Стратегия государственной жилищной политики

                          Содержание.

1. Введение.
2. Зарубежная практика.
3. Жилищная политика в России. Переходный период.
4. Механизмы жилищной политики в современной России
5. Жилищная политика в России. Современный этап.
6. Заключение

                         Введение. 

     Жилищная  политика - это активные действия государства, направленные на решение жилищной проблемы в России. Вырабатывают эту политику органы государственной власти (администрация Президента РФ, министерства — Минрегион России, Росстрой, структуры Правительства РФ), утверждают ее — органы представительной власти (Государственная Дума РФ).

     Более полным определением, которое в большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и дает более точную оценку является следующее.

       Жилищная политика - деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

     Проблемы  в этой области относится к числу наиболее острых. Поэтому ее решение должно осуществляться и координироваться по всей управленческой вертикали - федеральном, региональном и местном уровне. Необходимо сказать, что роль каждого уровня управления в этой задаче различна.

       На федеральном уровне должно  быть определено и законодательно  закреплено содержание федеральной  жилищной политики, приняты жилищный  кодекс и другие законодательные  акты и необходимые правительственные  решения и программы. Возможно  частичное финансирование жилищного  строительства в рамках, определенных  для социально неблагополучных  слоев населения. Но главная  функция государства здесь –  законодательная база.

     На  региональном уровне все государственные  законы и решения конкретизируются, уточняются с учетом специфики данного региона, разрабатываются территориальные аспекты жилищной политики, принимаются и финансируются региональные программы, проекты и конкретные решения, в частности, по развитию или реконструкции жилищной строительной базы, по поддержке тех или иных социальных слоев населения.

     Но  основная нагрузка по решению жилищных проблем ложится на местный уровень  власти и управления, так как только на местах можно наиболее достоверно оценить конкретное положение дел  в вопросах жилищной обеспеченности, выявить наиболее нуждающиеся в  жилье группы населения, дифференцировать жителей по уровню доходов, провести селективную поддержку неблагополучных  слоев населения и создать  наиболее благоприятные условия  для развития жилищного рынка  и тем самым для решения  жилищного вопроса основной массы  населения данного города, района (муниципального образования). 

             Зарубежная практика. 

     В большинстве стран жилищная политика является одной из наиболее значимых отраслей социальной политики. Так же следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка развития жилищной сферы, степень активности которой в разных странах неодинакова. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Различают активную и пассивную государственную жилищную политику, различие которых заключается в методах воздействия на развитие жилищной сферы со стороны государства. Пассивная жилищная политика предполагает создание правовых и институциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищной сферы. Активная жилищная политика означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне сугубо рыночного регулирования. Соответственно, в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов в жилищной сфере и рост доли собственников жилья, в других - сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья. При этом западные специалисты отмечают общую тенденцию для европейских стран (включая и Швецию с ее сильной социальной политикой) к ослаблению государственной поддержки жилищной сферы, что проявляется в следующих процессах:

• сокращение объемов государственного финансирования жилищного строительства;
• приватизация государственной собственности;
• прекращение государственной поддержки производителей и переход к поддержке потребителей в жилищной сфере.

     Во  всех странах разработкой основных принципов жилищной политики занимаются центральные правительства, но ключевые позиции в ее проведении занимают местные органы власти, а также  различные ассоциации арендодателей  и арендаторов жилья. Правовое пространство развития жилищной сферы постоянно  совершенствуется, жилищная политика своевременно реагирует на изменяющиеся условия и растущие потребности  населения.

     В жилищной сфере развитых стран можно  выделить три типа действующих участников: общественный, частный и так называемый добровольный сектор. Общественный сектор представлен государственными и  муниципальными органами власти, основная функция этого сектора заключается  в обеспечении социальной стабильности общества в процессе потребления  жилищных благ. Потенциал частного сектора, представленного различными частными коммерческими предприятиями  и организациями, используется в  процессе создания жилищных благ. Добровольный сектор включает различные некоммерческие организации, основным направлением деятельности которых является предоставление жилья  приемлемого качества за невысокую  плату.

     Основные  направления жилищной реформы в  России во многом опираются на использование  современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что  применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономические  условия. Поэтому при использовании  зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.

     Основными стратегическими целями жилищной политики должны стать:

     1. Создание устойчивых рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг для граждан в соответствии с их платежеспособным спросом.

     2. Обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами.

     3. Обеспечение безопасности проживания граждан в жилищах и качества жилой среды и услуг в соответствии с установленными стандартами.

     4. Формирование условий эффективности экономического использования, оборота и развития недвижимости в жилой сфере. 
 

             Жилищная политика в России. Переходный период. 

     Старая  система обеспечения населения  жильем носила почти исключительно  государственный характер. Жилье  предоставлялось фактически бесплатно  местными органами власти и крупнейшими  предприятиями. Дотированное государством жилье, главным образом из бюджета, при минимальных размерах индивидуальной оплаты потребителем его содержания — это основополагающий принцип  жилищной политики в условиях социалистического  планового хозяйства.

     Кооперативный рынок жилья, позволявший его  приобретение на основе покупки в  рассрочку, существовал в ограниченных размерах и не нарушал монополии  государства в этой области. То же относится и к строительству  индивидуального жилья полностью  за счет его владельца посредством  кредитов или без таковых.

     Государственная монополия на жилье эффективна для  того, чтобы ослабить жилищный кризис, но она оказалась не в состоянии  преодолеть его полностью. Дефицит  жилья практически не сокращался.

     Экономический кризис переходного времени существенно  обострил жилищную проблему. Даже прежние  возможности обеспечения населения  жильем существенно уменьшаются. Так, например, в 1995  г. по сравнению с 1985  г. жилья в целом было построено  на 60  % меньше. К тому же надо учесть, что теперешнее жилищное строительство  осуществляется отнюдь не в интересах  бедных слоев населения.

     Об  остроте жилищной проблемы сегодня  говорят, например, следующие данные: в 1995  г. на 1 россиянина приходилось  в среднем 16,8 кв. метров жилой площади. При этом 17 млн. человек вынуждены  жить в помещениях, где на каждого  члена семьи приходится менее 5 кв. метров. Еще 30 млн. человек живут  в общежитиях и коммунальных квартирах, а 6 млн. — в ветхих и аварийных  домах, зачастую без элементарных бытовых  удобств. Всего в очереди на жилье  значится около 50 млн. человек. К тому же надо учесть, что эта цифра  могла бы существенно вырасти, если бы стояние в очереди имело  практический смысл.

       Жилищная политика в России. Современный этап. 

       Современная жилищная политика  государства осуществляется преимущественно  по 4 направлениям: первое выражается  в законодательном установлении  частной собственности на недвижимость  в жилищной сфере. Речь идет  о формировании рынка жилья.  Распространение частной собственности  на недвижимость в жилищной  сфере происходит посредством  строительства индивидуального  жилья и приватизации государственных  квартир. 

     Распродажа  жилья — это форма классической приватизации, форма разгосударствления в жилищной сфере. Она осуществляется не по рыночным ценам, а по ценам, устанавливаемым  местными органами власти. Такие цены отражают ряд показателей: качество жилья, его место расположения, количество жильцов и т.  д.

     Приватизация  жилья преследует экономические  и социальные цели. Она превращается в источник доходов как для  местных органов власти, так и  для Федерального правительства. Вместе с тем приватизация позволяет  государству освободиться от части  нагрузки по дорогостоящему содержанию жилья.

     Второе  направление жилищной политики государства  касается его непосредственного  участия в строительстве жилья  и его распределении. Такое участие  осуществляется на основе государственных  целевых программ. В условиях спада  экономики государство не может  выдерживать прежние темпы жилищного  строительства. За последние годы строительство  жилья несколько оживилось, но жилья  все еще крайне недостаточно для  того, чтобы удовлетворить потребности  в нем малоимущего населения.

