Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

- Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения. - "Деловой двор", 2010 г.

Содержание

Введение

Глава 1. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: общие положения

1.1. Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности

1.2. Классификации видов управления имуществом

1.3. Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме: понятие, содержание и соотношение

Глава 2. Реализация собственниками права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

2.1. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

2.2. Отношения между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

2.3. Особенности реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Глава 3. Управление многоквартирным домом с привлечением иных управляющих субъектов

3.1. Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома

3.2. Многоуровневая система управления многоквартирным домом

Заключение

Список использованных правовых актов

Список литературы

Монографии. Учебники. Учебные пособия. Комментарии к законодательству

Статьи. Диссертации. Авторефераты диссертаций

Введение

Управление общим имуществом в многоквартирном доме - это сравнительно новый для отечественного законодательства вид управления. Начавшаяся в 1991 году в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в чью общую долевую собственность перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что, в свою очередь, породило ряд вопросов, требующих принципиального решения на законодательном уровне, а также изменения сложившейся правоприменительной практики.

В целях систематизации норм, содержащихся в многочисленных актах жилищного законодательства, принятых в разные периоды, сосредоточения их в едином документе и устранения имеющихся противоречий в 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который легализовал новые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома. Однако при наличии определенных положительных моментов приходится констатировать несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению; ряд положений об управлении изложен неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Это порождает проблемы в определении правовой природы отдельных явлений, в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии общих решений, в отношениях между собственниками и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по поводу распоряжения товариществами общим имуществом собственников помещений с использованием полученных доходов самим ТСЖ или установления завышенных дополнительных платежей.

Решение подобных вопросов представляется возможным при условии выявления правовой сущности указанного вида управления во взаимосвязи с правомочиями и обязанностями собственников общего имущества многоквартирного дома, установления его места в системе иных видов управления имуществом в целях использования положительного опыта правового регулирования разновидностей управления, а также разработки механизмов реализации права собственности на общее имущество дома и формирования эффективной системы управления им в целом.

Несмотря на то, что в литературе тема управления общим имуществом в многоквартирном доме активно обсуждается, к наиболее важным вопросам до сих пор не выработано единых доктринальных подходов. Это отрицательно сказывается и на практической деятельности по организации данного вида управления. Между тем современный этап развития жилищно-коммунального хозяйства характеризуется активизацией работы по формированию оптимальных систем управления многоквартирными домами и общим имуществом в них. Поэтому существует потребность в разработке конкретных рекомендаций по применению норм ЖК РФ. К сожалению, и в судебной практике отсутствует единообразие.

Таким образом, особая социальная значимость проблем в указанной сфере, несогласованность законоположений, существование разных доктринальных подходов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, но не может быть принят полностью, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важнейших вопросов, затруднения в правоприменении, - все это свидетельствует о важности и актуальности темы настоящей книги.

Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности имеют солидную историю и содержатся в трудах многих выдающихся цивилистов. Категория управления в течение длительного времени была предметом изучения в большей степени философии, кибернетики, экономики. Теоретические вопросы управления имуществом изучались и в цивилистике. Существуют монографические исследования отдельных видов управления имуществом, в частности: управления на базе ограниченных вещных прав, доверительного, корпоративного, арбитражного управления. В сфере управления многоквартирными домами ряду вопросов посвящены отдельные работы, в том числе диссертации.

Вместе с тем можно говорить об отсутствии глобальных научных исследований управления общим имуществом в многоквартирном доме именно в качестве разновидности управления имуществом собственника в сравнении с другими видами управления имуществом, о том, что недостаточно внимания уделяется анализу возникающих в процессе управления общим имуществом дома отношений и между сособственниками, и между собственниками и иными управляющими субъектами.

При проведении научных разработок автор опирался на труды дореволюционных, советских и современных правоведов и в сфере общей теории права, и в области отраслевых юридических наук, прежде всего науки гражданского права, таких, как С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, В.В. Долинская, И.А. Дроздов, Р. Иеринг, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, П.В. Крашенинников, Р.П. Мананкова, У. Маттеи, Д.И. Мейер, Л.Ю. Михеева, С.Г. Певницкий, В.Д. Рузанова, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, В.А. Тархов, Е.А. Чефранова, Г.Ф. Шершеневич.

