Управление портфелем недвижимости

CoolReferat.com

Содержание.

Введение…………………………………………………………………………….2

Глава 1. Формирование портфеля недвижимости, оценка его эффективности и управление портфелем………………………………………3

1.1.      Недвижимость как актив инвестиционного портфеля…………………….3

1.2.      Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности….15

1.3.      Управление портфелем недвижимости…………………………………….24

Глава 2. Оценка инвестиционной привлекательности регионов…………..40

2.1.      Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов………….40

2.2.      Недостатки методов оценки инвестиционной привлекательности

регионов………………………………………………………………………47

2.3.      Оценка инвестиционной привлекательности г. Москвы………………….53

Глава 3. Формирование портфеля недвижимости  в г. Москве и оценка его эффективности……………………………………………………………………..56

3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы…………………….56

3.2. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……………………………………………………………………66

3.3. Формирование портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……..77

3.4. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве для прогнозного периода………………………………………83

Заключение.………………………………………………………………………..85

Список источников……………………………………………………………….88

Введение.

Инвесторы, рассматривая недвижимость как актив для инвестирования, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

Целью работы является анализ рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, по типам недвижимости, на предмет формирования эффективного портфеля коммерческой недвижимости. Цель позволила сформулировать задачи по рассмотрению таких вопросов, как:

      Современные методы формирования портфеля недвижимости и оценки его эффективности;

      Подходы к управлению портфелем недвижимости;

      Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов;

      Оценка инвестиционной привлекательности г.Москвы;

      Формирование портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве и оценка его эффективности.

В работе исследуются такие сегменты рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, как офисная недвижимость класса «А», офисная недвижимость класса «В», складская недвижимость классов «А» и «В», качественная торговая недвижимость. Анализируется динамика ставок доходности по типам недвижимости и их взаимосвязь, рассчитываются показатели эффективности портфеля, формируется несколько вариантов портфеля, оценивается их эффективность. Исследование базируется на  аналитических данных по рынку коммерческой недвижимости г.Москвы за 2003-2007 гг., полученных из различных источников, и представляет большой практический интерес для операторов рынка недвижимости, потенциальных инвесторов, аналитиков.

Глава 1. Формирование портфеля недвижимости, оценка его эффективности и управление портфелем.

1.1.         Недвижимость как актив инвестиционного портфеля

Недвижимость как актив для инвестирования. Ликвидность рынка недвижимости. Риски инвестирования в недвижимость. Ставка доходности. Инструменты инвестирования в недвижимость. Значение недвижимости как актива для инвестирования в агрегированном портфеле инвестиций. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала. Связь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде и долгосрочном периоде.

Недвижимость как актив для инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам:

      Нетрадиционные денежные потоки.

Так, в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем, в период постепенной сдачи объекта в аренду, денежные потоки преобразуются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. Наконец, при продаже объекта ожидается получение крупной суммы денег. Поэтому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости, как в ситуациях с традиционными денежными потоками, когда после одного или нескольких периодов чистых оттоков следует несколько периодов денежных притоков.

      Разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости.

Так, земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости, в то время как стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается.

      Паушальность (pauschal - целиком, в целом, оптом [нем.]) недвижимости. Она снижает ликвидность недвижимости, поскольку исключает многих потенциальных мелких и средних инвесторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации недвижимости и затраты на совершение сделки купли-продажи.

      Неоднородность недвижимости, осложняющая процесс оценки.

      Гибкие условия финансирования недвижимости.

У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов и долевому участию.

      Различное сочетание юридических прав при операциях с недвижимостью.

Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований.

      Особые налоговые соображения. Федеральные и муниципальные власти создают сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, оказывающих влияние на инвестирование в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход недвижимость служат основной причиной сделки.

      Риск и неопределенность инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, подвержены риску и неопределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это «запертый» капитал, и капиталовложения осуществляются на более длительные сроки.

Ликвидность рынка недвижимости по всем типам недвижимости определяется на макроуровне:

      Социально-экономической ситуацией в стране, регионе;

      Доступностью кредитов, определяемой государственной политикой (если правительство проводит политику «дорогих денег», кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок;

      Политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.

На микроуровне ликвидность недвижимости определяется в зависимости от полного или частичного права собственности продавца на объект собственности. Если продавец не владеет целым зданием, ликвидность его недвижимого имущества резко сокращается.

