Характеристика объекта недвижимости

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ УКРАИНЫ ТАВРИЧЕСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТИМ. В.И. ВЕРНАДСКОГО

 

Экономический факультет

Дневное отделение

РЕФЕРАТ

на тему:

«Характеристика объекта недвижимости»

 

 

 

 

Студенток 4-го курса,

группа 401-ФК(ФП)

Котлярова Е.С.

Шпилькина А.В.

 

 

 

 

Симферополь 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

       ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………3

РАЗДЕЛ 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ………….4

1.1 Объект недвижимости и его основные признаки…………………………4

1.2 Классификация объектов недвижимости………………………………….6

 

РАЗДЕЛ 2. ОСОБЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ…………….7

 

ВЫВОД…………………………………………………………………………..15

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………….17

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Последние десятилетия особое место в системе общественных отношений принадлежит недвижимому  имуществу. С развитием его функций  тесно связана жизнь и деятельность людей во всех сферах предпринимательства, управления и организации. Владение недвижимостью приносит положительный  духовный и приемлемый материальный результат на деятельность граждан. Тем самым вызывая у них  чувство уверенности, стимулы к  сохранению и улучшению имущества, не щадя своих сил и средств, а  также создает потребность в  сильной государственной власти.

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Но в настоящее время отсутствует абсолютные границы, в регулировании отдельных объектов недвижимости. Между отраслями законодательства является постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями развития института недвижимости.

Главным решением является проведение глубокого анализа отдельных  объектов недвижимого имущества, выявление  их слабых сторон, и недопущения  ущерба в данной отрасли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РАЗДЕЛ 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1 Объект недвижимости и его основные признаки

 

В сложившейся практике к  недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Понятие "недвижимое имущество" впервые  было сформировано в римском праве  в связи с ведением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира. 

Объект недвижимости - объект, который связан с землей так, что  его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Объектами недвижимости являются:

• земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;
• здания, сооружения, имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения;
• леса, многолетние насаждения и др.

 

Таблица 1.1 «Основные признаки недвижимости»

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые)   Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и  стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости  в производственном процессе или  потери потребительских свойств	Постепенно, по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан  и других собственников, интересы которых  защищаются государством
8	Видовые (частные)   Технически и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Продолжение табл. 1.1

 

 

 

1.2 Классификация объектов недвижимости

 

Сущность объекта недвижимости можно определить по его классификации.

Выделяют следующую классификацию  объектов недвижимости:

1. По функциональному  назначению: земельные участки, предназначенные  для застройки; природные комплексы  (для эксплуатации); сооружения комнаты  и квартиры; здания и помещения  под магазины и офисы; частные  жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде  (с земельными участками), производственные помещения, склады.

2. По происхождению: земельные  массивы, отдельные земельные  участки. Комплексы зданий и  сооружений. Жилые многоквартирные  дома, Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи) Подъезд (секция). Этаж в подъезде. Квартира. Комната. Летняя дача Комплекс административных зданий. Здание. Помещения или части зданий (секции, этажи).

3. Готовность к эксплуатации: готовые объекты, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции. Объекты, требующие завершения строительства.
4. По характеру использования:

• Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

• Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса
• Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
• Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
• Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

5.   По целям владения:

• для ведения бизнеса; 
• для проживания владельца; 
• в качестве инвестиций; 
• в качестве товарных запасов и НЗП; 
• для освоения и развития; 
• для потребления истощимых ресурсов.

6.  По степени специализации:

• специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
• неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

7. По степени готовности к эксплуатации:

• введенные в эксплуатацию; 
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенное строительство.

8.  По воспроизводимости в натуральной форме:

• не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; 
• воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

 

РАЗДЕЛ 2. ОСОБЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

В Украине существует 3 типа недвижимости: жилищный фонд, нежилой  фонд, земля, другими словами: земля, жилье и нежилые помещения.

Земля - ​​это основной фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует  в производстве товаров или оказании услуг.

В сфере недвижимости под  словом "земля" понимается земельный  участок - часть земельного поверхности  с установленными границами, которая  характеризуется определенным месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными  признаками, с определенными относительно него правами.

 

Таблица 2.1 «Специфические свойства земли как товара»

№	Свойства	Характеристика
1	Назначение	Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
2	Форма функционирования в  сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и  стоимостная
3	Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
4	Степень подвижное™	Абсолютно неподвижен, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения
5	Длительность хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование в общем и в частном
6	Состояние потребительской  формы в процессе использования	Сохраняется натуральная  форма в течении всего периода использования и неиспользования
7	Износ в процессе использования	Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а  улучшается при рациональном использовании
8	Изменение стоимости во времени	Потенциально стоимость  не снижается, а повышается из-за растущего  дефицита ее, инфляции и прочих факторов
9	Количество	Постоянно, не воспроизводится  в натуре
10	Качество	Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.
11	Взаимозаменяемость	Не может быть заменена никаким другим ресурсом
12	Оборотоспособность на рынке	Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота
13	Возможность сервитута	Право ограниченного пользования  чужим земельным участком
14	Формирование потребительной стоимости	Осуществляется естественным силами в течении тысячелетий, приложением труда и капитала
15	Особый способ распоряжения землей	Землеустроительные действия

Продолжение таблицы 2.1

 

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар  обладает следующими свойствами, отличающими  его от других товаров (смотри табл. 2.2).

