Уровень и динамика цен на рынке жилья Улан-Удэ

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………...…………………………………3

Глава 1 Основные понятия и особенности рынка  недвижимости

1.1 Понятие  и система рынка недвижимости………………………………...…4

1.2 Функции и субъекты рынка недвижимости…………………………………6

1.3 Виды и сегментация рынка недвижимости………………………………….9

1.4 Особенности рынка недвижимости……………………………………...…12

Глава 2. Методика эконометрического моделирования

2.1 Понятие временного ряда…………………………………………………...14

2.2 Построение трендовой модели……………………………………………..19

2.3 Построение прогнозов………………………….……………………………26

Глава 3.Эконометрическое моделирование рынка жилья Улан-Удэ.

3.1 Анализ  рынка жилья г. Улан-Удэ…………………………………………..27

3.2 Корреляционно-регрессионный  анализ……………………………………34

3.3 Трендовая модель временного ряда………………………………………..37

Заключение……………………………………………………………………….40

Список литературы……………………………………………………………...42

Приложения...……………………………………………………………………43

Введение

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания) и предмета или объекта потребления (дачи, квартиры, гаражи и т.п.).

Дело  в том, что именно недвижимость формирует  центральное звено всей системы  рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий  разнообразные личные потребности  людей, но одновременно и капитал  в вещной форме, приносящий доход.

Вложения  в них обычно представляют собой  инвестирование с целью получения  прибыли. Недвижимость – основа национального  богатства страны, имеющая по числу  собственников массовый, всенародный  характер.

Знание  экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.

Все вышесказанное  подчеркивает актуальность темы в современных  условиях.

Цель  данной работы изучить рынок жилья  г. Улан-Удэ.

В соответствии с целью поставлены следующие  задачи:

- охарактеризовать  рынок недвижимости, раскрыть понятие,  рассмотреть основных участников;

- дать  характеристику динамики средней цены жилья;

- проанализировать  структуру и динамику рынка  жилья;

- сделать  корреляционно-регрессионный анализ;

-провести  анализ сезонных изменений средней  цены на 1 кв. метр жилья.

1. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

1.1 Понятие и система рынка недвижимости

По утверждению  Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что  рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ  в области недвижимости. Купля-продажа  недвижимости это не просто обычная  купля-продажа товаров длительного  пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный  дом, квартира, земельный участок  через некоторое время можно  продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь  от этого дополнительный доход. Покупка  предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия[1].

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в  недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще, так как рынок труда, рынок  капитала, рынок товаров и услуг  и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости – это средство перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между  собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу  рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь  создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое  обновление предприятий и оживление  отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной  правовой среде система состоит  из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные  субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты  и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс). (Дж. Фридман, 1995)[1].

1.2. Функции и субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие  на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных  функций:

Рисунок 1 – Функции рынка недвижимости

Одна  из главных функций рынка –  установление равновесных цен, при  которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений.

Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по определению  А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости  недвижимости и получении прибыли  на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная  функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям  недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве совокупного  посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между  ними и предоставляется возможность  альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает  в форме экономического поощрения  прибылью продуктивного использования  достижений научно-технического прогресса  в создании и использовании недвижимого  имущества.

Инвестиционная  функция – рынок недвижимости привлекательный способ хранения и  увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и  накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу  недвижимого имущества. Социальная функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов[7].

Субъекты  рынка недвижимости

На рынке  недвижимости сформировались и активно  действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности  его оборота. Различают следующие  субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и  физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги[1].

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов  по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры – агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно  новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно  с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская  фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника  рынка недвижимости, предлагающего  целый комплекс услуг на данном рынке.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может  быть осуществлена без предварительной  оценки стоимости недвижимости. В  странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Девелопер – это тот, кто преобразует  землю к новому использованию, это  предприниматель, строящий на земле. Девелопер  сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные  в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке  недвижимости, – банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта  недвижимости при его эксплуатации.

Средства  массовой информации реализуют рекламные  акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости[1].

1.3. Виды  и сегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового  актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям. Классификация рынков недвижимости приведена в Приложении 1. [См. Приложение 1]

Рассмотрение  рынка недвижимости невозможно без  его сегментации. Сегментация рынка  недвижимости – это разделение его  на однородные группы покупателей. Различают  следующие основные сегменты рынка  недвижимости:

- рынок  жилья;

- рынок  коммерческой недвижимости;

- рынок  земельных участков.

Рынок жилья  – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного  фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов  всех его участников и конкуренции  эффективного землепользования.³ Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка[8].

Рынок нежилых  помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в  связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным  для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается  медленно.

Рынок земельных  участков. Во многих странах земля  является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса[8]. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь  каждый представленный сегмент рынка  можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок  загородного жилья, рынок нежилых  помещений – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

По способу  совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное  влияние спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако  при всей сложности этой задачи она  не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном  рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы[3].

1.4. Особенности рынка недвижимости

В отличие  от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

- низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок;

- вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

- сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

- низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной  особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка  капитала. Рынок недвижимости находится  в непосредственной зависимости  от развития рынка капитала, поскольку  основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала[4].

Существующие  особенности российского рынка  недвижимости оказывают влияние  на инвестиционную деятельность. [См. Приложение 2]

2. Методология эконометрического  моделирования рынка жилья.

2.1. Понятие  временного ряда.

Одномерным  временным рядом экономических  данных назовем хронологическую  последовательность значений какого-либо показателя Y_t, характеризующего изучаемое свойство экономического объекта (процесса), где переменная t - временной параметр, фиксируемый либо через равные промежутки (дискретный временной ряд), либо непрерывно (непрерывный временной ряд). Каждое конкретное значение Y_t назовем уровнем временного ряда.

Временные ряды качественно отличаются от простых статистических выборок:

1. Последовательные во времени уровни временных рядов являются взаимозависимыми. Особенно для близко расположенных наблюдений.
2. В зависимости от момента наблюдения уровни временного рядов обладают  разной информативностью: по мере их удаления от текущего момента времени информационная ценность пропадает;
3. С увеличением количества уровней временного ряда точность статистических характеристик  не будет увеличиваться пропорционально числу наблюдений, при появлении новых закономерностей развития она может  даже уменьшаться;
4. Изменение условий развития явления ведет к ослаблению действия одних факторов и уменьшения других, в конечном счете, к варьированию изучаемого признака во времени.

Анализ временных рядов, отражающих развитие экономических процессов, начинается с оценки данных. Они должны удовлетворять следующим условиям:

1. Сопоставимость предполагает формирование всех уровней по одной и той же методике, использование одинаковых единиц измерения и шага наблюдений.
2. Требование однородности данных предполагает отсутствие сильных изломов тенденций. А также нетипичных, аномальных наблюдений. При поиске тенденций бывает целесообразно отбросить часть прошлых данных, утративших закономерность прошлого развития. Аномальные (резко выделяющиеся) наблюдения формально проявляются как сильный скачок (спад) с последующим приблизительным восстановлением предыдущего уровня.
3. Устойчивость характеризуется преобладанием закономерности над случайностью в изменении уровня ряда. На графиках устойчивых временных рядов визуально просматривается закономерность[5].

Факторы временного ряда.

В настоящее время уровень  динамического  ряда традиционно рассматривается  как сумма по крайней мере 4-х составляющих, которые непосредственно не могут быть изменены, соответственно этому целесообразно выделить 4 типа факторов под воздействием которых и формируется уровень y_n.

I тип. Долговременные факторы. Формирующие общую с длительной перспективой) тенденцию в изменении анализируемого показателя Y_t. Обычно эта тенденция описывается с помощью той или иной случайной функции Tr(t),  как правило, монотонной. Эту функцию называют функцией тренда (тренд).

II тип. Сезонные. Формирующие периодические повторяющиеся в определенное время года колебания анализируемого показателя. Условимся обозначать не случайной функции S(t). Поскольку эта функция должна быть периодической, в ее аналитическом выражении участвуют тригонометрические функции. Их периодичность обусловлена сущностью задач.

