Методы оценки земельных участков

Методы оценки земельных участков

Оценка стоимости земельных  участков проводится на основе Ме тодических рекомендаций по определению рыночной стоимости земель ных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.

Единичная и кадастровая  оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, срав нительного и затратного (рис. 7.1). Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных  участков в соответствие с Методическими  рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 7.1. На сравнительном подходе  основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод  капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования. Элементы затратно го подхода  в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимо сти  земельных участков носят рекомендательный характер. В случае ис пользования  иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

В учебной литературе встречаются  иные методы расчета стоимости земельных  участков: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство  инфраструктуры и метод типовых  инвестиционных контрактов.

Итоговая величина оценочной  стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении  этих данных предпочтение целесообразно  отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Су щественные расхождения стоимости  земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получил  оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых  потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным  участкам, приносящим доход.

7.2.1. Метод  капитализации земельной ренты 

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода – возможность получения  земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий¹⁴:

•      расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

•      определение величины соответствующего коэффициента капи тализации земельной ренты;

•      расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной  ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или  изменяющихся с одинаковым темпом величин  земельной ренты за равные периоды  времени. Расчет производится путем  деления величины земельной ренты  за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий  коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может  рассчитываться как доход от сдачи  в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения  коэффициента капитализации являются:

•      метод рыночной выжимки (деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи), данный метод рассмотрен в разделе 4.1. настоящего учебного посо бия;

•       метод увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой  ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном  инвестировании капитала (на пример, ставка доходности по депозитам банков высшей категории на дежности или ставка доходности к погашению по государственным  цен ным бумагам).

Метод прямой капитализации  предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результа те чего величина доходов  превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли  методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

В зависимости от целевого назначения земельного участка в  качестве дохода могут выступать:

•       расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

•       часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому  компетентно составленные прогнозы Forex могут сделать Тебя аспидски состоятельным.

•       земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

•       доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного  подхода является определение ко эффициента капитализации. Особенность  коэффициента капитализации, используемого  при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части  – ставки дохода и не включает норму  возмещения капитала. В на стоящее  время имеются четыре подхода  к расчету коэффициента капи тализации, первоначально разработанных в  мировой практике для капи тализации  земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характе ристик денежного рынка на дату проведения оценки. Критерием эффек тивности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинст ве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации  рекомендует использовать ставку Сбербанка  России по долгосрочным валютным депозитам (Мето дические рекомендации по кадастровой  оценке стоимости сельскохозяйственных угодий. – М.: ВНИЭТУСХ, 1997.)

Второй подход – условная капитализация исходя из установленно го государством индекса. Этот метод  широко применяется во многих странах  для кадастровой оценки различных  категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной  кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится  капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время  данный метод используется при кадастровой  оценке в России. Ка дастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от произ водства  сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда  – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки дре  весины на 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом  ку мулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации  при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации включает следующие  составные части:

•       безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Мос комзема при расчете стартовой стоимости права заключения договора аренды в качестве безрисковой ставки используют годо вую процентную ставку установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты;

•       региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в не движимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 35%, одно из минимальных значений по России;

•       риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости изза недостаточ ной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценка данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет около 7%.

Четвертый подход основан  на методе рыночной выжимки, или анализе  сравнительных продаж. Данный метод  не требует сложных фи нансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о  сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации  равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным  участкам. Необходимо рассчиты вать среднее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных  значений ставки капитализации.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут  существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и  расходов можно использовать как  ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, не обходимое при расчетах,  потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определять ся на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое отно сится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании  метода капитализации относятся  неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс  продажных цен и доходов среди  аналогичных земельных участ ков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного  подхода является капитализация  земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата  это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохо да земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в  российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориальноэкономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = А ₆ · К_д · К_р · S ,

где А   величина годовой арендной платы за земельный участок;

А ₆   базовая ставка арендной платы за 1 м²;

К   коэффициент вида деятельности арендатора;

К – коэффициент коммерческой ценности местоположения зе мельного участка;

X – площадь земельного  участка. 

Для упрощения расчетов в  районных городах в качестве базовой  ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного зе мельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации  можно также получить при анализе  рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому , и  величинах арендной платы.

7.2.2. Метод  предполагаемого использования 

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков.

Условие применения метода – возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую  последовательность действий ¹⁵:

•      определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

•      определение величины и временной структуры доходов от наи более эффективного использования земельного участка;

•      определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эф фективного использования земельного участка;

•      определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

•      расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к  дате проведения оценки по опреде ленной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих  доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков ин вестиций.

Источником доходов может  быть сдача в аренду, хозяйственное  использование земельного участка  или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка  или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи  единого объекта недвижимости в  конце прогнозного периода.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных  к дате прове дения оценки ожидаемых  рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей  перепродажи земельного участка  переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при  оценке земельных участков предприятий  добывающей промышленности, содержащих полезные ис копаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных  для промышленного освоения (или  уже разрабатываемых), а также  планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность  эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи  со спецификой объекта оценки продолжительность  прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе техникоэкономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете

•       доходности эксплуатации месторождения;

•       степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

•       степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ  на месторождении проявляется в  потере суммы денежных средств, соответствующей  выполнению определенного этапа  работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа ра бот результата. Величина данного риска может  рассчитываться умноже нием вероятности  получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторож дения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных  затрат соответствующего этапа к  общей сумме капитальных затрат по проекту.

7.2.3. Метод  остатка 

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки  оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую  последовательность действий¹⁶:

•         расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

•         расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;

•         расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимо сти воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

•         расчет величины земельной ренты как разности чистого опера ционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

•         расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также  следующую последовательность действий:

•         расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

•         расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;

•         расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный пе риод времени;

•         расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычита ния из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход  равен разности действительного  валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет  арендодатель.

Действительный валовой  доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя  помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход  равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого  объекта недвижимости в аренду при  отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земель ного участка  арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может  быть сдан в аренду на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине ставки арендной платы  не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных  нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный  доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений  недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий  сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операци онные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта  недвижимости, переменные – зависящие  от уровня заполняемости единого  объекта недвижимости и расходы  на замещение элементов улучшений  со сроком использования меньше, чем  срок использования улучшений в  целом (далее – элементов с  коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные  отчисления по недвижимости и расходы  по об служиванию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение  элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений  на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно  учитывать воз можность процентного  наращивания денежных сре дств дл я замены эле ментов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы  включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет  объектом недвижимости – соб ственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений  земель ного участка следует учитывать  наиболее вероятный темп изменения  дохода от улучшений и наиболее вероятное  изменение стоимости улуч шений (например, при уменьшении стоимости  улучшений – учитывать возврат  капитала, инвестированного в улучшения).

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники  остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям  и сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех за трат на привлечение других факторов приписывается земельному участ ку.

Условия применения техники  остатка дохода для земли:

•       имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

•       стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

•       известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЭС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному ме тоду, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет, При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

•       в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;

•       средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

•       с учетом пересменок , времени на текущий ремонт и других потерь АЭС работает 300 дней в году.

Решение.

1.   Определяем стоимость строительства АЭС: 35400 • 5 = 177 000 долл.

2.   Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100%: 9) = 27, 11%.

3.   Определяем чистый операционный доход, приносимый соору жениями: 177000 • 0,2711 = 47984,7 долл.

4.   Определяем чистый операционный доход от АЭС (земельного участка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60480 долл.

5.   Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60480 – 47984,7 = 12495,3 долл.

6. Определяем стоимость  земельного участка: 12495,3: 0,16 = 78095,63 долл.

Таким образом, стоимость  земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной  станции, составляет 78096 долл.

Техника остатка для земли  используется в тех случаях, когда  здания и сооружения коммерческого  назначения сравнительно новые или  еще не построены. Их стоимость или  предполагаемые затраты на строи  тельство могут быть определены с  высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

7.2.4. Метод  сравнения продаж 

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил  распространение при оценке свободных  земельных участков, земель городских  и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений  граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует  достаточное количество продавцов  и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в  собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также  подразумевается, что земельный  участок будет при обретаться на типичных для данного рынка  условиях финансирования и находится  на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным  для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж, метод распределения  и метод выделения.

Метод сравнения продаж применяется  для оценки земельных уча стков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных  земельных участков), так и земельных  участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных  земельных участков).¹⁷ Условие применения метода – наличие инфор мации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

•      определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);

•      определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

•      определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

•      корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия  от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости  земельного участка путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов.

К элементам сравнения  относятся факторы стоимости  объекта оценки (факторы, изменение  которых влияет на рыночную стоимость  объекта оценки) и сложившиеся  на рынке характеристики сделок с  земельными участками.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

•      местоположение и окружение;

•      целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

•      физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

•      транспортная доступность;

•      инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и ус ловия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том  числе, относятся:

•      условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставле ния заемных средств);

•      условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

•      обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

;

•      изменение цен на земельные участки за период с даты заключе ния сделки с аналогом до даты проведения оценки.