Таблица 2.2. «Особенности недвижимости как товара»

К нежилому фонду относятся  здания, сооружения и другие объекты  или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Существенной характеристикой  недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

С точки зрения экономики  объект недвижимости можно рассматривать: как благо и как источник дохода. В экономической теории понятие "благо" означает объект потребительского выбора, способен дать определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его  благосостояния). Благами могут выступать  как предметы, так и действия (в  данном случае объекты недвижимости и услугах на рынке недвижимости). Необходимо отметить, что при этом нет разницы между благами  материального и нематериального  характера.

Характеристики, которые  определяют суть объектов недвижимости, можно разделить на общие и  те, которые относятся к определенному  объекту. Так, например, земля как  благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности, социально-территориального развития Украины. Как источник дохода земля является базой сельскохозяйственного  производства, самостоятельным сложным (в экономическом связи с построенными зданиями, сооружениями и т.д.) объектом инвестирования, частью национального богатства, базой налогообложения объектов недвижимости, источником природных ресурсов (единственным из всех объектов недвижимости).

Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямое и косвенное источник дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым, а жилищное строительство - косвенным источником дохода, поскольку способствует развитию производства строительных материалов, проектной деятельности, строительства объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и другие.

Автомобильные дороги как  объекты недвижимости можно представить  как блага, предназначенные для  преодоления пространственных пределов и как источник дохода. В последнее  время все большее развитие получают платные автомобильные дороги, предоставляя коммерческие услуги (скоростной проезд, комфортность передвижения, благоприятное  экологическое среда) и выступая источником доходов для владельцев.

"Благо" владения  объектом недвижимости и получения  доходов от его использования  неотъемлемое от связанных с  этим затрат и риска. На собственника  возлагается обязанность содержание  объекта недвижимости в надлежащем  состоянии (охрана, ремонт и т.п.), при условии, что этот "груз" не возложена на другое лицо (например, охрана объекта недвижимости - на специально нанятых лиц  или организацию, управление недвижимым  имуществом банкрота - на конкурсного  управляющего и т.д.).

Владелец также рискует  в случае исчезновения или порчи  объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения Перенос риска  случайной гибели или порчи имущества  на других лиц возможно по условиям договора собственника с ними (например, на условиях аренды по договору), а также  по закону ( частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подчиненного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйствования).

Объекты недвижимости имеют  высокую экономическую ценность, поскольку предназначены для  длительного пользования и не исчезают в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат. 

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Скажем, лес и многолетние насаждения, по определению, относятся к недвижимости, а лес, заготовлено, - это уже движимое имущество. Оборудования зданий и сооружений (сеть отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты и др.) принадлежит к движимому имуществу. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае его продажи / аренды необходимо подробно описать все движимое имущество, которое включается в состав недвижимого (особенно это касается имущества, которое подлежит изъятию при осуществлении сделки).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫВОД

 

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в  процессе классификации выделяют отдельные  группы объектов недвижимости. Отдельные  группы объектов недвижимости уникальны  по своей природе. Однако существуют сходства в их функционировании, что  помогает определять возможность единообразие подходов к оценке стоимости недвижимости.

Так же классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному  изучению объектов и обследования рынка  недвижимости, что облегчает разработку и применение методов оценки различных  видов недвижимости.

Несмотря на то, что любой  объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего), в зависимости от жизненных ситуаций.

Существуют недостатки, которые  препятствуют развитию рынка недвижимости, и требуют решения проблем.

Рассматривая географическую концепцию, выделяют такой недостаток, как «непредсказуемость» окружающей среды. Под действием физических, химических, биологических, техногенных  и других процессов, могут измениться не в лучшую сторону потребительские  качества и функциональная пригодность.

Недостатком экономической  концепции является то, что объекты недвижимости имеют высокую экономическую ценность, они отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

С точки зрения юриспруденции, главным недостатком в недвижимости является незащищенность социальных слоев  населения, интересы граждан не ставят выше своих. Высокие налоги на недвижимость приводит население к их уклонению.

Недостатком социальной роли объектов недвижимого имущества  выступает мошенничество в совершении сделок, а также неудовлетворение физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Если учитывать все  интересы, которые касаются физических, экономических, социальных и правовых свойств объектов недвижимости, можно  построить и развить сильный  рынок недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Экономика недвижимости: Учебное  пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006.

2. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие.

3. Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.

4. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости  предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 20009. - 256 с.