Инвестиции в недвижимость. 7

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАНТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 

«МОСКОВСКИЙ ИНСТИТУТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И  ПРАВА»

 

 

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

 

по  дисциплине   «Инвестиционный  анализ»

на  тему:  «Инвестиции в недвижимость»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Работу  выполнила:

 

Студентка 6 курса заочного отделения

специальности 080109

«Бухгалтерский  учет, анализ и аудит»

Юдина М.Г.

Работу  проверил:

Преподаватель

 

 

 

Москва  2013 г.

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

Введение.     Сущность недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестирования в недвижимость. Основные инструменты инвестирования в недвижимость. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Заключение.                                                                                               Литература.

3   5 16 18 22 24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Инвестиции в недвижимость – это всегда вложения в реальные активы: освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий, сооружений и т.п., что требует, как правило, разрешения органов власти.

Инвестиции - целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные  объекты для достижения индивидуальных целей инвестора. Рынок недвижимости неуклонно развивается. Каждый год  появляются все новые игроки, создаются новые проекты, строятся новые объекты. Та же тенденция сохраняется и на рынке недвижимости, который на сегодняшний день наиболее привлекательный для инвесторов. Происходит увеличение инвестиций именно в этот сектор недвижимости, как самый доходный. Все больше инвесторов вкладывают деньги в создание мультиформатных объектов (объединение в одном здании офисов, торговых, развлекательных площадей). Все больше компаний вкладывают средства и занимаются строительством объектов для ведения бизнеса - торговой, офисной, промышленной и складской недвижимости. Однако, несмотря на множество заявленных проектов торгово-развлекательных и бизнес-центров, спрос в этой отрасли все еще превышает предложение. Неуклонно развивается рынок загородной недвижимости. Он перспективен и интересен инвесторам как отечественным, так и зарубежным. Спрос на загородную недвижимость, в частности на коттеджи, формируется у людей с высоким и выше среднего достатком, которые хотят жить подальше от городской суеты. Именно поэтому рынок будет нуждаться в инвестициях, которые не заставят себя ждать, ведь именно загородная недвижимость будет пользоваться все большей популярностью. Пользуется популярностью и рынок жилой недвижимости, в частности сектор элитного жилья.

Как и в предыдущие пару лет, в 2013 году у рынка недвижимости огромный потенциал, тенденции говорят сами за себя, поэтому правильно направленные инвестиции принесут доходы своим владельцам уже в ближайшее время.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ

 

В литературе существует несколько определений понятия  «недвижимость» в зависимости от того, под каким углом зрения рассматривается  эта категория – с точки  зрения материально-вещественного  содержания, норм гражданского права  или с экономических позиций.

Недвижимость  как материальный объект.

 С точки  зрения материально-вещественного содержания недвижимость – это земля как физический объект и все, что с ней связано (находится на ней). Это классический подход к определению недвижимости, принятый во многих странах. Соответствующие толкования даны во многих зарубежных изданиях, посвященным операциям с недвижимостью; при этом основное внимание уделяется, как правило, смысловому или правовому различиям ряда широко употребляемых терминов, таких, как: «земля» (land), «недвижимость» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). Несмотря на то, что эти понятия часто используются для описания одних и тех же вещей, на самом деле они существенно различаются.

Термин «земля»  относится не только к поверхности земли, он включает и предметы, постоянно закрепленные на земле, но только природного происхождения, такие, как деревья и вода. Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие субстанции под поверхностью земли наряду с воздушным пространством над данной поверхностью.

Термин «недвижимость» шире, чем термин «земля», и включает все постоянно закрепленные улучшения  – здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком  элементы. Термин «недвижимая собственность» в свою очередь, еще шире и включает пакет прав на собственность.

В широком смысле недвижимость часто представляют в  виде пирамиды, имеющей вершину в  центре земли, лучи которой проходят сквозь ее поверхность по пограничным  линиям конкретного участка, и которая  включает все неотделимые от земли объекты – как природного происхождения (растительные и водные), так и созданные человеком (здания, сооружения), а также воздушное пространство над участком.

Таким образом, недвижимость – это комплекс материальных объектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ним элементами, включая здания и сооружения.

Недвижимость  как объект правовых отношений.

 В российском законодательстве данное понятие определяется ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещением которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе и леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество».

Соответственно  вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом и в  регистрации прав на них (как на «недвижимость») не нуждаются. Единственное исключение – это тот случай, когда движимые вещи включаются в качестве составной части в состав предприятия как имущественного комплекса, являющегося, по российскому законодательству, недвижимостью, - тогда они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества.

Изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них  носит в некоторой степени  искусственный характер. Различия в  правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего  на вещные права, а не на вещи как таковые. Поэтому характеризуя недвижимость как объект гражданско-правовых отношений, часто используют термин «недвижимая собственность». Таким образом, недвижимая собственность – это, с одной стороны, юридическое понятие, означающее совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество. А с другой стороны – единство физического тела (т.е. недвижимости в материальном толковании) и права собственности на него.

Недвижимость  как объект экономических отношений. Недвижимость – это объект экономического оборота, выполняющий множество функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, и в этом смысле она характеризовалась лишь потребительской ценностью.

В работах современных специалистов исследуются и другие характеристики этой категории; в частности, подробно рассматривается функциональная способность недвижимости быть товаром особого рода, объектом инвестиций, финансовым активом, предметом потребления, фактором (средством) производства и др.

Недвижимость  является товаром, причем как потребительским  товаром длительного пользования, так и товаром инвестиционного  характера.

Многие авторы сходятся во мнении относительно двойственной природы недвижимости как вещи и  как объекта права, вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость, а не недвижимость как таковой.

Если рассматривать  недвижимость как экономический  актив, то, исходя из деления активов  на материальные и нематериальные, недвижимость относится к классу материальных активов.

По другой классификации  активы подразделяются на реальные и  финансовые. Наиболее полное определение  категории «финансовый актив» приведено  в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО). Согласно МСФО-32 к финансовым активам относятся: денежные средства; контрактное право требования денежных средств или другого финансового актива от другой компании; контрактное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией на потенциально выгодных условиях; долевые инструменты другой компании. В стандарте отмечается, что физические (запасы, собственные основные средства, арендованные активы) и нематериальные активы (патенты и торговые марки) не являются финансовыми активами, а контроль за такими активами обеспечивает лишь потенциальную возможность поступления денежных или других активов, но не приводит к возникновению действительного права на получение денежных средств или других финансовых активов.

Недвижимость  обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока: (1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности; (2) особенности недвижимости как товара; (3) особенности организационно-правового характера; (4) особенности инвестиционного характера.

Любой объект недвижимости обладает определенными физическими  особенностями, в первую очередь  относимы к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.

Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности. Разумеется, какая-то часть земли или содержание ее недр могут быть перемещены, но географическое расположение некоторого данного участка Земли никогда не может быть изменено. Оно фиксировано.

Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий. Хотя участки земли могут быть довольно похожи, все они различны с географической точки зрения, поскольку каждый имеет свое местоположение.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. При этом рост численности населения планеты обуславливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом.

Длительность создания и сроков службы зданий и сооружений. Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет. Но и по срокам службы здания и сооружения – наиболее долговечные из всех создаваемых человеком объективов. Например, российский классификатор основных средств выделяет 7 типов зданий по срокам полезного использования: от 5-7 лет (киоски и ларьки) до 30 лет и выше (здания с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей). Действующие в России строительные нормы выделяют 6 типов жилых зданий со сроком службы от 15 до 150 лет.

Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости – земля – не имеет сроков создания, а срок службы земли рассматривается как неограниченный. И в этой связи земля – это не амортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета. Эта перманентная «нерушимость» земли вкупе с долгосрочной природой ее улучшений обусловливает стабильность инвестиций в землю.

Физические  особенности недвижимости обусловливают  ряд характеристик недвижимости как особого товара.

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости приводит к тому, что на рынок обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

Потенциал роста стоимости земли при  потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обуславливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости – зданий и сооружений – наоборот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфляцией. К снижению стоимости зданий и сооружений приводят: физический износ (вследствие эксплуатации), моральный износ (вследствие появления на рынке новых, более совершенных объектов), а также устаревание по местоположению (вследствие изменения самой внешней среды – влияние соседних объектов, изменение транспортного сообщения, экологии и другие причины).

Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов. В случае увеличения спроса на бизнес-центры предложение сдерживается длительностью строительного цикла, при росте спроса на родовые замки постройки XV в. предложение ограничено наличием таковых, но возможно создать копию или провести реконструкцию руин. А предложение земли в принципе невозможно увеличить – оно ограничено абсолютным размером земельных ресурсов планеты. Поэтому наряду с полезностью постоянная относительная дефицитность недвижимости является фактором, прямо влияющим на ее стоимость.

Из рассмотренных вышке  особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.

Раздельность (делимость) юридических  прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридических прав и интересов. Права могут быть разделены: по типу прав (неограниченное право собственности, права пользования, владения и распоряжения); по элементам объекта (на  земельный участок и на здания); по времени их осуществления. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта, и т.п. Наиболее распространенная форма обременения в ситуации развитого земельного рынка – это сервитут, установленный в отношении земельного участка. Сервитут – это ограниченное право пользования чужим имуществом. Применительно к земельному участку (другой недвижимости) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода (проезда) через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Но если в США и Западной Европе инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как налоговое укрытие, то в России льготы по налогообложению сделок с недвижимостью имеют несопоставимо меньшее значение и существуют, в основном, для физических лиц.

Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками. Кроме того, определенные инвестиции в недвижимость носят долгосрочный и относительно стабильный характер, что объясняется постоянной необходимостью поддержания зданий и сооружений в функциональном состоянии.

Низкая  ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвержены риску и неопределенности. Спектр рисков увеличен за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость необходимо провести инспекцию как самого объекта, так и окружающей его территории. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости (иначе – ситус) зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

Гибкость условий финансирования. У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом – по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным инструментам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором одна треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.

Основные инвестиционные характеристики недвижимости. В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества различных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смысле обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Основные инвестиционные качества недвижимости следующие:

1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента. В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом.
2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности вложения в недвижимость считаются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения доходности и риска.
3. Большая стабильность потока дохода от владения недвижимостью по сравнению с денежным потоком корпораций зачастую при более высоких ставках доходности.
4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. Инвестиционная привлекательность доходной недвижимости повышается в период промышленного кризиса и высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в этот период падают.

Такие специфические  инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им достичь целей, которые ставит перед собой любой  из них – получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал. В практической плоскости к важнейшим результатам инвестиций в недвижимость следует отнести следующие ключевые возможности.

Получение дохода. Потоки доходов от недвижимости делятся на два вида: текущий рентный доход (периодический доход от аренды) и доход от перепродажи (реверсия).

Получение налоговых преимуществ. Во многих странах налоговое законодательство позволяет вычитать стоимость вновь приобретенной недвижимости из общего дохода от нее, что уменьшает налогооблагаемую прибыль; существуют также льготы по подоходному налогу. В России владение недвижимостью предполагает уплату налога на имущество организаций, сумма которого уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций, так как в соответствии с Налоговым кодексом РФ включается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и, следовательно, приводит к уменьшению суммы налога на прибыль. Налоговым кодексом РФ предусмотрены также льготы по подоходному налогу с физических лиц, приобретающих недвижимость, в виде так называемых имущественных вычетов из налогооблагаемой базы. 

Защита  инвестиций от инфляции. В идеале, если актив надежно страхует от инфляции, любое ее повышение будет компенсировано повышением номинальной ставки дохода от актива. Большинство данных подтверждают, что коммерческая недвижимость является лучшей страховкой от инфляции по сравнению с акциями и облигациями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ФОРМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Существуют  различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость: (1) по правовому статусу инвестора (частные и государственные); (2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); (3) по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, или пассивная форма инвестирования).

В качестве посредника может выступить институциональный  инвестор. Формы инвестиционных институтов, работающих на рынке недвижимости, различны в разных странах. Самая  длительная история таких организаций  характерна для США, где наибольшую известность приобрели два типа организаций: трастовые инвестиционные риэлтерские фонды и партнерства по управлению недвижимостью.

В процессе финансирования недвижимости могут принимать участие  следующие основные участники: инвестор собственного капитала, ипотечный кредитор, арендатор недвижимости, государство в лице федеральных и муниципальных органов власти.

Инвестор собственного капитала владеет правом собственности  на недвижимость. Типичная мотивация инвестора – получение будущих выгод от  вложений, произведенных сегодня. Именно инвестор собственного капитала инициирует процесс инвестирования и принимает решения об условиях и методах инвестирования.

Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капитала имеет право на получение  платежей по долговым обязательствам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.

Арендатор является косвенным участником процесса финансирования, временно владеющим правом пользования  объектом недвижимости. Параметры арендного  договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения.

Государство, с  одной стороны, является косвенным  участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные  ограничения на остальных участников процесса финансирования инвестиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятельным инвестором собственного капитала (средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ  и местных бюджетов).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Помимо традиционной формы – инвестирования собственного капитала – в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотека – это  финансовый инструмент, заключающийся  в предоставлении кредита под  залог недвижимости. Строго говоря, с позиции российского гражданского права термин «ипотека» означает залог особенностью положения кредитора по младшей ипотеке является то, что он принимает на себя обязательства по ранее выданным кредитам, и при неисполнении заемщиком обязательств должен продолжать осуществлять платежи первому кредитору. Таким образом, кредитор по младшей ипотеке, оказавшись в ситуации с повышенным риском, будет рассчитывать на более высокую норму отдачи на капитал, компенсирующую дополнительный риск.

Анализ ипотечного контракта, как и других инструментов финансирования, формирует основу для  оценки эффективности инвестиций в  приносящую доход недвижимость. На это есть две причины. Во-первых, суммы и время получения доходов  по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные обязательства (закладные) хорошо известны на развитых финансовых рынках, в отличие от условий продажи собственного капитала инвестора. Во-вторых, применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости – это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

В Российской Федерации  применение опционов становится все  более популярным. Например, петербургская практика опционных торгов приобретает законный статус в связи с новыми положениями ст. 38 Земельного кодекса, которая в качестве предмета торгов называет право на заключение договора аренды земельного участка. Применительно к петербургской инвестиционной деятельности – это торги на право приобретения изыскательных работ. Победитель торгов заключает временный договор аренды участка для проведения изыскательных работ, по условиям которого ему предоставляется 12 месяцев на сбор необходимого пакета документов. В случае успешного проведения изыскательских работ с инвестором заключается договор аренды на весь период строительства (1 год), инвестор платит за участок и приступает к работе. Причем в отличие от прежней модели опционных торгов теперь участок передается без указания функционального назначения, поскольку определение такового и есть (согласно Земельному кодексу) задача изыскательных работ. Если же инвестор не уложился в назначенный срок, пакет документов по участку уходит «с молотка» уже в Фонде имущества. Стартовая цена в опционах определяется из расчета капитализированной арендной платы, рассчитанной на 12 месяцев, с льготным коэффициентом 0,25.

Гибридные формы  обязательств при финансировании недвижимости – это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.