Сделки с общей долевой собственностью

ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАБОТЫ НОТАРИАЛЬНЫХ КОНТОР ПО УДОСТОВЕРЕНИЮ СДЕЛОК С ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ  СОБСТВЕННОСТЬЮ ЗА 2007 ГОД. 

    1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

    Одним из видов нотариальных действий в  соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 48 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» является удостоверение сделок, в частности, договоров. При этом определенная часть сделок касается общей долевой собственности на недвижимое имущество, уставный фонд в хозяйственном обществе и др.

    Конституция Республики Беларусь (статья 44) закрепляет положение, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

    Если  право собственности на имущество  принадлежит не одному, а двум или более лицам, которые именуются сособственниками, на имущество возникает общая собственность.  Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает два вида общей собственности: долевую и совместную (пункт 2 статьи 246).

    Общая собственность считается долевой в тех случаях, когда каждому ее участнику принадлежит определенная доля в субъективном праве собственности на общее имущество.

    Совместная  собственность возникает только в случаях, прямо установленных  законом. Однако требование общей совместной собственности не императивно: своим соглашением субъекты совместной собственности вправе, определив доли, перейти к отношениям общей долевой собственности (например, путем заключения Брачного договора или получения свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе).

    Право общей долевой собственности в объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле - это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.

    Право общей долевой собственности  возникает на основании различных  юридических фактов. В большинстве  случаев это совершение несколькими  лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи, дарения доли в праве собственности и договоров о совместной деятельности, изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

     Получив имущество в долевую собственность, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями.

    Распоряжаясь имуществом, собственники своей волей определяют его юридическую судьбу. Сделки по распоряжению связаны либо с переходом права собственности на вещь к другим лицам, либо с изменением долей в праве собственности в связи с осуществленными пристройками, надстройками, перепланировками, либо с обременением вещи правами третьих лиц (правом аренды, залогом и др.).  

     При совершении обобщаемых нотариальных действий нотариусы руководствуются Гражданским  Кодексом Республики Беларусь (далее – ГК РБ), кодексом Республики Беларусь «О браке и семье», Кодексом Республики Беларусь «О земле», Жилищным Кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» (далее - Закон о нотариате), Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63 (далее - Инструкция), постановлением Министерства юстиции Республики  Беларусь от 8 сентября 2006 г. № 52 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных и исполнительной надписей, протестов векселей и распоряжения о возмещении расходов за счет наследства» (далее – Формы удостоверительных надписей) и др. 

    Обобщение проводилось по результатам проверок государственных нотариальных контор области главным управлением юстиции Гродненского облисполкома и первой Гродненской государственной нотариальной конторой, а также путем изучения и анализа ответов на вопросы, предварительно поставленные первой Гродненской государственной нотариальной конторой перед государственными нотариальными конторами области.

    Наибольшее  количество сделок с долевой собственностью в обобщаемый период удостоверено государственными нотариальными конторами: № 2 Октябрьского р-на г. Гродно (166), Ленинского р-на г. Гродно (151), Лидского р-на (147), Слонимского р-на (126), Октябрьского р-на г. Гродно (115), Волковысского р-на (105).

     Наименьшее  количество сделок с долевой собственностью в обобщаемый период удостоверено государственными нотариальными конторами: Дятловского  р-на (12),  г.п. Березовка (10), г.п. Острино (7), Свислочского р-на (4).

     Передано  заявлений сособственникам о предстоящей продаже доли в праве собственности всего 82, в том числе  государственной нотариальной конторой № 2 Октябрьского р-на г. Гродно – 19, Ленинского р-на г. Гродно – 16, Волковысского р-на – 12, Октябрьского р-на г. Гродно – 8, первой Гродненской государственной нотариальной конторой - 7.

     Однако  следует отметить, что независимо от общего количества совершенных нотариальных действий все государственные нотариальные конторы удостоверяли сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество,  70% нотариальных контор удостоверяли договоры раздела наследственного имущества, 54% нотариальных контор удостоверяли договоры об определении долей в приватизированном жилом помещении, 46% нотариальных контор удостоверяли договоры перераспределения долей в общей долевой собственности, 38% нотариальных контор удостоверяли соглашения об определении порядка пользования жилым помещением, 29% нотариальных контор удостоверяли договоры купли-продажи уставного фонда, 63% нотариальных контор передавали заявления сособственникам.

     В обобщаемый период удостоверено 1708 сделок с общей долевой собственностью (без учета сделок по отчуждению приватизированных жилых помещений), из них:

     807 – дарение доли в общей собственности на недвижимое имущество;

     607 – продажа доли в общей собственности  на недвижимое имущество;

     10 – мена доли в общей собственности  на недвижимое имущество;

     38 – залог доли в общей собственности  на недвижимое имущество;

     55 – определение долей участников приватизации;

     74- отчуждение доли уставного фонда;

     37 – перераспределение долей в  общей собственности;

     56 – раздел наследственного имущества;

     1 -  реальный раздел жилого дома;

     1 – выдел доли из наследственного  имущества;

     22 – определение порядка пользования.

     Целью  обобщения является:

     установление  единообразной практики удостоверения государственными нотариусами сделок с долевой собственностью по распоряжению и пользованию общим имуществом, а также порядка передачи заявлений сособственникам о предстоящей продаже (мене) доли в праве общей собственности;

     распространение положительного опыта работы нотариальных контор области по удостоверению сделок с общей долевой собственностью и передаче заявлений гражданам и юридическим лицам;

     предотвращение в дальнейшем ошибок при совершении  указанных нотариальных действий. 
 

     2.УДОСТОВЕРЕНИЕ  ДОГОВОРОВ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ И  О ЗАЛОГЕ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ, И ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО.

    Определяя правила распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, различают распоряжение самой вещью (имуществом) и распоряжение долей в праве на имущество каждым из собственников.

    Для распоряжения самим имуществом необходимо согласие всех его собственников. Устанавливая принцип "согласия всех", исключается возможность принятия решения большинством голосов. Решение должно быть принято единогласно или не принимается вообще. Таким образом, каждый из собственников независимо от размера его доли имеет право вето при решении вопроса о заключении сделок по распоряжению имуществом.

    Гораздо большую свободу имеют собственники при распоряжении принадлежащей  им долей в праве собственности. Своей долей каждый из них распоряжается  по своему усмотрению. Согласие остальных  собственников при этом не требуется. Ограничения установлены только для случаев возмездного отчуждения доли.  

    При удостоверении договоров об отчуждении и о залоге имущества нотариусы выясняют факт нахождения имущества в общей собственности (совместной или долевой), для чего истребуют документ, позволяющий установить участников общей собственности:  выписку из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а если право собственности приобретено на основании гражданско-правовой сделки или нотариального свидетельства, нотариусы дополнительно истребуют документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимое имущество.

    При удостоверении договоров об отчуждении или о залоге жилого помещения, приобретенного на основании договора приватизации, нотариусы истребуют документ, позволяющий установить круг лиц, являющихся участниками приватизации жилого помещения. Чаще всего – это справка организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, о начислении жилищной квоты (73%), в 20% случаев необходимые сведения были указаны в договоре приватизации, поэтому дополнительный документ не истребовался,  в 5% случаев приобщалась выписка из решения о приватизации местного исполнительного и распорядительного органа, и лишь  при невозможности истребовать вышеперечисленные документы (ликвидация или реорганизация юридического лица, отсутствие архивных данных) участники  приватизации определялись по копии лицевого счета   на момент приватизации, которая хранилась в делах нотариальной конторы.

    Вместе  с тем в отдельных случаях излишне истребовалась и приобщалась в дело справка о начислении жилищной квоты и в тех случаях, когда сведения о зачтенной в стоимость приватизируемого жилого помещения жилищной квоте содержалась в договорах приватизации (Дятловский район).

    Удостоверение договоров об отчуждении имущества  и о залоге имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

    Если  доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается каждым участником.

    Если  имущество зарегистрировано на имя  одного из участников долевой собственности, то при его отчуждении или залоге стороной по договору является участник долевой собственности, на имя которого зарегистрировано отчуждаемое имущество, от остальных участников истребуется письменное согласие на отчуждение или залог. не всегда такое согласие оформляли в соответствии с пунктом 26 Инструкции, согласно которому в отметке нотариуса нужно указывать о проверке дееспособности и установлении личности заявителя с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, его номера, даты выдачи, наименования органа, выдавшего документ, фамилии, собственного имени, отчества заявителя, даты рождения.

    Не  всегда также нотариусы при истребовании согласия на отчуждение или залог разъясняют участникам приватизации их право на определение доли в праве долевой собственности (статья 247 ГК) и право на раздел такого имущества и выдел из него доли (статья 255 ГК), что предусмотрено абзацем 4 пункта 36 Инструкции. 

    При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности.

    В 70% случаев удостоверения договоров  возмездного отчуждения доли в праве  общей собственности приобретателем было постороннее лицо.

    В таких случаях продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием о намерении, цене, за которую она отчуждается, и прочих условиях, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу, и нотариусы удостоверяют договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности постороннему лицу.

    Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации - с момента такой регистрации.

    Если  доля в праве общей собственности  отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена применяется такая же, что и при преимущественном праве покупки. Согласие сособственника на отчуждение не требуется, если он не является членом семьи, проживающим совместно с продавцом. Тем не менее, государственной нотариальной конторой Щучинского р-на при удостоверении договора мены помимо отказа сособственника от преимущественного права мены было истребовано также его согласие на мену. 

    Доказательством извещения участников долевой собственности  о предстоящем возмездном отчуждении (купле-продаже, мене) доли в праве  общей собственности может являться передача участником долевой собственности  в порядке, установленном статьей 91 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности», заявления о своем намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых производится отчуждение, или свидетельство о передаче заявления участникам долевой собственности, если договор удостоверяется в другой государственной нотариальной конторе либо не тем частным нотариусом, которые совершили передачу заявления.

    В практике нотариальных контор Гродненской  области заявления сособственника о предстоящей продаже (мене) передавались только в 10% случаев возмездного отчуждения доли в праве общей собственности посторонним лицам. При удостоверении договора к нему приобщались: 1) копия заявления с копией уведомления о получении почтового отправления, либо 2) копия заявления с   отметкой сособственника о прочтении документа, либо 3) копия свидетельства о передаче заявления,  либо 4) копия заявления с копией акта о прочтении заявления нотариусом вслух. Оригиналы указанных документов формируются в отдельный наряд.

    Государственная нотариальная контора Лидского р-на к договору не приобщает копию  уведомления  о получении почтового  отправления, что не позволяет установить  срок, истекший со дня получения заявления сособственником.

    В подавляющем большинстве случаев  нотариусы истребуют от всех участников долевой собственности заявление об отказе от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, за которую она продается.. Законодательством РБ форма отказа не установлена. В настоящее время отказы исполнительных и распорядительных органов для нотариальной конторы в большинстве случаев выдаются в виде писем-извещений, в отдельных случаях – в виде решений.

    Определенные сложности возникают для продавца в случае смерти одного из других участников долевой собственности - договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности может быть удостоверен нотариусом только по истечении срока, установленного ГК РБ для принятия наследства.

    По  истечении срока для принятия наследства нотариусы проверяют по данным своей нотариальной конторы либо истребуют из государственной нотариальной конторы по месту открытия наследства сведения об открытии наследственного дела и о наследниках умершего участника долевой собственности, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариусы истребуют сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого жилого дома, квартиры, изолированного помещения о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства либо в течение установленного ГК срока для принятия наследства..

    Если  наследники отсутствуют или установить их не представляется возможным, нотариус может удостоверить возмездный договор об отчуждении доли в праве общей собственности без извещения наследников умершего участника долевой собственности с обязательным разъяснением сторонам сделки последствий, указанных в пункте 3 статьи 253 ГК.

    При продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 253 ГК РБ). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

    Право преимущественной покупки означает преимущество перед всеми третьими лицами. Сами сособственники, независимо от размера принадлежащих им долей, имеют равное право на покупку  продаваемой доли. Если доля в праве общей собственности на имущество отчуждается одному из участников долевой собственности, извещение других участников долевой собственности не требуется. 

    При отчуждении доли на основании других сделок, например дарения, пожертвования, договоров ренты, продажи с торгов участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют. Соответственно, извещение других участников долевой собственности не требуется.

    Договор дарения доли в праве собственности, совершенный с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности на приобретение этой доли, является притворной сделкой, недействительной с момента ее совершения, поэтому нотариусы отказывают в совершении нотариального действия, если из разговора со сторонами сделки выясняется, что в действительности отчуждение возмездное. Когда стороны настаивают на безвозмездности сделки, хоть при этом не находятся в родственных отношениях, оснований для вынесения постановления об отказе, как правило, не имеется. Однако если у нотариуса возникают подозрения в притворности сделки, он должен в соответствии с Законом Республики Беларусь «О мерах по предотвращению легализации доходов, полученных незаконным путем» заполнить специальный формуляр и направить его в Департамент финансового мониторинга Комитета государственного контроля Республики Беларусь. Случаев направления специальных формуляров по данному признаку подозрительности в обобщаемый период не было, хотя нотариальной конторой Мостовского р-на был удостоверен договор дарения доли в праве собственности на жилое здание гражданке РФ, не являющейся родственницей дарителю,  при наличии 8 совладельцев и отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок. 

    3. ОТЧУЖДЕНИЕ ДОЛИ (ЧАСТИ ДОЛИ) УЧАСТНИКА В УСТАВНОМ ФОНДЕ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ (ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ) ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ. 

    Сделки  по отчуждению доли (части доли) участника  в уставном фонде общества совершаются, как правило, в простой письменной форме, и лишь если требование о ее нотариальной форме предусмотрено учредительными документами общества, а также по желанию сторон сделка удостоверяется нотариально. Доля таких сделок невелика – 4% от всего количества сделок по отчуждению доли в праве общей собственности. Поэтому их удостоверение вызывает определенные сложности в части, отличной от общих правил удостоверения сделок.

    В соответствии со статьями  98, 112 Закона Республики Беларусь «О хозяйственных  обществах» (далее – Закон) участники  общества с ограниченной ответственностью и общества с дополнительной ответственностью пользуются преимущественным правом покупки доли (части доли) участника в уставном фонде общества пропорционально размерам своих долей, если уставом или решением общего собрания не  предусмотрен другой порядок осуществления этого права.

    В соответствии со статьей  99 Закона в  случае если участники общества не воспользуются своим преимущественным правом приобретения доли (части доли) участника в уставном фонде общества в течение одного месяца со дня  извещения о продаже либо в иной срок, предусмотренный уставом общества или решением общего собрания, доля (части доли) участника в уставном фонде общества может быть отчуждена самому обществу.

    На  отчуждение доли (части доли) участника  в уставном фонде общества требуется также согласие общества и остальных участников общества (статья  101 Закона).  Согласие считается полученным, если в течение тридцати дней со дня обращения к обществу и остальным участникам общества или в течение иного срока, определенного учредительными документами, получены от них письменные согласия или не получены письменные отказы в согласии.

