Министерство  образования и науки РФ

Казанский государственный архитектурно-строительный университет 
 
 

Кафедра экономики и 

предпринимательства

в строительстве 
 
 

Реферат

на тему: «Обременение земельных участков» 
 
 
 
 

  Выполнила:

ст-ка гр.9ЭС31в

  Суфиева Г.З.

Проверил:

Кульков А.А. 
 
 
 
 
 
 

Казань 2011 год 

Содержание:

Введение……………………………………………………………………….……...3

1.Ссервитут  земельных участков……………………………………………….......5

1. 1 Понятие  и содержание сервитута  …………………………………………….6

1.2 Виды сервитутов ………………………………………………………………....7

1.3 Предиальные сервитуты ………………………………………………………...7

1.4Личные сервитуты……………………………………………………………..…..8

1.5  Приобретение, утрата и защита сервитутов  ……………………….…………8

2. Аренда  земельных участков ……………………………………………………..10

2.1 Право  аренды земельных участков…………………………………………….10

2.2 Понятие,  особенности и содержание договора  аренды………………...........16

3. Ипотека  земельных участков…………………………………………………….25

3.1 История  развития земельной ипотеки в  России ……………………………....25

3.2 Особенности  предмета ипотеки земельных участков…………………….….27

3.3 Проблемные  вопросы ипотеки земельных участков………………………....35

Заключение……………………………………………………………………...........40

Список  использованной литературы……………………………………………...42

Введение

     Ограничения (обременения) – наличие установленных  законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении  права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого  имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества  и других) (ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

     Определяя задачи землеустройства и его  обязательности в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ "О землеустройстве", одним  из основных действий является определение  границ ограниченных в использовании  частей объектов землеустройства. Части  земельных участков формируются  в следующих случаях:

В связи  с оформлением документов, устанавливающих  обременения земельных участков:

• Сервитут
• Аренда
• Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора
• Безвозмездное срочное пользование
• Субаренда.
• Ипотека (залог)
• Внесение в уставной капитал
• Иные сделки

     Вышеназванные ограничения прав на землю устанавливаются  актами исполнительных органов государственной  власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно  или на определенный срок. Ограничения  прав на землю сохраняются при  переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п. 3, 4, 5 ст. 56 Земельного кодекса РФ).

      Государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с  ним - юридический акт признания  и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Именно с момента государственной регистрации  возникает право на земельный  участок, что находит отражение  в земельном кадастре. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

      В настоящее время ограничения (обременения) земельного участка, налагаемые линиями  градостроительного регулирования (ЛГР), например, такие как технические  зоны, зоны природного комплекса, земли  общего пользования, магистральные  подземные инженерные коммуникации и др. не регистрируются в органах  юстиции в установленном порядке, и как следствие этого не имеют юридической силы и не отображаются в Едином государственном реестре земель. Заинтересованное юридическое или физическое лицо получает выписку из государственного кадастра недвижимости в виде кадастрового паспорта земельного участка (до 01.03.2008 – кадастрового плана земельного участка) в установленном порядке, где в большинстве случаев отсутствуют данные об ограничениях (обременениях) земельного участка. В связи с этим, например, регистрируется право собственности такого земельного участка, который возможно не подлежит отчуждению в соответствии с законодательством, или в дальнейшем не соблюдается особый режим использования такого земельного участка, не учитываются ограничения, связанные с землепользованием и застройкой, в итоге растут земельные правонарушения.

    1.Ссервитут земельных участков

    Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости  с развитием института частной  собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок  не имеет всех тех свойств и  качеств, которые необходимы для  нормального его использования: например, на данном участке нет  воды или этот участок не имеет  прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

      Такого  рода вопросы были легко разрешимы  в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права  частной земельной собственности  собственник земельного участка  не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и  т.п. В связи с этим настала  актуальная потребность в закреплении  за собственником одного земельного участка права пользования в  известном отношении чужой землей, обычно землей соседа. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями  других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка  права пользоваться в соответствующем  отношении чужой землей.

      С ростом городов и увеличением  плотности городской застройки  собственники городских земельных  участков стали нуждаться в правовом средстве, с помощью которого можно  было бы предупредить полное затемнение одного земельного участка постройкой на соседнем участке и т.д.

      Подобного рода потребности в римском праве  удовлетворялись двумя путями. Можно  было договориться с соседом о  том, чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данного  собственника земли: например, чтобы  он обязался давать собственнику данного  участка выход через свою землю  на общественный проезд, или чтобы  он обязался давать ему ежедневно  десять ведер воды и т.п.  Однако, этот путь был не вполне надежным, потому что такое обязательство имело личный характер: например, стоило собственнику земли, принявшему на себя подобного рода обязательство, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника.

      Между тем, удовлетворение таких необходимых  потребностей, как выход и выезд  на публичную дорогу, выпас скота, доступ к воде и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочным  способом, независимо от смены собственника соседней земли. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты (от слова servire - служить: один земельный участок в этом случае служит потребностям другого участка).

      Прочность удовлетворения потребности посредством  такой правовой формы состояла в  вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не действие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое право пользования соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и в месте с ней переходил к новому собственнику.

    1. 1 Понятие и содержание сервитута

      Исходя  из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.

      1. Установление на вещь сервитутного права не означает непременно отстранение собственника от пользования этой вещью: например, предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данном участке, собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том же участке. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и субъекта сервитутного права в силу различных причин невозможно, то преимущественное право пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Другими словами, при коллизии сервитута с правом собственности право собственности уступает (собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым себя ограничивает).

     2. Характерная особенность римского  сервитутного права выражается в том, что сервитут не может состоять в совершении (имеется ввиду - собственником служащей вещи) каких-либо положительных действий. Собственник служащей вещи должен лишь терпеть совершение субъектом сервитута тех или иных действий, составляющих содержание сервитута, не мешать ему в осуществлении пользования и т.п., но сам при этом ничего делать не обязан. Если по характеру отношений от собственника вещи требовались какие-либо положительные действия, то такое отношение рассматривалось как обязательственное.

      3. Земельный участок, в интересах  пользования которым устанавливался  сервитут, назывался господствующим  участком; земельный участок, пользование  которым в том или ином отношении  составляло содержание сервитута,  назывался служащим участком. Так  как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, то смена собственника господствующего участка автоматически вызывала и смену субъекта предиального сервитута.

     1.2 Виды сервитутов

      Наряду  с сервитутами, возникшими на почве  соседских поземельных отношений, появилась другая категория сервитутных прав, уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землей, а на любое имущество и в пользу любого лица, не являющегося соседом: например, завещатель, оставляя имущество наследнику, одновременно предоставлял другому лицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемый узуфрукт).

      Отсюда  происходит деление сервитутов на две  категории: так называемые предиальные (от слова praedium- имение), т.е. земельные, и личные. Различие этих сервитутов проводилось по субъекту права: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально; предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка. (В дальнейшем более подробно мы рассмотрим первую категорию сервитутов, т.е. предиальных, поскольку именно они имеют первостепенное значение в решении вопросов землепользования). Римское право знало свыше сорока видов предиальных (земельных, в состав которых входили и водные), а также личных сервитутов (Казанцев в., Коршунов Н., 1997).

     1.3 Предиальные сервитуты

      Как отмечалось выше, назначение предиального (земельного) сервитута - восполнить недостающие конкретному земельному участку блага или свойства и удобства. С этой точки зрения римские юристы, ставя предиальные сервитуты в параллель с плодородием участка, его размерами и другими категориями, выражали ту мысль, что предиальный сервитут не обслуживает данное лицо, которому принадлежит земельный участок, а поднимает вопрос полезности этого участка вообще. Отсюда вытекало требование, чтобы сервитут состоял в пользовании постоянным свойством служащего земельного участка, обеспечивающим длительное удовлетворение потребности.

      По  общему правилу господствующий и  служащий земельные участки должны быть соседними, однако, для позднейшего  права для установления сервитута  иногда признавалось достаточным, чтобы  было фактически возможно и необходимо пользование одним участком в  интересах другого независимо от их взаимного расположения.

      Среди предиальных сервитутов различались сельские, устанавливаемые в пользу полевых и незастроенных участков, и городские, устанавливаемые в пользу застроенных (городского типа) участков. Из числа сельских сервитутов известны дорожные (iter - право проходить и проезжать через соседний участок, via - право перевозить тяжести, actus - право прогонять скот), сервитуты водные (aquaeductus - право провести воду с соседнего участка, aquaehaustus - право черпать воду на соседнем участке), пастбищные (право пасти скот на соседнем участке). Типичные городские сервитуты: право опереть постройку на стену соседа, право вделать балку в стену соседа, право света, право вида (т.е. чтобы сосед не закрывал вида своей постройкой) и т.д.

     1.4 Личные сервитуты

      Важнейший личный сервитут - узуфрукт - определяется следующим образом: узуфрукт есть право пользования чужой вещью и получения от нее плодов с сохранением в целости субстанции (сущности вещи).

      В качестве личного сервитута узуфрукт был правом пожизненным (или устанавливался на срок), но он не переходил на наследников  узуфруктария (т.е. имеющего это право), не мог отчуждаться (допускалась сдача в наем, однако, в случае смерти узуфруктария прекращалось и право нанимателя).

      Узуфруктарий должен пользоваться вещью как хороший хозяин, в соответствии с хозяйственным назначением вещи (например, получив в узуфрукт виноградник, лицо не вправе застроить этак участок, хоты эта форма использования земли была бы выгоднее), должен принимать меры к сохранению вещи и т.д. Плоды от вещи поступают в собственность узуфруктария с момента фактического овладения ими.

      Неправильное  пользование вещью, в частности, изменение ее хозяйственного назначения, приводило к обязанности узуфруктария возместить собственнику вещи понесенный им ущерб. Однако, по римским воззрениям ответственность узуфруктария вытекала не непосредственно из узуфрукта, а устанавливалась при передаче вещи в узуфрукт специальным соглашением, называвшемся cautio usufructuaria. Если вещь претерпевала существенное изменение в силу естественных причин без вины узуфруктария, последний не нес ответственности, но право его прекращалось (например, в узуфрукт дан пруд, если он высохнет, узуфруктарий не имеет право пользоваться высохшим пространством для других целей).

      Другой  личный сервитут - usus, т.е. право пользоваться чужой вещью, но без права пользования ее плодами, за исключением удовлетворения личных потребностей. В остальном данный сервитут сходен с узуфруктом.

      Кроме того, в форме специального личного  сервитута можно было предоставить право жить в доме (habitatio), право пользоваться рабочей силой раба или животного (operae servorum vel animalium).

     1.5 Приобретение, утрата и защита сервитутов

      Далее рассмотрим некоторые положения  римского права, связанные с вопросами  приобретения, утраты и защиты сервитутов.

      1. Сервитут мог быть установлен  по воле собственника служащей  вещи, притом или в одностороннем  порядке актом воли (например, по  завещанию одного лица предоставлялось  другому лицу пожизненное пользование  земельным участком, домом и т.п.), или договором между собственником вещи и субъектом сервитута.

      Возможно было установление сервитута судебным решением (например, производя раздел общего земельного участка между двумя собственниками, суд мог установить в пользу одного из вновь образуемых участков право проходить и проезжать через другой участок).

      Иногда  сервитут возникал в силу закона (например, право отца на пользование имуществом подвластного сына).

      В некоторые периоды римской истории  допускалось также приобретение сервитута по сроку давности. Фактическое  осуществление сервитута, как будто  у данного лица имеется сервитутное право, считалось "как бы владением" сервитутом. Если такое квазивладение продолжается 10 лет (в некоторых случаях 20 лет), при том не тайно и не насильно по отношению к собственнику служащей вещи, то такой фактический пользователь признавался субъектом сервитутного права по сроку давности.

      2. Сервитут утрачивался с гибелью  вещи, пользование которой составляло  предмет сервитута. К физической  гибели приравнивалась юридическая - превращение вещи во внеоборотную. Личный сервитут прекращался не только с гибелью предмета сервитута, но и со смертью его субъекта.

      В качестве права на чужую вещь сервитутное право прекращалось, если оно соединялось с правом собственности на ту же вещь, например, собственник отчуждает вещь субъекту сервитутного права на нее - тогда применяется правило: nemeni res sua servit, никто не может иметь сервитутного права на свою вещь (поскольку у лица есть право собственности на данную вещь, сервитут на нее ему не нужен).

      Сервитут  прекращался вследствие отказа от него субъекта права, а также неосуществления  в течение 10 лет (в некоторых случаях 20 лет).

      3. Сервитутное право защищалось абсолютным иском, называемым actio confessoria, противоположным иску собственника, actio negatoria, в том смысле, что с помощью этого последнего иска собственник вещи, которой другое лицо неправомерно пытается пользоваться, отрицает за этим лицом право пользования, а actio confessoria служил для защиты права пользования чужой вещью. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Аренда земельных участков

2.1 Право аренды земельных участков

     Аренда  – основанное на договоре срочное  владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе  земельный участок. Если права передаются полностью лицу, их получившего, это  будет означать не владение на правах аренды, а фригольд. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.

     Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или  долгосрочной аренды.

     Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

     Гражданское законодательство предусматривает, что  предметом договора аренды могут  быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

     Современные представления об аренде земельных  участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметьрасположенные в пределах территории Российской Федерацииземельные участки на праве аренды, за исключением случаев,предусмотренных ЗК РФ.
2. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могутбыть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии сгражданским законодательством и ЗК РФ.
3. По истечении срока договора аренды земельного участкаего арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
5. Арендатор земельного участка вправе передать свои праваи обязанности по договору аренды земельного участка третьемулицу, в том числе отдать арендные права земельного участка взалог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

     В указанных случаях ответственным  по договору аренды земельного участка  перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка  не требуется.

     Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

     7. Земельный участок может быть  передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо  для проведения изыскательских  работ на срок не более чем  один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

     8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

     9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

     Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более  чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения  суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, недостигшими совершеннолетия, их законные представители могутпередать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.