Понятие и виды договора аренды

 

Санкт-Петербургский  государственный университет экономики  и финансов

Кафедра Хозяйственное  право

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему:

«Понятие и  виды договора аренды»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

Лапшина О.В.

371 гр.

Проверила:

Кремлева О.

 

 

 

Санкт-Петербург

2003г.

ПЛАН

Введение

 

1.Понятие и элементы договора  аренды.

1.1 Понятие договора аренды.

1.2 Элементы договора аренды.

2. Форма и содержание договора  аренды.

2.1 Форма и государственная регистрация  договора аренды.

2. Срок договора аренды. Возобновления арендных отношений.
3. Права и обязанности сторон по договору аренды.

3. Отдельные виды договоров  аренды.

 

Заключение.

Список используемой литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

 

 

 

Введение.

          Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

         В 1989 году были приняты Основы  законодательства СССР и союзных  республик об аренде.¹ Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско – правовые отношения из-под  жесткого государственного контроля  и административного воздействия.

         Общие подходы и принципы в  регулировании договора аренды  в условиях рыночной экономики  были сформулированы и закреплены  в Основах гражданского законодательства  СССР и республик, принятых в 1991 г. и действовавших в РФ с 3 августа 1982г.

          Завершающим этапом разработки  развернутого законодательства  об аренде является принятие  части второй Гражданского кодекса  РФ, введенный в действие с  1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множество новелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера  применения договора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

          Общие правила  параграфа 1 гл. 34 Гражданского кодекса носят  универсальный характер и полностью  регулируют те виды арендных  отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование – их немало, - а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

           Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношения сложившиеся в государстве.

1. Понятие  и элементы договора аренды.

1.  Понятие договора аренды.

      Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору  аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использование арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества ( транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

     По договору  аренды передается только имущество.  Договор аренды -  возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной ). Если имущество передано без оплаты,  то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

      Анализ  статьи 606  ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

       Право  пользование арендованным имуществом  может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).  В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору  в момент заключения договора.

        «Право пользования арендатора  пользуется вещно – правовой  защитой и  в этой плоскости  приравнено к праву собственности  и иным вещным правам ( ст. 305 ГК  РФ ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования ( без владения), то вещно – правовой  защитой оно не пользуется».²

 

2.  Элементы договора аренды.

 

     Элементы  договора аренды – это стороны,  предмет, форма и содержание.

       Стороны  договора – арендодатель и  арендатор. По общему правилу,  и в роли арендодателя, и в  роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского  права,  как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

        Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду.»

        Я думая, следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

        В соответствии с п.2 ст. 295 ГК  РФ предприятие, за которым  закреплено имущество на праве  хозяйственного ведения могут  сдавать его в аренду и, следовательно,  быть арендодателями; по объектам  недвижимости – только с согласие  собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

       В  отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего  возможность введения ограничений  на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

       Иногда  и сам закон предусматривает  возможность сдачи имущества  в аренду лицом, не являющимся  его собственником. Образовательные  учреждения « вправе сдавать  в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

        Арендодателем может быть Российская  Федерация, её субъекты, органы  местного самоуправления (ст. 124 –  127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют  органы по управлению имуществом.

         Итак, арендодателем имущества может быть любое юридическое или физическое  лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

          Арендатором может быть любое  юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее  предпринимательскую деятельность, так и иное лицо( граждане и  юридические лица) использующее  арендуемое имущество для других  целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

           Отметим, что арендатор это  лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований закон  к нему не предъявляет.

           Предмет договора – это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (  не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

     Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды  имущества, которые могут быть  переданы в аренду. Применяя содержащиеся  в нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств:

а) земельные участки  могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса  РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного происхождения, а также искусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).

     Не потребляемые  вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

      Ограничение  и запреты на сдачу в аренду  относятся прежде всего к имуществу,  изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться  в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.^3-4

     Участки  лесного фонда передаются в  аренду (пользование) также на  основании лицензий.⁵

     В законе  подчеркивается необходимость четкого  определения объекта аренды. При  невыполнении данного требования  считается, что условия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся  заключенным. Эта сделка ничтожна , и подлежит применению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам».

 

 

2.1 Форма и государственная регистрация договора аренды.

Ст. 609 ГК гласит:

« 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной  из сторон договора является юридическое  лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

               2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной           регистрации, если иное не установлено законом. 

               3.  Договор аренды имущества  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества»

             Статья 609 ГК устанавливает ряд  важных специальных правил о  форме договора аренды. По мимо  общих требований к форме всякого  договора, законом для договора аренды установлены и специальные требование. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст. 609). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме».

               Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации,  если иное не установлено законом,  как в отношении зданий и сооружений ( п.2 ст. 651 ). При этом регистрации подлежит право устанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения ) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Так интересно некоторое мнение юристов:

 

          «Если формально юридически –  подходить к толкованию текста  Закона о регистрации прав, то  он однозначно предусматривает,  с одной стороны, договор аренды  недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так в ст.4 Закона о регистрации прав говориться, что «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежит ограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда.» Т.е. право аренды, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение (обременение), «стесняющее  как сказано в ст.1 Закона о регистрации – правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества» В п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говориться о регистрации именно прав аренды. Проведенная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной подписи на документе, выражающей содержание сделки (т.е., как правило на договоре аренды недвижимого имущества). В данном случае речь идет именно о договоре аренды как сделки.

