Преобретательная давность как основания возникновения права собственности на землю

Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на землю 

 
В соответствии со ст. 234 ГК РФ одним  из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и  на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным в праве, известным еще со времен Римского права, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».

Согласно  ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником  имущества, но добросовестно, открыто  и непрерывно владеющее как своим  собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает  право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из данного  положения вытекает, что для возникновения  права собственности на земельный участок на основе приобретательной давности, т.е. ipso jure, необходимо соблюсти одновременно нескольких требований. Все они получили свое исследование, как в учебной, так и в научной литературе. В рамках настоящей статьи, мне бы хотелось проанализировать особенность возникновения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности.

Особенность давности владения земельным участком обусловлена, прежде всего, тем, что  земля является недвижимым имуществом, но при этом не перестает быть природным  ресурсом, что предполагает специфику  правового режима. К.И. Скловский отмечает, что «для определения сферы применения приобретательной давности мы должны учесть состояние нашего законодательства в сфере регулирования владения (курсив мой - С.Ч.)». Это замечание, на мой взгляд, является весьма ценным, что найдет отражение в предлагаемой работе.

Прежде всего, обращает на себя внимание то обстоятельство, что право собственности на землю, как на недвижимость, возникает с  момента государственной регистрации (ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Из этого следует, что в данном случае право собственности  в силу приобретательной давности ipso jure уже возникнуть не может.

В соответствии с Законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам факт давностного владения земельным участком не может быть основанием для государственной регистрации прав на него. Так, ст. 17 указанного Закона установлено, что возникновение права на недвижимое имущество возможно только при наличии документов, подтверждающих соответствующее право. Следовательно, для соблюдения требований о формальном характере оснований регистрации прав на землю, недостаточно наличия всей совокупности признаков давностного владения, указанных в ст. 234 ГК. Необходимо также соответствующее признание этого права, облаченное в форму документа установленного образца. Согласно ст. 6 Законаправо собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законе порядке. «Право собственности по давности владения, - пишет Ю.К. Толстой, - возникает ipso jure. Это значит, что давностный владелец становится собственником в силу самого факта истечения давностного срока, если владение его удовлетворяет всем указанным в законе реквизитам. Для возникновения права собственности по давности владения не требуется судебное признание». Из приведенного тезиса следует, что возникновение права собственности по давности владения должно происходить независимо от признания такого права судом. С этим можно согласиться, но только отчасти. Для возникновения права собственности в силу давности владения движимого имущества «постановление суда о подтверждении права собственности не будет иметь конститутивного значения, поскольку владелец становится собственником ipso jure». Это обусловлено требованиями действующего законодательства. Вместе с тем, возникновение права собственности по данному основанию на земельный участок без соответствующего акта судебного органа невозможно.

Исходя из буквального толкования положения  ст. 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», многие авторы считают необходимым обращение в суд в порядке особого производства (гл. 27 ГПК РФ) для установления факта владения на праве собственности. Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 31.10.96. № 13 «О применении арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции» арбитражному суду в числе других дел подведомственны дела об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет. Однако мне кажется, говорить об особом производстве относительно установления факта давностного владения будет не совсем верным, т.к., если есть собственник земельного участка, то, безусловно, возникнет спор о праве, который влечет прекращение особого производства. Нельзя признать за одним лицом права собственности на имущество, собственник которого известен, без привлечения его в процесс, т.к. это нарушает права собственника и является безусловным основанием к отмене судебного акта (ст. 308 ГПК РСФСР, ст.ст. 158 АПК РФ). В этом случае, дело должно решаться в порядке искового производства. Более поздним постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности(курсив мой - С.Ч.). Здесь указано на исковой порядок признания права собственности в силу приобретательной давности (п. 18 названного постановления). Однако приведенные положения Пленумов не противоречат друг другу, т.к. по данной категории дел может иметь место как исковое производство, так и особое производство. Но не оставляет сомнений, что решение суда станет как раз тем документом, без которого невозможна регистрация права собственности на земельный участок.

В русском  праве существовал аналогичный  порядок, как указывает Д.И. Мейер  в курсе лекций «Русское гражданское  право». Приобретение права собственности  на недвижимость в силу приобретательной давности не возникало само собой. Это право могло быть признано в случае возникновения спора о праве собственности со стороны прежнего хозяина, либо путем обращения в окружной суд по месту нахождения имущества. Для этого лицо должно было «представить доказательства, что все условия давностного владения в данном случае соблюдены, и просить признания за ним права собственности и выдачи акта о приобретении имущества». При этом следует отметить, что подобный порядок был обусловлен наличием института укрепления недвижимого имущества (установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права). Укрепление есть аналог нашей государственной регистрации. По нормам русского гражданского права тех лет, любые акты о переходе права на недвижимое имущество являлись недействительными, если эти акты не были укреплены в соответствующем порядке.

На мой  взгляд, правила ст. 234 ГК РФ применительно  к земельным отношениям откорректированы действующим законодательством. Введено  дополнительные условия или реквизиты, без которых невозможно возникновение  права собственности на землю  на этом основании, а именно государственная  регистрация и предшествующее ей решение судебного органа о возникновении  права.

Особенности возникновения права собственности  в силу приобретательной давности на земельные участки характерны для зарубежного права. Лишь для движимости установлены правила, которые полностью согласуются с выражением Дернбурга: «время возводит владение в право». В ст. 2278 Французского Гражданского кодекса, закреплено, что в отношении движимостей (выделено мной - С.Ч.) владение равнозначно правооснованию. Германское гражданское уложение в параграфе 937 предусматривает приобретение права собственности для лица, владеющего движимой вещью (выделено мной - С.Ч.) в течение десяти лет. Что же касается приобретения права собственности на земельный участок по давности владения, то это возможно в германском праве только в случае, если лицо внесено в поземельную книгу в качестве собственника этого земельного участка, и эта запись в течение 30 лет никем не оспорена (параграф 153 ГГУ). Таким образом, право собственности в силу приобретательной давности в ряде европейских стран возникает исключительно при наличии регистрации этого права.

Формальные  требования для возникновения права  собственности на земельный участок, безусловно, говорят о более «прочном»  владении собственника землей, что  находит отражение в сужении  сферы применения института приобретательной давности как основания возникновения права собственности на землю. Это влияет также на понятие добросовестности давностного владельца земельным участком.  
Надо отметить, что требование добросовестности, как реквизит института usucapio в процессе своего развития не оставался неизменным. Изначально зародившийся институт приобретательной давности в римском праве не требовал добросовестности при завладении имуществом. «Поскольку первоначальное usucapio не требовало добросовестности (bona fides) и надлежащего основания (iusta causa), их проникновение в usucapio можно объяснять как возрастанием индивидуализации в римском праве, так и взаимодействием usucapio с развивающимися понятиями об основаниях собственности». Однако завладение вещью преступным путем, как ранее, так и в последующем, не создавало давности владения. В Институциях Юстиниана сказано, что «закон Х11 таблиц и закон Антиния запрещает давностное владение краденными вещами, вещами же, насильственно захваченными, запрещает давностное владение закон Юлия и Плавция». В Своде законов Российской империи правила о давностном владении также не устанавливали требования добросовестности, однако, некоторые юристы, толковали требование о владении «в виде собственности», как требование о добросовестности.

Категория добросовестности в гражданском  праве в настоящее время также  привлекает внимание ученых, т.к. данное понятие встречается в законодательстве часто, а легальное толкование дано только в ст. 302 ГК РФ, применительно  к виндикации.

Добросовестный, согласно толкового словаря С.И. Ожегова, «честно выполняющих свои обязанности, обязательства». Ст. 234 ГК РФ, устанавливая требование добросовестности к давностному владельцу, не раскрывает само понятие добросовестности. Встает вопрос: возможно ли распространить содержание добросовестности, данное применительно к институту виндикации, на случаи давностного владения? В научной литературе высказываются различные мнения. М.И. Брагинский указывал, что разъяснением «не знал и не мог знать» следует руководствоваться по возможности. Ю.К. Толстой, Е.А. Каткова распространяют «виндикационное» понятие добросовестности к давностному владельцу, характеризуя его, как «не знал и не мог знать». В.В. Ровный считает, что «в рамках различных правовых конструкций данный оценочный признак вовсе не должен пониматься одинаково». В.Г. Нестолий пишет, что «отыскать содержание данного понятия - задача судебной практики». На мой взгляд, все изложенные позиции заслуживают внимание. Следуя последнему изложенному мнению, определить критерии добросовестности для каждого случая, в соответствии с приведенными позициями, может, действительно, только суд, исследуя и оценивая всю обстановку давностного владения. Таким образом, добросовестность давностного владельца в каждом конкретном случае будет зависеть от условий возникновения давностного владения.

Исчерпывающе, на мой взгляд, охарактеризовал фигуру давностного владельца Е.А. Суханов: «Узукапиент не должен быть лицом, умышленно завладевшим имуществом помимо воли его собственника (курсив мой - С.Ч.)». Приведенная характеристика позволяет очертить круг случаев, при которых возможно применение приобретательной давности. Это возможно, если есть воля собственника на передачу земельного участка, либо лицо, получая земельный участок, не знает об отсутствии воли собственника на его передачу.  
Приобретательная давность на земельный участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностно владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя» (bona fides), то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного.

Второй случай возникновения права собственности  может иметь место при согласии собственника, полученного при его  жизни, на использование земельного участка, хотя и не оформленного в  надлежащей форме. Возникновение права  собственности возможно только после  смерти собственника. Здесь понятие  добросовестности следует понимать несколько шире, чем установлено  в ст. 302 ГК. В этом случае узукапиент «приступил к владению» этим имуществом, зная или догадываясь об отсутствии у него законного основания для такого владения. Однако получение согласия собственника на завладение участком предполагает его владение с доброй совестью. Но в этом случае возникновение права собственности возможно только, при отсутствии наследников по закону и по завещанию, и при отсутствии «желания» у органа, управляющего муниципальным имуществом, вступить в право собственности, в порядке ст. 225 ГК РФ.

Но если собственник земельного участка  не выразил своей воли на завладение земельным участком другим лицом, такое  лицо признается самовольно завладевшим  земельным участком. Самовольное  завладение исключает добросовестность «захватчика». В подтверждение своих  слов приведу следующую цитату Павла  из Дигеста, истинность которой, вряд ли, можно ставить под сомнение. «Знание  захватчика брошенной вещи о том, что она потеряна собственником, препятствует usucapio (D. 41,7,6)». Полагаю, что в ситуации, когда лицо самовольно начинает использовать чужой земельный участок, то оно не может не знать о том, что этот участок кому-то принадлежит. Времена, когда приобретение права собственности на земельный участок было возможно путем оккупации, давно закончились. А, следовательно, несмотря на «брошенность» земельного участка, он обязательно имеет собственника. Допустимо предположение, что конкретный собственник может быть неизвестен, но никаких неопределенностей в отношении наличия факта существования чьих-либо прав собственности на этот объект нет.

Еще недавно, земля и все природные ресурсы, расположенные на территории современной  России, находились в государственной  собственности. Процессы разгосударствления, привели к появлению иных форм собственности, но при этом не лишили те или иные земельные участки  собственника. Более того, система  учета всех земельных участков, их статуса, собственников, пользователей, напротив, создают все предпосылки  для того, чтобы лицо с доброй совестью, могло не просто предположить существование собственника данного  земельного участка, но и, проявив определенную степень заботливости и осмотрительности, легко установить данного собственника. При таких обстоятельствах лицо, самовольно занявшее земельный участок, нарушает законные права и интересы другого лица.

Мотивы, которые  заставили лицо осваивать земельный  участок, могут быть самые добросовестные. Например, кто-то не может равнодушно смотреть, как соседний участок приходит в запустение в результате бездействия хозяина и принимает меры к рекультивированию, орошению, удобрению земельного участка, по устранению эрозии почвы, превращения этого участка в свалку и тому подобного. Вряд ли эти действия являются неправомерными, их можно квалифицировать как действие в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Однако это не является основанием для обращения данного земельного участка в свою собственность. Единственное, на что может рассчитывать «давностный владелец», так это на возмещение со стороны собственника затрат, совершенных им при сохранении данного земельного участка.

Самовольное занятие земель никогда не станет добросовестным действием, так как  в его основе всегда лежит неправомерный  поступок. Более того, это состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 125 Земельного кодекса  РФ. А если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого  следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении  установленного срока обращается за признанием права собственности  на него, в признании за ним данного  права должно быть отказано на основании  отсутствия добросовестности завладения. Встает вопрос: применяется ли здесь  презумпция добросовестности, действующая  в гражданском праве? Исходя из смысла п. 3 ст.10 ГК РФ, можно сделать вывод, что в гражданских правоотношениях  презумпция добросовестности имеет  место лишь тогда, когда закон  связывает защиту гражданских прав с добросовестностью участника  правоотношения. Согласно ст. 12 ГК РФ одним  из способов защиты является признание  права. Однако отказать в подобной защите гражданского права суд может  на основании ч. 1 ст. 10 ГК РФ по мотивам злоупотребления правом, либо, при рассмотрении спора в исковом порядке, собственник земельного участка может доказать факт самовольного завладения земельным участком. При этом его добросовестность как собственника, защищающего свои права, также презюмируется, и, на мой взгляд, является приоритетной.

