Управление жилищным фондом

Введение

 

Экономические преобразования в России повлекли за собой не только трансформации в экономической  среде, но также затронули такие  жизненно важные отрасли, как жилищно-коммунальная. Изменения в системе управления жилищным сектором экономики стали  причиной ряда проблем, которые вот  уже на протяжении практически двух десятков лет не могут разрешить  ни чиновники разных уровней власти, ни высококвалифицированные специалисты.

Экономический кризис 1990-х  годов отразился на жилищном сегменте экономики существенным уменьшением  инвестиций. Как следствие, это привело  к снижению уровня качества и увеличению ветхого и аварийного жилья в  нашей стране, а также крайне негативно  сказалось на инновационной сфере  в этой области. Значительное сокращение объемов ввода нового жилья в  России долгое время сопровождалось невниманием к эксплуатации уже  существующих домов, что оказало  негативное влияние на процесс воспроизводства  и восстановления жилой застройки  во всех регионах нашей страны. Сегодня  наряду с новым строительством и  капитальным ремонтом становится все  более актуальной реконструкция  и модернизация жилищного фонда, позволяющая улучшить техническое  состояние и потребительские  качества жилых домов.

Существующая система  управления жилищным фондом, а также  система управления ремонтно-восстановительным  процессом в городах России функционируют  таким образом, что первоочередная задача сохранения и улучшения технических  свойств и потребительских качеств  объектов недвижимости при этом не решается. Это во многом определяется недостаточностью методологической проработки вопроса формирования эффективной  системы управления жилищным фондом, ориентированной на создание условий  технико-экономического развития земельно-имущественных  комплексов с привлечением частных  инвестиций. Все это указывает на необходимость проведения глубоких научных исследований и разработки соответствующих методологических положений для развития такой системы в России, в связи с чем выбранная тема курсовой работы представляется весьма актуальной и результаты востребованными.

Целью курсовой работы является разработка положений и рекомендаций по созданию эффективного механизма воспроизводства городского жилищного фонда в сегменте его реконструкции, основанного на принципах привлечения частных инвестиций и совершенствования управления многоквартирными домами.

Цель исследования определила постановку и решение следующих  задач:

- анализ состояния жилищного фонда России;

- анализ действующих систем управления жилищным фондом       России;

- разработка методологических  основ оценки  экономической         эффективности реконструкции жилых зданий;

- разработка рекомендаций  по привлечению частных инвестиций  в жилищно-коммунальное хозяйство. 

Объектом исследования выступает  жилищный фонд.

Предметом курсовой работы являются социально-экономические отношения и механизмы воспроизводства объектов жилищно-коммунального хозяйства на уровне поселка городского типа.

Теоретическую и методологическую основу курсовой работы составили теоретические труды, научно-исследовательские работы отечественных и зарубежных авторов, работы современных ученых по проблемам реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства и воспроизводства жилищного фонда.

 

 

 

1. Социально-экономические  и правовые аспекты формирования     системы управления воспроизводством жилищного фонда

1.1 Анализ состояния жилищного фонда Российской Федерации          на современном этапе развития

 

С момента принятия в 1957 году постановления ЦК КПСС и Совета Министров  СССР «О развитии жилищного строительства  в СССР» прошло полстолетия.

Дореформенная политика в жилищной сфере строилась на жестком государственном  регулировании жилищных отношений, основанном на бюджетном финансировании жилищного строительства и государственной  системе распределения построенного жилья.

В 1980 году жилье, находящееся в личной собственности, составляло 33,3 процента от всего жилищного фонда (1861 млн.кв.м.), в том числе в городах - 19 процентов  и в сельской местности - 66 процентов  соответственно от городского и сельского  жилищных фондов.

В соответствии с Конституцией СССР 1977 года, право граждан на жилище обеспечивалось развитием и охраной  государственного и общественного  жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному  строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой  площади, предоставляемой по мере осуществления  программы строительства благоустроенных  жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.

