Направления и особенности государственного регулирования

    Содержание 

    Введение 3

    Понятие и особенности рынка недвижимости 4

    Направления и особенности государственного регулирования 

    рынка недвижимости 

    Механизмы регулирования и три ветви  власти 

    Управление  недвижимостью в Екатеринбурге  и 

    Свердловской  области 

    Заключение 

    Литература  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Очевидно, что рынок недвижимости новое  явление в отечественной экономике. Имея определенное практическое развитие, он до сих пор не получил адекватного  теоретического осмысления.

    Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Его развитие в нашей стране связывают с осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, а также с усовершенствованием законодательства в отношении прав на землю.

    К настоящему времени, после десятилетия  рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

    Поэтому очень важным в настоящее время  будет научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как непременной  составной части рыночной системы хозяйствования. 
 
 
 
 

    Понятие и особенности  рынка недвижимости

    Согласно  отечественной экономической и  хозяйственной классификации недвижимость является одним из трех объектов собственности. По наиболее традиционному определению  недвижимыми называют те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения. Поскольку в рыночной экономике любой объект собственности можно использовать как в целях личного потребления, так и в целях производительного потребления (для производства дохода и прибыли), постольку и недвижимые объекты можно поделить на объекты личного и производственного назначения.

    Специфика самого объекта рыночных отношений - недвижимости, позволяет объяснить  некоторые особенности функционирования рынка недвижимости. Такими наиболее очевидными особенностями даже для неспециалистов являются: очень низкая ликвидность спроса и предложения на рынке, которые не позволяют достаточно быстро реагировать на изменения стоимостных и количественных показателей на рынке; функционирование рынка недвижимости находится в тесной зависимости от общеэкономической конъюнктуры; в современных условиях государство вынуждено тщательно контролировать и оказывать содействие развитию рынка недвижимости в сфере личного потребления, поскольку обеспечение нормальных условий существования граждан входит в функции государства и относится к области социального регулирования, даже бизнес, вообще может передислоцироваться, если в его настоящем местонахождении не представляется достижение успеха.

    Особенности функционирования данного вида рынка всегда будут определяться тем фактом, что недвижимость всегда будет тем продуктом, на который окружающая среда оказывает очень сильное воздействие. В то же время, бизнес может менять местоположение, если в существующих условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не представляется возможным. Характеристика стационарности четко определяет невозможность какой-либо дислокации недвижимости в целях улучшения эффективности, что в последующем является основой всей системы функционирования рынка недвижимости.

    Недвижимые  имущественные ценности фактически не могли подвергаться масштабному  анализу, предметом которого всегда были такие глобальные экономические  проблемы, как занятость, денежное обращение, вопросы торговой и инвестиционной политики на рынке товаров и услуг. Тем, не менее, недвижимость всегда подвергалась влиянию текущих тенденций, господствовавших в мировой экономической практике, а также жесткому правовому контролю со стороны правительства.

    Содержание  понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости (как комплекса взаимосвязанных, подчиненных единым целям регулирующих воздействий, в то же время, имеющих свои адресные области приложения) предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости.

    Определения, их применение именно к рынку недвижимости.

    Рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае - объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения¹.

    Рыночная  стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации².

    В результате применения названного подхода  актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий  государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:

    1 участники рыночного обмена - покупатели  и продавцы,

    2 собственно товары рыночного  обмена,

    3 пространство и правила взаимодействий  покупателей и продавцов, 

    4 рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.

    Рассмотрим  названные области воздействий  (1-4) более подробно.

    Так, что касается участников рыночного  обмена (1): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

• легально появились и были бы в достаточном количестве,
• были бы кредитоспособны,
• не были монополистами,
• не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

    Товары  рыночного оборота недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:

• недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;
• был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею,
• были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.

    Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:

• нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций,
• достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,
• ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),
• ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме , каким образом и т.д.

    Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4), необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:

• введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),
• классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,
• контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности³.

    Направления и особенности  государственного регулирования

    рынка недвижимости

    Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически  монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.

      Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников рынка недвижимости, а также целенаправленном воздействии на рынок в целом. В общем виде государственное регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, прогнозировании, планировании и проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете и оценке, эксплуатации и налогообложении, контроле и распоряжении.

    Основные  цели регулирования:

    – реализация конституционных прав граждан  на недвижимое имущество;

    – установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости;

    – обеспечение свободного ценообразования;

    – создание условий для инвестирования в недвижимость;

    – защита участников рынка от мошенничества и преступных действий;

    – оздоровление экологической среды, решение жилищной проблемы;

    – справедливое налогообложение.

    Основные  функции, выполняемые государством:

    – разработка концепции развития рынка  недвижимости и ее законодательное оформление;

    – инвестирование в инфраструктуру рынка, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

    – профессиональный       участник     рынка       при     торговле государственными  объектами недвижимости и  жилищными сертификатами;

    – эмитент государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости;

    – верховный арбитр в спорах между  участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

    – гарант устойчивости и безопасности рынка через регистрацию прав и сделок с недвижимостью⁴.

    В организационном плане государственное регулирование осуществляется в следующих формах.

    Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. методом прямого вмешательства – это административный способ;  
2. методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

    Прямое  административное управление включает:

    1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

    2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

    3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

    4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

    5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

    6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

    Административные  методы,  которые используют силу государственной власти и которые включают в себя запрет, принуждение или разрешение. Все это происходит посредством следующих приемов:

    – создание нормативной базы: законы, постановления, инструкции, правила и т.п.;

    – лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участникам рынка недвижимости;

    – контроль за соблюдение участниками  рынка установленных норм и правил;

    – введение запретов и санкций за отступление от норм и правил при совершении сделок;

    – поддержание правопорядка на рынке  недвижимости.

