Понятие и правовое регулирование жилищного фонда

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Понятие  и правовое регулирование жилищного фонда…………………….4

2. Виды жилых помещений………………………………………………………7

3. Учет и управление жилищным фондом…………………………………….10

Заключение……………………………………………………………………….14

Список литературы………………………………………………………………15

Введение

Тема жилищных правоотношений очень актуальна на сегодняшний день. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Число людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее

Не так давно наша страна перешла на рельсы рыночной экономики, стала разрешена частная собственность. Это коснулось и жилищного фонда. Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, т. е. оно является сущностным правом, фундаментальным. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, и они должны соответствовать, не противоречить ему.

Жилищный вопрос, остро стоявший в Советском государстве (кстати, не решенный до сих пор), стимулировал власть к принятию решительных мер по обеспечению граждан жильем. Этот процесс необходимо было нормативно урегулировать, что и потребовало разработки кодифицированных законов.

С принятием новой Конституции и нового Гражданского кодекса Российской Федерации, жилищный фонд стал более широким и разветвленным понятием. Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности.

Актуальность указанной темы определяется также и ее недостаточной исследованностью в науке гражданского и жилищного права, заслуживающей самостоятельного изучения и дополнительного развития.

1.Понятие  и  правовое регулирование жилищного  фонда

Понятие «жилищный фонд» используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. Дефиниция жилищного фонда свойственна исключительно жилищному праву. Ни одна другая отрасль российского законодательства не оперирует понятием «жилищный фонд».

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Ст.15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Признаками жилищного фонда являются:

1. Назначение. Использование  только для проживания (ст.288 ГК РФ). Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.

2. Пригодность для постоянного  проживания. Следует заметить, что  под понятием возможности "проживания" понимается не сам факт длительности  проживания семьи или гражданина  в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо  переоборудования, проектная предназначенность  к этому. Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное - от временного. ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

3. В некоторых случаях  вводится дополнительный квалификационный  критерий - благоустроенность жилого  помещения, который используется  в первую очередь в отношении  жилых помещений, входящих в состав  государственного, муниципального  жилищных фондов, фонда социального  использования.

4. Изолированность. Данный  признак означает, что жилое помещение  должно быть надлежаще изолированным  от других смежных помещений  стенами без проемов, автономно  оборудованными видами инженерного  благоустройства применительно  к среднему уровню инженерного  благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение  с местами общего пользования  жилого помещения, или лестничной  клеткой, или улицей (двор), или придомовым  земельным участком.

5. Помещение должно являться  недвижимым имуществом.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.  Жилым домом признается индивидуально определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.1

Помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями и организациями торгового, коммунально-бытового, медицинского обслуживания в жилых домах, исключаются из жилого фонда.

Из жилищного фонда также исключаются жилые помещения в случаях их перевода в нежилые помещения (ст.22 ЖК РФ), а также признания их непригодными для проживания. Об этом следует сказать отдельно.

Так, собственник жилого помещения может использовать свое жилье не только по его прямому назначению - для проживания (ст.17 ЖК РФ), но и вправе размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения и организации, при условии перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Так, ст.288 ГК РФ возлагает решение указанного вопроса на ЖК РФ.

ЖК РФ допускает перевод не только жилого помещения в нежилое, но и нежилого помещения - в жилое, если будут соблюдены все требования непосредственно ЖК РФ, а также требования градостроительного законодательства. В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.2

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.  Жилым домом признается индивидуально определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.3

Вопросы муниципальной собственности в первую очередь регулируются на уровне Конституции Российской Федерации. Конституция Российской Федерации. Гражданский кодекс РФ развивает положения Конституции. Непосредственное регулирование жилищным фондом осуществляется Жилищным кодексом.

Законодательные органы государственной власти (только федеральные) сами решают вопрос о выборе видов жилищных фондов, которыми будут пользоваться граждане и организации. На данный выбор влияют социальные (обеспечительные реализации каждым своего конституционного права на жилье) и экономические (участие объектов жилого фонда в гражданском обороте) различных слоев общества, в том числе и политические мотивы (например, предвыборное обещание какой-либо политической партии о принятии закона, изменяющего права и обязанности проживающих в каком-либо жилищном фонде, в случае их победы на парламентских выборах). Каждый конкретный жилищный фонд наделяется определенной совокупностью прав и обязанностей для его пользователей. Можно сказать, что категория «жилищный фонд» в жилищном праве выполняет функцию правового института, поскольку регулирует группу отношений, связанных одним лишь критерием - жилищным фондом.4

В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.

2.Виды жилых  помещений

ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам:  по принадлежности к той или иной форме собственности в зависимости от использования.

По первому признаку жилищный фонд подразделяется на:

1. частный;
2. государственный
3. муниципальный.

В литературе классифицировать жилищный фонд в зависимости от использования предлагалось достаточно часто. В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в действующем Жилищном Кодексе РФ. 5 Согласно ч.3 ст. 19 Кодекса в зависимости от целей использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы:

1)Жилищный фонд социального использования

2)Специализированный жилищный фонд

3) Индивидуальный жилищный фонд

4) Жилищный фонд коммерческого использования

Частный жилищный фонд - это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников. В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами.

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом.

Государственный жилищный фонд - это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности. Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность, т. е. собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов Российской Федерации.

Государственный жилищный фонд состоит из двух частей:

1) ведомственный жилищный  фонд, состоящий в государственной  собственности Российской Федерации  и находящийся в полном хозяйственном  ведении государственных предприятий  или оперативном управлении государственных  учреждений, относящихся к федеральной  государственной собственности.

2) фонд, находящийся в  собственности республик в составе  Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы  и Санкт-Петербурга, а также ведомственный  фонд, находящийся в полном хозяйственном  ведении государственных предприятий  или оперативном управлении государственных  учреждений, относящихся к соответствующему  виду собственности.6

Муниципальный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

В специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения маневренного фонда, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты некоторых категорий граждан.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти и местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или ее субъекта либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления.7

Жилищный фонд социального использования – жилые помещения, предоставляемые гражданам органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального

использования.8

Индивидуальный жилищный фонд принадлежит на праве собственности гражданам и юридическим лицам и не может использоваться для извлечения прибыли.

Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.9

3. Учет  и управление жилищным фондом

В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию.10

 Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральным агентством по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства (далее – объекты недвижимости), а также ведением государственного кадастра объектов недвижимости и кадастровой деятельности.

Управление жилищным фондом закреплено в разделе VIII ЖК РФ. ЖК РФ не регулирует вопросы управления жилыми домами, не являющимися многоквартирными, поскольку собственники индивидуальных жилых домов строят свои отношения по вопросам оказания им различного рода коммунальных услуг как индивидуально, посредством заключения соответствующих гражданско-правовых договоров, так и создавая различного рода некоммерческие организации.11

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно на своем общем собрании выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме. Управление в этом случае  осуществляется общим собранием  собственников и его управомоченными органами;

2) управление товариществом  собственников жилья либо жилищным  кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей  организацией, которой может быть  как юридическое лицо, так и  индивидуальный предприниматель.

Собственниками помещений являются граждане и юридические лица (частный жилищный фонд), Российская Федерация и ее субъекты (государственный жилищный фонд), муниципальные образования (муниципальный жилищный фонд).12

На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в данной сфере.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные  условия для деятельности управляющих  организаций независимо от организационно-правовых  форм;

2) могут предоставлять  управляющим организациям, товариществам  собственников жилья либо жилищным  кооперативам или иным специализированным  потребительским кооперативам бюджетные  средства на капитальный ремонт  многоквартирных домов;

3) содействуют повышению  уровня квалификации лиц, осуществляющих  управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих  намерение осуществлять такую  деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ст. 165 ЖК РФ).13

Заключение

Жилищная проблема в нашей стране, как свидетельствует опыт, до сих пор продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем. Важнейшие социально-экономические аспекты реализации современной жилищной реформы состоят в том, чтобы всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан и юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, всяческой поддержке центральными и муниципальными органами власти и управления граждан, приватизировавших жилые помещения, установление жестких санкций по отношению к должностным лицам, препятствующим передаче гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда.

Все эти аспекты регулируются введенным в действие с 2004 года Жилищным кодексом. В нем дано определение жилищного фонда.Под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Это легальное определение включает в понятие жилищного фонда все жилые помещения независимо от отнесения их к той или иной форме собственности.

Жилищный фонд делится на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, а также на муниципальный жилищный фонд, общественный, жилищный фонд в коллективной собственности и жилищный фонд, предназначенный для социального использования.

Практическое значение приведенной дифференциации жилищных фондов на указанные состоит в том, что законодатель связывает правовой режим жилого помещения с тем, в каком жилищном фонде оно находится.

Жилищные правоотношения возникают на основе гражданско-правовых сделок и договоров, например, завещания, договора купли-продажи, дарения, мены и т.д.

Список литературы

Нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 30.12.2015.)

 2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008, с изм. от 29.12.2015)

Учебная литература:

3. Афонина А.В Жилищное право. Учебное пособие. М.: Дашков и К, 2009.

4. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России.  М.: Эксмо, 2009

5. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2010

6. Кудашкин А.В. Жилищное право.  М.: Изд. "За права военнослужащих", 2009

7. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Под ред. Крашенинникова П.В. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2010

8. Седугин П.И.Жилищное право.  2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2009

9. Филиппова Е.С Жилищное право.  -  М.: Юстицинформ, 2010

1 Филиппова Е.С Жилищное право. - М.: Юстицинформ, 2010 - С.35

2 Афонина А.В Жилищное право. Учебное пособие. - М.: Дашков и К, 2009 - С. 207

3 Филиппова Е.С Жилищное право.  М.: Юстицинформ, 2010 - С.35

4 Афонина А.В Жилищное право. Учебное пособие. - М.: Дашков и К, 2009 -  С. 211

5Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. - М.:Статут, 2010 - С.41

6 Седугин П.И.Жилищное право.  2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2009. - С. 128

7 Филиппова Е.С Жилищное право.  М.: Юстицинформ, 2010 - С.45

8 Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2010 - С.41

9 Филиппова Е.С Жилищное право.  М.: Юстицинформ, 2010 -  С.43

10 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Под ред. Крашенинникова П.В. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2010 - с.206

11 Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. - М.: Эксмо, 2009 -  С. 68

12 Кудашкин А.В. Жилищное право. -   М.: Изд. "За права военнослужащих", 2009 - С.20

13 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Под ред. Крашенинникова П.В. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2010 - С. 209