Новые экономические отношения, базирующиеся на рыночных принципах, коренным образом  изменили подходы к жилищной сфере.

В 1993 году Конституция Российской Федерации закрепила за государством обязанность поощрять жилищное строительство  и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. При этом появилась новая существенная оговорка: «... малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов (статья 40)».

Бесплатная передача в собственность  граждан занимаемых ими в государственном  и общественном жилищных фондах жилых  помещений (приватизация) позволила  в короткие сроки сформировать огромный слой собственников недвижимости, которая  впоследствии и стала основой  существующего рынка жилья.

Уже в 2000 году доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, составила 58 процентов (1620 млн.кв.м.). За последующие пять лет этот показатель достиг 73,7 процентов и превысил аналогичный  показатель большинства развитых стран  мира, что явилось результатом  изменения государственной жилищной политики и отказа государства от прямого финансирования массового  строительства жилья.

Если в 1990 году площадь жилья, построенного населением за счет собственных и  заемных средств составила 6,0 млн.кв.м. из 61,7 млн.кв.м. построенного жилья с  учетом сельской местности (9,7 процентов), то за десять лет эта доля увеличилась  до 41,6 процента, а в 2006 составила 47 процентов, что демонстрирует, начиная с 90-х  годов, стремительный уход государства  из этой сферы экономики.

С 1987 года к настоящему времени  доля государственного жилищного фонда  сократилась с 80 до 15 процентов. Если в 1990 году 14 процентов семей из числа  состоявших на учете в качестве нуждающихся  получили новые квартиры, то в 2005 году эта доля составила только 4 процента.

Таким образом, по сравнению с серединой  прошлого века, изменения, произошедшие к началу нового столетия в политическом и экономическом устройстве нашей  страны, существенно повлияли на все  составляющие жилищной сферы.

К сожалению, на первом этапе формирования новой законодательной базы не были логически завершены процессы реальной передачи собственникам помещений  в управление многоквартирных домов  и прилегающих земельных участков.

Даже сейчас, после принятия Жилищного  кодекса Российской Федерации реально  не закончено организационное разделение функций по управлению и обслуживанию жилищным фондом.

После существенного прорыва в  области жилищного строительства 60 - 80-х годов, в XXI век Российская Федерация вошла, неся на своих плечах груз проблем, накопившихся в жилищной сфере за прошедшие десятилетия, и достигших критической массы.

Катастрофическое состояние жилищного  фонда, крайне неудовлетворительное состояние  системы жилищно-коммунального хозяйства, почти повсеместное аварийное состояние  инженерных сетей и коммуникаций, низкая платежеспособность подавляющей  части населения - вот главные  проблемы, которые с каждым днем все сильнее влияют на социальную стабильность в обществе.

Давно нет необходимости кого-либо убеждать в экономической и социальной значимости жилья.

Сейчас восемь человек из десяти в перечне понятий своей состоятельности  на первое место ставят наличие благоустроенной  квартиры или личного дома.

К началу перестройки в СССР в  очереди на получение жилья стояло 14 млн. семей (около 40 млн. человек).

Наибольшее число нуждающихся  находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 17 процентов всего жилищного  фонда России (30 млн. кв. м.) составляли ветхие и аварийные строения, более 14 процентов государственного и  муниципального жилищного фонда  нуждалось в неотложном ремонте.

Какие же изменения произошли в  жилищной сфере за последние двадцать лет?

Из 19 млн. жилых строений, составляющих общий объем жилищного фонда России (2,956 млрд. кв. м.), более 60 процентов - старше 30 лет.

Ветхий и аварийный фонд вырос  в четыре раза (до 120 млн. кв. м.) и продолжает расти со скоростью 20-24 млн.кв. метров в год. Только в 2006 году в старых домах  произошло несколько катастроф, последствием которых стала гибель людей.

5,3 млн. семей живут в панельных  домах, построенных в 50-60-х годах,  нормативный срок эксплуатации  которых истек.

5 млн. россиян проживает в  многоквартирном жилищном фонде,  который требует незамедлительного  капитального ремонта.

Около 40 млн. человек ютятся в помещениях, которые в принципе нельзя назвать  «жилыми», так как в них отсутствуют  элементарные бытовые удобства: от всего жилого фонда 24 процента жилья  не имеет водопровода, 29 процентов - канализации, а 20 процентов - отопления. 19 процентов городских помещений не имеет ванной или душа.

В этих условиях, совершенно закономерно, что жилищный вопрос является одной  из наиболее острых социальных проблем.

Износ основных фондов жилищно-коммунальной инфраструктуры и энергетики практически  перешагнул критический порог и  составляет 70 процентов. По мнению специалистов уже в ближайшие годы это приведет к возникновению крупномасштабных техногенных катастроф.

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,9 кв. м. на человека, что  почти в два - три раза меньше, чем в развитых европейских странах, в которых это показатель 40 кв.м. на человека и более, а в США - около 80 кв.м. на человека.

Небольшая часть граждан проживает  в элитных квартирах большой  площади и повышенной комфортности (число четырехкомнатных и более  квартир составляет 4,1 млн.). В трехкомнатных  квартирах проживает 16,8 млн. семей, а подавляющее большинство - 36,5 млн. семей - в одно и двухкомнатных.

В основном это квартиры, полученных еще в период хрущевских реформ. За эти годы первые хозяева постарели, у них выросли дети, которые  создали свои семьи, уже выросли внуки, и все они продолжают жить вместе, десятилетиями ожидая продвижения в очереди на улучшение жилищных условий. Поэтому усредненный по стране показатель обеспеченности жилой площадью не совсем точно отражает реальную картину.

Если в 1980 году на одного человека вводилось в городах и поселках городского типа 0,43 кв.м., то к 2005 году эта  величина уменьшилась до 0,33 кв.м. Поэтому  чтобы нам достичь хотя бы европейского уровня обеспеченности жилой площадью, необходимо наращивать объем ввода жилья как минимум до 1 кв.м. на человека в год.

 

1.2. Анализ действующих систем управления жилищным фондом       России

 

Под управлением недвижимостью мы будем понимать любые действия по отношению к объекту или объектам недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Таким образом, в управлении жилищным фондом участвуют непосредственно собственник жилищного фонда, управляющая организация и подрядные организации.

Форму управления объектами  недвижимости выбирает собственник недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении.

В России собственники одноквартирных отдельно стоящих домов на одну семью  все вопросы управления решают самостоятельно. Собственник отдельно стоящего дома самостоятельно определяет цели управления, составляет перспективные планы управления, осуществляет финансовое планирование, выполняет работы по содержанию, обслуживанию, ремонту и модернизации жилою дома и придомовой территории. Как правило, планы управления таким объектом недвижимости не оформляются документально, но они формируются, корректируются и реализуются с учетом множества факторов, воздействующих на собственника. Для выполнения работ могут привлекаться подрядные организации или частные лица, но на практике большинство работ выполняется собственником без сторонней помощи.

Дома, имеющие более чем  одного собственника, определяются как  кондоминиумы, и вопросы управления такими объемами недвижимости должны решаться собственниками сообща. Управление кондоминиумом, имеющим ограниченное число жилых помещений (не более четырех), в соответствии со ст. 21 Закона «О товариществах собственников жилья» может осуществляться  непосредственно самими собственниками кондоминиума. Как правило, по договоренности ответственность за управление домом и придомовым земельным участком распределяется между собственниками пропорционально числу проживающих или занимаемой площади.

В случае, если в управлении находится большее количество помещений, часть функций но управлению кондоминиумом поручается специализированной управляющей организации. Это может быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, государственная, муниципальная или частная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. Объем полномочий, передаваемых управляющей организации, определяется собственниками жилищного фонда. При этом за собственниками всегда остается обязанность определить цели управления жильем, утвердить перспективный и финансовый планы управления, обеспечивающие достижение сформулированных целей, а также выбрать способ управления жилищным фондом и управляющую организацию.

Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости. В соответствии с данными Госстроя, в России 55% всего жилищного фонда принадлежит частному сектору экономики, 24,7% — муниципальным образованиям и 10,1% — государственным структурам. По факту каждый многоквартирный дом является кондоминиумом. Иными словами, дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие жилые помещения или получившие их в собственность на других основаниях, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для собственных нужд. Наиболее крупные собственники жилищного фонда — муниципалитеты.

С наличием у объекта недвижимости нескольких собственников связана  специфика управления им. В соответствии с законом цели управления должны сформулировать собственники общим  решением. Так происходит в домах, где организованы жилищные кооперативы или товарищества собственников жилья. В домах, находящихся в управлении муниципальных предприятий или ведомств, цели управления объектами недвижимости определяет муниципалитет или соответствующее ведомство. Другие собственники не участвуют в управлении жилищным фондом — независимо от доли их собственности в общем имуществе. Известны случаи, когда орган местного самоуправления управляет жилым домом, в котором доля муниципального жилья равна нулю. Управление объемом недвижимости одним собственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки. Основное преимущество такого управления — возможность достаточно быстро определять цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный мониторинг деятельности управляющей организации. В настоящее время весь государственный, муниципальный и ведомственный жилищный фонд управляется именно таким обратом. Один собственник управляет имуществом, не согласовывая программу управления с другими собственниками. Именно в этом и заключается основной недостаток действующей системы управления. Ущемляются права других собственников. Такой подход к управлению недвижимостью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их долей недвижимого имущества. Если один из собственников жилого дома решит воспользоваться своими правами, это может причинить множество неприятностей и управляющей организации, и муниципалитету или ведомству. Такие прецеденты в России уже есть: собственник отдельного помещения решением суда блокирует частично выполненные работы по благоустройству подвалов, не оплачивает отдельные услуги и отстаивает свою позицию в суде.

Сегодня население пассивно и не желает принимать участие в управлении жилищным фондом. Во избежание дальнейших недоразумений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, заключив с собственниками договор на управление их долями в общем имуществе. Такой договор оградит управляющую организацию от возможных неприятностей.

Другой особенностью жилищного  фонда как объекта управления является его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, определяющимся различными потребительскими свойствами жилой единицы как товара.

Потребительские свойства жилища определяются широким спектром различных  факторов, которые можно классифицировать следующим образом:

- факторы, характеризующие собственно жилище;

- факторы, характеризующие территорию, на которой оно расположено.

К факторам, характеризующим  собственно жилище, относятся:

- этажность, материалы стен, год постройки, степень физического износа и фактическое состояние дома;

- степень благоустройства, характеризующаяся имеющимся набором различных услуг, в первую очередь коммунальных;

- ресурсоемкость дома, под которой подразумевается необходимый объем ресурсов различного вида - тепла, воды и др., необходимых для поддержания определенного уровня комфортности проживания.

К факторам, характеризующим  территорию, на которой расположен объект недвижимости, относятся:

- расположение земельного участка в пределах муниципального образования;

- форма пользования земельным участком и ограничения, обременяющие земельный участок;

- площадь земельного участка, закрепленного  за объектом недвижимости;

- благоустроенность земельного участка, состояние проездов, тротуаров, подходов, площадь зеленых насаждений, состояние рекреационной зоны. Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в различных домах требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьироваться в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:

- исходное состояние жилищного фонда;

- имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг;

- ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем сантехническое оборудование;

- площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние твердого дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;

- уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем населением.

Все вышеперечисленное требует  индивидуального подхода к каждому  объекту недвижимости. Для каждого  такого объекта, повторим, нужна программа  управления, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей оказания коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.

