Оформление прав на земельные учаски

6.3. оформление прав  на земельные участки

В формирующемся  правовом государстве для возникновения  и осуществления прав и обязанностей землепользователей важны не только соблюдение надлежащих процедур и порядка  возникновения, получения прав на земельные  участки, но и фиксация, регистрация этих прав, т.е. оформление в соответствии с законом,

Значение  государственной регистрации прав на земельный участок. Права на земельные  участки удостоверяются документами  в соответствии с ФЗ о госрегистрации. Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее года, государственной регистрации не подлежат. 
 

Процедура оформления права собственности  на земельный участок 

Земельный кодекс устанавливает полномочия органов власти соответствующего уровня по распоряжению землей в зависимость от права собственности на эти участки. 

Таким образом, распоряжение и управление земельными участками, находящимися в: 

- федеральной  собственности осуществляют уполномоченные  органы власти РФ; 

- собственности  субъектов РФ осуществляют уполномоченные  органы субъектов РФ; 

- муниципальной  собственности – органы местного  самоуправления. 

Непосредственно сама процедура оформления земельного участка в собственность в  настоящее время может быть осуществлена одним из двух способов: обычным либо упрощенным. 

Возможность оформления права собственности  земельного участка в упрощенном порядке предоставлена землепользователям, использующим свой участок в целях  ведения личного подсобного, дачного  хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Причем момент начала пользования таким земельным участком не ранее 29 октября 2001 года, т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ. 

Итак, рассмотрим последовательность оформления права собственности на земельный участок. 

Для приобретения прав собственности на земельный  участок необходимо обратиться в  исполнительный орган государственной  власти или местный орган самоуправления и предоставить: 

- заявление  о приобретении прав на земельный  участок 

- кадастровый  план 

Кроме того, к вышеназванным документам необходимо приложить документы обозначенные в перечне, утвержденном приказом Минэкономразвития  РФ от 30.10.2007 г. N 370: 

- для  физических лиц - копия документа, удостоверяющего личность заявителя физического лица, либо представителя; для ПБОЮЛ - копия свидетельства о государственной регистрации в качестве ПБОЮЛ; для юридического лица - копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица; 

- копия  документа, удостоверяющего права  представителя, в случае, если  с заявлением обращается представитель; 

- выписка  из Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке); 

- выписка  из Единого государственного  реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. Если у собственника здания, строения, сооружения нет документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, необходимо приложить мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 

- кадастровый  паспорт, либо выписку из государственного  земельного кадастра; 

- копия  документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду. 

Данный  перечень является закрытым, следовательно, никаких других документов, не обозначенных в перечне чиновники требовать  не вправе. 

Срок  рассмотрения заявления о приобретении прав на земельный участок исполнительным органом один месяц со дня поступления  заявления. В течение этого срока  уполномоченный орган готовит и  направляет заявителю проект договора купли-продажи (или аренды) земельного участка для заключения. 

В случае отсутствия кадастрового плана земельного участка орган местного самоуправления в месячный срок с момента поступления  заявления обеспечивает изготовление кадастрового плана земельного участка  и утверждает проект его границ. 

Однако, данный вопрос содержит в себе ряд  нюансов. Дело в том, что орган  местного самоуправления не обязан в  безусловном порядке обеспечить изготовление кадастрового плана, если участок земли не был поставлен  на кадастровый учет, либо был снят с учета и сведения в государственном земельном кадастре о нем отсутствуют. 

Согласно  нормам «Закона о государственном  земельном кадастре» земельный  участок как объект кадастрового учета в соответствующих границах может юридически существовать с  момента внесения записи о нем в единый государственный реестр земель. Обязанность уполномоченных органов власти по предоставлению сведений из государственного земельного кадастра возникает лишь при условии постановки земельного участка на кадастровый учет. 

Таким образом, в случае если у заявителя отсутствуют официальные документы, свидетельствующие о факте постановки участка земли на кадастровый учет, следует самостоятельно запросить выписку из земельного кадастра в форме кадастрового плана в органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного кадастра. Для этого следует подать заявку, оформленную согласно требованиям к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет (утвержденную Приказом Росземкадастра от 13.06.2001 года N П/115; п. п. 2, 5 ст. 19 "Закона о государственном земельном кадастре"). 