Хотелось  бы обратить внимание на следующий  аспект приобретательной давности. Возникновение права собственности на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности на соответствующий земельный участок у другого лица. «Usucapio ведет к окончательной утрате бывшим собственником прав на вещь, то есть является скорее способом отчуждения, нежели приобретения, в соответствии с систематикой Гая и Павла (Paul., 21 ad ed., D. 50, 16,28 pr)». Поскольку прекращение права собственности при отсутствии на то желания собственника без судебного решения невозможно, следует учитывать, что собственник утратит возможность судебной защиты права собственности, а, следовательно, может лишиться выбывшего из обладания имущества только по истечении сроков исковой давности, установленных законодательством. Поэтому в ч. 4 ст. 234 ГК РФ установлено, что моментом течения срока приобретательной давности является момент истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям. В ч. 2 п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 также обращено внимание, на то, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно ч. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Из правила, сформулированного в ГК РФ, следует, что течение срока приобретательной давности начинается с момента истечения сроков исковой давности только для тех вещей, которые могут быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ. Поскольку это правило не носит универсального характера, то, вопрос о возможности его применении в случае давностного владения земельным участком следует решить с учетом особого характера земли как объекта гражданских прав. 

 
Статья 301 ГК РФ предусматривает возможность  предъявления виндикационного иска, т.е. истребование собственником свое имущество из чужого незаконного владения. Термин «владение» означает как юридическое, так и фактическое обладание вещью. Обладание землей представляет собой владение землей на основании правоустанавливающих документов, т.к. землю в силу объективных причин нельзя носить с собой или хранить в каком-либо специально отведенном месте, т.е. юридическое и фактическое содержания обладания в отношении земли совпадают. С.А. Боголюбов определяет владение землей, как «возможность обладать землей на основании закона, т.е. числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто «иметь» его в наличии».  
Д.И. Мейер замечал, «если лицо владеет поземельным участком, то не требуется, чтобы владелец постоянно сидел на нем, а достаточно одной возможности для владельца во всякое время поставить себя в фактическое отношение к владеемой вещи, так что внешнего деятеля владения, собственно, должно понимать не как постоянную материальную связь владельца с вещью, а как постоянную возможность такой материальной связи».

«По мнению большинства юристов, - указано в  одном из источников Римского права, - мы можем удерживать владение одним  намерением и желанием (владеть для  себя), т.е. хотя мы сами не владеем и  никто другой от нашего имени, но мы, по-видимому, удерживаем владение тогда, когда уходим от него без намерения  оставить это владение, а с целью  вернуться».

К примеру, ст. 567 Свода законов гражданских  Российской империи устанавливала, что владение не считается начавшимся, когда прежний владелец может  доказать актами, что в это время  он еще управлял и распоряжался имуществом, как свой собственностью. Из этого  следовало, что при наличии надлежащего  акта на земельный участок нарушение  владения у собственника не возникало.

Мне представляется, что лишить лицо правомочия владения земельным участком посредством  его длительного пользования  нельзя, т.к. при давности владения имеет  место нарушение правомочия пользования  земельным участком, а не правомочия владения. Правовые основания обладания  собственником земельным участком остаются неприкосновенными. Обладая  земельным участком, собственник  может, например, сдавать его в  залог или иным способом распоряжаться  им. Кроме того, возможно, он будет  исполнять обязанности, которые  возлагаются на собственника. Например, платить земельный налог. Если будут  иметь место со стороны непользующегося собственника нарушение требований земельного законодательства, то для него могут наступить только неблагоприятные последствия, предусмотренные действующим земельным законодательством. Однако право собственности он при этом не утрачивает.

Определение usucapio, выработанное в римском праве, предполагает как раз пользование, а не владение вещью, что наиболее точно определяет суть данного явления. Что же касается правомочия пользования, то в случае нарушения прав собственника, не связанных с лишением владения, собственник вправе предъявить негаторный иск (ст. 304 ГК РФ). Объект требований по негаторному иску составляет устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска. Именно эта ситуация полностью проецируется на открытое, непрерывное владение земельным участком несобственником без надлежащих на то оснований в течение пятнадцати лет. Из этого можно сделать вывод о том, что собственник земельного участка, которым давностно владеет другое лицо, вправе обратиться к нему с негаторным иском, а не с виндикационным иском. Согласно ст. 208 ГК РФ на требования, вытекающие из негаторных исков, сроки исковой давности не распространяются.

Таким образом, ч. 4 ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случае использования земельного участка, если имеется собственник, а, следовательно, течение срока приобретательной давности на земельный участок никогда не начнется. А коль скоро срок приобретательной давности на земельный участок не начинает течь, то в таком случае нельзя говорить о давностном владении земельным участком как основании приобретательной давности.

Учитывая  все вышесказанное, позволю себе утверждать, что особенность земли  как объекта недвижимости, и обусловленные  этим требования действующего законодательства, исключают возможность возникновения  права собственности на земельный  участок в силу приобретательной давности, если есть собственник земельного участка. А в тех случаях, если собственник земельного участка отсутствует, возникновение права собственности в силу приобретательной давности возможно только при исключении самовольности завладения земельным участком.