В связи с тем, что управляющая  организация отвечает перед собственниками за полноту сбора жилищно-коммунальных платежей, она должна четко знать состав проживающих, а также арендаторов в переданных ей в управление жилищном и нежилом фондах и заключать с ними соответствующие виды договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Социальная значимость жилищного  фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации. Разработаны  стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также  предоставления коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.

Управляющая организация  обязана обеспечить проживание собственников  и нанимателей жилых помещений и их семей на уровне не ниже установленных стандартов. В противном случае государственные контролирующие органы имеют право взыскать с управляющей организации или с собственников неустойку за нарушение законодательства.

Отличительной чертой жилищного фонда как объекта управления является сложная система финансовых потоков. Большая часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется из бюджетов различных уровней. Во многих муниципальных образованиях на управление жилищным фондом направляется часть средств, собираемых в качестве платы за аренду нежилых помещений. Населению предоставляются льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время предоставление льгот регламентируется 23 законодательными актами Российской Федерации. Кроме этого, льготы предоставляются на региональном и местном уровнях. В Российской Федерации более 40% населения имеют льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В стране действует система адресной социальной помощи семьям с низкими доходами. В городах вводятся дифференцированные платежи за наем жилья, зависящие от степени его комфортности, а также вводятся дифференцированные тарифы на жилищно-коммунальные услуги в зависимости oт степени благоустройства жилья, его износа, занимаемой нанимателем площади жилья (излишки). Все это осложняет процедуру начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и финансирование работ по управлению жилищным фондом. Управляющей организации необходимо отследить поступление средств из всех источников финансирования, в том числе платежи каждого собственника и нанимателя жилого помещения. Организовать учет поступления средств от пользователей — достаточно сложная задача. Для ее решения в структуре управляющей организации создаются специальные подразделения. В отдельных городах создаются самостоятельные организации — расчетно-кассовые центры, обеспечивающие управляющие организации оперативной информацией о поступлении средств от населения.

1.3. Методологические основы оценки экономической         эффективности реконструкции жилых зданий

 

Важнейшим направлением в  решении жилищной проблемы в современных  условиях, в связи с нарастанием  объемов морального и физического  износа устаревшего жилищного фонда  Российской Федерации и огромной потребности в жилье населения  страны, является реконструкция устаревшего  жилого фонда.

Снос и реконструкция  этих домов представляет серьезную  проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.

Зарубежный опыт реконструкции  существующего жилого фонда с  применением новых технологий, позволяющих  производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать  его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует  о возможности получения дополнительного  жилья с меньшими финансовыми  затратами, чем это потребовало  бы новое строительство.

Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых  зданий должен быть этап оценки экономической  эффективности реконструкции жилых  зданий. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.

Оценку эффективности  реконструкции многоквартирных  жилых зданий существующего фонда  необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции  в сравнении с новым строительством и экономической эффективности  инвестированного капитала для конкретного  строительного проекта.

Система показателей строится на определении относительной технико-экономической  эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего  комплекса затрат, связанных с  проведением реконструкции и  результатов, которые достигаются  в результате выполнения строительно-монтажных  и ремонтных работ.

Альтернативным вариантом  реконструкции устаревшего жилищного  фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.

При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего  свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический  эффект.

Выбираются объекты - эталоны  для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. Жилые дома реконструированный и  новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления  строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический  и социальный эффекты.

Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность  реконструкции которых определяется.

При расчете объема капитальных  вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение  условий проживания, а также затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 кв. м площади застройки путем  повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов  при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения  необходимой социальной инфраструктурой.

Условный (оценочный) экономический  эффект - Эу определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 кв. м. общей площади квартир (Цж) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что  все затраты произведены в  течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции - Др или нового строительства жилого дома - Дн рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене кв. м общей площади жилья.

При реконструкции потребительские  качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.

Эу = Др - Дн                                                                                          (1)

А. Расчет прибыли при  реконструкции.

При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная  формула прибыли будет иметь  вид:

Др = Цж × ∆N - Кр,                                                                               (2)

где:

Цж       - рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;