Необходимо  подать заявление о предоставлении кадастрового паспорта в земельную  кадастровую палату. Кадастровый  паспорт объекта недвижимости –  это выписка из общего государственного кадастра недвижимости, паспорт содержит сведения об объекте недвижимости, необходимые для регистрации прав и сделок с ним. В случае, если участок был в ведении землепользователя до вступления в силу закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 года необходимо получить выписку из государственного земельного кадастра либо кадастровый план земельного участка. 

Документы, необходимые для кадастрового учета  и само заявление о кадастровом  учете могут подаваться заявителем лично, его представителем на основании нотариально заверенной доверенности, посредством почтового отправления (подлинность подписи заверяется нотариально). В случае если сделка с землей заверяется нотариусом, для регистрации возникающих из такой сделки прав заявление о государственной регистрации может подать нотариус, совершивший нотариальное действие. Кроме того, нотариус может в последствии получить само свидетельство о праве собственности. 

К заявке необходимо приложить документы  о межевании участка, оформленные  в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет (утвержденные Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 года N П/327). 

При подаче заявления о предоставлении кадастрового паспорта существует вероятность, что в едином государственном реестре земель не будет сведений об оформляемом участке, что влечет за собой некоторые сложности. 

В такой  ситуации комитет по земельным ресурсам предоставляет проект границ оформляемого участка, если такого проекта нет, комитет через уполномоченное подразделение проводит межевание этого участка, либо предлагает заявителю самостоятельно оформить проект границ через специализированную землеустроительную организацию. 

Межевание земель представляет собой установление, восстановление и закрепление на местности границ земельного участка, которые определяют фактические местоположение и площадь участка. Межевание проводится специализированными геодезическими и картографическими организациями. 

Это может  привести к тому, что заявитель  вынужден за собственный счет провести работы по межеванию, причем сразу нескольких земельных участков. 

Следует учесть и следующие важные моменты. Установление границ при оформлении права собственности земельного участка не требует обязательного согласования с землевладельцами смежных участков. Кроме того, законодательством не определено, кто именно должен оплачивать расходы по дополнительным межевым услугам в целях уточнения границ участка. При этом ответственность органов, а так же организаций, проводящих оформление и кадастровый учет участков, не установлена. Таким образом возместить все понесенные расходы заинтересованное лицо может лишь в судебном порядке. 

Срок  подготовки выписки из реестра (независимо от наличия в нем сведений, поскольку именно на органе кадастрового учета лежит обязанность по обеспечению внесения сведений в реестр) для оформления права на земельный участок при упрощенном порядке не должен превышать 10 дней. 

Обращаем  внимание на то, что земельное законодательство не устанавливает ограничений прав приобретателей земельных участков обращаться с заявлением об обеспечении изготовления кадастрового паспорта (карты), в случае если земельный участок ранее не был поставлен на кадастровый учет. При этом уполномоченный орган не вправе отказывать в приеме заявления на приобретение прав на земельный участокhttp://www.mosuruslugi.ru/articles/10/

 на  рассмотрение. 

Проведение  работ по оформлению прав на земельные участки, занятые объектами недвижимости, включает в себя: 

- проведение  правовой экспертизы документов  и материалов, предоставленных заказчиком  с целью определения их соответствия  требованиям законодательства РФ, а также определения плана  выполнения работы; 

- формирование  земельного участка (установление  и согласование границ земельного  участка и его постановка на  государственный кадастровый учет); 

- подготовку  пакета документов, необходимых  для предоставления земельного  участка, занятого объектом недвижимости в собственность или в аренду, их правовое сопровождение в органах государственной власти и органах местного самоуправления; 

- обеспечение  подготовки, согласования и издания  проекта распорядительного документа  о предоставлении земельного  участка на праве аренды либо собственности; 

- обеспечение  подготовки, согласования и заключения  договора аренды либо купли-продажи  земельного участка; 

- проведение  государственной регистрации права  аренды либо права собственности  на земельный участок. 

Результатами оформления прав на земельный участок, занятый объектами недвижимости, являются: 

- решение  органа власти, уполномоченного  распоряжаться земельным участком, о предоставлении земельного  участка на праве собственности  или аренды; 

- договор  аренды либо купли – продажи земельного участка; 

- свидетельство  о государственной регистрации  права собственности на земельный  участок (в случае приобретения  земельного участка на праве  собственности); 

- договор  аренды, удостоверенный штампом  органа Федеральной регистрационной службы, удостоверяющий государственную регистрацию права аренды земельного участка; 

- кадастровый  план земельного участка, содержащий  сведения о праве собственности  либо аренды земельного участка,  а также об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке. 

Срок  выполнения работ приблизительно составляет 3 – 6 месяцев в зависимости от объема выполняемых работ.

     Процедура оформления прав на земельные участки  без постройки под застройку (по проекту отвода земельного участка)

     ШАГ 1 -- сбор документов, которые являются обоснованием месторасположения земельного участка для строительства на нем здания, сооружения в будущем. Для этого юридическому лицу необходимо обратиться в:

     - управление градостроительства, архитектуры  горсовета;

     - управление земельных отношений;

     - управление земельных ресурсов;

     - другие инстанции (в данном  случае руководствоваться следует  теми нормами и правилами, которые  действуют в конкретном населенном  пункте).

 

 Материалы, которые  являются обоснованием месторасположения земельного участка, включают в себя (п. 15 ст. 151 Земельного кодекса [3] ) :

     - выкопировку из генеральнго плана  развития города (поселка, села) или  другой градостроительной документации;

     - копию плана земельного участка  с населением на нем вариантов  размещения объекта с указанием из земельного кадастра о составе угодий земельного участка;

     - условия передачи земельного  участка в постоянное пользование.

     ШАГ 2 -- подача юридическим  лицом ходатайства с просьбой предоставить ему земельный участок в постоянное пользование.

     Ходатайство подается* в соответствующую  районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет по местонахождению земельного участка.

     Для упрощения восприятия материала  далее по тексту вместо фразы "районная или городская администрация (или сельский, поселковый совет)" будет применяться упрощенная формулировка «исполком».

     В ходатайстве обязательно должна быть указана следующая информация:

     - размеры земельного участка, который желают получить в постоянное пользование;

     -  цель использования такого участка.

 

 К ходатайству  прилагаются материалы, которые  являются обоснованием местонахождения  земельного участка, его площади  и целевого назначения.

     На  этом этапе проводится рассмотрение поданного ходатайства.

 

 В случае согласия на передачу земельного участка в  постоянное пользование исполком осуществляет подготовку акта выбора земельного участка  и предоставляет юридическому лицу разрешение на разработку проекта отвода земельного участка или отказ в получении такого разрешения.

     ШАГ 3 -- выполнение проекта отвода земельного участка землеустроительной организацией.

Проект отвода земельного участка разрабатывается землеустроительными организациями, которые имеютсоответствующие разрешение (лицензии) на выполнение землеустроительных работ (п. 6 ст. 123 Земельного кодекса [3]).Заказ на разработку проекта отвода земельного участка осуществляется заказчиком таких услуг,который желает получить земельный участок в постоянное пользование.

     Следовательно, все расходы, связанные с оформлением документов, осуществляются за счет  заказчика проекта отвода земельного участка.

Сроки выполнения работ по разработке проекта отвода земельного участка оговариваются сторонами соглашения.

     На  этом этапе землеустроительная организация выполняет следующие операции:

     1.      Техническое задание на изготовление проекта отвода.

     2.      Выезд на местность. Производится геодезическая съемка земельного участка и построек.

     3.      Подготовка проекта отвода земельного участка.

     4.      Присвоение кадастрового номера земельному участку.

     5.      Передача технической документации в соответствующие инстанции для получения согласований.

 

 ШАГ 4 -- согласование проекта отвода земельного участка с государственными органами исполнительной власти, таким как (п. 6 ст. 123 Земельного кодекса [3]):

     -- городское или областное управление градостроительства и архитектуры;

     -- городское или областное управление земельных ресурсов;

     -- управление охраны культурного наследия;

     -- городское или областное управление санитарно- эпидемиологической службы;

     -- управление экологии;

     -- экспертиза областного управлении я земельных ресурсов.

 

 На практике часто возникает необходимость  в проведении согласования проекта  отвода земельного участка с другими государственными органами, предприятиями и организациями.  Такими органами являются органы по охране природы, охране памятников, водной охране, органы по охране лесов и т. п. Все зависит от того, к какой категории земель относится земельный участок, по которому проводится процедура приватизации, и с какими землями граничит такой участок.

При получении  положительных заключений от санитарно- эпидемиологических станций, органов  архитектуры и земельных ресурсов, а также вышеуказанных органов  охраны окружающей среды и органов, отвечающих за охрану памятников истории и культуры, проект отвода подается на государственную землеустроительную экспертизу.

     ШАГ 5 - подача согласованного проекта отвода земельного участка на рассмотрение в горисполком.

На этом этапе  осуществляется подготовка решения о передаче земельного участка в постоянное пользование.

