Приватиация жилых помещений

Федеральное агентство по образованию

Негосударственное образовательное  учреждение 
высшего профессионального образования

Университет Российской Академии образования

Челябинский филиал

Факультет «ЮРИСПРУДЕНЦИИ»

 

Реферат по дисциплине:

«ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»

На тему «Приватизация жилых помещений»

 

Выполнила:

Студентка 3 курса Ю-330

Самсонова Т.А.

Проверила: Денисович В.В.

 

 

 

 

 

Челябинск 2012г.

Введение

1. Особенности  законодательства о приватизации  жилых помещений в России

2. Понятие жилых помещений

3. Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Заключение

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ведение

Актуальность выбранной  темы очевидна. Для человечества с  давних времен одним из острых вопросов стоял вопрос о жилье.  Государство  всячески способствовало в решении  этого вопроса. И одним из этих решений является приватизация жилых  помещений, которое началось в июле 1991 года принятием закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Спустя более 15 лет, вопрос о приватизации актуален. Хотя сам  закон претерпевал значительные изменения, от расширения до сужения рамок приватизации.

Я считаю, что закон о  приватизации не только улучшил структуру  рынка недвижимости, но и изменил  самих людей. То есть изменил отношение  к жизни и даже к смерти.

Сейчас трудно представить, что еще каких то 15 лет назад, люди не задумывались о собственности своего жилища и возможности его передачи будущему поколению.

Целью данной работы является рассмотрение понятия приватизация жилых помещений.

Для достижения поставленной цели, нужно решить следующие задачи:

- узнать особенности законодательства о приватизации жилых помещений в РФ;

- ознакомиться с понятием жилых помещений;

- изучить приватизацию жилых помещений в квартирах коммунального заселения.

 

1. Особенности  законодательства о приватизации  жилых помещений в РФ

Правовой основой для  начала приватизации жилищного фонда  в нашей стране послужил Закон  РСФСР «О приватизации жилищного  фонда в РСФСР», принятый Верховным  Советом РСФСР 4 июля 1991 г.

Наряду с этим было разработано  и постановлением коллегии Государственного комитета жилищно-коммунального хозяйства  от 18 октября 1991 г. утверждено Примерное  положение о приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации.

На основании этого  Примерного положения Верховные  Советы республик в составе Российской Федерации, краевые, областные Советы народных депутатов разработали  и утвердили Положение о порядке  и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан. В связи с принятием Закона Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, в Жилищный кодекс были внесены соответствующие изменения и дополнения Законом Российской Федерации от 6 июля 1991 г. 
В результате проведенных законодателем изменений во второй половине 1991 г. в судах России появилась новая категория гражданских дел. 
До принятия Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" действовали союзные и республиканские нормативные акты, предусматривающие условия и порядок продажи государственного и общественного жилищного фонда в личную собственность граждан. 
До настоящего времени действует Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. Данное Положение предусматривает возможность продажи гражданам незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи (кроме квартир в закрытых военных городках). 
Закон Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в редакции от 4 июля 1991 г.) предусматривал бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 кв. м. общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. 
После внесения 23 декабря 1992 г. в этот Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежат возврату.

До принятия указанных  законодательных актов наличие  у граждан в собственности  или в пользовании жилья жестко ограничивалось. В соответствии со ст. 106 ГК РСФСР нельзя было иметь  в собственности более одного жилого помещения; Кроме того, предельный размер жилого дома или его части  не должен был превышать 60 кв. м жилой  площади. Если в личной собственности  гражданина (или совместно проживающих  супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одного дома, то другой дом подлежал отчуждению в  течение года. Не разрешалось также  иметь одновременно в собственности  жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.

Следствием приватизации жилья стало увеличение численности  собственников жилья, их доли среди  различных социально-экономических  групп населения.  А также сокращение финансовой помощи центрального правительства муниципалитетам на осуществление местных жилищных программ, уменьшение расходов муниципалитетов на жилищное строительств и объема нового строительства в этом секторе, рост арендной плат за жилье, а также изменения в организации жилищного обслуживания.

Также изменилось само отношение  к собственности жилья, так как  на протяжении многих десятилетий к  этому сложилось негативное отношение.

Шло время, менялись государство и общество и у нанимателей жилых помещений и членов их семей в домах государственного и муниципального жилищных фондов появилась возможность значительно увеличить объем прав по владению, пользованию и еще в большей степени распоряжению занимаемыми ими жилыми помещениями.

В связи с этим, приватизация жилья стала одним из основных способов возникновения прав собственности  на жилые помещения у граждан.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Понятие жилых помещений

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, например, противопожарным, градостроительным  и техническим).

Жилые помещения формируют  понятие жилищного фонда. Жилые  помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

По своей сути жилые  помещения относятся к сложным  объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой  частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное  для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права.

К жилым помещениям относятся:

-жилой дом;

 часть жилого дома;

квартира;

часть квартиры;

комната.

ЖК РФ в ст. 16 дает краткую  юридическую характеристику указанных  помещений:

- Жилым домом признается  индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также  помещений вспомогательного использования,  предназначенных для удовлетворения  гражданами бытовых и иных  нужд, связанных с их проживанием  в таком здании. Следовательно,  жилым домом признается постройка  (строение), предназначенная для  проживания людей и отвечающая  соответствующим строительным, техническим,  противопожарным, санитарно-гигиеническим  требованиям. Иногда в это понятие  в широком смысле включаются  также земельный участок, на  котором находится дом, подсобные  хозяйственные постройки, многолетние  зеленые насаждения и т.д.

-Часть жилого дома  как объект жилищного права  может состоять из квартир  (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых  домов (части жилого дома) особо  следует выделить квартиры и  жилые комнаты, которые непосредственно  служат жилищем для граждан.

-Квартирой признается  структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее  возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее  из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами  бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в таком  обособленном помещении. 

На практике квартирой  считается предназначенная и  используемая для проживания отдельная  жилая площадь, которая имеет  отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий  коридор) и отдельную кухню. общего пользования).

-Комнатой признается  часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом  доме или квартире. Комната - это  обособленная постоянными стенами  часть квартиры.

 По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

 Жилой комнатой считается  обособленная постоянными стенами  часть помещения, предназначенная  и используемая для жилья.. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Вплоть до начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода.

Впоследствии Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность  приобрести по договору купли-продажи  освободившуюся комнату.

 

Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы:

- помещения (строения) квартирного  типа. В таких жилых помещениях  вся или преобладающая часть  площади занята квартирами;

- строения типа общежития;

- строения дачного типа, приспособленные для постоянного,  круглогодичного проживания (летние  дачи к ним не относятся), однако  в состав жилищного фонда они  могут быть включены только  в случае придания указанным  строениям юридического статуса  жилого дома;

- помещения казарменного  типа для размещения отдельных  категорий военнослужащих. Требования  к ним и порядок пользования  ими определяются Уставом внутренней  службы Вооруженных Сил Российской  Федерации и ведомственными нормативными  правовыми актами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Приватизация  жилых помещений в квартирах  коммунального заселения

Коммунальная квартира - одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие и долгие годы будет напоминать о себе. Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими  семьями по отдельным договорам  найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия  нет. Например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится  о квартирах, занятых несколькими  семьями. Впервые в нормативных  актах запись «коммунальные квартиры»  появилась в законе «Об основах  жилищной политики в РФ» (ст. 12, 16 и  др.).

Первые коммунальные квартиры как тип жилья, в котором проживают  несколько семей, появились в  начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из 3-6 комнат, с одной кухней (туалет

Наибольшее распространение  коммунальные квартиры получили после революции 1917 года. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» отменял право частной собственности на городскую землю и право частной собственности на строения, имевшие стоимость или доходность выше определенного предела, причём этот предел в каждом городе устанавливался местными органами советской власти. Больше всего коммунальных квартир было в Ленинграде, где до революции было много квартир большой площади. Материал

До недавнего времени  Законом о приватизации были установлены  особенности приватизации коммунальных квартир. Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень жилых помещений, приватизация которых  запрещена. Вместе с тем в законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно.

До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых  встречало поддержку в литературе, когда при продаже комнаты  применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились  доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню  и другие объекты общего пользования  квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться  не должно было, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению  к объектам общего пользования в  многоквартирном доме.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения.

Противники применения к  этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной  приватизации коммунальной квартиры в  ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели), и это может негативно  отразиться на правах и интересах  соседей, которые не приватизировали  свои комнаты (поскольку жилищные права  собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение  и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Сторонники распространения  на коммунальные квартиры общих условий  приватизации жилых помещений приводили  в свою пользу, по крайней мере, два  обстоятельства.

