Оценка промышленного комплекса

ОЦЕНКА ПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Общие сведения.

         1.1. Основные факты и выводы.

         1.2.  Цель оценки.

         1.3. Оцениваемые имущественные права.

2. Используемая терминология и  процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и  его окружения.

        3.1  Идентификация оцениваемого объекта

4. Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта оценки.

5. Определение стоимости объекта оценки

         5.1 Затратный  подход

         5.2. Доходный  подход

         5.3. Сравнительный  подход

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Общие сведения

1.1 Основные факты и  выводы

 

Объект	мельничный комплекс комбината хлебопродуктов
Состав объекта	земельный участок площадью 14700 м2 здание элеватора (силосный корпус, рабочая башня, галерея) здание мельницы здание склада готовой продукции здание выгрузочной точки элеватора железнодорожные пути I, II, III оборудование, установленное и находящееся в элеваторе, мельнице, складе готовой продукции (приложение 5)
Нахождение объекта	Приморский край, г. Уссурийск, ул. Промышленная, 11а
Оцениваемые права	право собственности на здания, сооружения и оборудование право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Собственник	здания: ОАО "Мельница" земельного участка: муниципальная собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости действующего предприятия в текущем использовании
Назначение имущества       Применяемые стандарты оценки               Подходы к определению стоимости при оценке	Информирование заказчика о возможной и наиболее вероятной цене продажи оцениваемого имущества   Международные стандарты TIAVSC  «Стандарты оценки», утвержденные постановлением правительства РФ № 519 от 06.07.01 г.   «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества» Российского Общества Оценщиков     1. Затратный 2. Доходный 3. Сранительный

1.2.Цель оценки

 

Цель оценки – решение вопроса о возможной цене купли-продажи имущества. Для целей оценки определялась рыночная стоимость объекта оценки.

 

 

1.3. Оцениваемые имущественные права

 

 

Имущественные права, связанные с объектом оценки, установлены в соответствии с заявлением заказчика, а также на основании свидетельств о государственной регистрации прав и представляют собой право постоянного (бессрочного) пользовании земельным участком и права собственности на здания, сооружения и оборудование, при этом ограничения прав отсутствуют: объект оценивается свободными от прав его удержания, от долговых обязательств под его заклад, от наложения на него арестов, сервитутов и прочих ограничений и обременений.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть I, статья 209) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности к последнему.

Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество, право пользования представляет собой возможность использовать его, право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать, уничтожать и т.д.).

 

Согласно статье 269 ГК РФ земельные участки могут предоставляться лицам в постоянное пользование. Согласно статье 264 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Согласно статье 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

 

2. Используемая терминология и процесс оценки

 

Стоимость представляет собой денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему имущественных прав в конкретный момент времени и в соответствии с адекватным методом оценки. Оцениваемая стоимость есть показатель прогнозный, она указывает ту денежную сумму, которую вероятно заплатит расчетливый покупатель за данный объект, имея в виду, что данный объект ему полезен и принесет какую-то выгоду. 
Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, за которую объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий: 
-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 
-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 
-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 
-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 
-платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 
В настоящем отчете определяется рыночная стоимость действующего предприятия в его текущем использовании – это стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке. 
Стоимость воспроизводства - затраты на строительство (включая прибыль предпринимателя), в ценах на дату оценки точной копии объекта оценки из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с применением тех же технологий, как и для объекта оценки. 
Стоимость замещения - затраты на строительство (включая прибыль предпринимателя) объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, с применением современных материалов, современных стандартов, проектов и технологий. 
Физический износ - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения, связанное с утратой объектом эксплуатационных характеристик в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, воздействия окружающей среды. 
Накопленный износ - уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износа. 
Неустранимый (неисправимый) износ - износ, для которого затраты на устранение причин, его вызывающих, больше, чем добавляемая в результате устранения стоимость. 
Устранимый (исправимый) износ - износ, для которого затраты на устранение причин, его вызывающих, меньше, чем добавляемая в результате устранения этих причин стоимость. 
Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости объекта оценки в результате негативного воздействия внешних по отношению к нему факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и других). 
Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по техническому паспорту объекта, свидетельству о его регистрации, акту приемки объекта в эксплуатацию, либо другим источникам. 
Единица сравнения - удельный показатель цены объекта.  
Метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации, при котором будущие денежные потоки, ассоциируемые с объектом оценки, выражаются в терминах настоящей (текущей) стоимости путем применения процедуры дисконтирования. 
Дисконтирование - математическая процедура, применяемая для пересчета сумм, предполагаемых к получению в определенные будущие моменты времени, в их настоящую (текущую) стоимость на дату оценки с применением ставок дисконтирования (коэффициентов дисконтирования). 
Ставка дисконтирования - предполагаемая ставка процента, которая по ожиданиям будет соответствовать альтернативной стоимости капитала (риску инвестиции) в течение периода дисконтирования. 
Метод прямой капитализации - метод капитализации, при котором будущие денежные потоки, ассоциируемые с объектом оценки, выражаются в терминах настоящей (текущей) стоимости путем применения коэффициента капитализации. 
Коэффициент капитализации - отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости данного права на объект недвижимости. 
Реверсия - возврат капитала в конце прогнозного периода. Определяется как цена продажи объекта в конце прогнозируемого периода владения или рыночная стоимость объекта на момент окончания периода прогнозирования.

 

 

3.Анализ объекта оценки и его окружение.

 

Оценщики проанализировали ретроспективные данные об объемах производства и оптовой продажи муки в Приморском крае, предоставленные как Приморским краевым комитетом Государственной статистики, так и заказчиком. Обращает на себя внимание тот факт, что в крае имеется только три крупных производителя муки и сопутствующих продуктов, причем практически половину краевого производства данной продукции обеспечивает оцениваемый мельничный комплекс Уссурийского комбината хлебопродуктов.

 

Комбинат хлебопродуктов расположен в черте города Уссурийска на его периферии, рядом располагается жилая застройка и воинская частью.

Архитектурный стиль: окружения образован жилыми низкоэтажными зданиями советского периода простой архитектуры, степень озеленение: низкая

Транспортная доступность: объект доступен автомобильному и железнодорожному транспорту, по территории объекта проходит железнодорожная ветка, подъезд к объекту удобный по улице с асфальтовым покрытием, состояние покрытия удовлетворительное, общественный транспорт - рядом с объектом имеется автобусная остановка.

Инженерные сети: водоснабжение – центральное, отопление - от локальной котельной, электроснабжение – центральное, канализация – центральная, сети телефонизации - городские.

История комбината началась 5 января 1944 года. Согласно плановому заданию Главкомбикорма в г. Ворошилове (ныне г. Уссурийск) на базе зданий и сооружений законсервированного рисового завода был запроектирован комбикормовый завод с выпуском комбикормов: брикетированных – 15000 т в год, рассыпных – 10000 т в год.

Первая очередь, обеспечивающая выработку брикетированных комбикормов, вступила в эксплуатацию 10 мая 1947 года. Выработка продукции в 1947 году составила 3625 т брикетированных и 186 т рассыпных комбикормов. Завод вырабатывал 3 вида полнорационных комбикормов: для лошадей, крупного рогатого скота и взрослых свиней. В связи с ростом потребности в комбикормах для животноводства в 1962 году была произведена реконструкция завода с увеличением производственной мощности и наращиванием производственных площадей. Завод усовершенствовал технологию выработки комбикормов, произвел замену старого оборудования на новое более производительное, ручной труд был заменен механическим, улучшились условия труда.

В 1970 году была введена в эксплуатацию мельница, в состав которой входила сортовая секция трехсортного 78% помола, производительностью 180 т в сутки, и обойная секция – 105 т в сутки. В 1988 году в результате техперевооружения была ликвидирована секция обойного помола муки и увеличена производительность сортовой секции. Согласно проекту мельнице утвержден трехсортный 75% выход продукции.

Современное состояние комбината. В настоящее время комбинат представляет из себя комбикормовый завод со складскими и зданиями и мельничный комплекс.

Мельница работает на трехсортном 78% помоле с отбором манной крупы - 1,5%, высшего сорта - 38,5%, муки подольской - 28%, второго сорта - 12% и установленной мощностью переработки зерна 220 т в сутки или 67100 т в год, соответственно установленная мощность по производству муки - 171,6 т в сутки или 52 338 т в год ( при работе 305 дней в году). При указанных показателях установленная годовая производственная мощность составляет: по муке высшего сорта - 25188 т, по муке подольского сорта - 18318 т, по муке второго сорта - 7851 т, по крупе манной – 981 т. При односортном помоле производственная мощность в зерне составляет 180 т в сутки и 140 т в сутки в муке.