     Претерпевают  изменение и прежние методы распределения  жилья. Бесплатное и льготное предоставление муниципального жилья ставится в  зависимость от имущественного положения  нуждающихся в нем. Оно ограничивается главным образом отдельными, низкодоходными группами населения. Для остальных  решение жилищной проблемы связывается  с привлечением их индивидуальных финансовых ресурсов.

     Третье  направление заключается в поэтапном  переводе жилищной сферы в режим  безубыточного функционирования. Предполагается постепенно довести уровень оплаты жилья населением до уровня реальной стоимости жилья. Этот уровень должен соответствовать рыночной арендной плате. Для сравнения скажем, что  в 1995  г. средняя семья, проживавшая  в государственном муниципальном  жилье, оплачивала примерно 10  % расходов по содержанию жилищного фонда. Пока что дотации на жилье и коммунальные услуги сохраняются. В перспективе  повышение платы за жилье неизбежно. Одновременно неизбежны и компенсации  малообеспеченным категориям населения  части затрат на жилье.

     Условием  компенсации служит соблюдение двух нормативов: социальные нормы жилья  и совокупные доходы семьи. Мотивы зависят  от местных условий, состава семьи, качества и местоположения жилья и т.  д. Например в Москве социальная норма жилья равна 33 кв. м общей площади на одинокого жильца, 42 — для двоих, 18 кв. м на человека для троих и более. В других регионах картина выглядит значительно скромнее.

     Решающим  показателем в системе расчетов жилищных норм остается материальное положение потребителя жилищных услуг. Этот показатель пересматривается в соответствии с инфляцией. Основной принцип сводится к тому, что жилищная субсидия должна выплачиваться тогда, когда совокупный доход семьи  ниже порогового уровня. Если этот показатель выше, коммунальные услуги и жилье  оплачиваются полностью самим квартиросъемщиком.

     Четвертое направление жилищной политики государства  заключается в создании благоприятных  условий для участия населения  своими доходами в решении жилищной проблемы. Для мобилизации доходов  населения используются 2 экономических  рычага: предоставление банками кредита  и продажа специальных жилищных сертификатов. Условием предоставления кредита является самостоятельная  оплата не менее 30  % стоимости кредитуемого жилья. В основе другой формы лежит  продажа специальных жилищных сертификатов, позволяющих их владельцам выкупать будущую квартиру по частям в рассрочку. Постепенная оплата через сертификат 30-процентной стоимости квартиры дает возможность заключать договор  о ее купле и продаже в течение 10 и более лет. При этом допускаются  разнообразные формы оплаты оставшейся части жилья: наличными или безналичными, самостоятельно или с помощью  кредита, полностью или частями. Подобная смешанная схема приобретения жилья и составляет основное содержание государственной жилищной программы.  

             Механизмы жилищной политики в современной России. 

     1. Очередь на улучшение жилищных  условий

       На современном этапе ведомственный  принцип практически прекратил  свое существование. Лишь немногие  предприятия продолжают строить  жилье, и, как правило, заканчивая  незавершенное строительство. Основной формой безвозмездного обеспечения граждан жильем стала социальная очередь на улучшение жилищных условий, формируемая органами местного самоуправления. Жилищная проблема очередников решается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади.

     Всего по Российской Федерации на начало 2005 г. в очереди стояло около 5 млн. семей и одиноких граждан. Число  очередников имеет тенденцию  к сокращению, но сокращение в основном происходит за счет «естественной убыли» (самостоятельное решение жилищной проблемы, получение жилья по другим государственным программам, непродление  участия и т.п.), а не за счет улучшения  жилищных условий очередников. Число  улучшивших жилищные условия и их доля в очереди сокращаются, и  на этот фактор приходится не более  половины уменьшения очереди.

     Механизм  очереди на улучшение жилищных условий  даже в советское время не мог  оперативно решать жилищные проблемы граждан (особенно молодого поколения). При постоянном наращивании темпов строительства отдельную квартиру каждой семье обещали к 2000 г. Падение  темпов продвижения очереди с  рекордных 1-1,2 млн. семей в конце 80-х гг. до 400-200 тыс. в последние  годы поставило вопрос альтернативных вариантов участия государства  в приобретении жилья.

     Проблема  использования механизма очереди  на улучшение жилищных условий связана  не только с низкими темпами ее продвижения и разочарованием населения  в его действенности, но и в  том, что до сих пор не существует строгой нормативной базы и четких критериев определения статуса  нуждающегося в улучшении жилищных условий. Эта задача была поставлена как одно из мероприятий федеральной  целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г.г.

     В условиях сокрытия значительной доли доходов в категорию очередников  попадают граждане с высокими доходами, а при формировании очереди основное значение имеет принцип времени  постановки на учет, а не реальной потребности  в улучшении жилищных условий.

     2. Жилищные субсидии очередникам

     Жилищные  субсидии - это программы, созданные  для адресной помощи малоимущим и  наиболее незащищенным слоям населения, а так же гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей или выехавших  из указанных территорий не ранее 1 января 1992 года. Жилищная субсидия является неденежной формой помощи семьям в  оплате содержания жилья, то есть определенной льготой на оплату жилищных и коммунальных услуг. Либо это может быть безвозмездная  жилищная субсидия на покупку квартиры взамен той площади, которая уже  есть или в дополнение к ней. Субсидии на жилье предоставляются на всех членов семьи, которые состоят в  очереди по улучшению жилищных условий.

     3. Предоставление жилья льготным  категориям граждан Федеральные  программы

     За  счет бюджетных средств обеспечение  жильем определенных «льготных» категорий  граждан происходит в рамках федеральной  программы «Жилище» на 2011-2015 гг. и ее подпрограмм:

• "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры";
• "Обеспечение жильем молодых семей";
• "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством";
• "Стимулирование программ развития  жилищного строительства субъектов Российской Федерации"; мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан; мероприятия по поддержке платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования; научно-исследовательские работы.

     3.1 Региональные и муниципальные программы

       Субъекты РФ и муниципальные  образования принимают свои специфические  (не входящие в перечисленные  федеральные) программы в области  жилищной политики. Наиболее распространенные  из них — это обеспечение  жильем детей-сирот по достижению  ими совершеннолетия и молодых  специалистов государственных и  муниципальных органов и учреждений.

     4. Ипотечное кредитование в России

     Существует  несколько схем ипотечного кредитования, сущность которого заключается в предоставлении кредита на строительство или приобретение жилья под залог этой недвижимости. Для получения ипотечного кредита требуется хорошая кредитная история заемщика, первоначальный взнос (в среднем 30 % стоимости жилья) и страхование, как жилья, так и трудоспособности заемщика. Привлекательность ипотечного кредитования для заемщика состоит в большом сроке кредитования (до 20 лет).

     Ипотечное кредитование еще в 1996-1997 гг. было признано основной формой обеспечения жильем граждан со средними доходами, и, соответственно, объектом государственной поддержки. В 1998 г. был принят федеральный закон  об ипотеке. Однако до 2001 г. ипотечное  кредитование осуществляли исключительно  коммерческие банки за счет привлеченных средств.

     5. Государственно-частное партнерство (ГЧП) является эффективным механизмом привлечения долгосрочных инвестиций направленный на развитие инновационных проектов и секторов экономики.

     Договорная  форма ГЧП – софинансирование на договорных условиях инвестиционного  проекта, которое реализуется в  рамках концессионных соглашений (данная форма в настоящее время является мало проработанной, которой присуще:  а)отсутствие практического опыта  реализации таких соглашений, а также  б)недостаточно проработанная законодательная  база)

     Долевая форма ГЧП – наиболее распространенная в настоящее время форма сотрудничества государства и бизнеса – заключается  в инвестировании частных и публичных  средств в уставные капиталы юридических  лиц. Это наиболее простая и доступная  форма организации партнерства.

     6. Жилищно-строительные кооперативы

     В мировой экономической практике сложились две основных формы  финансирования для приобретения жилой  недвижимости - американская и европейская. Американская модель ставит во главу  угла ипотечное кредитование. За счет стандартной методики оценки заемщиков  и сложно структурированной системы  распределения рисков эта модель приобрела популярность на американском рынке. Следует подчеркнуть, что  эта система, приемлемая для банков - кредиторов все же не учитывала  главного риска - риска оценки заемщика и снижения цен на недвижимое имущество

     В противоположность американской модели, соответствующей обществу «мгновенного потребления», европейская модель, более соответствующая понятию  «общества разумного накопления и потребления», восприняла идею создания системы кооперативов. Эти организации  в разных государствах имеют разное название (кооперативы, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы) и  могут иметь различия в режиме функционирования и правового регулирования. Согласно этой модели человек приобретает квартиру не сразу, но на свои деньги. У граждан появляется возможность заранее прогнозировать срок приобретения жилой площади, а в ряде случаев и местоположение и стоимость.

     В последние годы, начиная со вступления в действие федеральных законов  о кредитных потребительских  кооперативах граждан (2001 г.) и жилищных накопительных кооперативах (2004 г.), началось постепенное восстановление кооперативного движения в России. Однако данный процесс затрудняется и тормозится элементарным отсутствием  информации у населения о сущности деятельности данных организаций на рынке. Это связано как с недостатком  популяризации кооперативной системы  государственными органами, так и  с отсутствием должного финансового  обеспечения PR и рекламы самими кооперативами.

     Действующее законодательство в области регулирования  именно кредитно-накопительных кооперативов представлено двумя законами. Существует закон «О кредитных потребительских  кооперативах граждан», благодаря которому существуют многие кооперативы. Основным его недостатком эксперты считают  неспециализированность: закон посвящен кооперативам вообще, он никак не ориентирован на реалии, сложившиеся в сфере недвижимости.

       Не менее важным на сегодня  является закон «О жилищных  накопительных кооперативах». Он  призван регулировать только  деятельность накопительных жилищных  кооперативов. В этом законе прописано  большое количество ограничений  и запретов, призванных защитить  права граждан. В итоге он  оказался настолько «тяжелым»,  что за прошедшие годы по  нему было зарегистрировано лишь  незначительное количество кооперативов. 

                         Заключение. 

     Проблема  улучшения жилищных условий в  настоящее время одна из наиболее острых в России. Состояние жилищного  фонда и наличие доступного и  комфортного жилья для различных  категорий граждан наглядно отражают степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения  и социальный климат в обществе.

     Улучшение жилищных условий является одним  из основных показателей повышения  благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства.

     Жилище  не только является продуктом труда  и потребительским товаром, но и  выполняет комплекс специфических, присущих только ему функций, отличных от других потребительских товаров  длительного пользования. Оно обеспечивает сохранение физического существования  и нормальную жизнедеятельность  человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности, являясь той материальной основой, на которой развивается  и строится семья. Только человек, который  имеет достойные условия проживания, способен производительно трудиться, создавая базу как своего благосостояния, так и всех своих сограждан.

     Экономические и политические факторы, обусловливающие  прямое вмешательство государства  в жилищную систему, часто перевешивают социальные. Оптимальная стратегия государства на рынке жилья состоит в создании и стимулировании максимально благоприятных условий жизни для социально и экономически активных слоев населения, содействии в формировании среднего класса, с одновременной поддержкой социально незащищенных слоев населения, то есть уменьшением бедности. 
 
 
 

       Список литературы.

1. Рогожина Н. Н., Туманов А.А. Зарубежный опыт предоставления субсидий на приобритение жилья гражданам с невысоким уровнем дохода./Институт экономики города/Москва, 2007
2. Волгина Н. А. Социальная политика. Изд. «экзамен» Москва 2003
3. Седулгн П. И. Жилищное право 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2003
4. Глазунов С. , Самошин В. Изд. : "Доступное жилье: люди и национальный проект", Изд. : Европа, 2006
5. Васильева Н. В. : Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты доцент, "Законодательство и экономика", N 7, июль 2002 г.
6. Понамарев В. , Государственная жилищная политика России: реализация и перспективы. , председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) http://old.rcb.ru/archive/articles.asp?id=1718