Во-первых, как следует  из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований  для установления разного подхода  к приватизации для отдельных  и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК РСФСР Жилищный кодекс РСФСР, освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

В этом споре в настоящее  время поставлена точка.  Конституционный  суд РФ указал следующее:

«…Признание оспариваемого  положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным  нормам Конституции Российской Федерации  означает, что граждане, проживающие  в коммунальных квартирах, имеют  право на приватизацию жилых помещений  без каких-либо предварительных  условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так  и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке…».

Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок  приватизации жилых помещений, без  каких-либо ограничений. В этой связи  Федеральным законом от 20.05.02 № 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены  слова «коммунальные квартиры»  О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного  фонда в РФ». Федеральный закон  от 20 мая 2002 года № 55-ФЗ.

Квартира коммунального  заселения (коммунальная квартира) - квартира, в которой наряду с местами  общего пользования имеется несколько  жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам  гражданских правоотношений на праве  пользования (собственности) по отдельным  договорам (сделкам).

Ст. 41 Жилищного кодекса  Российской Федерации, посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.

Под общим имуществом в  коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено  для обслуживания более одной  комнаты - вспомогательные нежилые  помещения, предназначенные для  обслуживания только этой квартиры, в  том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические  помещения, иные подсобные помещения.

Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения - является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся  как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.

Порядок определения долей  в праве общей долевой собственности  на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.

Доля в праве общей  собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты  в коммунальной квартире, пропорциональна  величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения  размера доли в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме, принадлежащей  собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей  собственности на общее имущество  пропорциональна сумме размеров:

- общей площади комнаты  в коммунальной квартире;

- площади общего имущества  в коммунальной квартире, определенной  нами выше в ст. 42 ЖК РФ. Жилищный  кодекс Российской Федерации.  Федеральный закон от 29 декабря  2004 года № 188-ФЗ.

Собственник жилого помещения  не вправе отчуждать свою долю в  праве собственности на места  пользования в квартире коммунального  заселения, а также совершать  иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности  на жилое помещение в квартире коммунального заселения.

Другими словами, доля в праве  общей собственности на общее  имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности  на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит  указанная доля.

Необходимо сказать и  о запретах, установленных Жилищным кодексом в отношении доли в праве  общей собственности на общее  имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении  долей в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:

- осуществлять выдел в  натуре своей доли в праве  общей собственности на общее  имущество в коммунальной квартире;

- отчуждать свою долю  в праве общей собственности  на общее имущество в коммунальной  квартире, а также совершать иные  действия, влекущие за собой передачу  этой доли отдельно от права  собственности на принадлежащую  комнату.

Ст. 42 ЖК РФ устанавливает  преимущественное право покупки  собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним  из собственников. Право преимущественной покупки - это право участников общей  долевой собственности в отношении  продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе  по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи такой доли с публичных  торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает  ее. Извещение может быть оформлено  в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме.

Если остальные участники  долевой собственности откажутся  от покупки или не приобретут продаваемую  долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение  месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки  любой другой участник долевой собственности  имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и  обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются  также при отчуждении доли по договору мены.

Приватизация жилых помещений  в квартирах коммунального заселения - бесплатная передача в собственность  граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (комнат).

Граждане, занимающие жилые  помещения в квартирах коммунального  заселения на условиях договора социального  найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов  или собственников иных жилых  помещений в той же квартире.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Приватизация - это возможность  стать полноправным хозяином своего жилья - распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность  граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом  Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации».

Передача жилых помещений  в собственность граждан оформляется  договором передачи, заключаемым  органами государственной власти или  органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в  собственность в порядке, установленном  законодательством. При этом нотариального  удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, как  и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.

Каждый гражданин имеет  право на приобретение в собственность  бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договор передачи квартир  в собственность граждан считается  заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной  регистрации. Обязательной государственной  регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

3

1.1 Конституция Российской  Федерации. Принята Всенародным  голосованием 12 декабря 1993 года (с  учетом поправок, внесенных Законами  Российской Федерации о поправках  к Конституции Российской Федерации  от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) [Текст] // Российская газета. - 2009. - № 7 - 21 января.

1.2 Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть первая [Текст]: федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51 -ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994 года (ред. от 27.12.2009) // Российская газета. - 1994. - № 238-239. - 8 декабря.

1.3 Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть вторая [Текст]: федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 22 декабря 1995 года (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. - 1996.- № 5. - ст. 410. - 29 января.

1.4 Жилищный кодекс Российской  Федерации [Текст]: федеральный закон  от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

2. Литература

2.1 Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учебник / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2008. - 379 с.