Географические информационные системы, применяемые в сфере учета, оборота и оценки недвижимости

Введение

    Развитие  вычислительной техники и геоинформатики, оснащение землеустроительных предприятий мощными компьютерами, периферийными устройствами, средствами цифровой картографии и фотограмметрии, появление систем автоматизированного земельного кадастра существенно изменили содержание и технологию землеустроительных работ, что дало возможность приступить к созданию системы автоматизированного землеустроительного проектирования.

    Внедрение автоматизированных систем в землеустроительное производство прошло три этапа: 70-е, 80-е и 90-е годы.

    С этого времени перспективы развития землеустроительного проектирования все в большей мере стали определяться новейшими возможностями автоматизированных и геоинформационных технологий.

    Необходимость и целесообразность применения автоматизированных систем проектирования в настоящее время обусловлены и другими причинами. Прежде всего, объемы землеустроительных работ в ходе земельных преобразований существенно возросли. Они связаны с реорганизацией землевладений и землепользовании сельскохозяйственных предприятий, перераспределением земель, отводами земель юридическим и физическим лицам, активизацией земельного оборота. Количество разрабатываемых землеустроительных объектов будет расти и дальше в связи с решением природоохранных и строительных задач, разделением собственности в России на федеральную, субъектов Федерации, муниципальную и частную, межеванием земель, демаркацией и делимитацией границ и т. д.

    Вместе  с тем число специалистов в  данной области не растет, а имеет тенденцию к снижению. Поэтому выполнение всех необходимых работ возможно только путем ощутимого повышения производительности труда инженеров-землеустроителей, улучшения качества проектно-изыскательских работ по землеустройству на основе внедрения автоматизированных технологий. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 1. Основы организации и функционирования географических информационных систем

    Однозначное краткое определение этому явлению  дать достаточно сложно. Географическая информационная система (ГИС) - это возможность нового взгляда на окружающий нас мир. Если обойтись без обобщений и образов, то ГИС - это современная компьютерная технология для картирования и анализа объектов реального мира, также событий, происходящих на нашей планете. Эта технология объединяет традиционные операции работы с базами данных, такими как запрос и статистический анализ, с преимуществами полноценной визуализации и географического (пространственного) анализа, которые предоставляет карта. Эти возможности отличают ГИС от других информационных систем и обеспечивают уникальные возможности для ее применения в широком спектре задач, связанных с анализом и прогнозом явлений и событий окружающего мира, с осмыслением и выделением главных факторов и причин, а также их возможных последствий, с планированием стратегических решений и текущих последствий предпринимаемых действий.

    1.1. Цели и задачи  разработки ГИС,  основные принципы  создания и функционирования, наиболее распространенные  ГИС

      ГИС общего назначения, в числе  прочего, обычно выполняет пять процедур (задач) с данными: ввод, манипулирование, управление, запрос и анализ, визуализацию.

    Создание  карт и географический анализ не являются чем-то абсолютно новым. Однако технология ГИС предоставляет новый, более  соответствующий современности, более эффективный, удобный и быстрый подход к анализу проблем и решению задач, стоящих перед человечеством в целом, и конкретной организацией или группой людей, в частности. Она автоматизирует процедуру анализа и прогноза. До начала применения ГИС лишь немногие обладали искусством обобщения и полноценного анализа географической информации с целью обоснованного принятия оптимальных решений, основанных на современных подходах и средствах.

    В настоящее время ГИС - это многомиллионная  индустрия, в которую вовлечены сотни тысяч людей во всем мире. ГИС изучают в школах, колледжах и университетах. Эту технологию применяют практически во всех сферах человеческой деятельности - будь то анализ таких глобальных проблем как перенаселение, загрязнение территории, сокращение лесных угодий, природные катастрофы, так и решение частных задач, таких как поиск наилучшего маршрута между пунктами, подбор оптимального расположения нового офиса, поиск дома по его адресу, прокладка трубопровода на местности, различные муниципальные задачи.

    Наибольшее  распространение в России имеют  программный продукт ArcGIS компании ESRI, семейство продуктов GeoMedia корпорации Intergraph и MapInfo Professional компании Pitney Bowes MapInfo. Используются также другие программные  продукты отечественной и зарубежной разработки: Bentley's MicroStation, IndorGIS, STAR-APIC, Zulu, ДубльГИС, Mappl и пр.

    1.2. Составные части ГИС

    Работающая  ГИС включает в себя пять ключевых составляющих: аппаратные средства, программное  обеспечение, данные, исполнители и  методы.

    Аппаратные  средства. Это компьютер, на котором запущена ГИС. В настоящее время ГИС работают на различных типах компьютерных платформ, от централизованных серверов до отдельных или связанных сетью настольных компьютеров.

    Программное обеспечение ГИС содержит функции и инструменты, необходимые для хранения, анализа и визуализации географической (пространственной) информации. Ключевыми компонентами программных продуктов являются: инструменты для ввода и оперирования географической информацией; система управления базой данных (DBMS или СУБД); инструменты поддержки пространственных запросов, анализа и визуализации (отображения); графический пользовательский интерфейс (GUI или ГИП) для легкого доступа к инструментам.

    Данные. Это вероятно наиболее важный компонент ГИС. Данные о пространственном положении (географические данные) и связанные с ними табличные данные могут собираться и подготавливаться самим пользователем, либо приобретаться у поставщиков на коммерческой или другой основе. В процессе управления пространственными данными ГИС интегрирует пространственные данные с другими типами и источниками данных, а также может использовать СУБД, применяемые многими организациями для упорядочивания и поддержки имеющихся в их распоряжении данных

    Исполнители. Широкое применение технологии ГИС невозможно без людей, которые работают с программными продуктами и разрабатывают планы их использования при решении реальных задач. Пользователями ГИС могут быть как технические специалисты, разрабатывающие и поддерживающие систему, так и обычные сотрудники (конечные пользователи), которым ГИС помогает решать текущие каждодневные дела и проблемы.

    Методы. Успешность и эффективность (в том числе экономическая) применения ГИС во многом зависит от правильно составленного плана и правил работы, которые составляются в соответствии со спецификой задач и работы каждой организации.

    1.3. Структура и классификация

    Обязательными элементами более или менее полного  определения ГИС  следует считать  указание на “ пространственность”, операционно - функциональные возможности и прикладную ориентацию систем.

    Считалось, имея ввиду ГИС профессионально  -  географической направленности, что  пространственность является необходимым  условием для квалификации некоторой  информационной системы как географической (например, автоматизированные радионавигационные системы, хотя и оперируют пространственно определенными данными, к географическим информационным системам не принадлежат). Основанием для отличия “ географических ” от “ негеографических “ информационных систем не может служить и содержание собираемых данных: идентичные по своему содержанию базы данных могут обслуживать совершенно различные (в том числе чисто географические и явно негеографические) приложения. Наоборот, системы разного целевого назначения вынуждены аккумулировать одинаковые сведения. Например, база данных с цифровым представлением рельефа используется для автоматизированного вычерчивания изогипс на топографической карте (топографическая картография), расчета и картографирования морфометрических показателей (геоморфология и тематическая картография), поиска оптимальных трасс шоссейных дорог или иных коммуникаций (инженерные изыскания и проектирование).

    Одной из разновидностей ГИС становятся системы, основанные на материалах дистанционного зондирования, объединяющие функциональные возможности геоинформационных технологий с развитыми функциями обработки дистанционных изображений, так называемые интегральные (интегрированные) ГИС.

    Минимальный набор критериев, позволяющих идентифицировать каждую конкретную геоинформационную систему, образует “ систему координат “ трехмерного пространства, осями которого являются: территориальный охват и связанный с ним функционально масштаб (или пространственное разрешение), предметная область информационного моделирования и проблемная ориентация.

    При всем многообразии операций, целей, областей информационного моделирования, проблемной ориентации и иных атрибутов, характерных  для создаваемых и действующих  ГИС, логически и организационно в них можно выделить несколько конструктивных блоков, называемых также модулями или подсистемами, выполняющими более или менее четко определенные функции. Функции ГИС в свою очередь вытекают из четырех типов решаемых ею задач:

    Что касается классификации ГИС, то здесь  наметилось тоже несколько направлений. Например, классификация по их проблемной ориентации :

    Инженерные;

    Имущественные (ГИС для учета недвижимости), предназначенные для обработки  кадастровых данных;

    ГИС для тематического и статистического  картографирования, имеющие целью  управление природными ресурсами, составление карт переписям и планирование окружающей среды;

    Библиографические, содержащие каталогизированную информацию о множестве географических документов;

    Географические  файлы с данными о функциональных и административных границах;

    Системы обработки изображений с Ландсата и др.

    Однако  быстрая изменчивость и множественность  вариантов решаемых проблем требует  введения иных классификаций, учитывающих  структуру и архитектуру ГИС. Разработана и представлена 3 - х  компонентная классификация ГИС по следующим признакам:

    1) характеру проблемно - процессорной  модели;

    2)  структуре модели баз данных;

    3) особенностям модели интерфейса.

    На  верхнем уровне классификации все  информационные системы подразделены на пространственные и непространственные. ГИС, естественно, относятся к пространственным, делясь на тематические ( например социально - экономические) и земельные (кадастровые, лесные, инвентаризационные и др.). Существует разделение по территориальному охвату (общенациональные и региональные ГИС); по целям (многоцелевые, специализированные, в том числе информационно - справочные, инвентаризационные, для нужд планирования, управления); по тематической ориентации (общегеографические, отраслевые, в том числе водных ресурсов, использования земель, лесопользования, туризма, рекреации и др.).

    1.4. Организация баз данных в ГИС

    Системы управления базами данных предназначены  для хранения и управления всеми  типами данных, включая географические (пространственные) данные. СУБД оптимизированы для подобных задач, поэтому во многие ГИС встроена поддержка СУБД. Эти системы не имеют сходных с ГИС инструментов для анализа и визуализации.

    Создание  карт. Картам в ГИС отведено особое место. Процесс создания карт в ГИС намного более прост и гибок, чем в традиционных методах ручного или автоматического картографирования. Он начинается с создания базы данных. В качестве источника получения исходных данных можно пользоваться и оцифровкой обычных бумажных карт. Основанные на ГИС картографические базы данных могут быть непрерывными (без деления на отдельные листы и регионы) и не связанными с конкретным масштабом. На основе таких баз данных можно создавать карты (в электронном виде или как твердые копии) на любую территорию, любого масштаба, с нужной нагрузкой, с ее выделением и отображением требуемыми символами. В любое время база данных может пополняться новыми данными (например, из других баз данных), а имеющиеся в ней данные можно корректировать по мере необходимости. В крупных организациях созданная топографическая база данных может использоваться в качестве основы другими отделами и подразделениями, при этом возможно быстрое копирование данных и их пересылка по локальным и глобальным сетям. 
 

2. Географические информационные  системы, применяемые  в сфере учета, оборота и оценки недвижимости

    Геоинформационная система “Недвижимость” предназначена для автоматизации деятельности по сбору, систематизации и учету сведений об объектах недвижимости c последующей привязкой к земельным участкам. Создание графической и атрибутивной баз данных планов домов и отдельных квартир с последующей привязкой к электронной карте города и выдачей отчетных материалов. К вашим услугам: удобное представление информации; любые, необходимые, подробности описания недвижимости; анализ работы компании. Система обеспечивает решение следующих основных задач: инвентаризация имущества и ресурсов недвижимости; информационная поддержка принятия управленческих решений; оптимизация работы муниципальных и государственных служб; улучшение взаимодействия государственных и коммерческих структур; повышение собираемости налогов на имущество, налогов с операциями с недвижимостью и платы за коммунальные услуги. Система позволяет привязывать объекты недвижимости и земельные участки к электронным картам и выполнять расчетные задачи с выдачей отчетных материалов. Все объекты недвижимости сгруппированы: по типам заявок (продажа, покупка, аренда, обмен); по типам недвижимости (квартиры, дома); по разделам (активное предложение, временно приостановлено, снято, архив сделок). Для описания объекта недвижимости можно использовать свыше 80 параметров. Атрибутивная база данных построена на архитектуре клиент-сервер, характерной особенностью которой является перенос вычислительной нагрузки на сервер базы данных (Firebird) м максимальная разгрузка клиента от вычислительной работы, а также существенное укрепление безопасностям данных – как от злонамеренных, так м просто ошибочных изменений. Электронные карты местности имеют формат ГИС Панорама. Основными функциями геоинформационной системы “Недвижимость” являются: учет объектов недвижимости; учет земельных участков; привязка учитываемых объектов к объектам электронной карты; нахождение и оперативное отображение информации о земельном участке с одновременным показом его на электронной карте. Нахождение и оперативное отображение макетов, фотографий, поэтажного плана дома м плана квартиры, показ дома на электронной карте. Создание и настройка отчетов на основании хранимых учетных данных. ведение справочников м классификаторов; формирование м выполнение поисковых запросов; получение с электронной карты метрических характеристик объектов недвижимости (длина, ширина, площадь, периметр, координаты, угол м т.д.). Отчеты, сформированные системой, представляют собой файлы формата «*.xls», их просмотр, форматирование и печать выполняются с помощью функций приложения Microsoft Office. Система содержит встроенный помощник. Помощник автоматически предоставляет справочные сведения и дает полезные советы по решению типичных задач.

    Созданию  любой ГИС предшествует долгий и  кропотливый труд по формированию информационного поля. Наличие структурированного информационного поля является необходимым условием создания ГИС.

        Мировой опыт построения геоинформационных  систем показывает, что на первом  этапе создания ГИС, весьма  сложно разработать последовательность действий в организации ГИС, определить очередность и содержание баз данных, функции автоматизированных рабочих мест (АРМ), программу финансирования проекта и т.д. В подавляющем большинстве случаев как ЗАКАЗЧИК, так и ИСПОЛНИТЕЛЬ проекта не могут четко сформулировать требования к структуре баз данных, формам отчетов, технологии работы. Внедрение новой информационной технологии, обычно требует переквалификации как персонала, непосредственно обслуживающего базы данных, так и руководящего звена этих организаций.

        1. Организация единого информационного  пространства для структур, работающих  с недвижимостью (в сетевом  варианте, с возможностью удаленного  доступа передачи и получения  информации).

        2. Использование в качестве ядра (центральной части) единого информационного пространства электронной карты г. Балаково масштаба 1:2000.

        3. Подстраивание системы под различное  программное обеспечение и технические  (аппаратные) средства, имеющиеся сегодня  в наличии в разных структурах.

        4. Совместное и оптимальное использование созданных ранее разными структурами информационных ресурсов (баз данных).

        5. Выбор модельной территории, как  примера наиболее полной увязки  разнообразных баз данных и  привязки их к электронной  карте города.

        6. Разработка и проверка технологии создания графической базы данных поэтажных планов домов и планов квартир для ее дальнейшего использования в структуре БТИ и других организациях.

        7. Получение с помощью электронной  карты и ГИС-технологий, как качественно  новой, так и дополнительной информации, необходимой для принятия управленческих решений при работе с недвижимостью.

        8. Адаптация использования не только статических, но и динамических связей между удаленными базами данных различных структур и электронной картой. (При изменении в базах данных, эти изменения должны отображаться, как на самой карте, так и в базах данных, привязанных к карте и передаваемых другим структурам).

        Полученный опыт по созданию "ГИС-Недвижимость  города" и использование этой  системы в регистрации сделок с недвижимостью позволяет с уверенностью говорить о большой перспективе новых информационных технологий в данной области деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение

    Создание  системы автоматизированного землеустроительного  проектирования получило возможность, благодаря развитию вычислительной техники и геоинформатики, оснащению землеустроительных предприятий мощными компьютерами, периферийными устройствами, средствами цифровой картографии и фотограмметрии, появлению систем автоматизированного земельного кадастра существенно изменившего содержание и технологию землеустроительных работ. Выполнение всех необходимых работ возможно только путем ощутимого повышения производительности труда инженеров-землеустроителей, улучшения качества проектно-изыскательских работ по землеустройству на основе внедрения автоматизированных технологий.

    Была  разработана геоинформационная система “Недвижимость”. Система предназначена для автоматизации деятельности по сбору, систематизации и учету сведений об объектах недвижимости c последующей привязкой к земельным участкам. Создание графической и атрибутивной баз данных планов домов и отдельных квартир с последующей привязкой к электронной карте города и выдачей отчетных материалов. Реализация Программы позволит создать условия для обеспечения планомерного и последовательного проведения государственной политики в сфере земельных и имущественных отношений, направленных на эффективное использование земель и иной недвижимости, активное вовлечение их в оборот, стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, формирование банка данных о земле и иной недвижимости как единого государственного информационного ресурса.