III тип. Циклические. Формирующий такие изменения, как обусловленные действием долговременных циклов экономической, демографической или даже космической периоды. (Волны Кондратьева, демографическое ямы, циклы солнечной активности и т.д.) Они приводят к тому, что значение изучаемого показателя в течение какого-либо времени возрастает, достигает определенного максимума, затем понижается и достигает определенного минимума и вновь возрастает до прежнего значения и т.д. Результат будет обозначен неслучайной функцией C(t).

IV тип. Случайные (нерегулярные). Не поддающиеся учету и регистрации факторы. Их воздействие на формирование значений ряда как раз и обуславливает стахостическую природу элемента y(t), а следовательно и необходимость интерпретации (y(t₁), y(t₂),…, y(t_n)) как наблюдений, произведенных над величинами не являющимися строго детерминированными (определенными). Будем обозначать с помощью случайных величин e(t).

Если динамический ряд разбить  на различные компоненты, то он может  быть представлен в виде:

Y(t) = Y(Tr(t), S(t), C(t), e(t))             (2.1)

Выбирая ту или иную структурную  схему влияния факторов на формирование значений Y(t) мы принимаем некоторую конкретную структурную модель временного ряда. В зависимости от взаимосвязи факторов (I – IV) может быть построена аддитивная или мультипликативная модель ряда динамики. Подчеркнем, что случайная составляющая IV является обязательной для любого ряда, так как случайные отклонения неизбежно сопутствуют любому экономическому процессу.

Если принять аддитивную структурную  модель ряда динамики, то в общем  случае мы представим соотношение (1)  в виде разложения:

Y(t) = d(1)Tr(t) + d(2)S(t) + d(3)C(t) + e(t),

где   d(i) =

 i = 1, 2,  3

Выводы о том, участвуют или  нет факторы данного типа в  формировании значений Y(t) могут базироваться как на анализе содержательной сущности задачи, так и на специальном статистическом анализе исследуемого временного ряда.

Аддитивная модель ряда динамики характеризуется  главным образом тем, что характер циклических и сезонных колебаний  остается постоянным.

Если принять мультипликативную  структурную модель ряд динамики, то соотношение (2.1) записывается в виде произведения компонент 1, 2, 3:

Y(t) = Tr(t) ×S(t) × C(t) + e(t)

В этой модели характер циклических  и сезонных колебаний остается построенным  только по отношению к тренду.

Сезонные и циклические колебания  присутствуют в значительной части  финасово-экономических процессов. Для того чтобы их учитывать при проведении практических расчетов, необходимо уметь их измерять, предвидеть развитие процессов, подверженных сезонности и цикличности.

Решение поставленных задач сводится к выполнению следующих этапов:

- определение наличия во временном  ряду тренда и степени его  гладкости

- выявления наличия во временном  ряду сезонных и циклических  колебаний

- фильтрация компонент ряда

- анализ динамики сезонных и  циклических колебаний

- исследование факторов, определяющих  сезонные и циклические колебания.

- прогнозирование процессов с  учетом сезонных и циклических колебаний[9].

Выявление тренда.

Метод проверки разностей средних  уровней. Реализация этого метода состоит  из четырех этапов.

На первом этапе исходный временной  ряд y₁, y₂, y₃, …, y_n разбивается на две примерно равные по числу уровней части: в первой части n₁ первых уровней исходного ряда, во второй — n₂ остальных уровней (n₁ + n₂ = n).

На втором этапе для каждой из этих частей вычисляются средние  значения и дисперсии:

; ;

; .

Третий  этап заключается в проверке равенства (однородности) дисперсий  обеих частей ряда с помощью F-критерия Фишера, которая основана на сравнении расчетного значения этого критерия:

с табличным (критическим) значением  критерия Фишера F_a с заданным уровнем значимости (уровнем ошибки) a. В качестве a, чаще всего берут значения 0,1 (10%-ная ошибка), 0,05 (5%-ная ошибка), 0,01 (1%-ная ошибка). Величина (1–a) называется доверительной вероятностью.