Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости 
 
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». 
 
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. 
 
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. 
 
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 
 
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1). 
 
Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. 
 
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. 
 
Таблица 1 
 
Виды недвижимого имущества

 
 
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. 
 
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь.  
 
При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран). 
 
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). 
 
Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.  
 
Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.  
 
Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.  
 
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций. 
 
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.  
 
Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. 
 
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.  
 
 На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.  
 
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. 
 
^ 2. Определение понятия недвижимости 
 
Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».  
 
 
Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».  
 
Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).  
 
Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:  

•  
  актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество); 
•  
  пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице. 

 
Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.  
 
При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.  
 
Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.  
 
Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).  
 
Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде табл.2.  
 
Таблица 2 
 
Структура понятия «недвижимость»

 
 
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация  прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.  
 
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:  
 
жилищный фонд, нежилой фонд, земля. 
 
Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1). 
 
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. 
 
 
Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 2). 
 
 
 
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.  
 
Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные. 
 
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров. 
 
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.  
 
^ По характеру использования 
 
-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. 
-  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. 
-  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. 
-  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. 
-  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений. 
 
^ По целям владения 
 
-  для ведения бизнеса;  
-  для проживания владельца;  
-  в качестве инвестиций;  
-  в качестве товарных запасов и НЗП;  
-  для освоения и развития;  
-  для потребления истощимых ресурсов. 
 
^ По степени специализации 
 
-  специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;  
 
-  неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях. 
 
^ По степени готовности к эксплуатации 
 
-  введенные в эксплуатацию;  
-  требующие реконструкции или капитального ремонта; 
-  незавершенное строительство. 
 
^ По воспроизводимости в натуральной форме 
 
-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;  
-  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения. 
 
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования.  
 
^ 3. Классификация объектов недвижимости 
 
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 3): 

1.  
   Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

 
2. Искусственные  объекты (постройки): 
 
а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; 
 
б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; 
 
в) общественные (специальные) здания и сооружения . 
 
 
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); 
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, органы власти прокуратура), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты; 
 
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д. 
 
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. 
 
Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». 
 
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).  
 
К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. 
 
^ Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.  
 
Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.  
 
В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. 
 
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель: 

1.  
   Земли сельскохозяйственного назначения 

 
^ 2. Земли городов и населенных пунктов  
 
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. 
 
^ 4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.  
 
^ 5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.  
 
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. 
 
^ 7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. 
 
Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи. 
 
^ Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр. 
 
При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи. 
 
Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов. 
 
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья: 
- первичное жилье — место постоянного проживания; 
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; 
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.). 
 
 
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики: 
 
1. ^ Элитное жилье. 
 
К нему предъявляются следующие основные требования: 
 
§     размещение в наиболее престижных районах города; 
 
• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; 
 
• кирпичные стены; 
 
• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.; 
 
• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.); 
 
• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др. 
 
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: 
 
§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; 
 
• кирпичные стены; 
 
• застройка в двух и более уровнях; 
 
• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания. 

2.  
   ^ Жилье повышенной комфортности. 

 
Потребительский спрос на жилье  этого типа предполагает наличие  следующих основных характеристик: 
 
• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; 
 
• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); 
 
• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; 
 
• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров. 
 
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями. 

3.  
   ^ Типовое жилье. 

 
Для него характерно: 
 
• размещение в любом районе города; 
 
• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; 
 
• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным. 
 
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения. 
 
4. ^ Жилье низких потребительских качеств 
 
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: 
 
• размещение в непрестижных районах; 
 
• удаленность от основных транспортных коммуникаций; 
 
• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; 
 
• размещение в первых этажах домов других типов; 
 
• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д. 
 
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров. 
 
• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик. 
 
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: 
- дома с кирпичными стенами; 
- панельные дома; 
- монолитные дома; 
- деревянные дома; 
- дома смешенного типа. 
 
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. 
 
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. 
 
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. 
 
Формы дохода от недвижимости: 
 
1) будущие периодические потоки денежных средств; 
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.  
 
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: 
 
^ 1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. 
 
В результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.  
 
Класс А: 
- центральное местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- новое строительство или капитальная реконструкция; 
- высокопрофессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.  
 
Класс В: 
- хорошее местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- выборочный капитальный ремонт; 
- профессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.  
 
Класс С: 
- удачное местоположение; 
- отдельно стоящее здание; 
- косметический ремонт; 
- менеджмент; 
- услуги.  
 
Класс D: 
- коммерческим образом безинвестиционно развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий. 
 
Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить: 
 

 
 2. Гостиницы.  
 
^ 3. Гаражи-стоянки (автопаркинги)  
 
4. Магазины и торговые комплексы. 
 
К факторам, обуславливающим успех, можно отнести: 
 
- правильно выбранное расположение; 
- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей; 
- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); 
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; 
- четко проработанный подбор арендаторов; 
- верно выбранная управляющая компания. 
 
Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).  
 
Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов — витринные окна и наличие парковки. 
 
Если исходить из оптимальной площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м — на подсобные помещения, 70 кв. м — на склады и 30 кв. м — на кабинеты. 
 
^ 5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития.  
 
4- 5. Правовые основы недвижимости и право собственности 
 
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости. 
 
Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. 
 
Право собственности состоит из трех прав: 
 
·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; 
 
·пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; 
 
·распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений. 
 
Субъектами права собственности могут быть: 
- частные лица (юридические и физические); 
- государство; 
- местное управление (муниципальные образования).