Введение 

     Одним из главных элементов современной  земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом  меняет земельный строй страны  ушла в прошлое исключительная собственность  государства на землю, появились  различные формы собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются  в судах.

     Деятельность  землепользователей в городах и  других поселениях, особенности управления муниципальной землей представляет несомненный интерес. Городские  земли — уникальный ресурс —  пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов  строительства, на которой сосредоточено  основное национальное богатство, созданное  трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты  поселений, которая является для  них внешней границей. Черта поселений  отделяет городские земли от иных земель.

     Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных  отношений в общем комплексе  экономических реформ и системе  управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, органы местного самоуправления планируют  использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют  права собственности на землю, участвуют  в осуществлении контроля, а так  же взимают плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи  в общей структуре доходов  местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах земельные  налоги традиционно являются одним  из главных источников бюджета.

     Управление  земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские  земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

     Вместе  с тем, чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного города, необходимо также иметь четкое представление о градообразующих  факторах каждого административно-территориального образования, возможностях влияния  средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей природной среды.

     От  того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города, реализация социально-экономических  приоритетов городского развития.

     Раздел 1. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений 

     Земельные отношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования  и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.

     Российская  Федерация, ее субъекты и муниципальные  образования, могут выступать в  земельных отношениях в двух качествах.

     Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно  к земельным участкам, находящимся  под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут  служить обязательные предписания  при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.

     Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками  отношений: гражданами и юридическими лицами .

     В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Принадлежностью земли  являются также защитные и мелиоративные  устройства и посадки - поскольку  они не имеют особой от земли хозяйственной  ценности или же их ценность значительно  уступает ценности земли, которую они  защищают и улучшают. Бесспорно, что  принадлежностью земли являются результаты защитных и мелиоративных  работ, полностью слившихся с  землей (планировка поверхности земли, расселение засоленных угодий, химические мелиорации, террасирование склонов, уборка камня и др.).

     В силу различий природных свойств  земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать  самые разнообразные земельные отношения.

     Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных  и неправомерных действий. Так, например, при систематическом нарушении  земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для  государственных или общественных нужд. Изменения в содержании земельных  правоотношений происходят при частичном  изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий  договора аренды, а также при некоторых  других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права  пользования землей.

     Наконец, земельные отношения могут различаться  по степени взаимной обязанности  их участников. Они могут быть отношениями  равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности  одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения  возникают между теми или иными  хозяйствами - пользователями земли. Так, согласование между соседями о порядке  использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной  договоренности. Одна сторона не может  диктовать другой обязательных условий  поведения, не учитывающих интересов  соседа. Стороны этих отношений обязаны  в равной мере воздерживаться от нарушения  установленного порядка пользования  землей. Устранение нарушений допускается  не путем "самосуда", а компетентным органом государства (землеустроительной службой, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, в том числе при сдаче земельного участка в аренду, между колхозом, совхозом и коллективом, работающим на условиях внутрихозяйственного арендного  подряда, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права  друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.

     При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т.д. Так, должностное лицо землеустроительной службы может потребовать от всякой сельскохозяйственной организации прекращения работ, угрожающих порчей угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязаны подчиниться этим законным требованиям.

     По  функциональному назначению земельные  отношения могут быть регулятивными  и правоохранительными.

     Регулятивные  отношения - это такие отношения, которые урегулированы нормами  земельного права, и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.

     Правоохранительные  земельные отношения, в отличие  от регулятивных, вызываются отклонением  в поведении участника земельных  отношений от нормы закона. Они, как  правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость  юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные  отношения могут складываться и  при отсутствии правонарушения, когда  есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов землеустроительной службы, осуществляющих государственный  контроль за использованием и охраной земель, могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.

     Земельные отношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:

• по критерию содержания - на имущественные и неимущественные;
• по критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные; и т.д.

     Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться по различным основаниям, в основе которых лежат юридические факты, под которым понимаются социальные обстоятельства в форме событий или действий, вызывающие на основании норм права наступление определенных правовых последствий. К событиям относятся явления природы, возникновение и развитие которых не зависит от воли человека. Действия подразделяются по своей природе на правомерные и неправомерные.

     Согласно  статье 25 Земельного кодекса РФ основаниями  возникновения прав на землю выступают  юридические факты, установленные  гражданским законодательством. Их перечень указан в статье 8 ГК. Данная статья предусматривает 9 оснований  возникновения гражданских прав и обязанностей (договоры и иные сделки, акты государственных органов  и органов местного самоуправления, судебные решения, вследствие причинения вреда другому лицу, в результате событий и др.). Среди перечисленных  в ст.8 ГК оснований в отношении  земельных участков наиболее распространенным основанием следует признать – акты государственных органов и органов  местного самоуправления. Именно на основании  решений (актов) предоставляются земельные  участки субъекту, с которым закон  и связывает возникновение земельных  отношений. Вторыми по значимости выступают  гражданско-правовые сделки. Преимущественно  на основании совершения различных  сделок с землей происходит возникновение  права собственности или аренды на земельный участок. Ограниченные вещные права могут возникнуть на основании правопреемства. Например, переход права пожизненного наследуемого владения происходит к наследнику в  порядке универсального правопреемства.

     Возникновение права на земельные участки возможно из судебного решения, которым устанавливается  соответствующее право на землю, например в соответствии со статьей 274 ГК суд может установить сервитут. На основании судебного решения  производится государственная регистрация  прав на землю (ст.59 ЗК).