    Экономические методы реализуются посредством:

    – установление ставки налогообложения  и льгот;

    – регулирование учетной ставки Центрального банка;

    – выпуска и обращения жилищных сертификатов;

    – предоставление отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства;

    – амортизационной политики;

    – разработки и реализации государственных  целевых программ:

жилье, развитие малых и средних городов  РФ, приватизация государственного и муниципального имущества, приватизация жилья и т.д.

    Управление  объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной и судебной), а также по уровням полномочий – федеральный, региональный, муниципальный⁵.

    На  федеральном уровне Федеральное  Собрание (Государственная Дума и Совет Федерации) издает Законы РФ, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

    Правительство РФ воздействует на рынок недвижимости через свое Министерство государственного имущества (Мингосимущества) и его территориальные комитеты. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и иное жилое имущество, в т.ч. муниципальное.

    В соответствии с Конституцией РФ по основным вопросам управления        недвижимостью правомочия распределены между федеральным, региональным (субъекты РФ) и муниципальным уровнем.

    Так, например, по вопросам недропользования к компетенции федерального уровня относится разработка законодательных актов, установление порядка пользования недрами, определение совместно с субъектами РФ региональных перечней полезных ископаемых, относимых к общераспространенным, выделение участков недр федерального, регионального и местного значения и т.д.

    К полномочиям регионального и  муниципального уровней относятся: определение форм и установление размеров платы за пользование участками недр регионального и местного значения, строительство подземных сооружений местного значения; лицензирование видов деятельности, связанной с использованием участков недр регионального и местного значения; заключение договоров на условиях раздела продукции с субъектами хозяйственной деятельности при пользовании участками недр регионального и местного значения и т.д.

    Все уровни власти разрабатывают кадастры (фр. cadastre – лист, реестр) – систематизированные своды основных сведений об экономических ресурсах страны, регионов, муниципалитетов⁶. Кадастр содержит данные о расположении ресурсных источников и объектов, их величине, качественных характеристиках, содержащих оценку стоимости и доходности объектов. Существуют, например, земельный кадастр, водный, отдельных видов промыслов и более мелких объектов. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование природными ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже. Важнейшим является земельный кадастр.

    Федеральные и региональные власти устанавливают  ограничения на использование определенных территорий. Например, существуют ограничения/запреты на ведение градостроительной деятельности на территории залегания полезных ископаемых, в санаторных, природозащитных, в зонах охраны памятников истории и культуры и др.

    Муниципальные/городские  власти делят городские территории на определенные зоны (зонирование) с учетом социально-экономической ценности территорий по удобству проживания и размещения объектов обслуживания (в т.ч. транспортной сети), по санитарно-гигиеническим условиям и природному окружению, по архитектурно-художественным качествам и престижности зоны.

    Зонирование упорядочивает взаимоотношения  муниципалитетов с предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, выступающими заказчиками на отвод земельных участков под все виды строительства. Заказчики должны вносить арендные платежи за земельные ресурсы с учетом затрат на инженерно-транспортное обустройство в зависимости от статуса зоны и типа объекта – промышленное, коммунальное, культурно-бытовое      строительство; объекты здравоохранения, образования, дошкольные учреждения и др.

    Важную  роль играет государство в обеспечении  стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Именно регистрация дает физическим и юридическим лицам титул собственности – законное право на недвижимость. 

    Механизмы регулирования и  три ветви власти

    Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том  или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

    Приведенная ниже Таблица 1 иллюстрирует такое участие  трех ветвей власти на примерах распределения  их активности в рамках приведенных  выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости. Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

• при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),
• при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),
• при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,
• при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

    Таблица 1- Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами⁷.

    Управление  недвижимостью в  Екатеринбурге и

    Свердловской  области

    Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Все, кто хотя бы раз за последнее время  решал вопросы, связанные с недвижимостью, знает: любая сделка заканчивается  походом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Управление Росреестра по Свердловской области).

    Вся деятельность Управления Росреестра по Свердловской облас-ти регламентируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  

    Механизм и порядок государственной регистрации недвижимости в Екатеринбурге

    1. Заявитель обращается с комплектом  необходимых документов, а специалист Управления Росреестра выясняет предмет обращения, устанав-ливает личность заявителя, а также проверяет его полномочия и наличие всех необходимых документов.

    После чего он помогает заявителю правильно  составить заявление о государственной  регистрации прав на недвижимость в Екатеринбурге, вносит в книгу учета входящих документов запись о приеме документов, оформляет расписку о приеме документов в 2 экземплярах и выдает один экземпляр расписки заявителю.

    Далее документы передаются для проведения правовой экспертизы. 
При приеме документов специалист может уведомить заявителя о наличии препятствий для государственной регистрации прав и предложить принять меры по их устранению.

    Можно написать заявление о  том, что указанное выше препятствие будет устранено в процессе государственной регистрации недвижимоси, и настоять на приеме документов.

    2. Пакет документов поступает  к Государственному регистратору недвижимоси для проведения правовой экспертизы.

    На  этом этапе Государственный регистратор  недвижимости проверяет юридическую  силу правоустанавливающих документов, законность сделки и действительность иных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. 

      После чего, он принимает  решение о государственной регистрации прав на недвижимость, ставит штамп на договоре купли-продажи, указывает в нем информацию о результатах правовой экспертизы и передает документы специалисту, ответственному за внесение записей в Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП).