Техніка інвестиційного аналізу

    Завд аНня 1

    Техніка іпотечно-інвестиційного аналізу

    Іпотечне-інвестиційний  аналіз полягає у визначенні вартості власності як суми вартостей власного і позикового капіталу. При цьому береться до уваги думку інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит розглядається як засіб збільшення коштів, що інвестуються, необхідний для завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора власного капіталу від регулярного доходу та від реверсії, вартість позикового - дисконтуванням платежів з обслуговування боргу.  
Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування і характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного і позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.          Методи іпотечне-інвестиційного аналізу  
В аналізі використовуються два методи (дві техніки): традиційний метод і техніка Еллвуд. Традиційний метод в явному вигляді відображає логіку інвестиційно-іпотечного аналізу. Метод Еллвуд, відображаючи ту ж логіку, використовує співвідношення коефіцієнтів прибутковості і часткові співвідношення інвестиційних складових. [8]

    Традиційний метод. У цьому методі враховується, що інвестор і кредитор очікують отримати дохід на свої вкладені кошти і повернути їх. Ці інтереси повинні бути забезпечені загальним доходом на всю суму інвестицій і продажем активів наприкінці терміну інвестиційного проекту. Величина необхідних інвестицій визначається як сума поточної вартості грошового потоку, що складається з власного капіталу інвестора і поточного залишку боргу.

    Сутність  традиційної техніки іпотечно-інвестиційного аналізу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іп Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об’єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді простого рівняння:

    вартість  нерухомості = власний капітал + іпотечний  кредит.

    Вартість  власного капіталу визначається як сума двох еле- 
ментів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дисконтуються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передбачену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надходження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної ренти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величинами, то кожну величину дисконтують з використанням дисконтного множника, після чого всі дисконтовані величини сумуються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень. Оскільки виручка, одержана від перепродажу нерухомості (реверсія), поступає як одночасна сума, то її поточна вартість визначається за допомогою дисконтного множника. [6]

    Послідовність дій при оцінці вартості нерухомості така:

  1. визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (NOI);
  2. у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу за обслуговування боргу (Y);
  3. визначається річний платіж за обслуговування боргу (12 · Y);
  4. визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною платежу за обслуговування боргу (NOI – 12 · Y);
  5. обчислюється поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості: (NOI – 12 · Y) ´ ´ ak; і1, де аk; і1 — коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і1;
  6. визначається залишок іпотечної заборгованості (Dk) на момент перепродажу. Для цього використовують дохідну ставку кредитора і2, тобто ставку, за якою одержано іпотечний кредит;
  7. вираховується різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RР – Dk);
  8. визначається поточна вартість величини, що вирахована в  
    п. 7, (RР – Dk)Vk, де коефіцієнт приведення обчислюється за ставкою доходу на власний капітал, тобто Vk = (1 +і1) – k, де k — число років на момент перепродажу об’єкта нерухомості;
  9. вартість власного капіталу визначається як сума величин,  
    п. 5 та п. 8;
  10. вартість оцінюваного об’єкта нерухомості вираховується як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

    У тому випадку, коли одержання чистого  операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути виражена формулою:

    V= (NОI – 12Y)аk;i1 + (RР – Dk)Vk + D. 

    Техніка Еллвуд. Вона використовується в інвестиційно-іпотечному аналізі і дає ті ж результати, що і традиційна техніка, оскільки грунтується на тому ж наборі вихідних даних і уявленнях про взаємовідносини інтересів власного і позикового капіталів за період розвитку інвестиційного проекту. Відмінно техніки Еллвуд полягає в тому, що він дозволяє аналізувати власність щодо її ціни на основі коефіцієнтів прибутковості часткових показників в структурі інвестицій, зміни вартості всього капіталу і досить наочно показує механізм зміни власного капіталу за інвестиційний період. [7]

    R о = [Y-mC + Δ (sff, Y e)] / (l + Δ n a),

    де R 0 - загальний коефіцієнт капіталізації;  
С - іпотечний коефіцієнт Еллвуд;  
Δ - пайова зміна вартості власності;  
(Sff, Y e) - фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал;  
Δ n - пайова зміна доходу за прогнозний період;  
а-коефіцієнт стабілізації.  

    ЗАВДАННЯ 2

    Розкрити  інвестиційно-кредитну діяльність банку

    «Хрещатик»

    Банк  «Хрещатик»- публічне акціонерне товариство.

    Пріоритетні напрями діяльності банку:

    забезпечення  комплексного обслуговування клієнтів різних форм власності;

    подальший розвиток корпоративного та роздрібного  бізнесу;

    забезпечення  перспективними високопродуктивними  та надійними інформаційними (автоматизованими) банківськими системами і продуктами;

    поширення присутності банку на міжнародному фінансовому ринку;

    розвиток  ринку муніципальних, корпоративних  цінних паперів;

    розвиток  філіальної мережі;

    розвиток  інвестиційного бізнесу;

    розвиток  банківських продуктів, пов’язаних з використанням як національної, так і міжнародних платіжних  систем.

    Банк  «Хрещатик» — один з найбільших організаторів випусків боргових інструментів на внутрішньому і міжнародному ринках — пропонує низку інвестиційно-банківських послуг у цій сфері:

    організація фінансування інвестиційних проектів через випуск облігаційних позик;

    повний спектр послуг з організації і супроводження облігаційної позики, у т.ч. отримання міжнародного ідентифікаційного коду цільових облігацій;

    гарантований  андеррайтинг, платіжне обслуговування;

    організація обслуговування емісії цільових облігацій  у депозитарії;

    управління  фондами фінансування будівництва.

    Банк "Хрещатик" надає  послуги з організації  випуску цільових облігацій, які використовуються як інструмент залучення  коштів для фінансування будівництва житла.

    Цільові облігації – облігації, виконання зобов’язань за якими дозволяється товарами та/або послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій. 

    Емітентом таких облігацій може бути особа, яка є власником або отримала право на постійне користування земельною ділянкою, або є орендатором земельної ділянки, на якій буде розташовано об'єкт житлового будівництва, яким забезпечується виконання зобов'язань за цільовими облігаціями. Строк, на якій укладено договір оренди земельної ділянки, має бути не менше за строк виконання будівельних робіт за проектною документацією та здачі об'єкта в експлуатацію.

    Переваги  для забудовника:

    більш низька вартість запозичення (за рахунок  прямого запозичення в інвесторів);

    значно  більші обсяги фінансування, ніж може дозволити окремо взятий банк або група банків (цільові облігації розміщуються на ринку серед широкого кола інвесторів);

    можливість  запозичення траншами – випуск облігацій  серіями;

    можливість  запозичення в необхідному обсязі на весь строк будівництва без  надання застави та без сплати відсотків;

    оптимізація оподаткування в рамках чинного  законодавства;

    створення позитивної публічної кредитної  історії, що дасть можливість зменшити вартість запозичення у майбутньому.

    Механізм  випуску цільових облігацій

    Регламентується Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. Інформація про фінансовий стан та всі аспекти господарської діяльності забудовника оприлюднюється.

    Кожному випуску облігацій привласнюється кредитний рейтинг.

    Розмір  фінансування

    Випуск  цільових облігацій здійснюється на суму, яка не перевищує вартість об'єкта будівництва відповідно до затвердженої документації. При цьому згідно зі ст. 8 ч. 33 Закону України "Про цінні папери та фондовий ринок" емітент може розміщувати облігації на суму, яка не перевищує триразового розміру власного капіталу або розміру забезпечення, яке надається з цією метою третіми особами.

    Обмеження

    не  допускається розміщення облігацій  для формування і поповнення статутного капіталу емітента, а також покриття збитків від господарської діяльності шляхом зарахування доходу від продажу облігацій як результат поточної господарської діяльності.

    Кредити

    Кредитна  лінія – метод кредитування, згідно з яким банк зобов’язується перед позичальником надати йому протягом відповідного періоду кредити в межах узгодженого ліміту на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання.

    Цільова аудиторія 

    Суб’єкти  господарювання — юридичні особи  та фізичні особи-підприємці, які  зареєстровані та здійснюють господарську діяльність.

    Кредит  надається позичальникам, які здійснюють розрахунково-касове обслуговування у  банку «Хрещатик».

    Використання  кредитних коштів:

    поповнення  обігових коштів;

    придбання основних засобів;

    реалізація  інвестиційних та інноваційних проектів.