     Одним из наиболее распространенных в период рыночных преобразований оснований  возникновения прав на землю следует  признать приватизацию, как способ приобретения физическими и юридическими лицами прав частной собственности  на землю. Действующее законодательство предусматривает различные виды приватизации: приобретение земельного участка в частную собственность на торгах; приватизация ЗУ при приватизации государственных и муниципальных предприятий; предоставление ЗУ в собственность отдельным категориям граждан для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства); приватизация ЗУ, ранее предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам; приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянского (фермерского хозяйства (КФХ). Приобретение права собственности на ЗУ в порядке приватизации может осуществляться также двумя путями: на основании заключения договора купли-продажи, либо путем издания административного акта- решения органа власти о предоставлении ЗУ в собственность.

     Поскольку ЗУ представляет собой объект гражданских  прав, то следовательно в силу ст.129 ГК они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследованием либо иным способом. Однако в отношении отдельных ЗУ невозможны гражданско-правовые сделки, так как они изъяты из оборота. Ст. 27 ЗК устанавливает перечень ЗУ, которые полностью изъяты из оборота. Их перечень является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов власти субъектов или органов местного самоуправления.

     Из  содержания п2.ст.27 ЗК вытекает, что  из оборота изъяты прежде всего ЗУ, на которых расположены объекты  недвижимости, находящиеся в Федеральной  собственности, а именно: государственные  природные заповедники, заказники, объекты ВС РФ, пограничной службы РФ, других войск и воинских формирований; воинские суды, ФСБ, объекты атомной энергетики, исправительно-трудовых учреждений, воинские и гражданские захоронения и др.

     Иную  категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Их отличие от ЗУ, полностью  изъятых из оборота состоит в  том, что эти ЗУ могут предоставляться  в частную собственность, но с  ограничениями, которые установлены  специальным законодательством. Ограниченными в обороте могут быть ЗУ, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Решение вопроса о возможности передачи в частную собственность ограниченных в обороте ЗУ Земельный кодекс отнес к компетенции Федерации.

     Закон особо выделяет и охраняет право  граждан и юридических лиц  на получение ЗУ для строительства. В этих случаях отказ ЗУ по мотивам  нецелесообразности запрещается, за исключением  отказа в предоставление по причинам принадлежности ЗУ к категории абсолютно  изъятых из оборота земель.

      Раздел 2. Земельная собственность в России. 

     Начало  земельной реформе в России было положено еще в 1990 г. союзным законодательством (принятие закона «О собственности  в СССР» и «Основ законодательства СССР и союзных республик о  земле»), более радикальное проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений  произошло с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» и  Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

     Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной собственности  на землю и установил различные  формы собственности на землю, включая  и частную. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков — было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

     Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации, что земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляется их собственниками свободно.

     Право собственности — право конкретного  субъекта использовать имущественные  объекты своей властью и в  своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка.

     Кроме того, возникли и другие формы права  на землю. Это — право пожизненного наследуемого владения землей; право  пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное).

     Право государственной собственности  на землю в России исчисляется  столетиями, а последние семьдесят  лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не допускалось  — было только пользование. Сегодня  земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и субъектов  Федерации, являются государственной  собственностью.

     Из  государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним  относятся земли, которые имеют  общероссийское значение, правовой режим  которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной  власти РФ.

     В состав земель федерального значения входят:

       1) земельные участки, занятые  объектами министерств обороны  и безопасности   государства; 

       2) земельные участки, занятые  федеральными энергетическими и  космическими   системами, объектами  ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи,   транспорта и других  объектов федерального значения;

       3) земельные участки государственных  природных заповедников, национальных  парков,   памятников природы,  культуры и искусства федерального  и всемирного значения;

       4) земельные участки Российской  академии наук, отраслевых академий  наук, научных   и образовательных  учреждений федерального значения  и др.

       Также следует отметить, что все  земельные участки, занимаемые  федеральными   объектами (здания  федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.),   относятся  к федеральной собственности.  
 
 

Раздел 3. Аренда земельных  участков. 

     Аренда  – основанное на договоре срочное  владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе  земельный участок. Если права передаются полностью лицу, их получившего, это  будет означать не владение на правах аренды, а фригольд. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.

     Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или  долгосрочной аренды.

            Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

     Гражданское законодательство предусматривает, что  предметом договора аренды могут  быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

     Цель  договора аренды земельного имущества  – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны  договора. Арендатор, как правило, нуждается  в земельном участке временно либо не имеет возможности или  желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной  цены). Арендодателю же передаваемый земельный  участок не нужен или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому  лицу.

     Современные представления об аренде земельных  участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь 
   расположенные в пределах территории Российской Федерации 
   земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, 
   предусмотренных ЗК РФ.
2. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 
   ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут 
   быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с 
   гражданским законодательством и ЗК РФ.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка 
   его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. 
   Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права 
   и обязанности по договору аренды земельного участка третьему 
   лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в 
   залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

     В указанных случаях ответственным  по договору аренды земельного участка  перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка  не требуется.

     Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

     7. Земельный участок может быть  передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо  для проведения изыскательских  работ на срок не более чем  один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

     8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

     9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

     Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более  чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения  суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не 
    достигшими совершеннолетия, их законные представители могут 
    передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения 
    наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Порядок заключения договоров аренды земельных  участков регулируется гражданским  законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

     В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

     Законодательством предусмотрены существенные условия  договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду –  земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка  должно быть четко указано его  местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.

     Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

     В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены  в том случае, если такой договор  предусматривает переход в последующем  права собственности на земельный  участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в  форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

     Согласно  ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

     Арендодатель  обязан предоставить арендатору земельный  участок в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается  в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них  он не может пользоваться земельным  участком в соответствии с его  назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.