Автором проведен комплексный сравнительно-правовой анализ современных разновидностей управления имуществом; сформулированы теоретические положения, касающиеся определения правовой природы управления имуществом в целом, общим имуществом в многоквартирном доме и многоквартирным домом, имеющие существенное значение для дальнейшей научно-теоретической разработки указанных правовых феноменов.

В целом данная книга представляет собой научно-практический труд, а потому ориентирована на широкий круг читателей, среди которых в первую очередь следует выделить специалистов органов управления ТСЖ, ЖСК, руководителей и юристов управляющих организаций, а также инициативных собственников помещений, занимающихся или планирующих заниматься управлением многоквартирными домами.

Глава 1. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: общие положения

1.1. Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности

Категория управления универсальна и в течение длительного времени составляет предмет изучения различных сфер науки: философии, кибернетики, экономики, юриспруденции и др. Термин "управление" в Толковом словаре живого великорусского языка В. Даля имеет широкое значение: "...управлять - управить чем, править, давая ход, направление; распоряжать, -ся, заведовать, быть хозяином, распорядителем чего, порядничать... приводить в порядок"*(1).

В современной философской доктрине управление - это "элемент, функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию программы, цели деятельности"*(2), или, иными словами, "функция любой организованной системы, направленная на сохранение ее качественной определенности, на поддержание динамического равновесия со средой и на ее развитие"*(3). Как верно отмечено в литературе, управление здесь понимается с четко выраженных функциональных позиций; на первый план выдвигаются такие его характерные черты, как системность управленческой деятельности, ее ориентация на реализацию некой управленческой стратегии, оформленной в наборе неких организующих действий, которые позволят достичь планируемых результатов*(4).

Кибернетика довольно определенно поставила вопрос о целостных динамических системах в сфере управления. Представители данной науки в рамках управленческой системы различают две подсистемы - управляющую и управляемую, обозначаемые в качестве субъекта и объекта управления. Под управлением же понимается процесс взаимодействия этих подсистем, а именно организации такого целенаправленного воздействия на объект управления, в результате которого достигается упорядочение соответствующей подсистемы, обеспечение ее функционирования в должном порядке, в полном соответствии с закономерностями ее существования и развития. Или более емко: управление представляет собой целенаправленное и упорядочивающее воздействие управляющей подсистемы на управляемую подсистему*(5).

В экономической науке управление нередко определяется как совокупность процессов, обеспечивающих поддержание системы в заданном состоянии "(или) перевод ее в новое, более желательное, предвидимое, планируемое состояние путем организации и реализации целенаправленных управляющих воздействий"*(6).

Во всем многообразии трактовок данного понятия представителями разных научных сфер усматривается нечто общее: под управлением в первую очередь понимается процесс, деятельность (система действий)*(7). Управление характеризуется наличием объекта и воздействующего на него субъекта. Исходя из приведенных дефиниций, можем выделить универсальные параметры указанного явления:

управляющее воздействие носит руководящий (организующий) характер;

оно подразумевает системность управленческой деятельности;

управление отличает целенаправленность действий, совершаемых субъектом управления;

управляющее воздействие направлено на упорядочение объекта управления.

Таким образом, управление подразумевает руководящую деятельность (систему действий), осуществляемую субъектом управления по поводу объекта управления и направленную на сохранение, поддержание и развитие последнего.

Вместе с тем под управлением может пониматься не только деятельность. Как отмечается в литературе, "черты, присущие всем видам управления, можно объединить в две группы: свойственные форме и структуре управления - статические; свойственные процессу управления - динамические"*(8). Например, в праве управление корпорацией принято рассматривать в институциональном (как система органов) и функциональном (как компетенция и полномочия органов) аспектах*(9).

