Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Затратный подход

1 Затратный подход

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Таблица 1 – Вертикальный и горизонтальный анализ бухгалтерской отчетности ОАО «АВС»

Показатели	n-2		n-1		Последний отчетный год (n)
	тыс. рулей	%	тыс. рублей	%	тыс. рулей	%
БАЛАНС	367 153		381 817	100	405 345
Активы	367 153	100,0	381 817	100,0	405 345	100,0
I Внеоборотные активы	292 106	79,6	291 633	76,4	289 441	71,4
1. Нематериальные активы (04, 05)	32	0,01	44	0,01	32	0,01
2. Основные средства 01, 02)	272 171	74,1	272 080	71,3	266 835	65,8
3. Незавершенное строительство (07,08,16,61)	19 593	5,3	19 186	5,0	22 185	5,5
Долгосрочные финансовые вложения (06;82)	310	0,1	321	0,1	389	0,1
II Оборотные активы	75 047	20,4	90 184	23,6	115 904	28,6
1. Запасы, в том числе:	24 564	6,7	28 757	7,5	71 184	17,6
сырье и материалы (10,12,13,16)	17 548	4,8	17 957	4,7	47 888	11,8
незавершенное производство (20, 21, 23, 29, 30,36,44)	2 374	0,6	3 184	0,8	5 347	1,3
готовая продукция и товары (16,40,41)	2 573	0,7	7 484	2,0	15 630	3,9
товары отгруженные(45)	0	0,0	0	0,0	0	0,0
расходы будущих периодов (31)	2 069	0,6	132	0,0	2 319	0,6
Дебиторская задолженность	43 632	11,88	56 115	14,70	41 266	10,81
Краткосрочные финансовые вложения	0	0,00	0	0,00	400	0,10
Денежные средства	236	0,06	434	0,11	368	0,10
Прочие оборотные активы	6 615	1,73	4 878	1,28	2 686	0,70
Пассивы	367 153	100,0	381 817	100,0	405 345	100,0
III. Капитал и резервы	301 095	82,0	310 200	81,2	294 514	72,7
IV. Долгосрочные обязательства	547	0,15	547	0,14	301	0,07
V. Краткосрочные обязательства	65 511	17,8	71 070	18,6	110 530	27,3
ПРИБЫЛИ И УБЫТКИ
Выручка от реализации услуг	212 560	100	291 460	100,0	389 580	100,0
Себестоимость реализации услуг без амортизации	159 420	75	221 510	76,0	296 080	76,0
Прибыль до амортизации и налогов	53 140	25	69 950	24,0	93 500	24,0
Амортизация	13 600	6,4	13 600	4,7	13 600	3,5
Прибыль до налогообложения	39 540	18,6	56 350	19,3	79 900	20,5
Налоги	13 840	6,5	19 850	6,8	23 900	6,1
Чистая прибыль(160-170-180)	25 700	12,1	36 500	12,5	56 000	14,4

Таблица 2 – Структура и бухгалтерский износ основных средств ОАО «АВС»*

Группа основных средств	Доля, %	Балансовая стоимость на дату оценки, р.	Износ, р.	Остаточная стоимость, р.
1. Основные средства с остаточной стоимостью
Здания	38,6	223 491 666	58 196 015	165 295 651
Сооружения	20,2	116 720 212	60 684 264	56 035 947
Машины и оборудование	15,9	91 787 318	49 525 172	42 262 145
Транспортные средства	1,1	6 613 253	3 771 453	2 841 800
Производственный инвентарь	0,1	242 520	154 403	88 116
Прочие основные фонды	0,1	126 811	0	126 811
ИТОГО:	76	438 981 780	172 331 309	266 650 473
2. Основные средства с нулевой остаточной стоимостью
Здания	0,01	169 448	169 448	0
Сооружения	9,4	54 527 885	54 527 885	0
Машины и оборудование	13,8	79 885 534	79 885 534	0
Транспортные средства	0,7	4 105 303	4 105 303	0
Производственный инвентарь	0,1	241 342	241 342	0
ИТОГО:	24	138 929 514	138 929 514	0
ВСЕГО ПО ПРЕДПРЯТИЮ:	100	577 911 296	311 260 823	266 650 473

* - Переоценка ОС на предприятии проводилась на 01.01.2006 г.

Переоценка основных средств - уточнение восстановительной стоимости основных средств с целью приведения к современному уровню рыночных цен. Для переоценки основных средств на 01.01.2014 используется восстановительная стоимость и остаточная стоимость.

Таблица 3 – Переоценка основных средств на 01.01.2014

п/п	Наименование основного средства	Балансовая стоимость, р.	доля, %	Индекс удорожания стоимости ОС за период	Физический износ, %	Стоимость ОС на дату оценки
п/п	Наименование основного средства	Балансовая стоимость, р.	доля, %	Индекс удорожания стоимости ОС за период	Физический износ, %	Восстановитель ная	Остаточная
1	Здания,	223 491 666	39		40	435874209	263144525
1	в том числе поступившие:	223 491 666	39		40	435874209	263144525
	до 2006 г.	18 070 000		3,41		61618700	-
	в 2006 г.	53 102 000		2,71		143906420	-
	в 2009 г.	152 319 666		1,53		233049089	-
2	Сооружения,	116 720 212	20		56	289196980	127246671
2	в том числе поступившие:	116 720 212	20		56	289196980	127246671
	до 2006 г.	28 963 000		3,41		98763830	-
	в 2007 г.	87 757 212		2,17		190433150	-
3	Машины и оборудование, в том числе поступившие:	91 787 318	16		62	377957205	143623738
	до 2006 г.	15 514 000		4,5		69813000	-
	в 2006 г.	76 273 318		4,04		308144205	-

Продолжение таблицы 3

4	Транспортные сред ства, в том числе поступившие:	6 613 223	1,1		65	9585676	3354987
	в 2007 г.	27 000		2,28		61560	-
	в 2009 г.	3 048 600		1,72		5243592	-
	в 2011 г.	3 537 623		1,21		4280524	-
5	Производственный и хоз. инвентарь,	242 550	0,1		64	330344	118924
5	в том числе поступившие:	242 550	0,1		64	330344	118924
	в 2010 г.	231 720		1,37		317456,4	-
	в 2011 г.	10 830		1,18		12888	-
6	Прочие ОС	126 811	0,1		20	199093	159275
	в 2009 г.	126 811				199093	-
	Итого:	438 981 780				1115843507	537648120
7	2. Основные средства с нулевой остаточной стоимостью
8	Здания	169 448	0	3,41	95	577818	28891
9	Сооружения	54 527 889	9,4	3,41	95	185940101	9297005
10	Машины и оборудование	79 885 534	13,8	4,5	85	359484903	53922735
11	Транспортные средства	4 105 303	0,7	2,98	85	12233803	1835070
12	Производственный и хоз. инвентарь	241 342	0,1	3,12	100	752988	0
	Итого:	138 929 516	24	-	-	558989613	65083701
	Всего:	577 911 296	100	-	-	1674833120	602731821

Восстановительная стоимость рассчитывается с учетом индекса удорожания стоимости по группа основных средств, который приведен в таблице 4, а остаточная с учетом физического износа. Итого восстановительная стоимость 111843507 р, остаточная 537648120 р. Для расчета основных средств с нулевой остаточной стоимостью также используется восстановительная и остаточная стоимость. Для расчета физического износа используется формула Иф=Тн/(Тн+Δ). Для зданий Изд=80/(80+5)=95%; для сооружений Исоор=40/(40+3)=95%; для оборудования Тобор=10/(10+2)=85%; для автотранспорта Ттр=5/(5+1)=85%. Где 80, 40, 10 и 5 – средний нормативный срок использования ОС. Все округлено до 5%. Остаточный срок полезного использования (Δ) назначается экспертно после осмотра ОС с нулевой остаточной стоимостью. Восстановительная стоимость ОС с нулевой остаточной стоимостью равна 558989613 р, а остаточная 65083701 р. Итого восстановительная стоимость 1674833120 р, остаточная 602731821 р.

Таблица 4 – Индекс изменения стоимости, в том числе по группам основных средств

на конец периода, в % к предыдущему периоду

Сектор экономики	за 2006	за 2007	за 2008	за 2009	за 2010	за 2011	за 2012	за 2013	За весь период
Машиностроение	111,5	115,1	127,2	127,3	129,8	137,2	108,5	112	4,50
автотранспорт	121,0	108,0	117,0	113,5	115,9	121,9	107,5	113	2,98
Строительство	125,8	125,0	119,5	118,2	116,1	127,0	101	103	3,41
Индекс-дефлятор	1,21	1,21	1,17	1,16	1,15	1,15	1,09	1,09	3,12

Следующим этапом является расчет средневзвешенной загрузки. Для этого приведена таблица 5,опираясь на данные суммарной стоимости единиц продукции и удельного уровня загрузки.

Таблица 5 – Уровень загрузки проектных мощностей ОАО «АВС»

№ п/п	Наименование продукции	Проектная мощность, т.		Объем выпуска за последний год, т.	Стоимость единицы продукции, р.	Удельный уровень загрузки ((4)/(3))×(5)
1	2	3		4	5	6
1	Товар №1	128		80,75	250 000	157714,844
2	Товар №2	8000		4000	28 000	14000
3	Товар №3	200		134,81	95 000	64034,75
4	Товар №4	350		178,63	16 000	8165,94286
5	Товар №5	200		34,81	64 325	11195,7663
6	Товар №6	250		127,42	83 400	42507,312
7	Товар №7	700		498,51	220 000	156674,571
8	Товар №8			330,91	-	0
9	Товар №9	4000		178,15	40 000	1781,5
10	Товар №10	500		152,76	46 730	14276,9496
11	Товар №11	6000		75	32 633	407,9125
12	Товар №12	140		30,44	346 000	75230,2857
13	Товар №13	420		334	22 200	17654,2857
14	Товар №14	100		62,3	400 000	249200
15	Товар №15	20		5,6	32 000	8960
16	Товар №16	5000		130,27	16 000	416,864
17	Товар №17	20000		115,73	13 268	76,775282
18	Товар №18	9000		4343	9 000	4343
19	Товар №19	2000		500,24	51 300	12831,156
	ИТОГО:				1 765 856	839471,915
Средневзвешенная загрузка:			48

Средневзвешенная загрузка =∑удельный уровень загрузки/∑стоимость единиц продукции

Средневзвешенная загрузка =839472/1765856=48%

Как видно из таблицы 5, на момент оценки имущество предприятия используется на 48 %. В этом факте находят проявление функциональный и внешний износы. Численно функциональный и внешний износы определяется по формуле:

Функциональный и внешний износ = [ 1 – (р/Р)n ]× 100% = [ 1 – (48/100)0,7]× 100%=40 %,

где: Р – проектная мощность предприятия, принятая за 100%,

р – загрузка предприятия на дату оценки, расчетная величина 48 %,

n – коэффициент «торможения цены» = 0,7.

Найденный накопленный износ позволил определить экспертную остаточную стоимость замещения основных средств, находящихся на балансе предприятия (таблица 6).

Для расчета остаточной стоимости замещения основных средств используется восстановительная стоимость, которая рассчитана выше в таблице 3 и остаточная стоимость.

Таблица 6 – Расчет остаточной стоимости замещения основных средств

п/п	Наименование основного средства	Восстановительная стоимость, р.	Физический изно с, %	Функциональный и внешний износы, %	Накопленный износ, %	Остаточная стоимость
	1. Основные средства с остаточной стоимостью
1	Здания	438574209	40	40	64	157886715
2	Сооружения	289196980	56	40	74	751912145
3	Машины и оборудование	377957205	62	40	77	86930157
Продолжение таблицы 6
4	Транспортные средства	9585676	65	40	79	2012992
5	Производственный и хоз. инвентарь	330344	64	40	78	72676
6	Прочие ОС	199093	20	40	52	95565
	Итого:	115843507	-	-	-	322189320
7	2. Основные средства с нулевой остаточной стоимостью
8	Здания	577818	95	40	97	17335
9	Сооружения	185940101	95	40	97	5578203
10	Машины и оборудование	359484903	85	40	91	32353641
11	Транспортные средства	12233803	85	40	91	1101042
12	Производственный и хоз. инвентарь	752988	100	40	100	0
	Итого:	556989613	-	-	-	39206221
	Всего:	1674833120	-	-	-	361239541

Остаточная стоимость определятся через накопленный износ, по формуле:

Сост=Свост*Ин

Ин=1-(1-Ив)×(1-Иф)×(1×Ифиз)

Таким образом, остаточная стоимость равна 322189320 р, остаточная стоимость основных средств с нулевой остаточной стоимостью 39206221 р. Итого остаточная стоимость замещения основных средств равна 361239541 р.

Далее определяем затраты предприятия с начала строительства по имеющимся 15 объектам.

Таблица 7 – Капитальные вложения в реконструкцию и объекты нового строительства

№ сметы	Наименование объекта	Общие затраты с начала строительства, р.	Затрата с начала строительства на объекты, подлежащие списанию, р.	Затрата с начала строительства на объекты, подлежащие вводу, р.
	Объект 1	8 184 049,20	-	8 184 049,20
	Объект 2	8 091 475,32	8 091 475,32	-
	Объект 3	726 201,94	-	726 201,94
	Объект 4	386 968,22	-	386 968,22
	Объект 5	298 448,39	-	298 448,39
	Объект 6	25 900,43	-	25 900,43
	Объект 7	97 901,38	-	97 901,38
Продолжение таблицы 7
	Объект 8	716 136,93		716 136,93
	Объект 9	651 976.79	-	651 976.79
	Объект 10	195 767,45	195 767,45	-
	Объект 11	1 109 335,62	1 109 335,62	-
	Объект 12	1 629 716,78	-	1 629 716,78
	Объект 13	-	-	-
	Объект 14	27 171,20	-	27 171,20
	Объект 15	43 950,35	-	43 950,35
Итого:		22185000	9396578,39	12788422

Итого общие затраты с начала строительства 22185000 р, затраты с начала строительства на объекты, подлежащие списанию 9396578,39 р, затраты с начала строительства на объекты, подлежащие вводу 12788422, они также отражены в таблице 15 как незавершенное строительство.

Структура дебиторской задолженности организации состоит из: организаций, финансируемые из бюджета, дочерние фирмы, задолженность по энергетике и прочие организации. Планируемый возврат который, в течение 3 месяцев, 1 месяца и безнадежный.

Таблица 8 – Структура дебиторской задолженности

Организация	Сумма, р.	Задолженность, возврат которой ожидается:
Организация	Сумма, р.	В течение 3 мес.	В течение 1 года	безнадежная
Организации, финансируемые из бюджета
	20 706 000	6 987 886	10 222 635	3 497 000
Дочерние фирмы
	10 690 042	3 010 582	7 447 596	233 000
Задолженность по энергетике
	881 716	182 642	260 704	439 000
Прочие организации
	8 988 613	2 554 088	5 371 052	1 063 000
Всего по балансу:	41 266 000	12 735 198	23 301 987	5 232 000
Дисконтированный множитель	1,0	1,0	0,929	0
ИТОГО:	41 266 000	12735198	21647546	0
ВСЕГО	34382744

Не дисконтирует. По безрисковой ставке Не учитывается

Для расчета задолженности используем дисконтируемый множитель, который приведен в таблице 8, путем увеличения итоговой суммы на его величину. В результате проведенных расчётов, задолженность в течение 3 месяцев равна 12735198 р, в течение 1 месяца 21647546 р, безнадежная нулю. Всего дебиторская задолженность организации «Капитал» составила 34382744 р.

Кампания «Капитал» имеет долгосрочные финансовые вложения в восьми ЗАО, которые предствлены в таблице 9.

Таблица 9 – Долгосрочные финансовые вложения

Наименование ЗАО	Долгосрочные финансовые вложения, р.	Вид деятельности	Уставный капитал, р.	Доля ОАО «АВС» в уставном капитале
«АВСсбыт»	8 000	Снабжение сырьем и реализация готовой продукции материн. компании	10 000	80%
«Электрон-Сервис»	19 200	Техническое обслуживание вычислительной техники.	80 000	24%
«Люминофор»	71 100	Производство химической продукции	590 000	12,0%
«Бытхим»	64 000	Производство хим. Товаров народного потребления	80 000	80%
«Биоресурс»	25 500	Воспроизводство биологический ресурсов	50 000	51%
«Отдых»	67 200	Организация отдыха работников	84 000	80%
«АВСтранс»	64 000	Транспортные услуги	80 000	80%
«Полиграф»	70 000	Полиграфические работы	88 000	80%
ИТОГО:	389 000

Долгосрочные финансовые вложения ОАО «КАПИТАЛ» формируются в зависимости от доли в уставном капитале организаций ЗАО. Итого долгосрочные финансовые вложения организации составили 389 000 р.

Таблица 10 – Результаты деятельности дочерних компаний ОАО «КАПИТАЛ» на дату оценки

Наименование ЗАО	Валюта Баланса на дату оценки, р.	Собственный капитал предприятия, р.	Чистая прибыль на дату оценки, р.	Собственный капитал/чистая прибыль, приходящаяся на ОАО, р.
«АВСсбыт»	66 902 000	1 261 000	331 000	1008800/264800
«Электрон-Сервис»	1 032 000	- 163 000	9 000	-/21160
«Люминоформ»	2 788 000	945 000	278 000	113400/33360
«Бытхим»	5 398 000	- 1 126 000	140 000	-/112000
«Биоресурс»	599 000	29 000	21 000	14790/10710
«Отдых»	330 139	- 141 268	- 140 448	-
«АВСтранс»	5 811 000	- 1 475 000	- 784 000	-
«Полиграф»	129 000	32 000	- 10 000	25600/-

Собственный капитал и чистая прибыль ОАО «КАПИТАЛ» формируются в зависимости от доли ОАО «КАПИТАЛ» в дочерних компаниях. Из представленных 8 фирм, только 3 имеют чистую прибыль и собственный капитал ( со знаком +), а именно «АВС сбыт», «ЛЮМИНОФОРМ», «Биоресурс».

Производится корректировка долгосрочных финансовых вложений, которая позволит оценить их рыночную стоимость.

Таблица 11 – Корректировки долгосрочных финансовых вложений

Наименование ЗОАО	Долгосрочные финансовые вложения, р.	Собственный капитал предприятия, р.	Чистая прибыль на дату оценки, р.	Доля ОАО «АВС» в уставном капитале	Рыночная стоимость финансовых вложений
«АВСсбыт»	8 000	1 261 000	331 000	80%	1008800
«Электрон- Сервис»	19 200	- 163 000	9 000	24%	19200
«Люминофор»	71 100	945 000	278 000	12,0%	113400
«Бытхим»	64 000	- 1 126 000	140 000	80%	64000
«Биоресурс»	25 500	29 000	21 000	51%	14790
«Отдых»	67 200	- 141 268	- 140 448	80%	0
«АВСтранс»	64 000	- 1 475 000	- 784 000	80%	0
«Полиграф»	70 000	32 000	- 10 000	80%	25600
ИТОГО:	389 000				1245790

Затратный подход 📙 Реферат → 🆔 92311

Затратный подход

1 Затратный подход

Таблица 1 – Вертикальный и горизонтальный анализ бухгалтерской отчетности ОАО «АВС»

Таблица 2 – Структура и бухгалтерский износ основных средств ОАО «АВС»*

* - Переоценка ОС на предприятии проводилась на 01.01.2006 г.

Таблица 3 – Переоценка основных средств на 01.01.2014

Продолжение таблицы 3

Организация

Сумма, р.

Задолженность, возврат которой ожидается:

В течение 3 мес.

В течение 1 года

безнадежная

Организации, финансируемые из бюджета

20 706 000

6 987 886

10 222 635

3 497 000

Дочерние фирмы

10 690 042

3 010 582

7 447 596

233 000

Задолженность по энергетике

881 716

182 642

260 704

439 000

Прочие организации

8 988 613

2 554 088

5 371 052

1 063 000

Всего по балансу:

41 266 000

12 735 198

23 301 987

5 232 000

Дисконтированный множитель

1,0

1,0

0,929

0

ИТОГО:

41 266 000

12735198

21647546

0

ВСЕГО

34382744

Таблица 9 – Долгосрочные финансовые вложения