         Каким же образом соотнести регистрацию договора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию договора аренды и права аренды? На наш взгляд нельзя.

         В проведении различия между  этими понятиями вовсе нет  игнорирования связи такого права  и договора, как считают некоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договор сделку и договор правоотношения.

          

             Договор как сделка – юридический  факт, влекущий возникновение, изменение  или прекращение прав и обязанностей. Он подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделки с недвижимым имуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

             В данном случае подлежит регистрации  именно договор аренды, возникшее  из договора – сделки, причем  регистрируется оно именно как  ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

             «Обременительный» характер права  сделки, прежде всего, с такими  его особенностями ( характерным  прежде всего, для вещных прав), как право следования, состоящее в том, что при смене собственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имущества сохраняется и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно – правовой характер защиты владения арендатора ( поскольку он является титульным владельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. и против собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьи видится разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды и правом аренды.»⁶

                

            Договор аренды недвижимого имущества,  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме,  установленной для договора купли  – продажи такого имущества.  Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

             Для многих видов аренды существуют  особые правила о форме договора  и его государственной регистрации.

                                                          

      2.2 Срок договора  аренды. Возобновление арендных  отношений.

 

             Срок договора аренды определяется  нормами ст. 610 ГК:

       «1. Договор  аренды заключается на срок, определенный договором.

         2. Если срок аренды договором  не определен, договор аренды  считается заключенным на неопределенный  срок. В этом случае каждая  из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону  за один месяц, а  при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного не неопределенный срок.

        3. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному.»

      Как  видим, сторонами по договору  аренды предоставлено право самим  определять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах,  действующих в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

      Определённый  срок должен быть установлен  в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

       Законом  или договором может быть установлен  и иной срок предупреждения  о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный  срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договора  аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

      Если  ни одна из сторон не заявляет  об отказе от договора, последний   может длиться сколько угодно  долго. В данном случае речь  идет о договоре аренды, заключенном  не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

      Законом  могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях, если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст. 610).

        Отношения по аренде имущества,  особенно недвижимости, носят во  многих случаях стабильный характер  по истечении срока договора  нередко возобновляется. В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновления арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три:

               1.Соответствующим правом наделяется  арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору,  - использовал имущество по назначению, не допускал имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, которые рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

             2.   Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных                      предлагаемым  другими претендентами на аренду ( во всяком случае не худших),  что выражено в словах « при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовность арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

3.  Третье условие  является новым: арендатор, желающий  продлить     арендные отношения,  обязан письменно уведомить об  этом арендодателя в срок, указанный  в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

         В Гражданском кодексе сохранено  ранее действовавшее указание о том,  что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе и к размеру арендной платы. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

       Право  арендатора на возобновление  арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Высшей Арбитражный Суд РФ разъяснил: « Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных  отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендатора заключить договор на новый срок, в том числе сделать это в судебном порядке. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению только в том случае, если арендатор не намерен сдавать имущество внаем.»⁷

      Новеллой  является ч.1 п.1 ст. 621 ГК, предусматривающая  дополнительные способы защиты  прав и интересов добросовестного  арендатора: « Если арендодатель  отказал арендатору в заключении  договора на новый срок, но  в течении года со дня истечения срока договора с ним  заключил договор аренды с другим лицом, арендатор в праве по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таковых убытков.»           

  « Если арендодатель  продолжает пользовать имуществом  после истечения срока договора  при отсутствии возражений со  стороны арендодателя, договор считается  возобновленным на тех же условиях  на неопределенный срок (ст. 610)», - так гласит п.2 ст.621. Но каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Арендодатель в любой форме заявивший о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, будет избавлен от необходимости следовать п.2 ст. 621 ГК.

 

4. Права и обязанности сторон по договору аренды.

 

 Статья 611 ГК РФ  регламентирует предоставление  имущества арендатору:

       «      1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в            состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначения имущества.

         2. Имущество сдается в аренду  вместе со всеми его принадлежностями  и относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были,  однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторгнуть договор аренды, а также возмещение убытков.

               2.  Если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещение убытков, причиненных   его неисполнением.»

    Следовательно,  документы и принадлежности должны  быть переданы арендатору в  любом случае, если в договоре  нет оговорки о том, что имущество должно быть передано без них. В свою очередь, арендаторы тоже по своему выбору вправе потребовать предоставление нужных документов в любой форме, в плоть до расторжения договора, но он вправе требовать возмещения понесенных убытков, вплоть до упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ).

Упомянутое выше требование могут быть удовлетворены только при условии, что арендатор не мог пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

Со своей стороны, согласно ст. 612 ГК, « 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких  недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных  недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжение договора.