Именно юридическая сторона управления как процесса интересует нас прежде всего, при этом наиболее пристальное внимание будет уделено цивилистическому аспекту управления имуществом. Переводя категорию управления на язык права, определим систему терминов. Поскольку право регулирует общественные отношения, то управленческая деятельность должна быть сведена к плоскости отношений. В связи с этим следует поддержать позицию авторов, определяющих общественные отношения как результат и форму деятельности, то есть, по их словам, "с одной стороны, отношения порождаются деятельностью, а с другой стороны, задают определенные рамки человеческой деятельности, формируют ее"*(10). Таким образом, в праве управленческая деятельность имеет генетическую связь с оформляющей ее определенной системой отношений, поэтому с методологической точки зрения представляется вполне приемлемым рассмотрение управленческой деятельности и в качестве системы отношений*(11).

До недавнего времени вопросы управления исследовались в юридических науках преимущественно публично-правового цикла (в конституционном, административном праве и пр.). В советский период об управлении имуществом говорили в основном применительно к государственной собственности. Под управлением, возложенным на госорган в отношении предоставленного ему государством имущества, понималась вся совокупность функций и, следовательно, обязанностей и прав, осуществляемых им в отношении этого имущества, и вся совокупность правовых действий, совершаемых госорганом по поводу этого имущества; в основном имелись в виду административно-правовые функции и административно-правовые акты управления*(12). Причем указанная деятельность государственных органов, их компетенция, построенная по иерархическому принципу, всегда четко регламентировались. Таким образом, по отношению к государственной собственности акцентировался не собственнический (цивилистический), а сугубо управленческий аспект.

Для цивилистики данная категория также имеет немаловажное значение. Деятельности по поводу находящегося в собственности имущества, как и всякой социальной деятельности в целом, присуще управленческое (организующее) начало, которое слито с правом собственности. Однако об управлении как самостоятельном явлении имеет смысл говорить только тогда, когда возникает потребность в использовании особых, специальных механизмов организационного плана, без которых невозможно эффективное осуществление правомочий собственника. Такая потребность может быть обусловлена сложностью объекта управления, множественностью субъектов, необходимостью использования профессиональных знаний. В результате всего этого, имея генетическую связь с правомочиями и обязанностями собственника, управление приобретает автономное звучание*(13).

В настоящее время управление в отношении публичной собственности, безусловно, сохраняется, становясь еще многообразнее*(14). Вместе с тем назрела необходимость говорить об управлении применительно и к имуществу, находящемуся в частной собственности. На современном этапе экономического развития общества именно управление частным имуществом становится особенно масштабным и значимым в системе общественных отношений. Поэтому не случайны призывы цивилистов к рассмотрению отношений, связанных с управлением имуществом, в качестве самостоятельного вида отношений, включаемых в предмет отечественного гражданского права*(15).

Смысл такого управления, имеющего целью обеспечение сохранности и эффективного функционирования имущества, а также, как правило, извлечение из него прибыли, заключается (как будет доказано далее) в осуществлении правомочий и исполнении обязанностей собственника данного имущества. Иными словами, особенность категории управления в указанном ракурсе состоит в том, что она должна рассматриваться не сама по себе, а в сочетании с категорией права собственности. Управление имуществом как деятельность связано с отношениями собственности. Следовательно, приобретая правовую форму, управление имуществом должно рассматриваться в соотношении с правом собственности. Поэтому для более глубокого понимания такого правового явления, как управление имуществом в цивилистическом аспекте, следует, в первую очередь, обратиться именно к праву собственности.

В отечественной науке собственность традиционно анализируется в экономическом и юридическом смыслах, причем собственность в первом значении служит отправным моментом для построения юридического понятия права собственности. По мнению Е.А. Суханова, собственность следует рассматривать как единое экономико-правовое понятие, в котором правовая форма неразрывно слита с экономическим содержанием, что предполагает необходимость синтеза экономического и юридического подходов. Между тем он справедливо отмечает, что единое понимание собственности не препятствует раздельному анализу экономической и юридической сторон этого понятия*(16).

Собственность в экономическом смысле большинством ученых советского периода рассматривалась через понятие "присвоение"*(17), характеризующее отношение человека к материальным благам как к своим. В связи с этим на базе предшествующего научного опыта в современной литературе выделяются три принципиальных положения теории собственности*(18):

1. Вещи, иные внешние объективированные предметы как объект собственности*(19). Имеется в виду прямая и непосредственная связь собственности с ее определяющим объектом - вещью, в связи с чем собственность имеет вещный характер*(20).