Валюта кредитування:

    у національній валюті;

    в іноземній валюті;

    у банківських металах.

    Термін  кредитування

    Мінімальний термін – 3 місяці.

    Максимальний  термін:

    на  поповнення обігових коштів – 12 місяців;

    на  придбання основних засобів та реалізацію інвестиційних (інноваційних) проектів – 3 роки.

    Порядок надання кредитних  коштів

    Частинами в межах узгодженого ліміту.

    Розмір  кредиту 

    Не  більше 90% від загальної вартості проекту.

    Вартість  кредиту 

    Плата за кредит встановлюється згідно з  діючими відсотковими ставками, затвердженими Процентною політикою банку "Хрещатик".

    Відсоткова  ставка — відповідно до Процентної політики банку.

    Комісійні:

    згідно  з умовами договору — за обслуговування кредитної заборгованості;

    згідно  з умовами договору — за внесення змін до умов кредитування за ініціативою клієнта;

    у розмірі 30% відсоткової ставки по кредитній  лінії відповідно до договору –  за резервування кредитної лінії, що розраховується на пропорційній часу основі протягом строку дії зобов'язання.

    Порядок погашення забогованості:

    водночас  — уся сума боргу за кредитом має бути погашена на конкретну дату;

    у розстрочку (частинами) — періодичне погашення суми боргу певними  сумами (щомісячно, щоквартально, за півріччя або за рік).

    Забезпечення  зобов’язапнь (застава) 

    нерухоме  майно клієнта та/або майнових поручителів виробничого та невиробничого  призначення;

    рухоме  майно клієнта та/або майнових поручителів (обладнання, транспортні  засоби тощо);

    сировина, товари в обігу, готова продукція; 

    майнові права за укладеними договорами, контрактами.

    Обмеження

    Кредит  не надається:

    на  покриття збитків господарської  діяльності позичальника;

    на  формування та збільшення статутного фонду будь-яких підприємств та організацій;

    підприємствам, проти яких порушено справу про банкрутство;

    будь-якій особі для: погашення цією особою будь-яких зобов’язань перед пов’язаною особою банку; придбання активів  пов’язаної особи банку; придбання  цінних паперів, розміщених чи підписаних пов’язаною особою банку, за винятком продукції, що виробляється цією особою.

    Кредити у банківських  металах

    надаються виключно клієнтам – резидентам:

    юридичним та фізичним особам – суб’єктам  підприємницької діяльності — кредит надається без фізичної поставки банківських металів;

    промисловим споживачам (резиденти — юридичні особи (крім банків) та фізичні особи  – СПД, які використовують банківські метали на виробничі потреби і  діють дається на підставі відповідної  ліцензії) — кредит надається у  банківських металах з їх фізичною поставкою та без неї.

    Термін  кредитування – до 5 років.

    Валюта  кредиту – банківські метали (золото не нижче 995,0 проби, срібло не нижче 999,0 проби).

    Відсоткові  ставки – відповідно до Процентної політики банку.

    Погашення основного боргу за кредитом здійснюється банківськими металами шляхом придбання їх на МВРУ, що має бути обумовлено в кредитному договорі.

    Відсотки  за кредитами в банківських металах  сплачуються як у банківських  металах, так і в гривнях, що має  бути обумовлено в кредитному договорі; комісійні винагороди, неустойки (штрафи, пеня) сплачуються в гривнях.

    Депозит «Інтервальний - річний»

    Термін  розміщення — 12 міс. з можливістю пролонгації у разі відсутності заперечень з боку клієнта і банку.

    Валюта  депозиту — гривня, долари США, євро.

    Мінімальна сума розміщення — 10 тис. UAH, 2 тис. USD, 2 тис. EUR.

    Право поповнення — протягом перших 60 днів з дня розміщення (пролонгації) депозиту за ставкою, передбаченою даним депозитом  на день його поповнення.

    Можливість  одноразового повного або часткового вилучення коштів — на 180-й або 270-й день з дня розміщення (пролонгації) без перегляду базової відсоткової ставки.

    Відсоткова  ставка по депозиту складається з  двох частин:

    базова  ставка, що нараховується і сплачується  щомісяця до кінця строку розміщення депозиту;

    бонусна ставка, що нараховується і сплачується  щомісяця разом зі сплатою відсотків  за базовою ставкою за фактичне невикористання вкладником права на дострокове отримання  вкладу на 180-й або 270-й день з дня розміщення депозиту.

    Депозит «Звичайний»

    Термін  розміщення — від 1 до 36 міс.

    Валюта  депозиту — гривня, долари США, євро.

    Мінімальна  сума депозиту — 10 тис. UAH, 10 тис. USD, 10 тис. EUR.

    Відсоткова  ставка — фіксована, залежно від суми і строку розміщення коштів.

    Виплата відсотків — щомісячно в останній робочий день місяця або з можливістю виплати відсотків в кінці строку (за підвищеними відсотковими ставками) для депозитів в сумі від 101 тис. грн/дол. США/євро.

    Генеральна  угода

    Можливість  поєднання у рамках одного договору та одного депозитного рахунку будь-якої кількості депозитних траншів.

    Термін  розміщення першого  депозитного траншу — 1 рік, наступні транши розміщуються строком від 3-х днів.

    Валюта  депозиту — гривня, долари США, євро.

    Мінімальна  сума розміщення терміном до 30 днів — 50 тис. грн, 10 тис. дол. США, 10 тис. євро.

    Відсоткова  ставка — фіксована, для кожного депозиту (депозитного траншу). Депозити (депозитні транши) сумою менше за 10 тис. грн, 10 тис. дол. США, 10 тис. євро залучаються строком не менше ніж на 1 рік за ставкою 1% річних.

    Право поповнення — шляхом розміщення додаткового депозиту (депозитного траншу).

    Нарахування відсотків:

    по  депозиту, розміщеному на 30 днів, —  з дня надходження коштів на депозитний рахунок;

    по  депозиту, розміщеному на 31 день і  більше, — з дня, наступного за надходженням коштів на депозитний рахунок.

    Нарахування відсотків  незалежно від строку, на який розміщено депозит (депозитний транш), закінчується у день, який передує  дню списання відповідної суми з  депозитного рахунку. 

ЗАВДАННЯ 3

    Сформулювати визначення понять із встановленням посилань на відповідні джерела, а якщо поняття визначено самостійно, то необхідно письмово обґрунтувати таке визначення.

1.Оперативний лізинг — договір лізингу, за яким лізингоодержувач на своє замовлення отримує у платне користування від лізингодавця об'єкт лізингу на строк, менший від строку, за який амортизується 90% вартості об'єкта лізингу, визначеної в день укладення договору. Після закінчення строку договору оперативного лізингу він може бути продовжений або об'єкт лізингу підлягає поверненню лізингодавцю і може бути повторно переданий у користування іншому лізингоодержувачу за договором лізингу. [10]

2. Спеціалізо́вана іпоте́чна устано́ва — це фінансова установа, виключним видом діяльності якої є придбання іпотечних активів та випуск структурованих іпотечних облігацій. Спеціалізована іпотечна установа може бути створена без обмеження строку існування або на строк до повного погашення структурованих іпотечних облігацій.Спеціалізована іпотечна установа має право провадити свою діяльність після внесення її до Державного реєстру фінансових установ у порядку, встановленому законодавством. [5]

3.Метод Ринга- прямолінійний метод повернення капіталу.Цей метод доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватися рівними частинами. Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення 100%-ної вартості активу на що залишається термін корисного життя, тобто це величина, зворотна терміну служби активу. [10]

4. Міжнародний  ринок позичкових капіталів – це сукупність попиту та пропозиції на позичковий капітал позичальників і кредиторів різних країн.  Його основна мета — акумуляція і перерозподіл фінансових ресурсів за допомогою посередників. [6]

5. Німецько-Український фонд (далі - НУФ) є фінансовою установою особливого виду, створеною на виконання: Програми Федерального Уряду Німеччини “ТРАНСФОРМ” з підтримки процесу реформ в Україні; та створений з метою підтримки мікро, малого та середнього підприємництва (ММСП) в Україні. Засновниками НУФ виступають Національний банк України, Кабінет Міністрів України, в особі Міністерства фінансів, та Німецька Кредитна Установа для Відбудови (KfW). НУФ надає кредити відібраним українським банкам-партнерам для подальшого кредитування ММСП, що відповідають вимогам, які висуваються в рамках Програм та Проектів НУФ, з метою фінансування інвестицій та обігових коштів. [10]

6. Іпотечний банк — банк, що спеціалізується на наданні довготермінових кредитів під заставу нерухомості (будівель, землі тощо) та випуску заставних листів, забезпечених нерухомістю. [4]

7. Ризик іпотечного кредитування. Іпотечному кредитуванню притаманна низка ризиків, на які наражаються учасники іпотечного ринку. Ризик - це економічна категорія, якахарактеризує ймовірність настання події, пов'язаної з можливими фінансовими втратами чи іншими негативними наслідками для діяльностісуб'єкта ринку через несприятливі зміни на цьому ринку. Чим вищим єризик для учасника іпотечного ринку, тим вищою має бути винагорода зайого прийняття і тим вищими будуть витрати іншого суб'єкта.[5]

8. Фундаментальна вартість є аналітичною оцінкою об’єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий за наявності доступу до повної інформації про оцінюваний об’єкт. [10]

9. Застáва — один із засобів забезпечення зобов'язань. В силу застави кредитор має право в разі невиконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого рухомого або нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (ст. 572 ЦКУ).Заставою може бути забезпечена вимога, яка може виникнути в майбутньому. Застава виникає на підставі договору, закону чи рішенні суду. [5]

10. Реалізована продукція - продукція, яка надійшла в даному періоді на ринок і яка підлягає оплаті споживачами. Обсяг реалізованої продукції розраховується на основі діючих цін без податку на додану вартість, акцизів, торгових і збутових знижок (для продукції, яка експортується, - без експортних тарифів). [9] 
 
 

Список  використаної літератури

1. Закон України «Про банки і банківську діяльність»  № 2121 – ІІІ від 7 грудня 2000 р. // Офіційний сайт Верховної Ради України // http:// rada.gov.ua/.

2.Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 р.// www.rada.gov.ua.

3. Постанова НБУ «Інструкція про порядок регулювання діяльності банків в Україні» № 368 від 28. 08. 2001 // www.rada.gov.ua /.

4. Берегуля О. Іпотечне кредитування як банківська операція // Вісник НБУ. - 2007. - №10, с.46.

5. Іпотечне кредитування / За ред. Любуня О.С., Кірєєва О.І.. Денисенка М.П. - К. : ЦУЛ, 2005. - 392 с

(У навчальному  посібнику досліджується іпотечний  ринок житла, систематизовані моделі та інструменти ринку іпотечного кредитування,охарактеризовані та оцінені ризики, що виникають в процесі іпотечного кредитування, проаналізований практичний дорсвід функціонування окремих моделей в різних країнах.)

6. Луців Б.Л. Банківська діяльність у сфері інвестицій. – Тернопіль: Економічна думка, Карт-бланш, 2001. – с.320.

(У книзі  йдеться про управління доходами  від інвестиційної діяльності, про  активні операції комерційних  банків,їх діяльність у інвестиційній  сфері.)

7. Майорова Т. В. Інвестиційна діяльність. – К.: «Центр навчальної літератури», 2004. – 376 с.

(У цьому  посібнику висвітлюються найсуттєвіші характеристики процесу інвестування у національній економічній системі, зокрема, розкриваються методологічні основи інвестування; структура інвестиційного ринку; специфіка фінансових, реальних, інноваційних та іноземних інвестицій; зміст та етапи розробки інвестиційних проектів, а також методи їх оцінки; методи фінансового забезпечення інвестиційної діяльності; макроекономічне регулювання економіки інвестиційних процесів.)

8. Пересада А.А, Майорова Т.В., Інвестиційне кредитування – К. КНЕУ, 2002. – 227 ст. (За допомогою посібника можна отримати базову інформацію з питань інвестиційного кредитування і можна навчитись приймати рішення у сфері банківського та інвестиційного менеджменту.)

9. Рижаков Д. А. – Визначення впливу факторів наобсяг реалізованої будівельної продукції на одне будівельне підприємство/ Д. А. Рижаков// Формування ринкових відносин в Україні. – 2009. - №4. – С. 117-119.

Техніка інвестиційного аналізу 📙 Реферат → 🆔 278907

Техніка інвестиційного аналізу 📙 Реферат → 🆔 278907

Техніка інвестиційного аналізу