Увеличение кадостровой стоимости земель в составе земель населённых пунктов

    Министерство  образования Российской Федерации

    ГОУ ВПО «Уральский Государственный  Технический  Университет  – УПИ»

    Факультет экономики и управления

    Кафедра экономики и управления строительством и рынком недвижимости 
 
 
 

    Реферат

    на  тему:

    «Увеличение кадостровой стоимости земель в составе земель

    населённых  пунктов»

    по  дисциплине:

    землеустройство 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Екатеринбург 2010

    Оглавление

1.Введение…………………………………………………………………………………………............3

2.Увеличении  кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель населенных      пунктов……………………………………………………………………………...……………………..4

3.Кадастровая оценка земель и земельный налог. Общие сведения о кадастровой оценке……....................................................................................................................................................6

4.Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов……………………………………………………………………………………………….....…8

5.Заключение……………………………………………………………………………………………..12

6.Список  литературы…………………………………………………………………………………….13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Актуальность  данной темы состоит в том что: изменение условий хозяйствования в России повлекли за собой создание новой системы землепользования, основанной на введении частной собственности  на землю и прочую недвижимость, и принятие системы стимулирующего налогообложения недвижимости. Во всём мире налогообложение является одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, кроме того, оно ещё выступает в качестве регулятора распределения различных видов деятельности по территории субъекта.

    Налоги, как известно, являются одним из основных источников финансирования всех направлений деятельности государства  и экономическим инструментом реализации государственных приоритетов.

    Налоги  представляют собой обязательные сборы, взимаемые государством с хозяйствующих субъектов и с граждан по ставке, установленной в законодательном порядке. Налоги являются необходимым звеном экономических отношений в обществе с момента возникновения государства. Развитие и изменение форм государственного устройства всегда сопровождалось преобразованием налоговой системы.¹

    В соответствии со ст. 65 Земельного Кодекса  Российской Федерации формами платы  за использование земли являются земельный налог и арендная плата.²

    С 01 января 2006 г. на территории Российской Федерации начала действовать новая система налогообложения земли, введенная Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации". Указанный нормативно-правовой акт дополнил действующий Налоговый кодекс новым разделом «Местные налоги», включающим главу 31 «Земельный налог». Указанный нормативный акт определил в качестве базового показателя расчета величины земельного налога кадастровую стоимость земли. Целью государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов является определение кадастровой стоимости земельных участков.³

    Цель  работы состоит в том, чтобы исследовать увеличение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

    Исходя  из этой цели вытекают следующие задачи:

    - рассмотреть увеличение кадастровой  стоимости земельных участков  в составе земель населенных  пунктов;

    - охарактеризовать кадастровую оценку  земель и земельный налог;

    - оценить  результаты государственной кадастровой  оценки земель населенных пунктов.

    Методологической  основой выполненной работы являются труды российских и зарубежных ученных, ресурсы интернета. 
 
 

    Увеличении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов 

    Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 "О государственной кадастровой оценке земель"⁴ и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Правила), основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

    В соответствии с пунктом 3 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Первый тур государственной кадастровой оценки земель поселений в различных регионах проводился в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337 (далее - Методика).⁵

    Второй  тур государственной кадастровой  оценки земель населенных пунктов проводился в соответствии с иным порядком на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее - Методические указания). Следует отметить, что порядок определения кадастровой стоимости земель, предусмотренный Методикой и Методическими указаниями, различный.⁶

    В соответствии с действующими Методическими  указаниями при расчете кадастровой  стоимости земель используется исходная информация по состоянию на дату оценки. Учитывая изложенное, результаты государственной кадастровой оценки земель первого и второго туров могут значительно отличаться. Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 13 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № 215, разъяснения в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.⁷

    В соответствии с пунктом 12 Правил споры, возникающие при проведении государственной  кадастровой оценки земель, рассматриваются  в судебном порядке. Следует также отметить, что в соответствии с пунктами 2 и 5 статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре объектов недвижимости" в случае обнаружения органом кадастрового учета технической или кадастровой ошибки в сведениях или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 13 апреля 2009 г., указанные ошибки подлежат исправлению на основании решения органа кадастрового учета, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении таких ошибок.

    Если  выявленная ошибка влияет на характеристики земельного участка и влечет за собой  необходимость пересмотра его кадастровой  стоимости, то в соответствии с пунктом  1 Правил оценщиком может быть проведена оценка земельного участка. По вопросу налоговой ставки для расчета налога на землю сообщаем следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. В свою очередь, согласно статье 387 Кодекса земельный налог (далее - налог) устанавливается Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.⁸

    Устанавливая  налог, представительные органы муниципальных образований определяют налоговые ставки в пределах, установленных Кодексом, порядок и сроки уплаты налога. При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.⁹

    Таким образом, величина налоговой нагрузки определяется налоговой ставкой, устанавливаемой  органами муниципальных образований.

    Следует отметить, что в соответствии с  пунктом 1 статьи 3 Кодекса при установлении налога учитывается также фактическая  способность налогоплательщика  к уплате налога.

    Обращаем  внимание, что согласно пункту 2 статьи 34.2 Кодекса письменные разъяснения налогоплательщикам и налоговым агентам по вопросам применения законодательства субъектов Российской Федерации о налогах и сборах и нормативных правовых актов муниципальных образований о местных налогах и сборах дают соответственно финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.¹⁰

    Обращаем  внимание, что Департамент корпоративного управления не обладает полномочиями по предоставлению официальных разъяснений  нормативных правовых актов. Департамент  вправе лишь высказывать свою точку зрения по вопросам применения нормативных правовых актов, которая не является обязательной для правоприменителя. 
 
 
 
 
 
 
 

    Кадастровая оценка земель и земельный  налог

    Общие сведения о кадастровой  оценке

      Использование земли в Российской  Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

      Работы по государственной кадастровой  оценке земель проводятся на  основании Постановления Правительства  Российской Федерации от 25.09.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».¹¹

      В целях организации работ по кадастровой оценке земель на территории Свердловской области Правительством Свердловской области принято постановление от 30 мая 2007 г. N 480-ПП «Об организации работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель на территории Свердловской области».

      Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных  и технических мероприятий, направленных  на установление кадастровой  стоимости земельных участков  по состоянию на определенную  дату. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" определено, что кадастровая стоимость объекта оценки - это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки и установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.¹²

      Организация проведения государственной  кадастровой оценки земель осуществляется  Федеральным агентством кадастра  объектов недвижимости и его  территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

       Государственная кадастровая оценка  земель основывается на классификации  земель по целевому назначению  и виду функционального использования. Работы проводятся в соответствии с едиными для РФ методическими и нормативно-техническими документами.

      В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной  кадастровой оценки земель, утвержденных  Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.¹³

      Первый этап государственной  кадастровой оценки земель Свердловской  области был проведен в 2001-2005 г.г. Результаты выполненных работ утверждены постановлениями Правительства Свердловской области. В 2004 -2005 г.г. сведения о кадастровой стоимости земельных участков были внесены в государственный земельный кадастр.

      В 2006 году по состоянию на 01.01.2006 г. на территории Свердловской области проведена работа по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.¹⁴

      В 2007-2008 г.г. по состоянию на 01.01.2007 г. на территории Свердловской  области проведена работа по  актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.¹⁵

      В настоящее время на территории  Свердловской области завершаются  работы по актуализации государственной  кадастровой оценки земель промышленности  и иного специального назначения, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных за границей населенных пунктов.

      В период между этапами земельно-оценочных  работ кадастровая стоимость  земельных участков рассчитывается  в соответствии с  «Методическими  указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». государственной кадастровой оценки земель», утвержденными Приказом Минэкономразвития т 12.08.2006 № 222. При этом в случае изменения площади земельного участка при упорядочении его границ кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка, в других случаях в расчетах кадастровой стоимости используются средние показатели.

      В соответствии с Постановлением  Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой  стоимости земельных участков  до сведения налогоплательщиков»   сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости предоставляются бесплатно. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.¹⁶ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Результаты  государственной  кадастровой оценки земель населенных пунктов 

    Налогообложение земель, которое возникло у нас  в 90-е годы, характеризовалось весьма несправедливым распределением налогового бремени. Для городских жителей ставка земельного налога была одинаковая, размер ставки зависел только от численности населения в городе – до 20 тыс. чел., от 20 до 50 тыс. чел. Жители, проживающие в населенных пунктах, расположенных на территории одного района, также платили земельный налог по одним ставкам, то же касалось и садоводов: расположен ли у них садовый участок в пригороде г.Рязани или он находится в 100-150 км. от города – ставка земельного налога была одинаковая.¹⁷

    Необходимо было создавать условия для стимулирования развития наших малых населенных пунктов, в том числе и через налогообложение. Отсутствовала взаимосвязь с реальной экономикой, поскольку в основе исчисления земельного налога лежали ставки, которые были установлены в 1991 году и потом многократно индексировались. Естественно, это непрозрачная система и несправедливое распределение налогового бремени. Все это предопределило необходимость реформирования земельного налога.

    С 1 января 2006 года изменилась система  налогообложения. Налоговая база стала определяться как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка – определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. В населенных пунктах сосредоточена основная налогооблагаемая база – почти 90% от всей налогооблагаемой базы, а доля земель населенных пунктов составляет около 6% от всех земель области.¹⁸

    Переход на новые принципы налогообложения  земельных участков потребовал проведения кадастровой оценки всех категорий  земель. Такая работа была проведена, и результаты утверждены соответствующими постановлениями Правительства  Рязанской области. Кадастровая  стоимость земель населенных пунктов на территории Рязанской области была утверждена постановлением администрации области 10 февраля 2003 года № 27.¹⁹

    Методика  государственной кадастровой оценки земель поселений, позволяла определить удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служили основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Удельный показатель кадастровой стоимости земель – расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) объекта.

    Кадастровая стоимость земельных участков определялась с учетом:

    – уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

    – площади земельного участка;

    – вида территориальной зоны и вида функционального использования  земельного участка;

    – факторов местоположения и окружающей среды и других параметров, которых было учтено более 60.

    Работы  по землям поселений осуществлялись по двум технологическим линиям (далее  – ТЛ): по первой ТЛ с численностью населения свыше 10000 человек и  по второй ТЛ – с численностью населения  менее 10000 человек, в населенном пункте.

    По  первой ТЛ была определена кадастровая  стоимость городов Касимов, Кораблино, Михайлов, Новомичуринск, Рыбное, Ряжск, Рязань, Сасово, Скопин, Шилово, по второй технологической линии – всех других малых городов и поселков, сельских поселений с числом жителей менее 10 тыс. человек.

    Кадастровая стоимость определялась для каждого  из следующих 14 видов функционального  использования земель:²⁰

    – земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

    – земли под домами индивидуальной жилой застройки;

    – земли дачных и садоводческих  объединений граждан;

    – земли гаражей и автостоянок;

    – земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными  станциями, предприятиями автосервиса;

    – земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

    – земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства и т.д.;

    – земли под административно-управленческими  и общественными объектами и  землями предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

    – земли под военными объектами;

    – земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

    – земли сельскохозяйственного использования;

    – земли под лесами в поселениях, под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд;

    – земли под обособленными водными  объектами;

    – прочие земли поселений.

    Ставка  земельного налога за земельные участки  в городах и рабочих поселках под индивидуальной жилой застройкой и личными подсобными хозяйствами, по результатам кадастровой оценки земель, уменьшилась в 11 и 7 раз. До 2006 года граждане платили за 1000 м2 земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, – 627 руб., с 1 января 2006 года стали платить от 32 до 134 руб., за земельный участок под личное подсобное хозяйство – 314 руб., стали платить – 47 руб.²¹

    Под промышленными объектами ставки увеличились в 2 раза, под индивидуальными гаражами почти в 3 раза. В среднем получилось, что общая сумма земельного налога в городах и рабочих поселках в 2006 году за земельные участки уменьшились в 1,5-2 раза, кроме г.Рязани.

    Работы  по государственной кадастровой  оценке земель населенных пунктов проводились  в 2001-2002 годах. Поэтому материалы  государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных  в населенных пунктах, нуждались  в уточнении, актуализации.

    Необходимость актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов обусловлена динамикой изменений на рынке недвижимости. Анализ этих изменений показывает, что за истекший период с 2001-2002 годов цены на рынке увеличились более, чем в 10 раз, в ряде населенных пунктов Рязанского, Спасского районов более, чем в 50 раз.²²

    Расчет  показателей кадастровой стоимости  земель населенных пунктов проводился согласно Методическим указаням по государственной  кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. №П/39, и Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 №П/0152.²³

    Кадастровая стоимость была рассчитана более чем по 435 тыс. земельным участкам в составе земель населенных пунктов по 16 видам разрешенного использования.

    В новых Методических указаниях уже  не применялся экспертно-аналитический  подход к определению кадастровой  стоимости земельных участков, он приводил к субъективным решениям, т.к. основным источником данного подхода являлись данные анкет, заполняемые экспертами, которые не всегда могли быть объективными.

    В зависимости от видов разрешенного использования земель применялся один из пяти методических подходов к определению кадастровой стоимости:²⁴

    – построение статистических моделей  расчета кадастровой стоимости  земельных участков;

    – определение кадастровой стоимости  земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;

    – определение кадастровой стоимости  земельных участков на основании  минимальных и средних удельных показателей кадастровой стоимости  других категорий и видов разрешенного использования;

    – установление величины кадастровой  стоимости земельных участков в размере номинала;

    – определение кадастровой стоимости  земельных участков на основе соотношений  между видами разрешенного использования  земельных участков в составе  населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.

    По 10 видам разрешенного использования (1-10) осуществлялся сбор рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости, которые были утверждены на заседании областной межведомственной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Рязанской области. Состав факторов стоимости земельных участков населенных пунктов был утвержден для городских населенных пунктов и сельских населенных пунктов. Информацию по факторам стоимости предоставляли муниципальные образования. Для каждого вида разрешенного использования земельного участка был утвержден свой состав факторов стоимости. Например, для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в составе городских населенных пунктов, было утверждено 24 фактора, которые могли влиять на кадастровую стоимость: расстояние от населенного пункта до центра субъекта, расстояние от объекта до центра населенного пункта, близость объекта к зонам рекреации (лес, парк, сквер), расстояние до ближайшего ж/д вокзала, станции, расстояние до ближайшей общеобразовательной школы, поликлиники, детского сада, аптеки, объектов торговли, наличие центрального электроснабжения, центральной канализации, центрального водоснабжения, газоснабжения, отопления и другие.²⁵

    По  двум видам осуществлялась индивидуальная оценка их рыночной стоимости, по трем видам разрешенного использования  при расчете кадастровой стоимости  использовали уже рассчитанные удельные показатели кадастровой стоимости  для других видов и категорий земель. По 16-му виду разрешенного использования, это земельные участки улиц, проспектов, площадей, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, кадастровая стоимость не рассчитывалась и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.