2. Отношение к вещам как к своим. Собственность как определенное экономическое отношение принято анализировать с двух сторон. Во-первых, это отношения между людьми по поводу определенного имущества. Во-вторых, это отношение лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Действительно, понятия "свое" и "чужое" не могут существовать вне отношений между людьми, т.е. отношение определенного лица к материальному благу как к своему одновременно означает отношение всех остальных лиц к указанному благу как к чужому*(21).

Отношение к вещи как к своей предполагает и определенную степень ответственности за совершаемые в отношении ее действия. В связи с этим Е.А. Суханов характеризует экономическое содержание отношения собственности двумя основными аспектами: в данном отношении "тесно переплетаются две стороны: "благо" обладания имуществом и "бремя" несения связанных с этим расходов, издержек и риска"*(22).

3. Полное, абсолютное обладание объектом собственности. Смысл данного положения, по мнению большинства цивилистов, заключается в том, что собственность представляет собой власть лица над объектами собственности*(23). Академик А.В. Венедиктов вполне обоснованно добавлял, что для собственника характерно распоряжение указанными объектами "своей властью и в своем интересе"*(24).

Юридической формой закрепления экономических отношений собственности, в свою очередь, выступает право собственности. По словам С.С. Алексеева, именно через право в полной мере раскрывается и реализуется потенциал собственности*(25). Более того, автор справедливо считает, что при развитых общественных отношениях собственность на те или иные объекты и право собственности, в сущности, совпадают, в связи с чем, по его мнению, юридически более корректно при характеристике собственности в любой ее разновидности и состоянии видеть каждый раз правовую составляющую собственности*(26).

Право собственности традиционно рассматривается в двух аспектах: как объективное право (т.е. как совокупность юридических норм о собственности) и как субъективное право (т.е. как правомочия, субъективные возможности, принадлежащие субъекту права собственности).

Понятие субъективного права собственности в литературе связывают с так называемой проблемой триады, т.е. с определением данного права через правомочия владения, пользования и распоряжения*(27). Справедливой представляется позиция, согласно которой к перечисленным правомочиям могут быть сведены все возможные действия собственника относительно вещи*(28). Иначе говоря, правомочия владения, пользования и распоряжения являются классификационными категориями, охватывающими все принадлежащие собственнику права на имущество. Наряду с наличием триады правомочий по итогам исследования различных точек зрения относительно свойств субъективного права собственности можно также выделить:

- независимость правомочий собственника в том смысле, что его права основаны непосредственно на законе, а не на правах иных лиц (Д.М. Генкин)*(29);

- исключительность правомочий собственника, т.е. наличие у него возможности в рамках закона отстранять всех посторонних лиц от хозяйственного господства над принадлежащей ему вещью, если на то нет его воли (В.В. Безбах, В.К. Пучинский, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, Г.Ф. Шершеневич)*(30);

- возможность собственника по своему усмотрению решать судьбу своего имущества, руководствуясь лишь собственными интересами, совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие прав и законных интересов других лиц (Е.А. Суханов)*(31);

- наибольшую полноту и неограниченность права собственности из всех имущественных прав на те же объекты (Ю.К. Толстой, К.И. Скловский)*(32).

Вопрос о том, можно ли рассматривать право собственности как право неограниченное, традиционно является спорным в цивилистике. Так, по мнению Д.И. Мейера, неограниченное юридическое господство лица над вещью даже неудобомыслимо: право есть ограничение свободы, так что понятие об ограничении лежит в самом понятии о праве*(33). Однако независимо от того, присуща ли ограниченность праву собственности как таковому или ограничения выступают как нечто внешнее по отношению к нему, в любой правовой системе собственник осуществляет свои правомочия в определенных границах. Следовательно, речь может идти лишь о том, что его свобода ограничена в меньшей степени, чем свобода иных обладателей прав на вещь, т.е. право собственности, используя формулировку В.П. Камышанского, является "наиболее полным вещным правом"*(34), а по определению В.И. Синайского - "наименее ограниченным вещным правом"*(35). Для того чтобы определить, насколько полным и неограниченным является право собственности, необходимо указать на границы данного права.

