Договор аренды. 16

Договор аренды является одним  из классических типов гражданско-правовых договоров, чья история насчитывает  многие сотни лет. Упоминания об аренде содержались в актах древнего Вавилона и Египта. Дальнейшее развитие этого права, более приближенного  к современности, получило в Риме.  Специфика  подхода состояла в  том, что смена собственника влекла за собой расторжение договора аренды. В дальнейшем изменялись лишь некоторые  детали правового регулирования, но основы не менялись.

Согласно ГК РФ договор  аренды это гражданско-правовой договор  по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование (так-же допускается временное владение)(абз.1 ст.606 ГК РФ). Из определения следует, что договор аренды является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Договор аренды относится  к группе договоров, регулирующих отношения  по передаче имущества во временное  пользование. В отличие от договоров  по купли- продажи, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Цель такого соглашения –  обеспечить временное пользование  имуществом. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор  нуждается в имуществе временно или не имеет желания или возможности  приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое имущество  в аренду не нужно (временно или постоянно), или он преследует цель извлечения прибыли.

В законодательстве Российской Федерации все виды договоров  аренды регулируются кодифицированным гражданским законодательством  гл.34 ГК РФ. Однако, с развитием права, арендные правоотношения находят все  большее правовое регулирование. В  настоящее время на регулирование  этих правоотношений направленны множество разноуровневых  актов (международные конвекции, различные ведомственные нормативные акты а так-же материалы судебной практики).

Любой образец договора аренды обязан отвечать следующим требованиям:

• Арендатору принадлежит  право пользования, но не право собственности. Это основное право арендатора, вытекающее из текста соглашения.

• Арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование  за оговоренную плату.

• Арендодатель сохраняет  право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его отчуждение или изъять из владения и пользования  и т.д.

• Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества  арендодателем. Такой вид договора с правом выкупа арендованного имущества  относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных  видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и  сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг) применяются общие  положения о договоре аренды гражданского окдекса РФ.

Стороны договора аренды

Арендодатель - лицо, обязующееся  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор - лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

Виды договоров аренды:

договор субаренды

договор аренды квартиры

договор аренды нежилого помещения

договор аренды автомобиля

договор аренды транспортного  средства

договор аренды жилого помещения

договор аренды оборудования

договор аренды земельного участка

договор аренды гаража

договор финансовой аренды (лизинг)

договор аренды предприятия

договор аренды имущества

договор аренды с правом выкупа

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов .

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три  месяца. Законом или договором  может быть установлен иной срок для  предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и  ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока  прекращается.

Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законом предельный срок, считается  заключенным на срок, равный предельному.

Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый  срок. Арендатор обязан письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить такой договор в  срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания  действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом - арендную плату.

Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда  договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия  и сроки, обычно применяемые при  аренде аналогичного имущества при  сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

предоставления арендатором  определенных услуг;

передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом  могут быть предусмотрены иные минимальные  сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов  аренды, а также для аренды отдельных  видов имущества.

Если законом не предусмотрено  иное, арендатор вправе потребовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия  пользования, предусмотренные договором  аренды, или состояние имущества  существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено  договором аренды, в случае существенного  нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный  арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два  срока подряд.Программа ведения договоров.

Аре́нда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том  числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паев торговых товариществ.

[править]Форма договора

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

[править]Стороны договора

Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

[править]Сроки договора

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением  сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым  на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое  время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три  месяца.

Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

Долгосрочный: 5-49 лет

Среднесрочный: 1-5 лет

Краткосрочный: до 1 года

[править]Виды аренды

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности  аренды для различных видов движимого  и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

[править]Аренда транспортных средств

Основная статья: Аренда транспортных средств

Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают  транспортные средства.

[править]Лизинг

Основная статья: Лизинг

Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс имущественных отношений, которые  характеризуются тем, что арендодатель обязан приобрести в собственность  указанное арендатором имущество  у определённого им продавца и  предоставить арендатору это имущество  за плату во временное владение и  пользование для предпринимательских  целей.[1] Экономическое содержание лизинговой сделки может отличаться от ее формализации в нормативных  документах российского гражданского права.

Гражданским кодексом РФ (далее  по тексту – ГК РФ) к договорам  аренды отнесены следующие договоры:

договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

договор аренды транспортного  средства с предоставлением услуг  по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

договор аренды транспортного  средства без предоставления услуг  по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

договор аренды зданий и  сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Следует отметить, договору лизинга я уже посвятил одну из своих прежних статей, поэтому  повторение в данной статье считаю излишним. В данной статье я остановлюсь  на некоторых характерных особенностях вышеуказанных договоров аренды.

Договор проката

Рассмотрим наиболее характерные  для данного договора особенности:

В соответствии с п.1 ст. 626 ГК РФ “По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование”. Это законодательно закрепленное определение  договора проката.

Договор проката должен заключаться  в письменной форме.

Договор проката является публичным.

Арендодатель вправе в  любой момент отказаться от договора проката, предупредив об этом арендатора не менее чем за десять дней.

Арендная плата устанавливается  в виде определенных в твердой  сумме и вносимых периодически платежей.

Обязанностью арендодателя является проведение текущего и капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В договоре проката не допускается:

Предоставление прав и  обязанностей по договору проката другим лицам.

Предоставление имущества  в безвозмездное пользование.

Сдача имущества в субаренду.

Залог арендных прав.

Внесение арендных прав в  качестве имущественного вклада в хозяйственные  товарищества или общества или паевого  взноса в производственные кооперативы.

