Риелторские фирмы. Их структура и характеристика

ФГОУ  ВПО «Бурятская государственная  сельскохозяйственная

академия  им. В.Р. Филиппова»

Экономический факультет

Кафедра экономики сельского хозяйства

РЕФЕРАТ

На тему

«Риелторские  фирмы. Их структура и характеристика»

Выполнила

Проверила

Г. Улан-Удэ, 2009

Содержание

Введение

Глава 1. Правовые особенности оказания риелторских  услуг в России

Глава 2. Анализ технологий оказания риелторской услуги

Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг.

В сложившихся  на практике правоотношениях сторон к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:

1) в качестве  агента или поверенного;

2) в качестве  брокера;

3) в качестве  дилера;

4) в качестве  посредника при заключении сделок  с недвижимым имуществом или  правами на него между третьими  лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию  отдельных объектов недвижимого  имущества с целью последующей  их продажи, передачи в возмездное  пользование;

7) по доверительному  управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению  консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании  заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора.

В агентском  договоре исполнитель-агент обязуется  по поручению и за счет своего принципала совершать в его интересах  юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения.

Глава 1. Правовые особенности оказания риелторских  услуг в России

В последнее  время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.

Следует отметить, что во многих городах России в  последнее время происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Крупные российские города "обновляются", и, как следствие, растет количество строительных фирм, как крупных, так и мелких. 
В 1990-х гг. в России произошла серьезнейшая проблема - обветшание жилищного фонда страны. Решить данный вопрос полностью за счет государства стало невозможно, поскольку, с одной стороны, государство не обладает такими средствами, а, с другой стороны, государство уже не собственник большей части жилищного фонда и не должно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. В этот период времени Правительство РФ принимает достаточно большое количество федеральных программ по улучшению жилищных условий населения.

Законодательство  в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, чтобы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир.

Возникший новый  сегмент рынка посреднических услуг  риелтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риелторские  услуги, и большинство из них ранее  такой деятельностью даже и не занимались. Это были фирмы, сотрудники которых только понаслышке знали о том, что составляет работа риелторских фирм.

С изменением законодательства рынок риелторских услуг также  поменял содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно  развиваться долевое строительство, соответственно, для риелторов возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем риелторские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.) положения законодательства опять претерпели значительные изменения.

Для строительства  жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или  зарегистрироваться в качестве индивидуального  предпринимателя и получить специальное  разрешение, согласовать проектную  документацию, оформить в аренду или  собственность земельный участок под строительство.

Рассмотрим второй фактор роста показателей рынка  недвижимости - серьезное реформирование гражданского законодательства.

Согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно было использовать только для  личного проживания. Использование же жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было запрещено. 
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (ч. 1, 2, 3, 4) внес жилые помещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров купли-продажи, др.

Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно  растет. Следует отметить, что с  принятием ЖК РФ появилась возможность  использовать свое жилое помещение  не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской деятельностью, без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).

Риелторы появились  практически одновременно с самой  возможностью купли-продажи жилых  помещений. Риелторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риелторов и количество риелторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

На сегодняшний  день риелторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риелторских фирм. Первый и более распространенный вид - чистая риелторская фирма, т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много. 
Второй вид - нечистая риелторская фирма, т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риелторских фирм можно назвать смешанным.

На сегодняшний  день термин "риелтор" известен всем и каждому. Риелтор - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.

Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риелтора имеет  несколько различное содержание. Если за рубежом риелтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и в данном случае в обязанности риелтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риелтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству), то в нашей стране такое "полное" содержание деятельности риелторских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара, и др. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риелтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

Следует отметить, что риелторские услуги очень  распространены на вторичном рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.

Первичный рынок  недвижимого имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные  со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него.

В законодательстве под определением "недвижимое имущество" понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные  с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба.

Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные  участки, участки недр и все связанное  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п.1 ст.130 ГК РФ).

Риелторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риелторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под  офисы, магазины, склады и т.д. Все  названные аспекты отличают российский рынок риелторских услуг от зарубежных.

Риелторская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого  имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риелторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риелторские услуги - это услуги, которые оказываются  при осуществлении риелторской  деятельности.

Существует несколько основных видов деятельности риелтора. Например, деятельность риелтора в качестве:

1) агента или  поверенного;

2) брокера;

3) дилера;

4) посредника  при заключении сделок с недвижимым  имуществом или правами на  него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию  отдельных объектов недвижимого  имущества с целью последующей  их продажи, передачи в возмездное  пользование;

7) по доверительному  управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению  консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Для выполнения любых действий от имени клиента  риелтору необходимо иметь нотариально  заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Сегодня в России происходит сложный процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.

Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риелторских услуг  по стране растет и развивается.

Риелторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риелторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Какие же требования можно предъявить профессиональным риелторам?

Риелтор, безусловно, должен обладать такими качествами, как коммуникабельность, способность к аналитическому мышлению, внимательность, четкость. Предпочтительно, чтобы у риелтора было высшее профессиональное образование.

Через риелтора проходит большое количество документов. Весь объем документации можно разделить на две большие группы, в зависимости от этапа возникновения документов.

Так, первым этапом документооборота риелторов можно  назвать составление необходимых  договоров, соглашений, а также оформление документов по всем необходимым сделкам.

Второй этап документооборота - осуществление государственной  регистрации соответствующей сделки в органе юстиции РФ по регистрации  прав и сделок с недвижимым имуществом.

Квалифицированный риелтор должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества.

Брокерская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведения потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера. Брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.

Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического  лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления  вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.

Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

Деятельность  риелтора в качестве поверенного  осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.

Рассмотрим положения  о страховании деятельности риелторских  фирм. Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка  риелторы должны страховать свой предпринимательский  риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателем их услуг.

Таким образом, страховой полис гарантирует  безопасность приобретателю недвижимости.

При рассмотрении сущности страхования профессиональной ответственности риелтора в России нельзя не отметить ее сходство с так называемым титульным страхованием, получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. Создание системы страхования ответственности риелторов в России происходит с чистого листа.

Сравнивая американский и российский пути развития института  недвижимой собственности, можно отметить много схожих внешних признаков. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Другими словами, приобретатель недвижимости, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии.

В сложившейся  ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода локомотивами его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. В том случае если России предстоит повторить путь Америки (разумеется, в кратчайшие сроки), то тогда необходимо изучить опыт американских риелторов для наилучшего решения ожидающих российский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов недостаточно просто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данному направлению.

Как правило, акт  о передаче прав на недвижимость подписывает  только одна - передающая - сторона. Данный документ должен соответствовать известным  формальным требованиям и среди  прочего содержать указание на объем  гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом задекларировать свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода деклараций.

При полной гарантии продавец гарантирует следующее:

1) он является  обладателем законных прав на  землю;

2) в документах продавца, которые подтверждают его права, нет каких-либо неточностей или ошибок;

3) право на  землю принадлежит исключительно  продавцу, никто, кроме него, не  имеет права на передаваемую  землю;

4) на передаваемую  землю не наложены какие-либо  обременения или ограничения;

5) продавец обладает  правом подписания документов  о передаче земли;

6) передаваемое  право законно и не может  быть аннулировано в будущем.

При особой гарантии продавец гарантирует только то, что  за все время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он не совершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его прав на данный объект недвижимости. В отличие от первого случая здесь продавец объявляет о том, что отвечает только за самого себя. 
При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имущества указанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.

Такого рода практика сделок с недвижимостью  предполагает, что собственник лишь подразумевается: любой из указанных  в цепочке владельцев в будущем  может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом  он был лишен права незаконно. А потому анализ цепочки - необходимая процедура. Задача - обнаружить слабое звено.

Для этого необходимо изучить все записанные акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные  акты. Сверх того, рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах, как-то: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить титул собственности. Критерий чистоты титула: каждое звено в цепочке, от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Титульное страхование освобождает участников рынка недвижимости от этой работы. Цена такого освобождения - стоимость страхового полиса. Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен.

В современной  России не так много случаев страхования  прав на недвижимость. Случаев страховых  выплат по полису еще меньше. Тем  не менее идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риелтора, так, как в США производилось страхование ответственности расследователя. Этим самым происходит косвенное признание права риелтора на совершение ошибки не в пользу клиента.

Причины совершения такого рода ошибок несущественны. Главное: гарантии добросовестности риелтора могут  иметь лишь одно измерение - денежное.

Ответственность держателей прав на недвижимость переложена на государство. В том случае если государство не может полностью гарантировать законные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантий является объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный вид титульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных с безответственностью государства.

Согласно проекту  Федерального закона "О риелторской  деятельности в Российской Федерации", который был внесен депутатами Государственной  Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риелтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект Закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД "О проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".

Страховая сумма  не может быть менее 3000-кратного установленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.

Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом  по прошествии не более 10 дней после  выплаты страховой суммы.

Правила проведения страхования риелторской деятельности должны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.

Глава 2. Анализ технологий оказания риелторских услуг

Анализ технологий оказания риелторской услуги показывает, что она значительно отстает  от требований современных условий развития данного сегмента экономики.

Корни такого состояния  кроются не только в неповоротливости и ошибочности некоторых юридических  решений в прошлом, но и в психологии всех участников рынка недвижимости, не учитывающих изменившихся условий.

Оценивая последовательность действий операторов рынка, рассмотрим обобщенную схему, применяемую уже много лет. Сегодня агенты собирают информацию о продаваемой недвижимости всеми возможными способами: дают объявления о покупке в газеты и журналы, расклеивают объявления на домах и заборах, воруют у конкурентов, узнают в ЖЭКах и БТИ, прозванивают все квартиры подряд и др.

Собрав массив данных о продаваемых объектах, агенты рекламируют выборочно отдельные  из них и ждут покупателей. А затем  начинают показывать как можно больше квартир, надеясь, что какую-нибудь покупатели выберут и согласятся купить, оплатив услуги. Такой порядок существует на рынке недвижимости уже почти 15 лет. Что же изменилось за это время?

За 15 лет развития рынка недвижимости многое кардинально изменилось, но два основных элемента технологии продажи недвижимости остались неизменными. За услуги платит покупатель, и расчёты ведутся наличными деньгами. Надо ли менять такие правила, если практика подтверждает, что они жизнеспособны? К сожалению, большинство коллег, с которыми мне пришлось общаться на эту тему, склонны критиковать мои взгляды и отрицать вообще какое-либо изменения в технологии продаж, даже несмотря на всё чаще возникающие сложности в реализации объектов недвижимости.

Хочу пояснить, для чего необходимо откорректировать технологию на рынке недвижимости?

Но для этого  сначала необходимо проанализировать ситуацию на сегодняшний день. Точка  отсчёта - 2001 год.

1. Цены на  жильё возросли примерно в  6-7 раз, и начался этап вздутия,  так называемый этап «экономического пузыря».

2. Увеличились  сроки оформления сделок из-за  длительной подготовки документов (кредиты, справки, самовольные  постройки и др.), что в сочетании  с резкими периодами подъёма  цен, приводило к разрыву сделок.

3. Обострилась  конкуренция между операторами рынка (количество агентств возросло в 4-5 раз). Применяются грязные методы перехвата информации, снижается уровень безопасности сделок, приход массы неквалифицированных агентств.

4. Формируется  первичный рынок (новое строительство). Развивается рынок нежилой недвижимости (производственные, офисные, торговые и другие объекты). Отдельным направлением выделилась доходная недвижимость (приобретение объектов с целью последующей сдачи в аренду). На подходе расселение многоквартирных домов из-за замены старого жилого фонда.