При мельнице находится склад готовой продукции паспортной емкостью 2800 т и фактической емкостью 886 т, а также бункер для бестарного отпуска муки емкостью 90 т, в т.ч. высшего сорта – 50 т, сорта подольский – 40 т.

В состав комплекса входит мельничный элеватор, который был введен в эксплуатацию в 1967 г. После аварии, произошедшей в 1978 году, элеватор ввели в действие только в июне 1992 года, и в настоящее время рабочая емкость элеватора составляет 29200 тонн.

Кроме того, на территории комбината расположены механическая мастерская, 3 лаборатории – мельничная, комбикормовая и опорная, гараж, котельная на жидком топливе, подсобные здания, зарядный цех, железнодорожные подъездные пути с устройствами для приема зерна с железнодорожного транспорта, устройство для приемки зерна и шрота с автотранспорта, 2 водоема на 500 м3, теплосети, сети водоснабжения и канализации.

Для снабжения электроэнергией комбинат имеет высоковольтную подстанцию с двумя трансформаторами, расположенную за территорией и две подстанции с трансформаторами, питающими комбикормовый цех, мельницу, подсобные цеха и жилой городок.

Общая территория комбината составляет 9,9806 га и передана комбинату на правах постоянного (бессрочного) пользования.

 

 

3.1. Идентификация оцениваемого  объекта.

 

В работе оценивается мельничный комплекс комбината хлебопродуктов. В состав комплекса входит:

1. Здание элеватора включает в себя соединенный на уровне нулевого и пятого этажей с 8-ми этажной рабочей башней силосный корпус, а также галерею.

Год постройки – 1967

Группа капитальности – 1.

Емкость элеватора – 29200 т.

Фундаменты – железобетонные.

Стены – железобетонные монолитные

Перегородки – кирпичные

Перекрытие – железобетонное

Крыша – совмещенная рулонная

Полы – бетонные

Проемы оконные – деревянные створные и глухие

Проемы дверные – деревянные простые

Лестницы - бетонные

Внутренняя отделка – штукатурка, побелка, масляная окраска

Имеется электроосвещение, водоснабжение, канализация, телефонизация

Рабочая башня оснащена оборудованием для подачи наверх и очистки зерна, которое образует с конструкцией здание практически одно целое.

В рабочей башне имеется грузовой лифт.

В результате непосредственного осмотра установлено, что здание элеватора находится в хорошем состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.

Здание элеватора служит для приемке зерна, закладки его на хранение в силосный корпус и выгрузки зерна для подачи его в производство. Указанные операции выполняются с помощью оборудования, установленного в рабочей башне, в подсилосном и надсилосном этажах.

2. Здание мельницы.

Год постройки – 1967

Группа капитальности – 1.

Этажность - 7

Фундаменты – железобетонные.

Стены – кирпичные

Колонны - железобетонные

Перегородки – кирпичные, панельные

Перекрытие – железобетонное

Крыша – совмещенная рулонная

Полы – бетонные

Проемы оконные – деревянные створные и глухие

Проемы дверные – деревянные простые

Лестницы - бетонные

Внутренняя отделка – штукатурка, побелка, масляная окраска

Имеется электроосвещение, водоснабжение, отопление, канализация, телефонизация

Мельница оснащена оборудованием, которое образует с конструкцией здание практически одно целое.

В здании имеется грузовой лифт.

В результате непосредственного осмотра установлено, что здание мельницы находится в хорошем состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.

Здание мельницы служит для установки оборудования по очистке, зерна и производству муки и сопутствующих продуктов.

3. Здание склада готовой продукции.

Год постройки – 1969

Группа капитальности – 1.

Этажность - 2

Фундаменты – железобетонные.

Стены – кирпичные

Колонны - железобетонные

Перегородки – кирпичные

Перекрытие – железобетонное

Крыша – совмещенная рулонная

Полы – бетонные

Проемы оконные – деревянные глухие

Проемы дверные – деревянные простые

Лестницы - бетонные

Внутренняя отделка – штукатурка, побелка, масляная окраска

Имеется электроосвещение, телефонизация

В здании имеется грузовой лифт, штабелеформирующая машина.

В результате непосредственного осмотра установлено, что здание склада находится в хорошем состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.

Здание склада служит для хранения и отгрузки готовой продукции.

4. Здание выгрузочной точки элеватора.

Год постройки – 1967

Этажность - 1

Фундаменты – железобетонные.

Стены – кирпичные

Колонны - железобетонные

Перекрытие – железобетонное

Крыша – совмещенная рулонная

Полы – бетонные

Здание выгрузочной точки элеватора служит для приемки зерна, доставленного по железной дороге, и передаче его в приямок рабочей башни элеватора.

5. Железнодорожные подъездные пути I, II, III - подъездные к складу готовой продукции и зданию выгрузочной точки элеватора.

Шпалы – деревянные

Балластный слой – гравий

Рельсы – Р-65

Имеются стрелочные переводы.

В результате непосредственного осмотра установлено, что пути находятся в хорошем состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.

 

В приложении 4 приведены технические паспорта БТИ на оцениваемые здания и железнодорожный путь, а в приложении 7 приведены фотографии оцениваемых зданий.

 

6. Земельный участок определен в соответствии с заявлением заказчика как территория, находящаяся под оцениваемыми зданиями, а также непосредственно примыкающая к ним.

Площадь оцениваемого участка 220х55+200х13=14700 м2.

В приложении 3 приведен план земельного участка Уссурийского комбината хлебопродуктов, на котором показаны красной линией границы оцениваемого участка.

Территория покрыта асфальтом, имеются газоны. При осмотре установлено, что территория содержится в хорошем состоянии, существенных дефектов покрытия и озеленения не обнаружено.

 

7. Оборудование.

В результате непосредственного осмотра установлено, что все оборудование находится в рабочем состоянии, его существенных дефектов не обнаружено.

 

 

4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта.

 

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ ЛНЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа ЛНЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ЛНЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) ЛНЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем ЛНЭИ.

Совершенно очевидно, что физически возможным вариантом использования объекта. является его использование только в качестве мельничного комплекса в силу конструкции зданий и насыщения их производственным оборудованием. Законодательных ограничений на использование существующего объекта в указанных выше целях нет. То, что данный вариант экономически оправдан, качественный анализ ЛНЭИ оцениваемого объекта показывает, что его ЛНЭИ - создание на базе оцениваемого имущества организации по производству муки и сопутствующих продуктов.

5.Определение стоимости  оценки объекта

 

Стандартно для оценки рыночной стоимости имущества применяются три подхода: затратный, доходный и сравнительный1. Очевидно, что существо указанных подходов не вызывает сомнений, проблемы возникают в процессе практического применения известных оценочных подходов к данному объекту. Действительно, для объектов подобных исследуемому производственному комплексу наверняка должны быть некоторые особенности применения традиционных оценочных подходов, так как регулярный рынок продажи и аренды этих комплексов по существу отсутствует.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход исходит из того, что благоразумный инвестор не заплатит за объект больше той суммы, в которую обойдется получение участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период.

Использовать подход для оценки рассматриваемого объекта можно, но фактическая целесообразность его применения сомнительна, как это будет показано ниже.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Подход основан на капитализации дохода и исходит из того, что покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих выгод. При этом, стоимость объекта определяется текущей стоимостью чистых рентных доходов и дохода от его продажи в конце периода владения, получение которых ожидается в будущем от владения объектом.

Применить данный подход к оценке рассматриваемого объекта в традиционном виде не представляется возможным. Действительно, подход работает при оценке объектов, рынок аренды которых достаточно развит и имеется доступная информация о параметрах этого рынка. Крупные же мельничные комплексы по переработке зерна являются специфичными, случаи сдачи в аренду таких комплексов для получения рентного дохода неизвестны и, по всей видимости, маловероятны.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход основан на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи, используя информацию об аналогичных сделках, и исходит из того, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект не заплатит больше той сумму, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Применить подход к оценке рассматриваемого объекта не представляется возможным. Действительно, подход работает только при оценке объектов, для которых имеется достаточно развитый рынок продаж с доступной информацией о его параметрах. Крупные же мельничные комплексы по переработке зерна являются единичными объектами и случаи их продажи оценщикам неизвестны.

Все три подхода измеряют одну и ту же величину. Они исходят из вариантов поведения инвестора, оценивающего экономическую целесообразность строительства, аренды или покупки необходимого объекта. На равновесном рынке все варианты экономически сопоставимы, в силу чего окончательное суждение о стоимости объекта делается на основании согласования результатов всех подходов. Согласованная стоимость является взвешенной величиной, при этом результату каждого подхода придают вес в зависимости от его предполагаемой надежности и точности.

В настоящей же оценке неприменимость двух традиционных подходов делает бессмысленным использование и затратного подхода. Известно, что затраты на возведение большого круга построенных во времена плановой затратной экономики объектов, в первую очередь, производственных, с точки зрения сегодняшней рыночной экономики не оправданы. Другими словами, в сегодняшней экономической ситуации никто не стал бы нести подобные затраты из-за экономической неэффективности таких проектов. Тем не менее, доставшиеся в наследство от социализма и, часто, добротные объекты работают и продуцируют денежные потоки, что позволяет оценивать их с помощью доходного и сравнительного подходов. Это стало причиной превышения результатов затратного подхода оценки над результатами доходного или сравнительного подходов.

С точки зрения теории, ситуация исправима за счет учета в затратном подходе внешнего износа. Беда, однако в том, что изменение экономической ситуации по разному повлияло на разные объекты и установить единую норму внешнего износа для всех объектов не представляется возможным. Внешний износ рассчитывается капитализацией потерь в доходности объекта вследствие возникновения неблагоприятных внешних факторов. Однако для объектов, пришедших к нам из другой экономической среды, невозможно провести измерения величины указанных потерь в силу того, что экономические условия, в которых строился объект, вообще не характеризовались требованием обязательной его коммерческой эффективности. Тем не менее факт наличия внешнего износа может быть обнаружен как раз при сопоставлении результатов оценки недвижимости с помощью затратного подхода (до учета внешнего износа) и результатами доходного или сравнительного подходов. При этом, однако, мы лишены инструмента независимого измерении величины внешнего износа и, следовательно, возможности использовать затратный подход для независимой оценки рыночной стоимости объекта. Сказанное означает, что в отсутствии возможности применить доходный или сравнительный подходы, использование для оценки рыночной стоимости только затратного подхода, весьма трудоемкого и громоздкого, не приводит к получению достоверного результата и, следовательно, лишено смысла. Страдают недостатками также и имеющиеся методики оценки физического износа. Кроме того, в силу особенностей земельных отношений в РФ затратный подход грешит и неточностями определения стоимости земельных участков. И наконец, этот подход, являясь весьма громоздким и трудоемким, сам  по себе становится затратным  для заказчика оценки. Главный же недостаток подхода видится в том, что его результаты мало интересуют субъектов рыночных отношений, стремящихся, как известно, в первую очередь к извлечению денежных выгод.

Возникает вопрос, как же тогда можно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта? Прежде всего подчеркнем, что оценка рыночной стоимости предполагает определение денежной суммы, которая с точки зрения всех сторон, участвующих акте купли-продажи имущества, является наиболее мотивированной ценой за него. Попытаемся понять, какая расчетная величина может быть признана продавцом и покупателем для оцениваемого в работе имущества такой ценой.

В соответствии с определением рыночная стоимости является наиболее вероятной ценой за имущество, следовательно, ее расчет основан на анализе наиболее вероятной мотивации участников сделки. По мнению оценщиков, наиболее вероятным интересом покупателя является инвестирование денежные средства в приобретение мельничного комплекса с целью получения дохода. В отличие от традиционного доходного подхода, речь идет о доходе от производственного использования комплекса, а не от сдачи его в аренду. Как уже говорилось, можно, конечно, предположить существование покупателей с особыми интересами, однако, спрогнозировать появление таких покупателей и спектр их интересов невозможно. В любом случае, отличный от инвестиционного интерес покупателя не может претендовать на роль наиболее вероятной мотивации. Тогда интересующее нас поведение инвестора может быть следующим:

- инвестор приобретает мельничный  комплекс и для получения дохода  организует на его базе эффективно  действующее производство муки  и сопутствующих продуктов;

- он соглашается приобрести  мельничный комплекс только при  условии, что начальные инвестиции  обеспечат приемлемую исходя  из текущей экономической ситуации  и альтернативных инвестиционных  возможностей доходность инвестиционного  проекта.

Продавец вынужден признать справедливыми инвестиционные требования покупателя, т.к. понимает, что иначе продажа не состоится, а инвестор вложит средства в иной проект. Однако, продавец вправе потребовать, чтобы при определении цены имущества доходность инвестиционного проекта не превысила типичную доходность проектов с аналогичным риском.

Оценка рыночной стоимости мельничного комплекса может быть основана на анализе эффективности инвестиций в рассматриваемое имущество и заключаться в следующем:

- разрабатывается бизнес-план по  производству на базе оцениваемого  мельничного комплекса муки и  сопутствующих продуктов;

- варьированием стоимости приобретения  комплекса определяется такая  ее величина, при которой обеспечивается типичная для текущей экономической ситуации доходность инвестиционных проектов с аналогичным риском.