    Поэтому нотариусы при удостоверении  договоров купли-продажи доли (части  доли) участника в уставном фонде  постороннему лицу должны обращать внимание на содержание соответствующих статей учредительных документов общества и решения общества о согласии на продажу доли (части доли) в уставном фонде постороннему лицу.

    Если  участником общества является физическое лицо, то соответствующее заявление  оформляется согласно  требованиям пункта 26 Инструкции.

    Отсутствие  вышеуказанных документов допустимо  только при условии передачи нотариусом заявлений другим участникам общества и самому обществу о предстоящей  продаже доли (части доли) в уставном фонде.

    В обобщаемый период было удостоверено 49 договоров продажи доли (части доли) в уставном фонде постороннему лицу. При этом только в одном случае о предстоящей продаже передавались заявления.

     Следует обратить внимание на то, что принадлежность участнику общества доли в уставном фонде подтверждается учредительным договором, и уставом, а формирование доли в уставном фонде общества в полном (или ином) объеме - документом о внесении денежного вклада в уставный фонд и (или) заключением экспертизы о достоверности оценки имущества в случае внесения неденежного вклада в уставный фонд общества. Однако не все нотариальные конторы в нарушение пункта 14 Инструкции оставляют в своих делах копии указанных документов.

     Также не все нотариальные конторы истребуют  справку о действительной стоимости отчуждаемой доли участника общества, которая соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру отчуждаемой доли (статья 94 Закона Республики Беларусь «О хозяйственных обществах»).

     Значительное  расхождение продажной стоимости доли (части доли) участника в уставном фонде с ее действительной стоимостью следует считать одним из признаков подозрительности,  и в соответствии с Законом Республики Беларусь «О мерах по предотвращению легализации доходов, полученных незаконным путем» нотариус должен заполнить специальный формуляр и направить его в Департамент финансового мониторинга Комитета государственного контроля Республики Беларусь.

      В текст договора следует внести пункты следующего содержания:

  «Покупатель должен письменно уведомить Общество о состоявшейся покупке доли в уставном фонде Общества с представлением настоящего договора. Покупатель осуществляет права и несет обязанности участника Общества с момента уведомления Общества об указанной покупке. К Покупателю переходят все права и обязанности Продавцов, возникшие до продажи указанной доли в уставном фонде, за исключением прав и обязанностей, установленных только Продавцам, пропорционально размеру приобретенной доли.

      Настоящий договор является основанием для  внесения изменений и дополнений в учредительные документы Общества, которые должны быть представлены для государственной регистрации в установленном законом порядке». 

     4. ПЕРЕДАЧА ЗАЯВЛЕНИЙ О ПРЕДСТОЯЩЕЙ ПРОДАЖЕ.

    Передача  письменных заявлений сособственникам о предстоящей продаже (мене) доли в праве собственности на недвижимое имущество является прерогативой нотариусов. В Инструкции о порядке совершения нотариальных действий этому посвящена глава 29.

    В обобщаемый период передано 85 заявлений, выдано 2 свидетельства о передаче заявления. В трех случаях заявление не было передано.

      Заявление оформляется не менее чем в двух экземплярах, из которых один подлежит передаче, а второй – хранится в делах государственной нотариальной конторы. По желанию  заявителя может быть оформлен дополнительный экземпляр заявления, переданный ему на хранение. В связи с этим протоколом Экспертной комиссии следует внести изменения в раздел 2 номенклатуры дел, переименовав наряд «Копии заявлений, поступивших для передачи гражданам, юридическим лицам, и свидетельства о передаче заявлений» в наряд «Заявления, поступившие для передачи гражданам, юридическим лицам, документы, подтверждающие передачу заявлений, и свидетельства о передаче заявлений».

    Заявление адресуется нотариальной конторе. В  нем указываются фамилия, собственное имя, отчество заявителя, полное наименование юридического лица, адрес места жительства для физического лица, адрес местонахождения и (или) юридический адрес для юридического лица, содержание заявления, дата заявления с указанием числа, месяца, года.