Рассмотрение вопроса о содержании права собственности требует четкого определения таких понятий, как границы права собственности и ограничения права собственности. В литературе допускается использование в качестве идентичных таких понятий, как "границы субъективного права" и "пределы осуществления субъективного права". Как верно отмечал В.П. Грибанов, "всякое субъективное право, будучи мерой возможного поведения управомоченного лица, имеет определенные границы как по своему содержанию, так и по характеру его осуществления. Границы есть неотъемлемое свойство всякого субъективного права"*(36).

Ранее в цивилистике понятия границ (пределов) и ограничений права собственности нередко использовались как идентичные. Русские и советские ученые (Д.И. Мейер, В.И. Синайский, Д.М. Генкин) указывали, что право собственности только и существует в пределах, установленных ограничениями, внутри них, что ограничение и составляет предел права собственности*(37). В более поздний период отечественные цивилисты различают границы (пределы) и ограничения права собственности, говоря об установлении законом определенных границ содержания права собственности, которое в любом случае не может быть беспредельным, и отмечая при этом возможность ограничения осуществления права собственности законом или договором (Е.А. Суханов)*(38).

Наиболее детально вопрос о пределах и ограничениях права собственности разработан В.П. Камышанским. По справедливому утверждению данного автора, требование закона к собственнику может представлять собой границу (предел) либо ограничение права. Оно есть граница (предел), если не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника. И оно есть ограничение, если стеснения собственника обусловлены внешним воздействием, вторжением третьих лиц в сферу юридического господства собственника*(39). Иначе говоря, граница (предел осуществления) права собственности есть та черта, за которую не простираются права собственника. Существование такой черты означает, что право собственности не есть неограниченное право.

Ограничение же права собственности представляет собой предусмотренное законом стеснение собственника в осуществлении правомочий, находящихся в границах его права собственности, в связи с наличием прав на принадлежащее ему имущество у других лиц или общества в целом*(40). Данная концепция, на наш взгляд, наиболее точна и аргументирована.

Право собственности на имущество наряду с "благом" обладания этим имуществом характеризуется "бременем" его содержания. В современной цивилистике остается спорным вопрос о месте категории "бремени" содержания имущества по отношению к праву собственности на это имущество. Одни ученые (Е.А. Суханов) характеризуют "бремя" содержания имущества наряду с "благом" обладания последним как одну из сторон экономического содержания отношений собственности*(41), другие авторы (К.И. Скловский) определяют данную категорию как "естественное следствие права собственности"*(42).

Следует отметить своеобразное утверждение некоторых цивилистов (З.Э. Беневоленская, В.А. Микрюков) о том, что в виде обязанностей, составляющих "бремя содержания имущества", выражается осуществление законодательных ограничений права собственности, и происходит оно примерно так, как происходит реализация субъективного права собственности в осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Одним словом, ограничения права собственности и "бремя содержания имущества собственника" соотносятся как возможность и действительность (так же как соотносятся субъективное право (или обязанность) и его осуществление)*(43).

На наш взгляд, заслуживает внимания точка зрения У. Маттеи, который, рассматривая содержание имущественных прав через представление их в виде связки правомочий, различных видов юридической ответственности, иммунитетов, обязанностей и т.д., каковыми право так или иначе наделяет индивидов, считает налагаемые на собственников активные обязанности, связанные с содержанием имущества, составной частью структуры права собственности, называя их отрицательными аспектами права собственности*(44). В продолжение этой мысли В.В. Долинская указывает на длительное противоборство двух подходов: "собственность - право" и "собственность - функция" (т.е. право собственности как полное, абсолютное, никем и ничем не ограниченное или право собственности как благо, которое одновременно возлагает на обладающее им лицо определенное бремя) и о победе в настоящее время второго подхода*(45). Другие сторонники данной позиции (В.П. Камышанский) считают целесообразным использование категорий "благо" и "бремя" не в отрыве от общепризнанной триады (владение, пользование и распоряжение) как совокупности элементов отношений собственности, а в непосредственной связи с ними. Иначе говоря, благо и бремя можно усмотреть и во владении, и в пользовании, и в распоряжении*(46). Последнее воззрение представляется наиболее убедительным, вместе с тем важно уточнить, что указанные правомочия являются элементами субъективного права собственности, которому корреспондирует пассивная обязанность персонально неопределенного круга лиц не нарушать прав собственника. Между тем, как представляется, возложение на собственника обязанности совершения определенных действий (в частности, активной обязанности по содержанию своего имущества) следует все же считать элементом иного правоотношения.

