Основные аспекты ТСЖ

Содержание

1. Понятие ТСЖ……………………………………………………………..3
2. Специализированный жилищный фонд……………………………….10
3. Значение ипотеки в России……………………………………………..22

Список литературы……………………………………………………………26

1. Понятие ТСЖ

В ст. 291 ГК РФ говорится о  том, что собственники квартир для  обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Также в указанной статье предусмотрено, что товарищество собственников  жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в  соответствии с законом о товариществах  собственников жилья.

В связи с этим нужно  отметить, что Федеральный закон  от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах  собственников жилья» с принятием  ЖК РФ 1 марта 2005 г. является утратившим силу. Положения, регулирующие порядок  создания, государственную регистрацию, права и обязанности членов товарищества, содержатся в гл. 13, 14 ЖК РФ. По сути, нормы ЖК РФ должны регулировать все  вопросы, связанные с деятельностью  указанных юридических лиц.

Как уже сказано ранее, товарищество собственников жилья является юридическим лицом, созданным в форме некоммерческой организации, поэтому оно может осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и указанная деятельность должна соответствовать этим целям.

В этом заключается отличие  коммерческих организаций от некоммерческих (к которым отнесены товарищества). Если извлечение прибыли является основной целью деятельности юридического лица, это коммерческая организация. Если юридическое лицо не имеет целью извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между участниками, это некоммерческая организация.

Общим правилом, применимым к юридическим лицам, является следующее. Товарищество собственников жилья  как юридическое лицо действует по принципу полной имущественной ответственности юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему имущество.

Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества, в свою очередь, – по обязательствам товарищества.

Деятельность некоммерческих организаций, к которым отнесены товарищества собственников жилья, регулируется Федеральным законом  от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». В соответствии со ст. 1 он определяет правовое положение, порядок  создания, деятельности, реорганизации  и ликвидации некоммерческих организаций  как юридических лиц, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности  их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями  и возможные формы их поддержки  органами государственной власти и  органами местного самоуправления.

Указанный Закон применяется  по отношению ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым  на территории Российской Федерации, постольку, поскольку иное не установлено этим федеральным законом и иными  федеральными законами.

При этом он не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами.

Товарищество собственников  жилья образуется объединившимися  собственниками квартир в многоквартирном  жилом доме со следующими целями (ст. 135 ЖК РФ):

1) для обеспечения эксплуатации  многоквартирного дома, владения, пользования,  а в некоторых случаях и  распоряжения квартирами и их  общим имуществом;

2) для совместного управления  комплексом недвижимого имущества.

К количеству членов товарищества собственников жилья действующим  ЖК РФ установлены новые требования по сравнению с утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральным законом  «О товариществах собственников  жилья». В соответствии с п. 3 ст. 25 этого Закона численность членов товарищества не могла быть менее  двух домовладельцев, за исключением  случаев, касающихся организации товарищества собственников жилья во вновь  создаваемом кондоминиуме. В соответствии с указанным Законом в одном  многоквартирном доме могло быть несколько товариществ.

С момента вступления в  действие ЖК РФ (согласно ст. 135 Кодекса) для создания товарищества собственников  жилья минимальное число членов должно превышать 50 процентов голосов  от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме (допустим, 50 процентов от общего числа собственников помещений  плюс один голос). Таким образом, ЖК РФ установлено ограничение, в соответствии с которым действует требование о создании в одном многоквартирном  доме только одного товарищества собственников  жилья. Иное невозможно по следующей  причине. Так как в создании первого  товарищества участвовало более 50 процентов  собственников жилья, во втором такое  же количество участвовать не может (а меньше нельзя по нормам п. 3 ст. 135 ЖК РФ).

Членство в товариществе собственников жилья является добровольным и решение о вступлении в него принимается самостоятельно каждым собственником жилого помещения.

Нужно обратить внимание на постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. В нем дается основательный  анализ понятия добровольности со стороны  собственников жилых помещений  на объединение их в товарищества. И хотя данное постановление вынесено на основании утратившего силу Федерального закона «О товариществах собственников  жилья», его положения остаются действующими и представляют интерес.

В соответствии с этим постановлением Конституционного Суда РФ товарищество собственников жилья образуется домовладельцами на основе свободного волеизъявления. Это означает реализацию их права на создание объединения  для достижения определенных в законодательстве целей. Обязательный признак объединения  – членство в нем. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 30, ч. 1) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы  – собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья  создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании, т.е. осуществляется по согласию домовладельцев как собственников  общей долевой собственности. Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении.

Применительно к товариществу собственников жилья как объединению  это означает невозможность принудительного  членства в нем, несмотря на решение  большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья  в кондоминиуме не исключает возможности  для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при  этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает  их от участия в несении необходимых  расходов, связанных с управлением  кондоминиумом в целях его  содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Членом товарищества собственников  жилья становится только собственник  жилого помещения или будущий  собственник жилого помещения в  строящемся жилом многоквартирном  доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о  вступлении в товарищество.

Если лицом приобретается  право собственности на жилое  помещение в многоквартирном  доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право  войти в число его членов после  возникновения у него права собственности  на соответствующее жилое помещение (ст. 143 ЖК РФ).

Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В отличие от положений, регулирующих правоотношения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, нормы ЖК РФ о товариществах  не содержат возможность исключения члена товарищества из товарищества. Речь идет только о добровольной подаче заявления о выходе из членов товарищества.

Единственным учредительным  документом товарищества является его  устав (ст. 135 ЖК РФ). Для принятия устава товарищества собственников жилья  необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме. Оно проводится в порядке, установленном  ст. 45–48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества, как и в ситуации с жилищными и жилищностроительными кооперативами (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества, и т.д.).

Срок, на который создается  товарищество, может быть определен  уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.

Статья 151 ЖК РФ допускает  наличие у товарищества собственников  жилья в собственности движимого  и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Объем средств товарищества собственников жилья составляют:

• обязательные платежи, вступительные  и иные взносы членов товарищества;

• доходы от хозяйственной  деятельности товарищества;

• субсидии на обеспечение  эксплуатации общего имущества в  многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг  и иных субсидий;

• прочие поступления.

Товарищество имеет право  на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные  уставом цели. Основанием указанных  действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете  в банке, является финансовый план товарищества.

Товарищество как некоммерческая организация имеет право осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), пусть даже с ограничениями, выраженными в достижении целей, установленных уставом. В ст. 152 ЖК РФ установлен перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься товариществу. К ним отнесены:

1) обслуживание, эксплуатация  и ремонт недвижимого имущества  в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных  помещений и объектов общего  имущества в многоквартирном  доме;

3) сдача в аренду, внаем  части общего имущества в многоквартирном  доме.

Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:

• использоваться для оплаты общих расходов;

• направляться в специальные  фонды, расходуемые на цели, предусмотренные  уставом товарищества;

• на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Основанием для указанного использования служит решение общего собрания членов товарищества.

2. Специализированный жилищный фонд

Легальное определение жилищного  фонда, его виды и порядок учета  определяются в ст. 19 ЖК РФ, согласно которой специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В зависимости от целей назначения жилых помещений в ч. 1 ст. 92 ЖК РФ определенперечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Часть 2 ст. 92 ЖК РФ определяет условия, при которых жилые помещения  могут быть использованы в качестве специализированных жилых помещений. К таким условиям относятся:

1) относимость жилого помещения к государственному или муниципальному жилому фонду. Предоставление жилых помещений частного жилищного фонда в качестве специализированных не допускается. К государственному жилищному фонду ЖК РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) относит совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд объединяет все те жилые помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности;

2) прохождение жилым помещением процедуры отнесения его к специализированному жилищному фонду.

В статье 92 ЖК РФ определены следующие  процессуальные условия отнесения  помещения к специализированному  жилищному фонду: включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего  управление государственным или  муниципальным жилищными фондами. Решения вышеуказанных органов  должны содержать положения об отнесении  жилого помещения к определенному  виду специализированных жилых помещений.

Правомочие пользования жилыми помещениями специализированного  жилищного фонда является ограниченным. Так, государство или муниципальное образование может предоставлять указанные помещения только по договорам социального найма, не может их отчуждать по договорам купли-продажи.

Статья 93 ЖК РФ определяет цели использования  жилых помещений специализированного  жилого фонда.

Эти жилые помещения предназначены  для проживания граждан, связанных  определенными отношениями с  перечисленными в статье государственными органами и организациями. Такого рода отношения возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия, прохождении государственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ, а также в случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Трудовым кодексом Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ (ТК РФ) и другими специальными федеральными законами.

К таким организациям относятся:

1) органы государственной власти;

2) органы местного самоуправления;

3) государственные унитарные предприятия;

4) муниципальные учреждения.

 Предоставление жилого помещения из специализированного жилищного фонда происходит в следующем порядке.

1. Принятие решения собственников таких жилых помещений. Собственника в данном случае законно представляют органы государственной власти или органы местного самоуправления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст. 125 ГК РФ).

2. Заключение с гражданами договора найма такого помещения. Жилое помещение из специализированного жилого фонда предоставляется только тем гражданам, которые в нем нуждаются, т. е. не имеют жилого помещения в соответствующем населенном пункте. Раздел ЖК РФ, посвященный специализированному жилищному фонду, определяет назначение жилых помещений указанного фонда: временное проживание граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в данном населенном пункте, в связи с определенными обстоятельствами.

