Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1.Методика определения рыночной стоимости жилой недвижимости

При всем возможном многообразии базисов оценки первое место и ведущая роль, отводится рыночной стоимости объекта оценки.

Понятие и смысл рыночной стоимости базируется на двух самых важных документах, это Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135 и Федеральный стандарт "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007г.

В отечественном Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации » дается следующее определение:

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по который данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В статье 7 Федерального закона констатируется ведущая роль установления рыночной стоимости объекта оценки:

«если в нормативном правовом акте, содержащем требования обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта».

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки[25]:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Потребность в оценке рыночной стоимости жилой недвижимости возникает в следующих случаях:

- для проведения сделки купли-продажи объекта оценки;

- для определения начальной стартовой цены на аукционе;

- при кредитовании под залог объекта оценки;

- при приватизации объекта оценки;

- при изъятии объекта оценки для нужд государства;

- при страховании объекта оценки;

- для сдачи объекта оценки в аренду;

- при вступлении в права наследования;

- для разрешения имущественных споров;

- для определения величины ущерба, причиненному собственнику объекта оценки.

Определение рыночной стоимости осуществляется профессионалами-оценщиками, которые имеют специальное образование в области оценки, являются членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою профессиональную ответственность в соответствии с положениями Федерального Закона №157-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской федерации»» от 27.07.2001г.

Существует три основных подхода оценки рыночной стоимости: сравнительный, затратный, доходный. Закон "Об оценочной деятельности" обязывает экспертов использовать все существующие способы оценки стоимости недвижимости, а в случае отказа от одного из них - обосновать такое решение.

1. Сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке − это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [29].

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Чаще всего для определения рыночной стоимости жилой недвижимости в рамках сравнительного подхода используют метод сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость[23].

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

При реализации метода анализа продаж последовательно осуществляется несколько этапов:

• на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов;
• на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках;
• на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

1 этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.

2 этап. Проверка достоверности информации о сделках.

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.

3 этап. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости. В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?"[37]

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит необязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Способы определения величины поправки. Основные способы определения величины поправок – анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Анализ парных продаж. Способ заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Регрессионный анализ. Для определения величин поправок используются математические формулы, приведенные ниже,

Yс = ВХ, (1)

где Yс – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – параметр, полученный для единицы сравнения;

X – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Yс = ВХ + a + с + ... + n, (2)

где а, с, ..., n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Yс = А + b + с + ... + n, (3)

где А – некая базовая величина; b, с, ..., n – различные поправочные коэффициенты.

Yс = А (100 + b + с + ... + n), (4)

где А – базовая величина;

b, с, ..., n – поправочные коэффициенты в процентах.

Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине А независимо друг от друга.

Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка. Данный способ определения величины поправки часто применяется при недостатке рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости. Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

Виды поправок. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться с помощью поправок в рублях, в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных.

Рублевые поправки – это суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости.

Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные значения поправок в денежном выражении. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Процесс внесения поправок. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях.

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+".

Последовательность внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на стоимость оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки США рекомендует следующую последовательность внесения поправок: 1) состав имущественных прав; 2) условия финансирования; 3) условия продажи; 4) время; 5) местоположение; 6) физические характеристики.

Согласование данных при использовании метода прямого сравнительного анализа продаж. Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов.

1. Затратный подход.

Затратный подход − это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [29].

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Этапы затратного подхода:

-расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

-расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

-расчет накопленного износа (И_н):

-физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

-функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

-внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

-расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

С_у=С_нс-С_и;

- определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Для определения рыночной стоимости жилой недвижимости (при использовании затратного подхода исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта, что не всегда соответствует действительности) чаще используется метод, основанный на анализе затрат с точки зрения восстановления объекта оценки [23].

Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Для реализация данного метода предполагает осуществление следующих этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Рассчитывается восстановительная стоимость объекта недвижимости.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.

4. Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

1 этап. Определение стоимости земельного участка.

Существуют различные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство.

Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Необходимо знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки – это так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

Элементами сравнения являются шесть факторов: 1) условия финансирования сделки; 2) условия продажи; 3) время продажи; 4)местоположение; 5) физические характеристики; 6) характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если раньше применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, то с момента принятия Положения о Едином отчете по оценке жилья появились стандарты оценки жилья.

Согласно Положения, эксперт-оценщик должен сравнивать продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к оцениваемому объекту. Поправки делаются в денежном выражении. Если какой-либо элемент в сопоставимой продаже превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (–), которая снижает стоимость этого объекта оценки, и наоборот. Поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.

При внесении поправок в денежном выражении последовательность их внесения не имеет значения. Однако при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна, так как последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи [50].

Согласование скорректированных цен сопоставимых продаж земельных участков осуществляется путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство в среднем составляет 35 % (для неосвоенных участков – 15 %).

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

Метод "остаток для земли" отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

2 этап. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Существует четыре способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. При этом единицами измерения могут быть 1 м² , 1 м³, 1 место и т.д. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.). Этот метод называется также методом разбивки на компоненты.

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.

3 этап. Определение износа объекта недвижимости.

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

При затратном подходе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Существует три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический).

Физический износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100.

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

Существует устранимый и неустранимый физические износы.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяются ряд терминов.

Срок экономической жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта – это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается соотношением

И / ВС = ЭВ / ТСэ.ж. , (5)

где И – износ;

ВС – восстановительная стоимость;

ЭВ – эффективный возраст;

ТСэ.ж. – типичный срок экономической жизни.

Эта формула выражает процент износа от восстановительной стоимости. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ. Это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

4 этап. Определение стоимости объекта недвижимости без износа. На четвертом этапе реализации затратного подхода необходимо из полной восстановительной стоимости, определенной на втором этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости без износа.

5 этап. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

На пятом этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе реализации затратного подхода.

3. Доходный подход.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести [29].

Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода − это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R, (6)

где V − стоимость недвижимости;

I − ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

R − норма дохода или прибыли − это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации − норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации − это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования − норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

− условно-постоянные;

− условно-переменные (эксплуатационные);

− резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Для определения рыночной стоимости жилой недвижимости используется метод капитализации доходов.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен. [23]

Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет вид:

С = Д / к, (7)

где Д – чистый доход;

к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

1) определить чистый доход от использования объекта;

2) определить чистый доход от продажи объекта;

3) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

1 этап. Определение чистого дохода от использования объекта.

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т.д. является дополнительной выручкой.

В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Точное определение удельных стоимостей особенно важно в оценке, потому что эти параметры служат основой для последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность.

Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

2 этап. Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта. Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.).

К резервам относятся издержки на покупку (замену), например для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Чистый доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

3 этап. Расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

В целях получения окончательной оценки стоимости объекта оценки, применяют метод взвешивания результатов полученных выше методами, в том числе взвешивания самих оценочных методов.

Существуют два основных подхода, которые могут быть использованы для выведения общего окончательного показателя оценки недвижимости: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход) и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).

1.2.Факторы, влияющие на стоимость объектов жилой недвижимости

Стоимость жилья, как одного из объектов недвижимости, зависит от целого ряда факторов.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов [31]:

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у населения;

• доходы населения;

• уровень занятости трудоспособного населения;

• состояние торгового баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

• общая экономическая ситуация в регионе;

• темпы развития региона;

• диверсификация занятости работоспособного населения;

• инвестиционный поток.

Социальное положение в регионе характеризуются следующими факторами:

• доля трудоспособного населения в общей численности населения;

• миграционные потоки;

• демографическая ситуация;

• уровень безработицы в регионе.

 К внутренним факторам рынка недвижимости относят:

• институциональные факторы;

• динамичность (инерционность) рынка;

• динамика объема и соотношение спроса и предложения;

• соотношение цен первичного и вторичного рынка;

• информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

• государственное регулирование;

• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

 Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.

 Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами роста цен на жилье и, следовательно, большой доходностью вложений в приобретение недвижимости. Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбережений. По оценкам экспертов доля инвестиционных квартир в настоящее время составляет около 10% рынка жилья.

Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

• платежеспособностью населения;

• изменением во вкусах и предпочтениях населения.

В России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет [43].

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Объем предложения на рынке определяется:

• наличием резерва объектов недвижимости;

• объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке. Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

• постоянные;

• условно-постоянные;

• условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

• район;

• тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

• общая площадь;

• этаж;

• планировка;

• высота потолков;

• материал стен;

• естественная освещенность помещения;

• ориентация квартиры;

• балконы, лоджии;

• наличие лифта;

• внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

• состояние полов, потолка, стен;

• окна и двери;

• инженерные коммуникации;

• наличие телефона.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

• деревянные;

• блочные (монолитные),

• панельные;

• кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв.м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

В числе условий влияющих на цену жилого помещения входят также:

• паркинг;

• инженерные коммуникации;

• ремонт.

При выборе жилья семья взвешивает самые различные факторы: местонахождение, размеры, качество.

Исходя из вышесказанного, мной предлагается сводная адаптированная классификация факторов привлекательности среды проживания (табл. 1.2.1).

Таблица 1.2.1

Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости

Окончание табл.1.2.1

Можно сказать, что факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости множество, и все они актуальны.

Оценка тех или иных факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости, можно оценить по бальной системе. Её предложил авторский коллектив под редакцией Н.Я. Колюжновой и А.Я. Якобсона [43]. Оценка степени пригодности территории для селитьбы базировалась на более широком спектре факторов. Ведущим элементом влияния для города, состоящего из цепи последовательно расположенных микрорайонов, является автомагистраль как средство консолидации территории и повышения доступности мест различного социального назначения. Учитывались магистрали общегородского значения, охваченные автобусным сообщением.

Далее следовали линейные элементы технической инфраструктуры, формирующие благоустройство жилья: централизованный водопровод, тепловые станции и идущие от них теплотрассы, канализация и водоснабжение. Их удельные веса изменялись в соответствующем порядке. Зоны влияния у всех факторов были определены одинаковыми, за исключением электричества, зона которого увеличена вследствие меньшей стоимости прокладки ветви до места потребления.

Следующий показатель отражал близость к местам приложения труда, и здесь учитывались только самые крупные предприятия города как наиболее вероятные работодатели для населения, проживающего в определенных ареалах. Близость предприятий к жилым микрорайонам не является положительным моментом по экологическим соображениям, но эта сторона взаимоотношения двух зон была отнесена к анализу ареалов загрязнения, в данном, же случае учитывалось только удобство жителей микрорайона в отношении экономии времени на дорогу к месту работы.

Последняя группа факторов — близость к основным объектам социальной инфраструктуры. Объекты, связанные с детьми, были оценены в баллах выше, чем прочие, из-за нежелательности ежедневного передвижения детей на городском транспорте. Магазины играют значительную роль в жизнеобеспечении населения, но они оценены ниже из-за их «подвижности» в настоящее время они сами идут за спросом и приходят в жилые микрорайоны с меньшими затратами, чем другие объекты притяжения, начиная работу в любых приспособленных помещениях. Учреждения здравоохранения также важны, но они не относятся к регулярно посещаемым объектам. Полосы влияния этих факторов значительно шире, чем у инфраструктуры, и обусловлены физической возможностью преодоления расстояния человеком без излишних усилий.

Полученные значения в баллах суммировались по точкам на местности. Затем сумма баллов каждой точки умножалась на поправочные коэффициенты, связанные с воздействием природных факторов.

В этом виде оценки также учитывались геоморфологические условия для строительства, но в иных пропорциях. Жилищное строительство более неприхотливо к рельефу местности, серьезным ограничением для него является качество грунтов, в связи, с чем были применены более щадящие поправочные коэффициенты по сравнению с промышленным использованием.

Экологическая составляющая выражалась через зоны загрязнения, которые представляют собой результаты воздействия на среду жилого района со стороны промышленных предприятий и иных источников загрязнения. Экологическая ценность территории в данном случае обратно пропорциональна степени воздействия, что отражалось соответствующими поправочными коэффициентами. По итоговым балльным показателям также было выделено семь ареалов различной ценности территории города для использования под жилищную застройку.

Пользуясь методом бальной оценки можно оценить различное количество факторов. Этот метод актуален в настоящее время и требует своего применения.

В настоящее время существует множество факторов, влияющих на стоимость жилья и в дальнейшем, не исключено, что их количество будет расти.

В заключение можно сказать, что у рынков жилой недвижимости есть проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости.