Земельный фонд России

ВВЕДЕНИЕ

Вся территория Российской Федерации, вся ее земля, в том  числе, и покрытая водой, которая  находится в границах страны, считается ее земельным фондом.

Земля обладает рядом природных  качеств и свойств, которые представляют народнохозяйственный интерес, в частности, водопокрытостью, лесопокрытостью, плодородием, содержанием тех или иных природных ископаемых. Благодаря этим свойствам землю может быть целесообразнее использовать каким-либо определенным образом, в народнохозяйственных целях.

 

Земельный фонд страны подразделен  на семь категорий, которые закрепляются в земельном кодексе (ст. 7 ЗК РФ):

• земли сельскохозяйственного назначения;;
• земли поселений;
• земли промышленного назначения ;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли запаса.

 

 

 

 

1.ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО  НАЗНАЧЕНИЯ

Земельный кодекс дает однозначное  определение тому, что следует  считать землями сельскохозяйственного назначения. Таковыми, согласно ст. 77 документа, являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного  назначения делят на две группы:

• Залежь, пашня, сенокосы, виноградник и прочие многолетние насаждения – это сельскохозяйственные угодья.
• Земли под зданиями, строениями, предназначенными для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, внутрихозяйственные дороги, полезащитные лесополосы, леса, которые не входят в земли лесного фонда, древесно-кустарниковая растительность, несельскохозяйственные угодья, а также неудобья в виде оврагов, солончаков и прочего — это несельскохозяйственные угодья.

Земельная реформа девяностых годов привела к тому, что все  неиспользуемые колхозами и совхозами  земли (и даже до десяти процентов  сельскохозяйственных угодий) были изъяты. Все, что осталось у колхозника, поделили на условные земельные доли и передали в собственность граждан. В итоге  колхозы и совхозы остались лишь с несельскохозяйственными угодьями, которые ко всему еще и приватизировать  нельзя было.

Так на базе отживших свой век  колхозов и совхозов образовались совершенно новые общества, товарищества и кооперативы. Распорядиться своей долей собственнику по самым разным причинам оказалось  трудно. В результате вновь созданные  сельскохозяйственные общества, товарищества и кооперативы использовали сельскохозяйственные угодья, не оформив свои права владения юридически.

И ситуация была такова, что  у граждан, имеющих земельные  доли, всегда могли потребовать земли, которые они заняли самовольно. Причем без возмещения каких-либо затрат. Положение  усугубилось и тем, что примерно две трети собственников земельных  участков, особенно из числа работников торговли, связи, быта, культуры, здравоохранения, уже не поддерживали никакой связи  с хозяйствами. А, стало быть, получить их согласие на то, как распоряжаться  землей, было практически невозможно.

Конечно, мало у кого на селе нашлись средств, чтобы выкупить земельные доли в собственность. А если внести эти самые доли в  уставный капитал или передать в  аренду, то потом часть прибыли, причем солидная, должна была пойти на то, чтобы  выплатить дивиденды или арендную плату неработающим собственникам. А их не так уж мало. Как ни крути, а выход был только в том, чтобы  делать вливания со стороны. Однако инвесторы  при этом, естественно, хотели и хотят  получить гарантии за каждый вложенный  рубль. Как быть?

Дальнейшие события показали, что без изменения правового  статуса земли сельскохозяйственного  назначения никак не обойтись. Федеральный  закон «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» снял запрет на приватизацию несельскохозяйственных угодий. А Федеральный  закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставил возможность  сельскохозяйственным организациям переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования несельскохозяйственными  угодьями на право аренды или приобрести эти угодья в собственность.

Приобретая земли сельскохозяйственного  назначения, необходимо помнить, кто  и для каких целей может  их использовать. Законом определено, что использовать их можно для того, чтобы вести сельскохозяйственное производство, создавать защитные насаждения, а также для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственными производством целей.

Причем перечень тех, кто  может использовать земли сельскохозяйственного  назначения, достаточно большой: начиная  от граждан, хозяйственных товариществ  и обществ, некоммерческих организаций  и заканчивая казачьими обществами и общинами коренных малочисленных  народов Севера, Сибири и Дальнего Востока нашей страны.

Необходимо подчеркнуть, что земли сельскохозяйственного  назначения вполне пригодны для того, чтобы создать не только свое родовое  поместье, поселение, дачный поселок, садоводческое  и огородное товарищество, но и  личное подсобное хозяйство. Необходимо только изменить вид разрешенного использования  на земли поселений.

На 1 января 2010 г. площадь  земель сельскохозяйственного назначения составила 400,0 млн. га. В сравнении  с предшествующим годом площадь  данной категории земель в составе  земельного фонда Российской Федерации  уменьшилась на 2,3 млн. га.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ

Это те части земельного фонда, что располагаются в границах тех или иных населенных пунктов, и с точки зрения их прямого  назначения подразделяются на две группы: на сельские, и на городские населенные пункты. Назначением таких земель является удовлетворение потребностей населенного пункта в его градостроительной  и других сферах деятельности.

Правовые аспекты, связанные  с землями поселений, касаются всех слоев населения, независимо от того есть у них в пользовании земля  или нет, но особенно они актуальны  для людей решивших приобрести земельный  участок под строительство. Надеемся, что данная статья поможет разобраться  в особенностях обладания земельным  наделом.

Согласно ст. 83 Земельного Кодекса РФ, «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные  для застройки и развития городских  и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий». Черта городских, сельских поселений  должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных  гражданам и юридическим лицам, чтобы один и тот же участок  не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель.

В состав земель поселений  входят земельные участки, отнесенные к следующим территориальным  зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерным и транспортным инфраструктурам, рекреационным, специального назначения, военным и к некоторым иным территориальным зонам. Стоит помнить, что каждый земельный участок должен относиться только к одной зоне.

Назначение земель поселений  состоит в том, что они являются некой территориальной платформой для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения.

Ценность и экономическая привлекательность земель поселений определяются по иным критериям, нежели земель других категорий, и зависит от множества факторов: от месторасположения участка, его рельефа, наличия на нем строений, обеспеченности его коммуникациями, от состояния окружающей среды и т.п.

В последние годы экономические  факторы оказали существенное влияние  наизменение видов использования земель поселений. Преимущество тут получили жилая застройка, застройка офУсловия предоставления земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, размеры участка, ограничения использования указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды. Начинать постройку можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Градостроительная документация о застройке территории города должна включать в себя проекты планировки территории, проекты межевания территорий и градостроительные планы земельных  участков.

 

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий земель поселений устанавливаются  с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действующих на период застройки  указанных территорий. На территориях, передаваемых под застройку, размеры  земельных участков определяются в  соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами.исными помещениями, культурно-развлекательными и торговыми сооружениями.

3. ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОГО  НАЗНАЧЕНИЯ

Это участки земли, которые  передаются физическим или юридическим  лицам либо государственным структурам для того, чтобы осуществлять специальные  задачи в области промышленности, транспорта, энергетики, или иных сферах хозяйства. Назначение таких земель – быть базисом для функционирования и размещения промышленных, стратегических, и иных объектов или предприятий.

Законодательство определяет земли промышленного назначения как те, что находятся вне черты  поселений, и могут предназначаться  или предназначаются в настоящее  время для эксплуатации промышленных объектов, либо обеспечивают саму деятельность организации.

То есть, земельные участки  под промышленность – это те, что используются или могут быть использованы для таких целей, как  размещение производственных, административных построек, а также разного рода сооружений для осуществления деятельности организации, для эксплуатации промышленных объектов.

Также земля промышленного  назначения – это тот участок, что предоставляется для работы организации по добыче нефти или  газа, организациям, занимающимся горными  разработками, добывающим полезные ископаемые. Соответственно и подразделяются они  на участки для размещения промышленных объектов, и на участки для добычи полезных ископаемых.

Права на такие земельные  участки у участников различных  земельных отношений возникают  на основаниях Земельного Кодекса, законов  субъектов РФ и федеральных законов. Земельное законодательство нашей  страны позволяет отдавать такие  участки в государственную собственность, в частную и коммунальную собственность. Быть собственниками такой земли  могут быть как физические, так  и юридические лица.

На рынке наиболее широко представлены два типа земель промышленного  назначения: такие, на которых расположены  старые промышленные объекты, реконструировать которые сложно, и которые проще  сносить, либо промышленные земли, находящиеся  в глубинке, вдали от коммуникаций, фактически, в чистом поле.

Земли первого типа доставляют неудобства в виде старых негодных коммуникаций, а вторые оказываются  порой дорогими и требуют вложений. Как правило, инвесторы стремятся  договариваться касательно предоставления таких земель с государственными структурами, которые распоряжаются  промышленной землей, или с местными властями, и предпочитают арендовать такие земли с правом их последующего выкупа.

Ведь каждый инвестор желает сделать свои затраты минимальными, и получить землю, не вкладывая в  нее излишние средства. Поэтому для  местных властей выгодна покупка  таких земель или их аренда с последующей  регистрацией предприятия, которое  будет пополнять бюджет и создавать  рабочие места.

Земельный кодекс РФ повествует о землях промышленного назначения в ст. 8, 78, 88, где говорится о  прямом назначении семи видов земель. Эти территории не могут использоваться для ведения лесного, водного или сельского хозяйства, однако органы местного самоуправления должны признавать возможность организации на этих землях промышленного производства.

 

Располагаться они должны вне поселений или жилой зоны, на своей территории могут иметь  дороги, а также инженерные коммуникации, трубопроводы, разного рода охраняемые объекты. Состав почв на таких участках большой роли не играет, ведь о сельскохозяйственной деятельности тут речи не идет.

Зато важность имеет близость населенных пунктов, в особенности  – крупных, а также значимых дорог, транспортных развязок, ландшафтные  характеристики местности и климат. Именно по этим признакам и определяют ценность того или иного участка  земли промышленного назначения.

А если подробнее характеризовать  такие земли, то можно выделить:

• участки для пользования недрами,
• земли для атомной энергетики,
• участки для транспорта,
• участки для обороны и безопасности, и
• земли, предназначенные непосредственно для размещения промышленных объектов – заводов, производств.

Всего в России насчитывается  порядка 18 миллионов гектаров таких  земель, что составляет 1,2% от общей  площади нашей страны. Процент  этих земель имеет тенденцию к  увеличению, поскольку в категорию земель под промышленность нередко переводят участки, которые ранее относились к землям другой категории.

Дефицит земель промышленного  назначения наблюдается в Москве и области, а также в ряде других крупных городов. В Москве и области  причиной такого дефицита стала увеличенная  антропогенная нагрузка как на почву, так и на другие объекты, и потому многие земли не отвечают промышленному назначению.

Инвесторы ищут выход из данной ситуации, выкупая сельскохозяйственные наделы у собственников и переводя их в данную категорию. Несмотря на бюрократическую сложность таких  сделок, они проводятся весьма часто, поскольку прибыль от успешно  проведенной операции может достигать 500%.

 

 

4. ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА

Это пространства, покрываемые  лесом, или же непосредственно предоставленные  именно для ведения лесного хозяйства. Леса – это не просто сырье для  производства, они служат также местом для отдыха жителей, обеспечивают населенные пункты свежим воздухом, являются энергетическим источником, и потому нуждаются в  специальном режиме использования.

Статья 101. Земли лесного  фонда.

1. К землям лесного  фонда относятся лесные земли  (земли, покрытые лесной растительностью  и не покрытые ею, но предназначенные  для ее восстановления, - вырубки,  гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения  лесного хозяйства нелесные земли  (просеки, дороги, болота и другие).

2. Границы земель лесного  фонда определяются путем отграничения  земель лесного фонда от земель  иных категорий в соответствии  с материалами лесоустройства. Данные  о границах земель лесного  фонда заносятся в государственный  земельный кадастр.

3. Изъятие земель, занятых  лесами первой группы, для государственных  или муниципальных нужд допускается  только в исключительных случаях,  предусмотренных подпунктами 1 и  2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.

4. Перевод земель лесного  фонда в земли других категорий  осуществляется в соответствии  с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 настоящего  Кодекса с учетом требований  охраны окружающей среды, установленных  федеральными законами.