    В ходе реализации Программы и входящих в ее состав подпрограмм будут  достигнуты такие результаты, как:

    создание  автоматизированной системы ведения  государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, позволяющей в рамках единого государственного информационного  ресурса обеспечить формирование сведений об объектах недвижимости как объектах оборота и налогообложения;

    создание  автоматизированных баз данных о  недвижимости, осуществление подготовки и ввода актуальной информации по результатам инвентаризации, межевания и государственного кадастрового учета указанных объектов. По итогам кадастровой оценки для определения налогооблагаемой базы будут актуализированы экономические характеристики земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества по принципу наибольшей эффективности их использования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Используемая  литература

    1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.//Российская газета. 1993. 25 декабря. N 237.

    2. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г.//СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147, 2003. N 27. Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52. Ст. 5276; 2005. N 1. Ст. 17.

    3. Алексеев В.В., Куракина Н.И. Использование геоинформационных технологий (ГИС) в подготовке по специальности “Информационные системы в экологии” // Материалы VI Всероссийского ГИС форума .- Москва, 1999

    4. Алексеев В.В., Куракина Н.И. Система прогнозирования на базе ГИС // Сборник трудов Региональной конференции «Проблемы прогнозирования и предотвращения ЧС и их последствий». – СПб, 2002.

    5. Алексеев В.В., Куракина Н.И. Система прогнозирования на базе геоинформационных систем// Сб. материалов Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы прогнозирования чрезвычайных ситуаций. - Москва, 2002

    6. Алексеев В.В., Комаров Б.Г., Королев П.Г., Куракина Н.И. Система комплексной оценки состояния объектов окружающей среды на базе ГИС // Сборник трудов Региональной конференции «Проблемы прогнозирования и предотвращения ЧС и их последствий». – СПб, 2003.

    7. Алексеев В.В., Гридина Е.Г., Кулагин В.П., Куракина Н.И. Оценка качества сложных объектов на базе ГИС // Сборник трудов Международного симпозиума «Надежность и качество 2003». - Пенза 2003 . – С.32-35.

    8. Алексеев В.В., Куракина Н.И., Желтов Е.В. Система комплексной оценки, моделирования и прогнозирования на базе ГИС// Сб. материалов Международной конференции по мягким вычислениям и измерениям, Санкт-Петербург, 2004.

    9. Алексеев В.В., Куракина Н.И., Орлова Н. В., Геоинформационная система мониторинга водных объектов и нормирования экологической нагрузки // журнал ArcReview.-2006.-№1(36).

    10. Алексеев В.В., Куракина Н.И., Орлова Н.В. Геоинформационная система комплексной оценки, моделирования и прогнозирования состояния объектов окружающей природной среды // Сборник материалов XI Конференции пользователей ESRI & Leica Geosystems в России и странах СНГ, Москва, 2005 .

    11. Журкин И. Г., Шайтура С. В. Геоинформационные системы. — М., «КУДИЦ-ПРЕСС», 2009. — C. 272. - ISBN 978-5-91136-065-8

    12.  Костюк Ю.Л. Представление рельефа земной поверхности в геоинформационных системах // Геоинформатика-2000: Труды Международной научно-практической конференции / Под ред. А.И. Рюмкина, Ю.Л. Костюка, А.В. Скворцова. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000.

    13. Костюк Ю.Л., Парамонов А.С., Гриценко В.Г. Технология создания трехмерных моделей объектов по плоским проекциям и ее применение в геоинформатике // Геоинформатика: Сборник. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1998.

    14. Макунин А.А., Шилов В.В. Применение модульной технологии разработки автоматизированных рабочих мест в ГИС-приложениях // Геоинформатика-2000: Труды Международной научно-практической конференции / Под ред. А.И. Рюмкина, Ю.Л. Костюка, А.В. Скворцова. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000.

    15. Поляков В.И., Рюмкин А.И. Программные технологии для ведения автоматизированного земельного кадастра // Современные технологии геодезического, фотограмметрического и картографического обеспечения землеустройства и земельного кадастра в Сибири: Материалы XLIV научно-технической конференции. Новосибирск, 1995.

    16. Скворцов А.В. Система ГрафИн // Геоинформатика: Теория и практика. Вып. 1 / Под ред. А.И. Рюмкина, Ю.Л. Костюка. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1998.

    17. Скворцов А.В., Гриценко Ю.Б. Вопросы построения универсальной графической системы для работы с территориально определённой информацией // Геоинформатика: Теория и практика. Вып. 1 / Под ред. А.И. Рюмкина, Ю.Л. Костюка. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1998.