 

 Проект отвода земельного участка находится на рассмотрении в исполком в течение  месяца (п. 6 ст. 123 Земельного кодекса [3]).

 

 По рассмотрению принимается решение:

     -  либо решение о передаче земельного участка  в постоянное пользование;

     - либо решение об отказе в  передаче земельного участка  в постоянное пользование.

 

 В случае отказа исполкома в передаче земельного участка в постоянное пользование  этот вопрос решается в судебном порядке;

     -  либо пакет документов передается на доработку.

ШАГ 6 - подготовка государственного акта на право постоянного пользования землей.

 

 На этом этапе  субъект хозяйствования обращается в землеустроительную  организацию, которая разрабатывала проект землеотвода, с целью подготовки государственного акта на право постоянного пользования. Для этого землеустроительная организация должна пройти регистрацию данного отвода земли в городском отделении государственного предприятия « Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины  по земельным ресурсам» с предварительно подготовленным обменным файлом. После чего происходит подготовка государственного акта на право пользования землей.

ШАГ 7 - подписание государственного акта на право постоянного пользования землей.

     На  данном этапе осуществляется подписание государственного акта на прво постоянного  пользование земельным участком:

     а) начальником управления земельных  ресурсов;

     б) городским головой городского совета.

ШАГ 8 - регистрация и  получение государственного акта на право постоянного пользование землей.

 

 Процедура регистрации  государственного акта на право постоянного  пользования земельным участком осуществляется в городском отделении  государственного предприятия «  Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины  по земельным ресурсам».

 

  

Процедура  оформления прав на земельные участки при наличии существующей постройки (по технической документации) 

ШАГ 1- обращение в городское  управление земельных  отношений для получения запроса в ГорБТИ.

     Запрос  в ГорБТИ дается при предъявлении:

     - уставных документов данного  предприятия, являющегося собственником  объекта недвижимости, находящегося  на земельном участке, передаваемом  в постоянное пользование;

     - домовой книги;

     - технического паспорта на недвижимость.

     После того как требуемые документы  предоставлены, предприятию необходимо получить направление для получения технической справки из ГорБТИ о соответствии площади земельного участка информации, предоставленной предприятием.

     Целью такого запроса является получение  из БТИ подтверждения данных о  том, что:

     - домовладение по такому-то адресу  закреплено за таким–то собственником;

     - данное домовладение не имеет  излишков или не был произведен  « самозахват» по площади земельного участка без соответствующих на то разрешений;

     - данное домовладение не имеет  самовольных построек или перепланировок.

     По  результатам данного запроса  и определяется порядок прохождения  документов по приватизации, т. е. подготовка технической документации или проекта отвода.

     Данные, полученные из ГорБТИ, являются исходными данными для проведения дальнейшей работы по сдаче земель в постоянное пользование, но они не являются основополагающими. Основными данными являются данные геодезической съемки на местности конкретного земельного участка.

 

 ШАГ 2- разработка технической  документации по земельному участку землеустроительной организации. Техническая документация по земельному участку разрабатывается землеустроительными организациями, которые имеют соответствующие разрешение (лицензии) на выполнение землеустроительных работ (п. 8 ст. 118 Земельного кодекса [3] ).

     Заказ на разработку технической  документации по земельному участку делается со стороны предприятия- заказчика.  Все финансовые платежи осуществляются за счет такого заказчика.

     Сроки выполнения работ по разработке проекта отвода земельного участка обусловливаются соглашением сторон.

     На  этом этапе землеустроительная организация  выполняет следующие операции:

     1.      Техническое задание на изготовление технической документации.

     2.      Выезд на местность. Производится геодезическая съемка земельного участка и построек на местности.

     3.      Подготовка технической документации по земельному участку.

     4.      Присвоение кадастрового номера земельному участку.

     5.       Передача технической документации в соответствующие инстанции для получения согласований.

 

 ШАГ 3- согласование технической  документации по земельному участку с соответствующими государственными органами, такими как  (п. 9 ст. 118 Земельного кодекса [3]):

     - управление градостроительства  и архитектуры;

     - управление земельных ресурсов.

 

 

     ШАГ 4 – подача ходатайства с просьбой предоставить земельный участок в постоянное соответствующим образом.

 

 В ходатайстве обязательно указываются:

     - размеры земельного участка,  который гражданин хочет получить в собственность;

- цель использования такого участка (п. 6 ст. 118 Земельного кодекса [3]).На этом этапе осуществляется подготовка решения о передаче земельного участка в постоянное пользование юридического лица.