Жилищный кодекс РФ устанавливает  определенные требования к договору найма жилого помещения. Договор  найма специализированного жилого помещения не заключается с гражданами, которым помещение из государственного или муниципального жилищного фонда  предоставляется в порядке социальной защиты.

Жилищный кодекс РФ закрепляет общие  условия договора найма специализированного  жилого помещения. Конкретные положения  такого договора зависят от статуса  избранного помещения и нанимателя. Сторонами договора найма помещения  специализированного жилого фонда  являются наймодатель (действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лиц) и наниматель (гражданин, которому предоставляется указанное жилое помещение (п. 1 ст. 60 ЖК РФ)).

Указанный договор является срочным и возмездным. Жилое помещение предоставляется за определенную плату и временно, как правило, на срок, совпадающий с временем работы гражданина или иными обстоятельствами, в связи с которыми у гражданина возникло право заключать такой договор.

Договор найма специализированного  жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующие  от имени собственника специализированного  жилого помещения уполномоченный орган  государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или  уполномоченное им лицо вправе заключить  вышеуказанный договор только после  принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого правила есть исключение – предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 м? жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Поселение в общежитии допускает вселение в одну комнату нескольких лиц, не связанных родственными отношениями.

По сравнению с другими договорами найма жилых помещений данный договор налагает на нанимателя определенные ограничения. Так, наниматель не вправе передавать жилое помещение специализированного  жилого фонда в поднаем и осуществлять с ним сделки мены. Правилами пользования  специализированным жилым помещением являются следующие: права и обязанности  наймодателя, за исключением приведенного выше, повторяют права и обязанности наймодателя по обычному договору социального найма.

По договору социального найма  жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет такие обязанности, как:

1) передача нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды) жилого помещения;

2) обеспечение и непосредственное участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) производство капитального ремонта жилого помещения;

4) содействие предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и надлежащем качестве (ч.1 ст. 60 ЖК РФ).

Одним из условий договора найма  специализированного жилого помещения  является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного  жилого помещения. И, соответственно, они  несут права и обязанности  совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV ЖК РФ.

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи  нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся  проживающие совместно с ним  его супруг, а также дети и родители. Иные лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи  нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они  вселены в качестве членов его  семьи и ведут с ним общее  хозяйство.

Договор найма специализированного  жилого помещения заключается в  простой письменной форме. Правительство  РФ вправе утвердить типовые договоры найма жилого помещения специализированного  жилищного фонда для отдельных  категорий нанимателей.

Расторжение договора найма специализированного  жилого помещения может быть произведено  по соглашению сторон в любое время. Согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РФ стороны такого договора найма вправе по соглашению расторгнуть заключенный между ними договор найма специализированного жилого помещения в любое время. По смыслу комментируемой статьи без соглашения этим правом может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, который может принять решение о расторжении заключенного между ними договора или отказаться от такого предложения. В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

Частью 2 ст. 101 ЖК РФ установлено право  нанимателя в любое время расторгнуть договор найма занимаемого специализированного жилого помещения. Соответственно о таком решении наниматель обязан сообщить наймодателю.

Существуют особый порядок и  условия расторжения договора найма  специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя. Они закреплены в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ. Наймодатель может требовать расторжения указанного договора исключительно в судебном порядке.

Основанием такого требования является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его  семьи обязательств по договору найма  специализированного жилого помещения (п. 4 ст. 79 ЖК РФ):

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ (ст. 83 ЖК РФ).

По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние.

Основания прекращения договора найма  специализированного жилого помещения:

1) утрата жилого помещения специализированного жилищного фонда. Под утратой понимается разрушение жилого помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, т. е. речь идет об уничтожении объекта договора найма, причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением аналогичного договора найма (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ);

2) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения. Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);

3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда. Поскольку договор найма жилого помещения для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок, то соответственно его окончание является основанием для прекращения такого договора (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);

4) переход права собственности на служебные жилые помещения или помещения в общежитии, передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения имеются трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом, которому передано такое жилое помещение (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Закон особо регламентирует процесс  выселения граждан из специализированных жилых помещений.

Само по себе произвольное лишение  жилища противоречит ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, поэтому принудить гражданина покинуть жилое помещение может только суд.

Однако ч. 1 ст. 103 ЖК РФ предусматривает обязанность гражданина покинуть занимаемое им специализированное жилое помещение в случае расторжения договора найма по предусмотренным им основаниям.

Что касается отношений, возникших  до введения в действие нового ЖК РФ, в ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорится, что «граждане, которые  проживают в служебных жилых  помещениях и жилых помещениях в  общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса  РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального  найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса РФ».

Закон различает выселение с  предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и без предоставления такового.

Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут  быть выселены из служебных жилых  помещений и жилых помещений  в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях: