Жилое помещение как объект гражданских прав

ОГЛАВЛЕНИЕ 

стр.

ВВЕДЕНИЕ.............................................................................................................3 

ГЛАВА 1. Характеристика жилого помещения как объекта гражданских прав 

1.1. Понятие и признаки жилого помещения.....................................................6

1.2. Виды жилых помещений...............................................................................11 

ГЛАВА 2. Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав 

2.1. Жилое помещение как объект недвижимости...........................................17

2.2. Особенности правового режима жилого помещения..............................23

2.3. Государственная регистрация продажи недвижимости.........................26 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.....................................................................................................34 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ.............37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

       Жилище  является одним из важных материальных условий жизни человека наряду с  пищей, одеждой, водой, воздухом. Потребность  человека в жилье возникает с  момента его рождения и сохраняется  на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь  с возрастом, появлением семьи. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной  из самых острых и трудно разрешимых проблем.

       Конституция Российской Федерации провозглашает  человека, его права и свободы  высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и  к праву граждан иметь и  пользоваться жилищем. Надлежащее жилье  входит составной частью в понятие  достойного жизненного уровня человека. Законодательство рассматривает жилое помещение в качестве разновидности недвижимого имущества и самостоятельного объекта, гражданских прав. По этой причине как следствие сложилась некоторая, хотя и необобщенная практика судов, где спорным имуществом является не недвижимость как официально признанный объект имущественных прав, а его часть - жилое помещение.

       Жилое помещение является объектом гражданских  прав в качестве простой, неделимой  вещи, право собственности, на которую  либо уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, либо может быть зарегистрировано. Регулирование  жилищных отношений носит сложный  характер, осуществляется на базе сочетания  принципов жилищного и гражданского законодательства и отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения  РФ и субъектов РФ (пп. «к» п. 1 ст. 72).  
К сожалению, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризуется бессистемностью и большим количеством нормативных актов, не предусмотрено четкого внутриотраслевого разделения компетенции между РФ и ее субъектами.

       До  недавнего времени основная часть  жилищного фонда России находилась в государственной собственности. По мере осуществления экономических  преобразований в стране, в частности, бесплатной приватизации жилищного  фонда, а также наделения правом собственности членов жилищных и  жилищно-строительных кооперативов, выплативших  паевые взносы, многие российские граждане стали собственниками жилья. Жилые  помещения все чаще стали выступать  объектами гражданского оборота, и  новые отношения потребовали  адекватного правового регулирования  и теоретического осмысления. Новый  Гражданский кодекс РФ систематизировал отношения, связанные с правом собственности  на жилое помещение и с договором  найма жилого помещения. В числе  важнейших на сегодня правовых актов, касающихся жилого помещения, остаются Законы РФ «Об основах федеральной  жилищной политики»¹ и «О приватизации жилищного фонда в РФ»².

       Преобразование  жилищных отношений, осуществляемое в  России, поставило перед законодателем  и юридической наукой многочисленные проблемы.  
Неупорядоченность правового регулирования жилищных отношений усложняет осуществление государством жилищной политики. Отсюда необходимо принятие нового Жилищного кодекса, который бы упорядочил регулирование жилищных отношений.

       Все вышеизложенное, а также постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений определяют актуальность исследуемой  темы «Жилое помещение как объект гражданских прав». Данная тема требует  всестороннего изучения с учетом _____________

¹Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета  
РСФСР. 1993. №3. Ст. 99.

² Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 25. Ст. 959.

практики  применения новейшего законодательства о жилище, а также с учетом того, что многие аспекты, касающиеся жилья, все еще не получили законодательного урегулирования. Существует необходимость  углубленного изучения и освоения, основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования  жилищный отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства. Таким образом, все вышесказанное обуславливает необходимость изучения теории и практики применения правовых норм в области отношений, связанных с жилым помещением как объектом гражданских прав. В данной работе изучаются отношения, в центре которых находится такой объект гражданских прав, как жилое помещение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 

1.1. ПОНЯТИЯ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

       Реформирование  жилищного законодательства обозначило среди прочего проблему объекта  регулирования этой комплексной  отрасли. Понятие жилого помещения  нуждается в фундаментальной  проработке.

       Прежде  чем выявить признаки жилого помещения  в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятия  «жилое помещение», «жилое строение» употребляются в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом³.

       Статья 673 ГК РФ рассматривает жилой дом, квартиру, их части как разновидности  жилых помещений⁴.

       Новый Жилищный кодекс РФ более разнообразно представляет данный объект, оперируя такими понятиями, как «жилое помещение», «квартира в многоквартирном жилом доме», «комната в коммунальной квартире», «общее имущество в многоквартирном жилом доме». Все эти понятия представляют определенный интерес как для ученых и правоприменителей, так и для граждан.