Но, поскольку в правоотношении обязанность непременно должна соответствовать чьему-либо праву, возникает вопрос о субъекте права, корреспондирующего обязанности собственника по содержанию его имущества. Позиция по этому поводу в литературе не однозначна. Одни авторы считают такое право в данном случае вообще отсутствующим, утверждая, что собственник несет расходы на содержание своего имущества не в силу обязательства перед кем-либо, а исходя из собственных интересов (Д.Б. Савельев)*(47), другие - что бремя содержания имущества - это не обязанность собственника, а скорее его моральный долг (В.К. Андреев)*(48). Однако мы разделяем обоснованную точку зрения большинства цивилистов (К.И. Скловского, У. Маттеи, В.В. Долинской, С.С. Алексеева и др.), относящих бремя содержания имущества (в широком понимании - бремя собственности в целом) к публичным обязательствам собственника*(49). На современном этапе общественного развития ученые делают серьезный акцент на социальное значение собственности. Она становится "фактором активности и озабоченности человека за ее использование, судьбу, источником одного из наиболее мощных стимулов предельно интенсивной деятельности... и одновременно его ответственности - "бремени"... перед обществом"*(50), как утверждает Х.-Ю. Фогель, "собственность по своей сущности является социально связанной; такая связанность относится к внутренней структуре этого основного права"*(51). С.С. Алексеев по данному поводу отмечает: "собственник, который обрел возможности абсолютного и исключительного обладания имуществом (подчас весьма значительным) обязан так управлять и использовать свое богатство, чтобы оно шло на пользу людского сообщества"*(52).

Итак, понимая теоретическую несводимость обязанностей собственника к праву собственности как субъективному вещному праву, но, видя бесспорную и неразрывную связь указанных обязанностей и правомочий собственника (приобретающую особое звучание в правоотношениях собственности с множественностью субъектов), с учетом тематики настоящего исследования далее, при употреблении термина "право собственности", мы будем подразумевать под ним, в том числе, обязанности собственника.

В заключение исследования содержания такого уникального феномена, как право собственности, обратимся к высказыванию Р. Иеринга: "Право существует для того, чтобы оно осуществлялось. Осуществление есть жизнь и истина права, есть само право"*(53). В первую очередь, по словам С.С. Алексеева, "собственность живет в обязательствах, является с юридической стороны их источником, незримым (а нередко и зримым) их элементом"*(54). Кроме того, формой реализации права собственности является управление ее объектами, углубленное исследование сущности которого будет проведено ниже.

Действующее гражданское законодательство не раскрывает понятия "управление" в указанном ракурсе. В Гражданском кодексе РФ определена юридическая основа управления имуществом: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В научной литературе дается такое определение данной категории: "Управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом"*(55).

В целях формирования адекватной дефиниции данного понятия следует, опираясь на приведенное выше исследование сущности права собственности, провести системно-правовой анализ содержания управления имуществом в нескольких аспектах.

Аспект первый. Управление имуществом, как и любое управление в целом, мы рассматриваем как деятельность, заключающуюся в систематическом упорядочивающем воздействии управляющего субъекта на объект управления - имущество. Иными словами, управление имуществом представляет собой упорядочивающую систему действий по поводу находящегося в собственности имущества.

Аспект второй. Как отмечалось выше, любая управленческая деятельность характеризуется целенаправленностью воздействия на объект управления. В частности, цель управления имуществом заключается в обеспечении сохранности и эффективного функционирования этого имущества, а также, как правило, в извлечении из него прибыли.