Снижение уровня ликвидности недвижимости вызывают и длительные сроки ее реализации. Необходимо учитывать, что такие сроки могут привести к резкому падению цен вследствие изменения социально-экономической ситуации. Ускоренная реализация объектов недвижимости неизбежно приведет к снижению цен на них.

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

        Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

        Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

        Случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные для инвестиций в недвижимость, можно рассматривать с различных точек зрения:

-         Источники риска;

-         Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

Источниками риска могут быть:

        Тип недвижимости.

Риск типа недвижимости исходит из условий предложения и спроса на данный тип недвижимости безотносительно месторасположения.

        Изменения соотношения предложения и спроса.

Этот риск постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично.

        Местоположение.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка – перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем занятости, возможностью межэтнических и социально-экономических конфликтов, криминогенной ситуацией, экологией региона и другими факторами, в силу которых доходная недвижимость может стать менее привлекательной.

        Условия арендного договора и предоставления кредитов.

Арендный риск связан с возможностью арендатора выплачивать арендную плату. Кредитный риск - с возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.

        Физический износ, порча, старение.

Трудно определить степень физического износа, так как она в значительной степени зависит от разработок новых технологий. Когда такие технологии внедряются при строительстве новых зданий, более старые теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец вынужден либо тратить деньги на модернизацию своей недвижимости, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату.

        Изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость).

        Инфляция и реинвестирование.

Инфляционный риск связан с тем, что реальные денежные потоки доходов от аренды могут, из-за инфляции, быть намного ниже, чем ожидалось. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск.

Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.

Уровень риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется следующими особенностями данного актива:

-         Требуются значительные капитальные вложения;

-         Существует жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;

-         Характерна низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием в недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (Таблица 1).

Таблица 1. Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги.

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями): владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют трех- пятнадцатилетний срок.

Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко снижаются в периоды сокращения инфляции.

Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.

Ставка доходности инвестиций в недвижимость, а также уровень риска, ликвидность, уровень контроля и стоимость в значительной степени определяются в зависимости от инструментов инвестирования в доходную недвижимость, таких как: собственный капитал, заемный капитал, ипотека, опционы, гибридная задолженность, преимущественное право аренды.

Ставка доходности на инвестированный капитал отражает уровень риска: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка доходности на инвестированный капитал. Данный подход является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы.

              Анализ уровня риска проводится в три этапа, на которых определяются:

1.      Частота распределения ставок доходности, мода, медиана и средняя ставка доходности;

2.      Стандартное отклонение как мера неуправляемого риска;

3.      Коэффициент вариации как относительная мера риска на единицу дохода.

Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовые активы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия (Таблица 2).

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (Таблица 3).

Таблица 2. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала.

Таблица 3. Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости.

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и зависят от ряда факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

        Динамики абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

        Относительных ставок доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (отток) капитала на рынке недвижимости;

        Темпов инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Рост темпов инфляции вызывает снижение реальных ставок доходности финансовых активов и повышение ставок доходности на рынке недвижимости. Однако необходимо учитывать, что на рынке недвижимости предложение в краткосрочном периоде неэластично. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит «удары» рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, то есть арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.

Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста ставки доходности на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, растет инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.

Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:

      Уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;

      Стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала;

      Неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;

      Коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде – стоимость строительства или переоснащения объектов недвижимости, и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;

      Рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость – общеэкономическая конъюнктура;

      Объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала – за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.

1.2.         Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности.

Основные принципы формирования портфеля недвижимости. Цели формирования портфеля недвижимости. Структура портфеля недвижимости. Методы определения уровня риска и доходности портфеля недвижимости.

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенной соотношение уровня риска и ставки доходности. Таким образом, высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Но данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.

Сущность формирования портфеля заключается в том, чтобы распределить капитал между отдельными активами, что позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.

Основные принципы формирования портфеля:

1)       Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;

2)       Доходность активов портфеля должна быть в противофазе.

В качестве третьего принципа можно выделить  изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, но этот принцип лучше рассматривать в контексте проблем управления портфеля, так как старение активов портфеля – признак низкого качества управления, а пока рассмотрим более подробно первые два принципа формирования портфеля.

1)       Диверсификация активов (по типам недвижимости, по регионам и по источникам финансирования)

При анализе рынка недвижимости и оценке эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что каждый из сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности.

Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму.