Финансовый менеджмент и недвижимость

5

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОАВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»

Кафедра кадастра

Реферат

На тему: «Финансовый менеджмент и недвижимость»

Выполнил:

студент группы ГК-42

Пигельдина О.А.                                                             

     Научный руководитель:

                 д.т.н. Москвин В.Н.

Новосибирск 2010
Содержание

Введение

Глава 1              Теоретические основы финансового менеджмента и недвижимости

1.1  Финансовый менеджмент и недвижимость – взаимосвязь, особенности

1.2 Риск – менеджмент и недвижимость

Глава 2              Управление недвижимостью

2.1 Управление корпоративной недвижимостью с позиции финансового менеджера

2.2              Выбор показателей, используемых при управлении недвижимостью.

2.3              Контроль использования корпоративного недвижимого имущества

Заключение

Литература

Введение

Управление недвижимостью является важным аспектом в процессе деятельности предприятия, на плечи финансовых менеджеров ложится ответственность за управление недвижимым имуществом.

Управление объектами недвижимости включают подразумевают под собой деятельность, при которой произойдет увеличение эффективности работы бизнеса, максимализация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

Глава 1               Теоретические основы финансового менеджмента и недвижимости

1.1          Финансовый менеджмент и недвижимость – взаимосвязь, особенности

Под финансовым менеджментом разные авторы понимают управление деньгами, управление организацией при помощи финансов, разработки методология и инструментария управления финансовыми потоками.

Финансовый менеджмент  как деятельность заключается в принятии решений, направленных на достижение целей предприятия путем эффективного использования всей системы финансовых взаимосвязей и ресурсов, находящихся в распоряжении финансового менеджера.

В соответствии с ГК РФ  к недвижимости относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр и фонды недр, обособленные водные объекты; все что прочно связано с землей, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а так же приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость в финансовой отчетности будет отражаться в разделе основные средства, а следовательно, она входит в тот перечень активов, которыми необходимо эффективно  использовать, для осуществления финансового менеджмента, а именно того понятия, которое было ранее указано.

Рассматривая существование недвижимости во времени, можно построить жизненный цикл объекта недвижимости:

1. прединвестиционный – разработка, обоснование эффективности проекта, решение вопроса финансирования, проектировании, определение исполнителя;
2. организация сооружения объекта, подготовки сдачи в эксплуатацию;
3. эксплуатация или продажа на рынке недвижимости;
4. реконструкция, капитальный ремонт и последующая эксплуатация;
5. ликвидация объекта или перепрофилирование

На всех стадиях жизненного цикла необходимо заниматься управлением объекта недвижимости.

Так финансовым менеджментом предусматривается управление реальными инвестициями, где под формами реального инвестирования понимаются:

 приобретение целостных имущественных комплексов;

 новое строительство;

 реконструкция;

и др. не имеющие отношение к недвижимости.

Так приобретение целостных имущественных комплексов обеспечивает отраслевую, товарную и региональную диверсификацию деятельности; под новым строительством понимается строительство нового объекта с законченным технологическим циклом, по индивидуальному, разработанному проекту; процесс реконструкции предусматривает  расширение отдельных производственных зданий и сооружений.

1.2          Риск – менеджмент и недвижимость

Управление рисками входит в сферу финансового менеджмента, риски же связанные с недвижимостью имеют свои особенности.

По мнению Марченко А.В., Е.С. Озеров представляет классификацию, учитывающую как внешние, так и внутренние риски. Раскрытие, которых позволит учесть при управлении недвижимостью их влияние и решить экономические задачи с наименьшими потерями.

Общая классификация рисков

Для субъектов рынка недвижимости источники и последствия рисков разнообразны. Внешние риски обусловлены проявлением внешних факторов (среда, межгосударственные отношения, погодно-климатические условия), внутренние факторы – это риски, возникающие в процессе создания объекта на микроуровне.

Физические риски – это риски потерь вследствие непредвиденных измений физической среды обитания объекта и его пользователей, что может привести к уменьшению ценности объекта для инвесторов и пользователей, увеличению капитальных вложений и уменьшению доходности объекта[1]:

1.             ухудшение качества среды за счет загрязнения земли и атмосферы промышленностью, транспортом, бытовыми отходами.

2.             опасность возникновения техногенных катастроф на вредных объектах региона (химических, радиационных, биологических, оборонных);

3.             возможность появления природных катаклизмов (землетрясения, наводнения, оползни, ураганы, лавины)

При создании и эксплуатации объектов недвижимости дополнительные потери и издержки возникнут при появлении:

 скрытых дефектов при производстве строительно-монтажных работ или от существующих рядом объектов;

 пожаров и аварий на объекте;

 изъянов техники и технологий, низкого качества материала и конструкций, низкой квалификации рабочих, плохой организации работ, несоблюдения правил техники безопасности.

Глава 2               Управление недвижимостью

Управление корпоративной недвижимостью, в основе которого лежат узкий набор базовых знаний одной специальности, основные навыки менеджмента и/или «опыт» работы,в профессиональной среде уже считается пережитком недалекого прошлого.

Динамика развития отечественной отрасли недвижимости настолько высока, что сегодня профессиональный успех в управлении корпоративной недвижимостью возможен только  на основе понимания глубинных процессов и движущих сил отрасли. Поэтому сегодня, как никогда раньше, сфера недвижимости требует специалистов, обладающих уникальным интегральным знанием менеджмента, экономики, строитель ного производства, технической эксплуатации, управления персоналом, градостроительства, управления проектами, анализа инвестиций в недвижимость, финансового прогнозирования и бюджетирования, общего и специального законодательства, современных информационных технологий, экологии и ресурсосбережения и т.д.Зарубежный и отечественный опыт свидетельствует, чтотолько такие специалисты смогут эффективно управлять корпоративной недвижимостью на всех этапах жизненного цикла от идеи создания до продажи или ликвидации.

2.1          Управление корпоративной недвижимостью с позиции финансового менеджера

Прежде всего, необходимо определить базовые положения системы управления корпоративной недвижимостью. По нашему мнению, система управления корпоративной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

        знаниях о составе объектов корпоративной собственности;

        определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

        создании единого банка данных корпорации обо всех объектах недвижимости;

        применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

        полноценной защите имущественных прав корпорации;

        достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования корпоративной недвижимости. На наш взгляд,цикл управления корпоративным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 1).

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты корпоративного недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими корпоративными органами.

Рис. 1. Цикл управления корпоративным недвижимым имуществом

Учет и инвентаризация - мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

В свою очередь процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (например, помещения) в корпоративную базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 2).

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является Корпоративный кадастр недвижимости (ККН), представляющий собой единую систему корпоративного учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы корпоративного учета позволяет вносить следующие сведения в ККН:

        наличие обременений и других ограничений прав собственности;

        общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимого имущества;

        корпоративный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ККН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

        государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ККН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

        корпоративная регистрация проведенных рыночных оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ККН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

        корпоративный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ККН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Рис. 15. Технологическая схема проведения инвентаризации

Связь между сведениями, содержащимися в ККН, Едином корпоративном реестре прав (ЕКРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, может осуществляться, например, по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его корпоративного учета. Функционирование Корпоративного кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

1. Формированием объектов недвижимости как неразрывной совокупности следующих дел:

        дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

        кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления корпоративного учета объекта недвижимости;

        экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для корпоративной регистрации оценок данного объекта.

2. Формированием территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

        ККН - совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;

        ККН - обеспечение корпорацией гарантии прав своих структурных подразделений на недвижимость; формирование доходной части консолидированного корпоративного бюджета за счет целесообразного и эффективного использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в корпоративной собственности.

Кадастровый учет - это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

2.1. Технический учет - описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2.2. Кадастровый учет - определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

2.2          Выбор показателей, используемых при управлении недвижимостью.

Деятельность управляющего недвижимостью должна быть направлена. На достижение максимальной эффективности, что предполагает работу над формированием доходов и расходов, возникающих в ходе использования объекта.

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Из показателей, отражающих формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью выделяют следующие:

        а) потенциальный валовой доход;

        б) эффективный валовой доход;

        в) операционные расходы;

        г) чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (PTR) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной, т. е. 100%-ой сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов. Нужно иметь в виду, что при определении размера арендной платы все площади могут быть разделены на полезные и вспомогательные, так что арендная плата для арендатора определяется как плата за полезную площадь плюс доля в оплате арендной платы за вспомогательные площади - либо через прямое установление доли (пропорционально полезной площади), либо через оплату вспомогательных площадей по пониженной ставке, (по практике доля полезной площади в общей площади офисных центров составляет около 65%, по объектам производственного назначения эта величина сильно зависит от конструктивных особенностей объектов).

Очевидно, что реально полученный доход от объекта отличается от PTR. Эти отличия связаны с факторами двух видов. Факторы, ведущие к снижению валового дохода.

1. Периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок с учетом высвобождения сдаваемых в аренду помещений.

Среднегодовая оборачиваемость помещений на офисном рынке составляет от 15 до 30%, а срок экспозиции (простаивания помещений) для офисного рынка равен 2 месяцам. Соответственно Коэффициент незанятости помещений равен произведению среднегодового показателя свободных помещений и срока экспозиции.

2. Часть помещений сдается в аренду по льготным расценкам. Коэффициент льготных помещений рассчитывается как произведение доли льготных площадей и величины льгот от базовой арендной ставки
3. Существует вероятность наличия недобросовестных арендаторов, съезжающих без погашения своей задолженности по оплате аренды. Эта величина по рыночной информации составляет 1% от всех арендаторов в год.

Таким образом, PTR должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости: на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов. Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр. Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможность управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений. В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендатор вносит в качестве задатка арендную плату за определенный срок и эта сумма засчитывается ему при оплате, например, за последний месяц аренды или возвращается при освобождении помещений.

Эффективный валовой доход (ETR) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости. За счет эффективного валового дохода должны быть, прежде всего, возмещены операционные расходы.

Операционные расходы (ОС) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением. Главное отличие операционных расходов от понятия "себестоимость" состоит в отсутствии в операционных расходах такой важной статьи, как "амортизационные отчисления".

Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные. Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

Переменные расходы - расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам. Типичный перечень переменных операционных расходов включает:

        основную часть расходов по управлению;

        коммунальные услуги;

        расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями);

        расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг);

        расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений;

        расходы по обеспечению безопасности;

        расходы на содержание территории;

        резерв на замещение.

Резерв на замещение - это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. Это:

        кровля, напольные покрытия, элементы отделки;

        сантехника, электрооборудование и арматура;

        мебель и пр.

Величина расходов на замещение прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако, ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Точная оценка потенциального валового дохода, действительного валового дохода и операционных расходов исключительно важна, так как доходность актива является, при прочих равных обстоятельствах критерием для принятия решения об инвестировании в актив.

Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта. Например, расходы по обслуживанию ипотечного кредита относятся именно к конкретным обстоятельствам приобретения недвижимости данным собственником и не имеют отношения к объекту недвижимости как таковому.

Таким образом, Чистый операционный доход (NOR) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости. Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания. Опыт работы показывает, что величина операционных доходов составляет 30-50 долл. США на 1 м2 полезной площади в год.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно, и прибыли от объекта недвижимости. Однако вместе с тем уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для пользователей, а следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

2.3          Контроль использования корпоративного недвижимого имущества

Процедура контроля использования корпоративного недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис. 3).

Рис. 3. Структура и порядок контроля использования корпоративных объектов недвижимости

Основные функциональные задачи мониторинга:

        систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных корпоративного кадастра объектов недвижимого имущества;

        изучение и оценка текущих процессов;

        использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;