5. Нелесные земли лесного  фонда, временно не используемые  для ведения лесного хозяйства,  на основании решения исполнительного  органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего  Кодекса, могут передаваться в  аренду на срок до пяти лет  для осуществления сельскохозяйственного производства. Условия использования таких земель и ограничения их использования устанавливаются договорами аренды земельных участков.

6. Порядок использования  и охраны земель лесного фонда  регулируется настоящим Кодексом  и лесным законодательством.

В России расположена четверть мировых запасов произрастающей древесины. В структуре земельного фонда Российской Федерации доля лесного фонда составляет более 64% всех земель. Лесное хозяйство увеличивается  ежегодно на сотни тысяч га и представляет огромный возобновляемый ресурс. Однако потенциал лесов используется не в полном объеме. В глубокую переработку  идет только пятая часть добываемой отечественной древесины. Ежегодно в стране от заготовляемого объема древесного сырья перерабатывается с получением различной продукции, по разным данным, от 63,6% до 77,2% объема древесины.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА

Земли водного фонда –  это пространства, залитые водой, занимаемые реками, болотами, ледниками, исключая гидротехнические сооружения и другие водохозяйственные объекты, и лесотундровую, тундровую зоны. Входят сюда также и земли –  берега водоемов, водоохранные зоны, земли, необходимые для обслуживания и охраны водных источников. Целевым назначением этих земель можно считать удовлетворение бытовых, питьевых, оздоровительных и прочих нужд людей и природоохранных, водохозяйственных, рыбохозяйственных, транспортных, энергетических, промышленных и прочих потребностей.

Статья 102 ЗК РФ. Земли водного фонда.

1. К землям водного  фонда относятся земли, занятые  водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

2. Земли водного фонда  могут использоваться для строительства  и эксплуатации сооружений, обеспечивающих  удовлетворение потребностей населения  в питьевой воде, бытовых, оздоровительных  и других потребностей населения,  а также для водохозяйственных,  сельскохозяйственных, природоохранных,  промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

3. Для охраны источников  питьевого и хозяйственно - бытового  водоснабжения устанавливаются  зоны охраны, в пределах которых  вводится особый правовой режим  использования земель.

4. Порядок использования  и охраны земель водного фонда  определяется настоящим Кодексом  и водным законодательством.

6. ЗЕМЛИ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ  ТЕРРИТОРИЙ

Это земли природно –  заповедного, природоохранного, рекреационного, оздоровительного, историко-культурного  назначения, которые имеют статус особо охраняемых территорий, поскольку  играют специфическую роль в жизни  общества, и играют весьма специфическую  роль. Такие пространства нужны для  удовлетворения биологических, духовных, эстетических, и прочих потребностей человека.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

1) особо охраняемых природных  территорий, в том числе лечебно  - оздоровительных местностей и  курортов;

2) природоохранного назначения;

3) рекреационного назначения;

4) историко - культурного  назначения;

5) иные особо ценные  земли в соответствии с настоящим  Кодексом, федеральными законами.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования  и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством Российской Федерации на основании федеральных законов.

 Порядок отнесения  земель к землям особо охраняемых  территорий регионального и местного  значения, порядок использования  и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

 Правительство Российской  Федерации, соответствующие органы  исполнительной власти субъектов  Российской Федерации, органы  местного самоуправления могут  устанавливать иные виды земель  особо охраняемых территорий (земли,  на которых находятся пригородные  зеленые зоны, городские леса, городские  парки, охраняемые береговые линии,  охраняемые природные ландшафты,  биологические станции, микрозаповедники, и другие).

Земли особо охраняемых природных  территорий, земли, занятые объектами  культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих  целей. Использование этих земель для  иных целей ограничивается или запрещается  в случаях, установленных настоящим  Кодексом, федеральными законами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. ЗЕМЛИ ЗАПАСА

Это те участки общего земельного фонда, что не представлены в пользование или собственность юридическим и физическим лицам, либо изъятые у них на законных основаниях.

К землям запаса относятся  земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  и не предоставленные гражданам  или юридическим лицам, за исключением  земель фонда перераспределения  земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса.

 Использование земель  запаса допускается после перевода  их в другую категорию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8.Государственный земельный фонд Российской Федерации

Российская Федерация  располагает огромными земельными ресурсами, площадь которых, по данным Государственного земельного кадастра, составляет 1709,8 млн га и представляет собой единый государственный земельный фонд Российской Федерации, который по состоянию на 01.01.1999 г. был распределен следующим образом:

– земли сельскохозяйственного  назначения – общая площадь 455 млн га, или 26,6%;

– земли населенных пунктов  – общая площадь 20,9 млн га, или 1,2%;

– земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного  назначения – общая площадь 17,6 млн га, или 1%;

– земли природоохранного и природозаповедного назначения – общая площадь 31,6 млн га, или 1,9%;

– земли лесного фонда  – общая площадь 1046,3 млн га, или 61,2%;

– земли водного фонда  – общая площадь 19,9 млн га, или 1,2%;

– земли запаса – общая  площадь 118,5 млн га, или 6,9%.

В собственности граждан  и юридических лиц находится  около 130 млн га земель, или 60% всех сельскохозяйственных угодий и почти 85% площади пашни.

Все сельскохозяйственные угодья Российской Федерации, в зависимости  от форм собственности, подразделяются на две большие группы:

– земли, находящиеся в  коллективно – долевой, кооперативной  и частной собственности;

– земли, находящиеся в  федеральной и муниципальной  собственности.

По общему размеру земельных  фондов и по площади сельхозугодий  Российская Федерация занимает первое место в мире. Как уже отмечалось, земельный фонд Российской Федерации  составляет 1709,8 млн га ( в Канаде – 998 млн га, Китае – 960 млн га, США – 936 млн га). Среди стран ближнего зарубежья (республик бывшего СССР) самыми крупными являются Республика Казахстан, территория которой составляет 2,7 млн га, затем Украина – 604 тыс. га, и Республика Туркменистан – 488 тыс. га.

 

Состав и структура  сельскохозяйственных угодий Российской Федерации на 1 января 1997 г. (во всех категориях хозяйств)

Таблица 1

Виды сельхозугодий	Площадь, млн. га	Отношение в %
		к общей площади сельхозугодий	к общей земельной площади
Пашня	127,9	61,0	7,4
Сенокосы	19,9	9,5	1,2
Пастбище	58,7	28,0	3,4
Прочие	3,1	1,5	0,2
Итого	209,6	100,0	12,2

 

 

О земельных ресурсах России и их качественных характеристиках  можно судить, обратившись к данным таблицы 2.

Таблица 2

Земельная площадь  Российской Федерации (на начало года)

Наименование	Млн га				В процентах от общей площади
	1999 г.	2000 г.	2001 г.	2002 г.	1999 г.	2000 г.	2001 г.	2002 г.
Всего земель	1709,8	1709,8	1709,8	1709,8	100	100	100	100
В том числе сельхозугодья лесные земли поверхностные воды включая болота другие земли	221,2 127,2 211,1 410,3	221,2 162,9 211,8 413,9	221,2 271,5 219,0 398,2	221,2 269,6 225,8 393,4	12,9 50,7 12,4 24,0	12,9 50,5 12,4 24,2	12,9 51,0 12,8 23,3	12,9 50,9 13,2 23,0

 

Из таблицы видно, что  в составе всех земель России за последние четыре года (1999–2002 гг.) удельный вес сельскохозяйственных угодий оставался  на одном уровне, который составлял 12,9%, а лесные земли занимали в  пределах 51%. В то же время поверхностные  воды, включая болота, увеличивались  с 211,1 млн га до 225,8 млн га, а земли под древесно-кустарниковой растительностью, застройками, под дорогами, а также нарушенные земли и прочие в 2002 г. составили 23%, в 24% в 1999 г.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Земельный кодекс Российской Федерации
2. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: учебник для вузов
3. Сулин М.А.  Землеустройство сельскохозяйственных предприятий
4. Экономика строительства  под ред. Симонова Ю. Ф.