К договору проката не применяются  характерные для договора аренды правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о  преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Договор проката заключается  сроком на один год.

Договор аренды транспортного  средства с предоставлением услуг  по управлению и технической эксплуатации

Остановимся на основных положениях, характеризующих данный договор:

В соответствии с частью 1 ст.632 ГК РФ “По договору аренды (фрахтования  на время) транспортного средства с  экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации”. Это законодательное определение договора.

Следует отметить, что правила  о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок на данный договор  не распространяются.

Данный договор заключается  в письменной форме независимо от срока его действия.

Следует отметить, что многие вопросы, касающиеся данного договора, стороны могут устанавливать  самостоятельно в договоре.

Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с  гибелью или повреждением транспортного  средства, если арендодатель докажет, что эти убытки причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в  силу закона или договора.

Договор аренды транспортного  средства без предоставления услуг  по управлению и технической эксплуатации

Во избежание повторений с характеристикой прошлого вида договора аренды укажем лишь отличительные  моменты данного договора:

Обязанность по поддержанию  надлежащего состояния арендованного  транспортного средства, в т.ч. проведение текущего и капитального ремонта, возложена  на арендатора.

Арендатор своими силами осуществляет управление транспортными средствами.

По остальным моментам данный вид договора аналогичен предыдущему  виду договора.

Договор аренды здания или  сооружения

Рассмотрим основные отличительные  черты, характеризующие данный договор:

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или пользование  арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или  сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы  договора влечет его недействительность. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента осуществления такой  регистрации.

Передача здания или сооружения от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами. Следует учитывать, что  обязанность арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается  выполненной после передачи соответствующего здания или сооружения во владение и (или) пользование и подписания сторонами соответствующего документа  о передаче. Однако, сторонами в договоре данное правило может быть изменено.

Согласно п.1 ст. 654 ГК РФ, в  договоре должен быть предусмотрен размер арендной платы. В соответствии с  п.3 ст. 654 ГК РФ, при установлении размера  арендной платы на единицу площади  здания или сооружения или иного  показателя оплата определяется, исходя из фактического размера переданного  арендатору здания или сооружения.

Следует отметить несколько  правил об отношении прав на земельный  участок, находящегося под арендуемым зданием или сооружением (ст. ст. 652-653 ГК РФ):

а) При передаче в аренду здания или сооружения передается та часть земельного участка, на которой  находится соответствующее здание или сооружение и которая необходима для пользования данной недвижимостью.

Б) В случае, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположены здание или сооружение, то в аренду вместе с соответствующей недвижимостью передается и необходимый земельный участок. Вместо аренды на этот земельный участок может быть предусмотрено и иное право (кроме права собственности). Если даже в договоре не определено право, по которому передается арендатору земельный участок, то все равно на весь срок аренды здания или сооружения арендатору передается земельный участок, который занимает соответствующее здание или сооружение и необходим для использования соответствующей недвижимостью.

В) Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащим арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником данного земельного участка.

Г) Если земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение, продается  другому лицу, то за арендатором  этого сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята зданием или сооружением  и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи  земельного участка.

Договор аренды предприятия

Рассмотрим основные моменты, характеризующие данный договор:

В соответствии с п.1 ст. 656 ГК РФ, “По договору аренды предприятия  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами”. Это легальное определение данного договора, регламентированное законом.

Особые требования установлены  к форме договора: договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента осуществления такой  регистрации.

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному  акту.

При передачи предприятия в аренду в состав передаваемого предприятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду о факте передачи. Если кредитор в письменном виде не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, то в течение трех месяцев с момента получения уведомления о передаче предприятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убытков. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, то он вправе предъявить в суд иск об удовлетворении изложенных в предыдущем предложении требований в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Кроме того, по долгам, переданным без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Ключевые слова: договор  аренды, договор проката, договор  аренды транспортных средств, договор  аренды предприятия.

Аннотация: Настоящая статья представляет собой краткую характеристику отдельных видов договоров аренды, исходя из положений Гражданского кодекса  РФ. Однако, материал в настоящей статье изложен несколько в переработанном виде для удобства и простоты восприятия.

Договор аренды (договор  имущественного найма) - это самостоятельный  вид гражданско-правового договора. В соответствии со ст. 606 ГК РФ (Договор  аренды) по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество  во временное владение и (или) пользование  на определенный срок за плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды является родовым  понятием по отношению к некоторым  другим договорам (договору проката, договору аренды транспортных средств, договору аренды зданий и сооружений, договору аренды предприятий, договору финансовой аренды).

Прототипом современного договора аренды в римском праве  был договор найма вещей (locatio-conductio rerum), по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Предметом договора аренды может быть как движимое имущество (договор аренды автомобиля), так  и недвижимое (договор аренды недвижимости). Недвижимое имущество как предмет  договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как  самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной  регистрации сделок с ним и  прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в  аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ.

Единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете договора аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие  об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды считается незаключенным. В связи  с этим к договору аренды должны прилагаться документы, позволяющие  точно идентифицировать предмет  договора аренды. Если в аренду сдается  земельный участок или часть  его, к договору аренды прилагается  план (чертеж границ) земельного участка  с указанием его части, сдаваемой  в аренду. В том случае, если в  аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части  помещений, к договору аренды недвижимого  имущества прилагаются поэтажные  планы здания, сооружения, на которых  обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера  арендуемой площади. Если в аренду сдается  оборудование, к договору аренды должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т.п.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество по договору аренды (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок в договоре аренды, несмотря на его важность, не является его существенным условием. Если срок аренды в договоре аренды не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.