Перевод жилого помещения в нежилое. 2

1. ОСНОВАНИЕ И УСЛОВИЕ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД 

       Основаниями для перевода жилого помещения в нежилое могут, например, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.

       Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

       В нежилое можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

       - на него отсутствует обременение права собственности;

       - к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

       - помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "переводимой" квартирой, не являются жилыми;

       - гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);

       - жилое помещение признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

       Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ). 

2. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 

       Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

1. Условия перевода жилого помещения в нежилое содержатся в ч. 3 ст. 22 ЖК.

       Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда эта квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

       Случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое не допускается, изложены в ч. 2 и 4 ст. 22 ЖК. Такой перевод невозможен, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц.

       Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную (см. ст. 288 ГК).

       Соответствующие положения в части перевода жилых помещений в нежилые содержались в ранее действовавшем жилищном законодательстве (ст. 9 ЖК РСФСР). Что касается перевода нежилого помещения в жилое, то в законодательных актах такой перевод обозначен не был. Хотя, конечно, подобные вопросы решались.

       3.2. Жилое помещение должно быть переведено в нежилое прежде всего в случае признания этого помещения непригодным для проживания, о чем не упоминается в ЖК.

       Жилые помещения, которые не отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), а также жилые дома либо переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и проч.), либо подлежат сносу, если использование их в любом качестве невозможно (значительная степень износа дома).

  Перевод в нежилое помещение комнаты в квартире может иметь место лишь в случае, если комната признана непригодной для проживания (например, не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.). После перевода такое помещение используется для удовлетворения бытовых и иных нужд лиц, проживающих в квартире.

Переоборудование  жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда.

  Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению — для проживания граждан (см. ст. 17 ЖК). Исключением может явиться, допустим, проведение градостроительных мероприятий, иные достаточно обоснованные случаи. Признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд может явиться основанием для перевода этого помещения в нежилое.

     3.3. Перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК).

       Сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8).

       3.4. Перевод независимо от формы собственности жилого помещения осуществляет орган местного самоуправления (ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК).

       Заявитель — собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления следующие документы:

       заявление о переводе помещения;

       правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

       план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);

       поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный  и оформленный в установленном  порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

       Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных.

       3.5. Статьей 22 Кодекса предусматривается, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Отсутствие обременений должно быть указано в заявлении о переводе, как одно из основных условий рассмотрения (решения) данного вопроса.

       Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в установленный срок. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении (ч. 5 ст. 23 ЖК).

       Правительством РФ (постановление от 10.08.2005 № 5021) утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

       Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ф.и.о. гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или нежилого в жилое) и цель использования.

       Указывается принятое решение:

       1. Перевести:

       а) без предварительных условий;

       б) при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация).

       2. Отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 Кодекса.

       К сожалению, логически не завершено правило ч. 5 ст. 23 ЖК об информировании собственников помещений, примыкающих к переводимому. Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Казалось бы, данное положение должно иметь «глубокий смысл», имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц (см. ст. 209 ГК). Однако не обозначено, в какой «форме» может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие их или неприятие решения о переводе), и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения.

       Представляется, что их мнение не может (не должно) остаться без внимания, ст. 209 ГК устанавливает: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

       Таким образом, в рассматриваемом случае можно обращаться в судебные органы. Решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд, как это следует из положений ст. 46 Конституции РФ.

       3.6. Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК при использовании помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

       Если для использования помещения в целях, которые преследует соответствующий перевод, необходим ремонт или переустройство, в решении должны содержаться требования о проведении таких работ и их перечень (ч. 6 ст. 23 ЖК). В этом случае решение является основанием для соответствующего ремонта или переустройства (ч. 8 ст. 23 ЖК).

       Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК).

       3.7. Перевод жилых помещений в нежилые и наоборот осуществляется, повторим, органами местного самоуправления, независимо от формы собственности помещений. Предоставление органу местного самоуправления права решать судьбу не только муниципального, но и государственного (т.е. по существу осуществление распорядительной деятельности), видимо, вошло в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК, в частности — беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также со ст. 209 ГК, согласно которой собственник по своему усмотрению осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Согласно ст. 2 ГК («Отношения, регулируемые гражданским законодательством») порядок осуществления права собственности определяется гражданским законодательством.

       Примечательно, что ЖК вообще не содержит положений, касающихся роли органа государственной власти в этом вопросе (см. ст. 12, 13). Тогда как наниматель жилого помещения для реализации намерения использовать помещение в ином качестве (в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимаемой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения), должен обратиться к собственнику жилищного фонда с соответствующей просьбой, поскольку ему (нанимателю) не предоставлено право непосредственно обращаться в соответствующий орган по этому вопросу.

  Следовательно, в подобных случаях собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо) должен рассмотреть этот вопрос (при наличии документов, подтверждающих необходимость перевода) и при согласии — обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений (см. ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК). Но как при этом «строятся отношения», если собственник — муниципалитет? В подобном случае фактически заявителем является наниматель жилого помещения, который, как уже упоминалось, не обозначен как возможный заявитель на перевод помещения (ч. 2 ст. 23 ЖК).

       3.8. В качестве информации (анализа, сопоставления) обратимся к институту признания жилых помещений непригодными для проживания. Согласно ст. 12 ЖК (см. также ч. 4 ст. 15) в компетенции РФ находится определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11). Что касается признания жилья непригодным для проживания, то каждый собственник жилищного фонда решает этот вопрос в отношении только принадлежащих ему жилых помещений (см. п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п. 8 ст. 14) в соответствии с установленным порядком.

       Следует иметь в виду, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом, если решение первоначального вопроса в этой «схеме» осуществляет собственник жилья самостоятельно, то последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.

       3.9. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот может последовать в случаях:

       непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;

       представления документов в ненадлежащий орган;

       несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК;

       Обращают на себя внимание п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК. Наличие их представляется крайне сомнительным.

       О каком решении может идти речь, если документы не представлены (п. 1)? Можно говорить лишь об отказе в рассмотрении вопроса о «перепрофилировании» помещений. В этом случае об этом (отказе в рассмотрении вопроса) следует сообщить заявителю с предложением оформить обращение должным образом.

       Еще более невразумителен п. 2 этой статьи — представление документов в ненадлежащий орган. В данном случае вообще нельзя вести речь о рассмотрении вопроса в надлежащем органе (у него нет оснований на это), тем более о вынесении решения об отказе.

       Решение об отказе в переводе помещения должно быть обоснованным.

       3.10. Основанием отказа, как представляется, должно также являться нарушение при переводе помещений прав и законных интересов собственников примыкающих к переводимому помещений, а также пользователей соседними помещениями. Положение ч. 5 ст. 23 ЖК означает, что при принятии соответствующего решения следует учитывать мнение собственников примыкающих к переводимому помещений (иначе каков смысл в информировании). Их мнение следовало бы учитывать при решении вопроса о переводе; строго говоря, это должно быть одним из основных условий перевода, разумеется, кроме случаев непригодности жилья. Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. ПОРЯДОК И ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД 

       Прежде чем рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

       Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.) адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

       В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

       1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

       В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

       Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печатью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

       2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.

       Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

       Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

       3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

       Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.

       4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

       Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

       а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

       б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

       в) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

       г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланиров-ки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

       Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

       В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (с изменениями и дополнениями от 21 сентября 2005 г.).

       После представления вышеперечисленных документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

       Если вопрос решился положительно и у органа местного самоуправления нет требований "о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", документ (уведомление) служит основанием для использования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

       Если же вопрос решился положительно, но требуется "проведение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае документ (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель должен выполнить все указанные в нем предписания.

       Отказать в переводе помещения в нежилой фонд возможно только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:

       - непредставление указанных выше документов;

       - представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);

       - переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.

       Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).

       Следовательно, во всех остальных случаях чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке.

       Завершение переустройства, перепланировки или иных работ оформляется актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного самоуправления направляет в Государственное учреждение технической инвентаризации субъекта Российской Федерации. 

4. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ

ПОРЯДКА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ  ФОНД 

       В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 "Нарушение правил пользования жилыми помещениями" Ко АП РФ Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.). Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

       В целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

       Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной ответственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. Например, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 N Ф03-А73/05-2/1631 рассмотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная инспекция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об освобождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.

       В соответствии с данной нормой использование не по назначению помещений в многоквартирных домах: влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило.

       Если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 Ко АП РФ.

      Размер штрафа в данном случае может составить:

       - для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;

       - для организаций - от 5 000 до 10 000 руб.