Понятие и виды прав на землю лиц, не являющихся собственниками

Содержание:

Введение

1. Понятие и виды прав на землю лиц, не являющихся собственниками
2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
3. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
4. Аренда земельного участка
5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
6. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком

Заключение

Введение

В настоящее время в  отечественном законодательстве существуют помимо права собственности иные права на земельные участки (далее - иные виды прав на земельные участки). Они предоставляют юридическую возможность не собственнику земельного участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации (использования) земельного участка.

Актуальность темы данной курсовой работы заключается в том, что с принятием ЗК РФ 2001г., законодатель закрепил перечень прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками. Помимо права собственности, существуют и другие права на земельные участки, которые возникают по различным основаниям.

Также, наравне с правовой защитой собственника земельного участка, законодатель предусматривает защиту прав лиц – не собственников.

 Кроме права собственности  гражданское и земельное законодательства  предусматривают следующие иные права на земельный участок:

• пожизненное наследуемое владение;
• постоянное (бессрочное) пользование;
• аренда;
• безвозмездное срочное пользование;
• сервитут.

Иные виды прав на земельные  участки являются ограниченными  правами. Ограничивается, прежде всего, правомочие распоряжения, тогда как при использовании участка собственники земельных участков и землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают фактически одинаковыми правами. Акты распоряжения землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков осуществляют только в строго ограниченных случаях и на условиях, предусмотренных законом либо договором. Например, арендатор вправе сдать земельный участок по договору субаренды без согласия собственника участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 3К РФ).

Основаниями возникновения таких прав на землю, как правило, являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других — публичной: государственной или муниципальной. Отличительной чертой прав на землю лиц — не собственников земли является их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.

Принципы  осуществления прав на землю лиц  — не собственников земельных участков. Законодательство, регулирующее порядок осуществления прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, основано на следующих принципах:

• целевой характер использования земельного участка;
• платность использования земельного участка;
• устойчивость права на участок.

Права на землю  лиц — не собственников земельных участков имеют целевой характер. Законодательство устанавливает общие требования по рациональному, эффективному использованию земельного участка, который используется на одном из указанных прав.

Целью данной курсовой работы является раскрытие темы: «Понятие и виды прав на землю лиц, не являющихся собственниками».

Из цели работы вытекают задачи:

• дать понятие и охарактеризовать правовую природу прав на землю лиц, не являющихся собственниками;
• раскрыть содержание права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• раскрыть содержание права пожизненного наследуемого владения;
• раскрыть содержание права на арендованный земельный участок;
• раскрыть содержание права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
• раскрыть содержание права безвозмездного срочного пользования.

1. Понятие и виды прав на землю лиц, не являющихся собственниками

Право собственности —  наиболее широкое по содержанию вещное право. В отличие от него ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (jura in re aliena), уже присвоенную другим лицом — собственником.

Одним из свойств ограниченных вещных прав является их производность, зависимость от права собственности как основного вещного права. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).¹

Статья 264 ГК РФ гласит следующее: «Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут  предоставляться их собственниками  другим лицам на условиях и  в порядке, которые предусмотрены  гражданским и земельным законодательством.

2. Лицо, не являющееся  собственником земельного участка,  осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного  участка, не являющийся собственником,  не вправе распоряжаться этим  участком, если иное не предусмотрено  законом.» В соответствии с п. 3 ст. 5 ЗК РФ определено пять категорий участников земельных отношений. Иными, помимо собственников земельных участков, участниками земельных (и гражданско-правовых) отношений являются:

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных  участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Субъекты прав на земельные  участки обладают определенным объемом  субъективных гражданских прав, подлежащих юридической защите. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды или иными специальными федеральными законами.²

Объем указанных субъективных прав в каждом случае определяется видом вещного или иного права на земельный участок, принадлежащего соответствующему субъекту. Поэтому в отличие от правомочий собственников земельных участков (владение, пользование и распоряжение), гражданские права землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, обладателей сервитутов в той или иной степени ограничены законодательством. Прежде всего, это касается правомочия по распоряжению принадлежащими на соответствующем ограниченном праве земельными участками, то есть носители ограниченных прав на землю, как правило, не могут определять юридическую судьбу соответствующих земельных участков. В таких случаях возможность распоряжения землей либо исключена законом, либо сведена к минимуму. Обладатели сервитутов имеют лишь права, связанные с ограниченным пользованием чужими земельными участками. Они лишены правомочий по владению, и тем более, по распоряжению такими участками.

Собственниками земельных  участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков, обладателями сервитутов могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования (п. 1 ст. 5 ЗК РФ), если это не противоречит Гражданскому кодексу РФ и ст. 15-24 ЗК РФ. Например, не могут быть носителями права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (землепользователями) юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Право пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ) не может принадлежать иным, помимо граждан, участникам земельных отношений.

Объектом ограниченных прав на землю является земельный участок - часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В этом качестве земельный участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (см. ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ).³

Следует обратить внимание на то, что земельный участок (часть  участка) может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и способности земельного участка быть объектом права собственности, а также ограниченных гражданских прав на землю. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства. Для того чтобы земельный участок или его часть могли стать объектом субъективных гражданских прав, соответствующий земельный участок (в том числе образованный в результате разделения другого земельного участка) должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 ЗК РФ.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268-270 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Содержание указанного права  определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (землепользователь), осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.⁴

Земельный Кодекс РФ в п. 1 ст. 20 ограничил круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Перечень таких субъектов следует считать исчерпывающим. Поэтому, согласно действующей редакции п. 2 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды этих земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность по указанным выше правилам до 1 января 2013 г. по ценам, предусмотренным соответственно п. 1 и 2 ст. 2 Вводного закона.