       В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для _____________

³ Седугин П.И. Жилищное право. -  М. 2002. С. 46.

⁴ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ – ст. 673.

удовлетворения  гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)⁵. К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Однако если ЖК РФ из жилой площади жилого помещения исключает площадь балконов, лоджий, веранд, террас, то, например, уголовная практика придерживается иных позиций. В ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности» судам предлагалось считать жилищем также составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.д.)⁶.

       Как видно из приведенной нами ст. 16 ЖК РФ, жилые дома относятся к видам  жилых помещений, т.е. понятие «жилое помещение» уже включает в себя понятие «жилой дом».

       Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения  можно назвать общепринятой, - многоквартирный  дом самостоятельным объектом права  собственности (как и другого вещного права) не является⁷. Многоквартирным домом в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,

утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, _____________

⁵ Жилищный кодекс Российской Федерации утв. ВС РСФСР 24.06.1983 – ст. 16.

⁶ Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности»

⁷ Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М. 2005.  С. 184 .

признается  совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий  к жилому дому, либо в помещения  общего пользования в таком доме⁸.

       Квартира - структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

       Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение  предназначено для проживания граждан (ст. 16 ЖК РФ).

       Таким образом, жилые помещения, в том  числе индивидуальные жилые дома, входящие в жилищный фонд, можно  охарактеризовать следующими признаками: являются объектами недвижимости, имеют  целевой характер, должны соответствовать  требованиям, определенным законодательством, подлежат государственному учету, используются для проживания, а также удовлетворения бытовых и иных нужд.

       В характеристике жилых помещений  немаловажное значение имеет тот  факт, что они являются объектами  недвижимости, так как тесно связаны  с землей. Поэтому можно предположить, что земельный участок, на котором  расположен жилой дом, также должен быть отнесен к понятию «жилище». Однако должно быть обеспечено еще одно условие: данный участок должен быть огражден либо иным способом явно обозначен. Вход на участок без разрешения собственника не допускается. Просто же земельный участок признать жилищем нельзя.

_____________

⁸ Постановление Правительства Рос. Федерации от 28 января 2006 г. № 47. – 2006. - № 6,  ст. 702.

       Рассматривая  понятие «иные помещения или строения, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания», можно отметить, что все они обладают, прежде всего, следующим признаком - предназначенность для проживания. На практике такими помещениями являются строения временного использования: балки, вагончики, сборно-разборные щитовые домики. Использование такого жилья носит массовый характер в районах Крайнего Севера и обусловлено освоением северных территорий, а также вахтовым методом.

       Поэтому в связи с этим очень важна  позиция законодателя, относящая  данные помещения к понятию «жилище».

       Также к таким помещениям можно отнести  дома, построенные хозяйственным  способом, но не зарегистрированные в  установленном порядке и поэтому  юридически не имеющие статуса жилого дома; самовольные постройки либо объекты незавершенного строительства, но используемые для проживания.

       Согласно  ст. 673 ГК РФ, предметом договора найма  жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или  несколько комнат).

       Европейский суд по правам человека в судебной практике, помимо капитальных жилых  домов или жилых помещений, используемых в качестве места законного постоянного  проживания, в понятие «жилище» включает объекты, отличающиеся от классического жилища в следующих отношениях:

       - по времени использования или  целям использования (например, строения  и помещения, используемые только  для временного, в том числе  иногда весьма краткосрочного, проживания);

       - по предназначению или целям  использования (например, строения  и помещения, используемые в  служебных целях - в качестве  контор, офисов, складов, гаражей  и т.п.);

       - по характеру постройки (например, объекты, вообще не являющиеся  строениями или помещениями (фургоны,  автомашины));

       - по правовому режиму использования  (например, строения и помещения,  фактически используемые в качестве  жилища без законных на то  оснований);

       - по форме собственности (строения  и помещения, не принадлежащие соответствующим лицам)⁹.

       Как указывалось, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (п. 2 ст. 15) и Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)¹⁰.

       В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения  имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно  для проживания граждан, а осуществление  прав собственника по владению, пользованию  и распоряжению такими объектами  недвижимости должно производиться  в соответствии с целевым назначением  этих вещей. Таким образом, помещение  признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и  пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию  для постоянного проживания граждан. Жилые помещения должны удовлетворять  здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям  по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

       Следовательно, не допускается их использование  не для проживания _____________

⁹ Пыриков Е.Г. Понятие «жилище» в практике Европейского суда по правам человека. - 2006. N 4. С. 77 - 78.

¹⁰ Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2007.   N 4. С. 7.

без предварительного перевода этих помещений в категорию  нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения.

       Таким образом, нормативно в законодательстве выделены следующие юридические  признаки жилого помещения:

       - оно должно являться недвижимым;

       - помещение должно быть изолированным;

       - назначение помещения в виде  пригодности для постоянного  проживания граждан. 

       1.2. ВИДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 

       Виды  жилых помещений названы в  ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой  дом, квартира, часть жилого дома и  часть квартиры, комната. При этом впервые в ЖК РФ даны нормативные  определения понятий видов жилых  помещений.

       Несмотря  на кажущуюся простоту и ясность  формулировок указанных понятий, при  сравнительном их рассмотрении, как между собой, так и с иными используемыми в ЖК РФ категориями возникает целый ряд вопросов. В частности, является ли «индивидуальная определенность» исключительно особенностью только жилого дома или жилых помещений в целом, чем отличается категория «структурная обособленность» от категории «изолированность», что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, а также ряд других вопросов.

       Учитывая, что в ст. 16 ЖК РФ определения понятий  жилого дома, квартиры сформулированы на основе комнаты с учетом их индивидуальных особенностей, представляется правильным рассмотрение видов жилых помещений  начать с комнаты.

       Итак, комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Как следует из данной дефиниции, комната - это, прежде всего часть жилого дома или квартиры. Безусловно, комната - это часть, но эта часть имеет вполне определенный вид, вид помещения. Подобно любому помещению комната обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного назначения рядом авторов критикуется. Так, например, Иванов А.А. указывает на то, что «на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не «непосредственное» проживание!»¹¹.

       Полагаем, что назначение «непосредственное проживание граждан» для кухни неприменимо, поскольку кухня в жилом доме или квартире, равно как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, в частности по терминологии ст. 16 ЖК РФ, определяется как помещение, предназначенное для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме или квартире, т.е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты.

       При этом следует сказать о том, что  именно благодаря различному функциональному  назначению и возможно разграничить помещения в жилом доме или  квартире на помещения, предназначенные  для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные  для удовлетворения хозяйственно-бытовых  и иных нужд граждан, связанных с  таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно.

       С комнатой тесно связаны такие  виды жилых помещений, как часть  жилого дома и часть квартиры. В  силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату.

       Вместе  с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются  расширительно. При этом можно выделить следующие основные _____________

¹¹ Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право.- 2005. С. 92.

точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты  и помещения вспомогательного использования¹². Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются: комната, комнаты и часть комнаты (Н.В. Корнилова)¹³. В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты.

       Внимательное  изучение определений жилого дома и  квартиры показывает, что их частями  могут быть как комнаты, так и  помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни  и т.д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д.). Однако указанные части могут выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как исходя из анализа ст. ст. 15, 16 ЖК РФ очевидно, что каждый вид построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками.

       В связи с этим очевидно, что те части жилого дома (квартиры), которые не являются изолированными: проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д., т.е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, не могут рассматриваться в качестве его вида.

       Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т.д., то здесь следует  обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и  на способность данных частей выступать  в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается  в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ.

       Представляется, что к таким объектам не могут  быть отнесены кухни и другие изолированные  помещения вспомогательного использования, так как в рамках жилого дома или  квартиры они носят подсобный, _____________

¹² Свердлык Г.А. Жилищное правоотношение.-  2008. С. 7.

¹³ Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды.- 2007. С. 7 - 8.

дополнительный  характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных  с проживанием граждан.

       Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнату  и комнаты. Причем в целях исключения расширительного толкования определения  понятий части жилого дома и части  квартиры следует отразить в ст. 16 ЖК РФ.

       Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно перейти  к рассмотрению определений жилого дома и квартиры.

       Согласно  ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения хозяйственно-бытовых  и иных нужд граждан, связанных с  их проживанием в таком обособленном помещении.

       Из  данного определения следует, что  одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном  доме. При этом названная особенность  в литературе вызывает ряд вопросов, в частности, что такое «структурно обособленное» помещение и чем оно отличается от «изолированного».

       Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка. Ожегова С.И, изолированность и структурная обособленность - слова-синонимы. Вследствие этого полагаем, что «изолированное» помещение и «структурно обособленное» помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, - изолированностью. Основываясь на данном выводе, представляется, что указание на структурную обособленность должно быть исключено из определения квартиры.

       Другой  особенностью квартиры является возможность  иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном  доме.

       Однако  согласно п. 6 Положения о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства  РФ от 28 января 2006 г. N 47, прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.

       Ввиду этого становится очевидным, что  понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что  на практике может привести к спорным  ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном  доме, имеющего прямой доступ только к  земельному участку, прилегающему к  многоквартирному дому, как квартиры в многоквартирном доме.

       Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения  общего пользования и земельный  участок, на котором расположен многоквартирный  дом, составляют общее имущество  в многоквартирном доме, такой  общей категорией может выступить  общее имущество в многоквартирном  доме.

       В отличие от квартиры дефиниция жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

       При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как  индивидуальная определенность. В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными  вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе, без добавления слова «индивидуально-определенное».