В соответствии со ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Пункт 2 ст. 20 ЗК РФ в императивной норме ввел запрет на предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование гражданам. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Однако, на основании п. 3 ст. 20 ЗК, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, сохраняется за гражданами и юридическими лицами, получившими земельные участки на указанном праве до введения в действие ЗК РФ.

При этом юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, должны в установленные сроки выполнить данную обязанность, возложенную на них п. 2 ст. 3 Вводного закона.

Что касается граждан, то согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Например, если земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, то этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).⁵

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указано, что согласно ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно, применяются правила Гражданского кодекса РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане - индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

В то же время можно отметить, что данная правовая позиция Высшего  Арбитражного Суда РФ не является бесспорной: Гражданский кодекс РФ говорит о возможности применения к индивидуальным предпринимателям некоторых положений о коммерческих организациях, установленных в Гражданском кодексе РФ, но никак не в Земельном Кодексе и иных актах земельного законодательства.

Граждане или юридические  лица, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками. Таким  образом, ЗК РФ в п. 4 ст. 20 исключил любые способы распоряжения земельными участками лицами, обладающими такими участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 содержится следующее разъяснение данного правила: п. 4 ст. 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе при наличии согласия на это собственника земельного участка.

3. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком – одно из вещных прав, регулируемых гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Носителем данного права может быть только физическое лицо. В Гражданском кодексе РФ указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267, в Земельном Кодексе РФ указанному праву посвящена - ст. 21.

Содержание права пожизненного наследуемого владения установлено  в ст. 266 ГК РФ. Согласно данной статье гражданин, обладающий указанным правом (владелец земельного участка - по терминологии ГК РФ и землевладелец согласно ст. 5 ЗК РФ), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В настоящее время земельное  законодательство РФ таких оснований не предусматривает: ЗК РФ в п. 1 ст. 21 в императивной норме запретил предоставление земельных участков из государственных и муниципальных земель гражданам на указанном праве после введения в действие Кодекса, сохранив при этом право пожизненного наследуемого владения земельными участками для тех землевладельцев, которые приобрели данное право до введения в действие ЗК РФ.⁶

Согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Если земельный участок  был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, то этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на данный земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Действующая редакция ст. 267 ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка, владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Запрещены любые способы распоряжения земельным участком, предоставленным на указанном праве, за исключением единственного случая - перехода прав на такой участок по наследству. Аналогичные правила содержит п. 2 ст. 21 ЗК РФ. Отметим, что запрет на распоряжение земельным участком не ограничивает право землевладельца на возведение на соответствующем участке объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 266 ГК РФ), так как указанное право реализуется в рамках правомочия пользования, а не распоряжения земельным участком.

Переход прав на земельный  участок по наследству возможен при  наследовании как по закону, так и по завещанию и регулируется нормами части третьей ГК РФ. Принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании данного права по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству подлежит государственной  регистрации по правилам ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство (документа, выдаваемого на основании заявления наследника по месту открытия наследства нотариусом или должностным лицом, уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие, в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ).

4. Аренда земельного участка

Правовое регулирование  аренды земельного участка осуществляется Земельным кодексом РФ (особенности сдачи в аренду) и гражданским законодательством (общие положения). Аренду можно рассматривать как вид права на земельный участок и как договор, который является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Его сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть юридические и физические лица, в том числе и иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы власти Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо арендатору, в установленных законом случаях (субаренда).

 Предмет договора аренды  - имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Действующее законодательство требует четкого определения предмета договора аренды, им является земля (земельный участок, который описан и в установленном порядке определены его границы). Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем, вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земли, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной и иной документацией.⁷

 Договор аренды земельного  участка на срок более года, а если хотя бы одной из  сторон является юридическое  лицо, независимо от срока, должен  быть заключен в письменной  форме. По общему правилу договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. ЗК РФ в ст. 26 установил следующее: «не подлежат государственной регистрации за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды земельного участка и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на 1 год.» Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, то есть на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом  или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право покупки или аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке и на участке, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, арендатор не имеет право заключить договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст.  46 ЗК РФ.

 Законом могут быть  установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды земли или для  аренды отдельных видов земельных участков.

 Основная обязанность  арендодателя земельного участка,  предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевого назначения земли, в установленный договором срок. Если арендодатель не представил земельный участок на соответствующих условиях договора (например, арендатор не может начать использование участка предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать передачу участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор земельного участка  получает право в пределах срока  договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, но изменение условий договора аренды и ограничение установленных договором прав арендатором не допускается.

 Таким образом, договору  аренды принадлежит одно из  ведущих мест в системе создаваемых  при осуществлении экономической  и правовой реформы новых гражданских правовых институтов. Аренда позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель. Расширенное правовое регулирование аренды земельным законодательством, что привело к возникновению противоречий с гражданским законодательством, при этом были значительно расширены права арендаторов, что в дальнейшем может привести к еще большему распространению аренды, как одного из основных видов прав на землю.

5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут (от лат. servitus - рабство) - это субъективное право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, известное еще римскому праву. Помимо естественных прав лица на свои вещи и вытекающих из них правомочий, допускалось существование и прав на чужие вещи. В Древнем Риме сервитуты развились из прав, обусловленных отношениями соседства, когда нормальное хозяйственное использование граничащих земельных участков, строений требовало взаимных уступок и ограничений, а абсолютизация прав собственников порождала взаимные потери. Сервитут заключался в обязанности оказывать своей вещью определенную услугу третьим лицам.⁸

Объектом сервитута может  быть индивидуально-определенный земельный участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут.

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.⁹

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

В зависимости от того, в  частном или публичном интересе устанавливается сервитут, а также по основанию его установления (договор, решение суда или правовой акт) различаются частные и публичные сервитуты.