Земельный кадастр. 9
Вопрос 1. Понятие и социально экономическая и экологическая роль земли. Земля (земельный участок) как объект земельных отношений. Разрешенное пользование земельным участком
Земельными признаются отношения, которые возникают между органами государственной власти и органами местного самоуправления, между юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования, распоряжения и управления земельным фондом и охраны земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Объектом земельных правоотношений является земля, которая выступает в различных качествах и выполняет множество ролей.
Земля - понятие многозначное.
Во-первых, она понимается как суша, как элемент географического ландшафта. По поводу земли в таком понимании никаких правоотношений не возникает.
Во-вторых, под землей подразумевается Планета в целом, земной шар. По поводу такой земли также не возникают правоотношения.
В-третьих, земля является территорией того или иного государства, местом проживания определенной нации. Здесь возникают территориальные отношения, которые регулируются нормами государственною права.
В-четвертых, земля выступает в качестве пространственного базиса, как место осуществления хозяйственной и иной деятельности общества. По поводу земли в таком понимании правоотношения возникают, но их правовая природа неоднородна.
В-пятых, земля понимается как биологический объект, как почва, используемая в качестве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Отношения, возникающие при таком использовании земли, регулируются нормами земельного права.
В-шестых, земля является
объектом недвижимости. В этом
качестве она может быть включена
в гражданский оборот. Возникающие
при этом отношения
В-седьмых, земля является объектом экологическим, важнейшей составной частью экосистемы земли, элементом окружающей среды. Отношения по поводу земли в таком качестве регулируются нормами земельного права и в целом нормами экологического права.
Земельный участок как объект земельных правоотношений
Существует два легальных определения этого понятия. Во-первых, оно дано в ЗК РФ. (Согласно ст.11.1 ЗК РФ – Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В 2008 г. в ЗК была введена гл. 1.1 – Земельные участки. В ней дано понятие ЗУ, у также урегулировано образование ЗУ. В частности, ЗУ образуются при разделе, объединении, перераспределении ЗУ или выделе из ЗУ. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Ранее в ФЗ «О государственном земельном кадастре», было данное более широкое понятия земельного участка под которым также понималось, всё то что находится над и под поверхностью земельного участка».
Такое расширительное толкование земельного участка является ошибочным. Дело в том, что над и под поверхностью земли находятся атмосферный воздух, воздушное пространство, растительный мир и недра, являющиеся самостоятельными объектами и они не могут быть составными частями других объектов.
Земельный участок - это только поверхность земли, который имеет фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус, кадастровый номер и другие характеристики отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Границы земельного участка фиксируются на планах (картах) и выносятся в натуру (на местность). Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование, зарегистрированное в установленном порядке право на данный земельный участок (право собственности, по жизненного наследуемого владения) и др.
Одной из важных характеристик земельного участка является его делимость. Участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который после раздела образует такие самостоятельные части, которые могут быть использованы по целевому назначению без перевода их в другие категории земель.
Неделимым признается земельный участок, если образующиеся в результате раздела части не могут быть использованы по целевому назначению без перевода их в другие категории земель.
Разрешенное использование земельного участка
По общему правилу, земельный участок используется в тех целях, для которых он предоставлен, без каких-либо дополнительных ограничений или обременении. Необходимо лишь соблюдать общие требования земельного законодательства и те обязанности, которые возложены на обладателя земельных прав.
Но нередко с учетом социально-экономических, природных, экологических и иных условий возникает необходимость в установлении определенных ограничений в использовании конкретно определенного земельного участка. В таких случаях принято говорить о так называемом разрешенном использовании земельного участка т.е. о пользовании земельным участком с теми ограничениями или дополнительными обременениями, которые установлены для него.
Ограничения и обременения могут содержать различные требования к способам использованию земельного участка и запрещения тех из них, которые ведут к деградации земель, к снижению плодородия почв или к ухудшению окружающей среды. Например, может быть установлен запрет на складирование определенных веществ или, наоборот, предписано производить распашку земель определенным способом и т.п.
Ограничения и обременения могут касаться условий размещения коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в соответствующих территориальных зонах. Например, запрет на строительство промышленных предприятий на землях санитарно-защитной зоны города.
В целях охраны здоровья человека на определенных территориях может быть запрещено применение ядохимикатов для борьбы с вредителями и болезнями растений.
Установленные ограничения и обременения как содержание разрешенного использования земельного участка касаются всех обладателей прав на землю независимо от титула (собственников, владельцев, пользователей и арендаторов).
Разрешенное использование земельных участков устанавливается в федеральном и региональном законодательстве, органами исполнительной власти Федерации и субъектов Федерации, органами местного самоуправления, при предоставлении в пользование конкретно определенных земельных участков и указывается в свидетельствах, договорах, в документах государственной регистрации прав на землю и сделок с ней.
Самовольное изменение разрешенного пользования земельным участком является нарушением земельного законодательства и может быть основанием для привлечения виновного к ответственности и лишения прав на землю.
Вопрос 2. Земельный фонд РФ (состав земельного фонда, отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую)
Вся земля в пределах территории РФ независимо от форм собствен¬ности и целей использования составляет единый земельный фонд страны. Это единство обусловлено рядом факторов.
Во-первых, в отношении всех категорий земель установлены единые принципы пользования и охраны;
Во-вторых, общие принципы управления распространяются на весь зе¬мельный фонд и всех землепользователей и т.д.
Территория России, то есть весь земельный фонд страны составляет 1709.8 млн.га. Россия - самая богатая земельным фондом страна, но при этом, наши земли по качественным и некоторым другим данным относительно бедны.
Единство земельного фонда России не исключает деление его на те или иные категории в зависимости от цели использования.
ЗК РФ (ст.7) делит земли РФ по целевому назначению на следующие 7 категорий:
1) земли с/х назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Данные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую
С состав категории земель относительно стабилен, но определенное движение происходит постоянно. С учетом этого в ЗК РФ (ст. 8) парал¬лельно с отнесением земель к категориям решается и вопрос о их перево¬де из одной категории в другую.
Отнесение земель к категориям или перевод их из одной категории в другую решается в основном в зависимости от того, в чьей собственности находится данный земельный участок. Исключение составляют земли с/х назначения.
С учетом этого отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляется следующими органами власти:
1) земель, находящихся в федеральной собственности - Правитель¬ством РФ;
2) земель, находящихся в собственности СРФ, и земель с/х назначе¬ния, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполни¬тельной власти СРФ;
3) земель, находящихся в
муниципальной собственности, за
исклю¬чением земель с/х
4) земель, находящихся в частной собственности: ,
• земель с/х назначения органами исполнительной власти СРФ;
• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленным ЗК РФ и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Перевод земель иных категорий в земли особо охран. природн. тер-й и объектов осущ-ся путём установл-я и измен-я границ туристско-рекреац. особой эконом. зоны.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую " 2004: в уполномоч. орган обратиться с ход-вом, указ-ся кадастров. номер, категория земель, ктр имеется и ктр будет, обоснов-е перевода, право на землю.
Отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую фиксируется в следующих правоустанавливающих документах:
1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) государственном кадастре недвижимости;
4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Акты об отнесении земель к категориям и переводе их из одной кате¬гории в другую, принятые с нарушением установленного порядка, подле¬жат признанию недействительными по решению судебных органов.
Вопрос 3. Земельное законодательство и сфера его применения. Соотношение норм гражданского и норм земельного права в регулировании земельных отношений
В соответствии со ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и СРФ.
Земельное законодательство России состоит прежде всего из ЗК РФ, других федеральных законов в области использования и охраны земель и принимаемых в соответствии с ними законов СРФ (ст.2 ЗК РФ).
К земельному законодательству относятся и указы Президента РФ, принимаемые им в пределах его компетенции по вопросам использования и охраны земель.
В пределах компетенции, определенной ЗК РФ и другими федераль¬ными законами, указами Президента РФ, земельные отношения регули¬руются и Правительством РФ. Оно принимает постановления, утверждает положения, правила и нормы в области использования и охраны земель.
В определенной мере земельные отношения регулируются и ведом¬ственными актами (инструкции, приказы, разъяснения и др.).
На основании и во исполнение ЗК РФ и других федеральных зако¬нов, законов СРФ земельные отношения регулируются и актами ор¬ганов исполнительной власти СРФ и органов местного самоуправления.
Но земельные отношения в ряде случаев регулируются и в законода¬тельстве других природноресурсных отраслей права (горное право, лес¬ное право), а также в законодательстве комплексного характера.
Например, Закон «О недрах» устанавливает порядок предварительного со¬гласования на отвод земельного участка в связи с пользованием недрами; Градостроительный кодекс РФ содержат требования к ис¬пользованию земель при осуществлении градостроительной деятельности.
В качестве нормативно-правового акта комплексного характера, ре¬гулирующего в числе других и земельные отношения, можно назвать ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерче¬ских объединениях граждан».
В случаях, когда нормы земельного права содержаться в других фе¬деральных законах и законах СРФ, то они должны соответствовать ЗК РФ, поскольку ЗК по отношению к ним как специальный закон имеет перед ними приоритет.
Земельное законодательство
регулирует земельные
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений
В советском праве зем.отношения рег-сь лишь адм-пр методом и ЗП представляло лишь публ.право. В наст.время в связи с введ-м частн.соб-ти на землю, объявл-м земли недвижимостью и включ-м её в рыночн.оборот появились эл-ты частно-правовые. Следоват-о больш.круг зем. Отн-й стал рег-ся нормами ГП. Поэтому возникла проблема соотнош-я норм ГП и ЗП.
Среди ученых есть такие, которые отрицают существование земельного права как отрасли права и исключают тем самым наличие вопроса о соотношении норм этой отрасли и норм гражданского права. Некоторые авторы полагают, что земельные отношения даже в условиях рынка земли должны регулироваться только нормами земельного права. Ряд авторов в целом признают наличие проблемы соотношения норм ГП и ЗП, но предпочтение отдают либо нормам ЗП либо нормам ГП.
Земельные отношения, при регулировании которых есть вероятность соприкосновения (соотношения) норм гражданского права и норм земельного права, условно можно разделить на три группы.
Первая группа отношений касается земли как объекта собственности и иных вещных прав. Здесь земля выступает как вещь.
Здесь нормы гражданского права регулирует земельные отношения в той мере в какой земля выступает как объект вещного права: определяют понятие и содерж-е права соб-ти, пределы правомочий соб-ка. В ситуации где земля выступает как природный объект, регулируется нормами земельного права. Там, где кончается вещно-правовой аспект в земельных отношениях, прекращает свое действие гражданское право и начинается сфера действия земельного нрава. Т.о., регулирование дан.группы отнош-й нах-ся как бы в совместн. ведении ГП и ЗП.
Так, согласно п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоря¬жение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается (ст. 129), осуществляется их собственниками свобод¬но. Это вещно-правовой аспект. Но поскольку оборот касается земли как природного объекта, то он может осуществляться при условии, что не нанесет ущерба окружающей среде, в том числе, разумеется, и самой зем¬ле. Это уже природно-ресурсный аспект, норма имеет земельно-прав.природу.
Во вторую группу входят отношения, связанные с оборотом земли как объектом частной собственности. Оборот земли вообще можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому. Оборот земли осущ-ся всегда, независ-о от того, в чьей соб-ти нах-ся земля, приватизирована она или нет (частный и публичный оборот). Если земельный участок не приватизирован, т.е. является государст¬венной или муниципальной собственностью, оборот земли регулируется по нормам зе¬мельного права.
Если же земельный участок приватизирован и является объектом ча¬стной собственности, то мы имеем рыночный оборот земли, осуществ¬ляемый по нормам гражданского права с учетом норм земельного права. Рын.оборот условно нах-ся в совместн. ведении ГП и ЗП. Но т.к. земля и др. прир.ресурсы явл-ся об-тами особ-соц-эконом и экологич. Значимости, то ГК в части допустимости и особенностей оборота отсылает к законам о земле. Но каждая отрасль имеет свой предмет веде¬ния.
Третью группу составляют обязательственные отношения, объектом которых является земля. Касаясь соотношения также можно сказать об элементах совместного ведения гражданского права и земельного права. ГК РФ (ст. 454-491) определяет общие положения купли-продажи (понятие, условия, обязанности сторон и др.). Особенности же купли-продажи земли регулируются нормами зе¬мельного права. В них определяются случаи и порядок приобретения го¬сударственных и муниципальных земель в собственность граждан и юри¬дических лиц.
Общие правила и порядок наследования имущества, в том числе и земли, определяются нормами гражданского права (см. ст. 1181, 1182 ГК РФ). Но и здесь учитываются требования земельного законодательства о предельных размерах земельного участка, о его целевом использовании и т.д.
Большая (основная) группа отношений возникает по поводу земли как природного объекта. Они формируют четвертую группу земельных отношений и нормами гражданского права практически не регулируются.
Что касается четвертой группы отношений, то это все другие зе¬мельные отношения, за исключ-м земельно-вещных, земельно-обязательственных и тех, ктр связаны с гражд.оборотом земли. Их можно назвать земельными отношениями в чистом виде. Именно они составляют предмет зе¬мельного права как отрасли права. Это отношения по предоставлению и изъятию земель, по землеустройст¬ву, осуществлению земельного контроля и многие другие. Эта группа отношений гражданским правом вообще не регулирует¬ся.
Таким образом, правовая природа земельных отношений далеко не¬однородна. Отдельные группы земельных отношений в условиях рынка земли регулируются и нормами гражданского права и нормами земельно¬го права, но в пределах предмета их ведения. Большая часть земельных отношений регулируется только нормами земельного права.
Говоря о соотношении, необходимо отметить, что существует такое явление как включение норм одной отрасли права в законода¬тельство другой отрасли права. Понятия «отрасль права» и отрасль законодательства» не совпадают. Делается это, как известно, в целях обеспечения единого правового поля для однород¬ных отношений. Гражданское законодательство исключением не является. В нем можно обнаружить нормы земельного права, т.е. нормы, регулирующие публичные, а не частные земельные отношения. Земельно-правовую природу имеют ст. 265-270 (основания приобре¬тения права пожизненного наследуемого владения, так как в них решают¬ся вопросы о вещных правах на землю, а вполне кон¬кретные, которые непосредственно касаются судьбы земельного участка исключительно как природного объекта. Решение таких вопросов подпа¬дает под действие норм земельного права.
На практике встаёт вопрос, нормы какой из этих двух отраслей права должны быть применены. В ст.3 ЗК сказано, что Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Т.е. нормы ГП и природноресурсных отраслей права соотносятся как общие и специальные.
ЗП – подотрасль комплексной интегрированной отрасли ЭП, ктр регулирует совок-ть отнош-й, возникающ. по поводу зем.соб-ти, использ-я и охраны земель, управл-я зем.фондом.
Вопрос 4. Охрана земель (состояние земель в России и необходимость их охраны, цели, содержание и основные меры по охране земель)
«Земля и другие
природные ресурсы, согласно ст.
9 Конституции РФ, - используются
и охраняются в Российской
Федерации как основа жизни
и деятельности народов, проживающих
на соответствующей тер¬
Интенсивно развиваются процессы заболачивания и подтопления земель, ухудшается состояние естественных лугов и пастбищ. Продолжается опасное загрязнение почвы токсичными производст¬венными отходами, радиоактивными веществами.
Гл. 2 ЗК посвящена охране земель.
Охрану земель можно рассматривать в широком и узком смыслах. В широком смысле на охрану земель в той или иной степени направлена вся система норм, регулирующих земельные отношения. С этой точки зрения к охране земель имеет отношение правильное решение вопросов собственности на землю, привлечение к ответственности за нарушение зе¬мельного законодательства и др.
В узком смысле охрана земель - это выработка и принятие специ¬альных мер по предупреждению (предотвращению) и устранению нега¬тивного (отрицательного) антропогенного и техногенного воздействия на землю. Именно в этом смысле и предусматривает охрану земель глава 2 ЗК РФ.
Пункт 2 ст. 12 ЗК РФ определяет цели охраны земель. Ими являют¬ся:
1) предотвращение деградации,
загрязнения, захламления, наруше¬ния
земель, других негативных (вредных)
воздействий хозяйственной
2) обеспечение улучшения
и восстановления земель, подвергшихся
деградации, загрязнению, захламлению,
нарушению, другим негативным (вредным)
воздействиям хозяйственной
Деградированными признаются земли, на которых в результате ан¬тропогенных или природных факторов происходят устойчивые негатив¬ные процессы изменения состояния почв.
Загрязнение земель (почв) - содержание в почвах химических со¬единений, радиоактивных элементов, в количествах, оказывающих вредное воздействие на здоровье человека, окружаю¬щую среду, плодородие земель с/х назначения.
Захламлением земель признается размещение в неустановленных мерах твердых производственных и бытовых отходов (остатки сырья, материалов, бумага, текстиль, стек¬лянные и пластмассовые емкости и т.п.).
Нарушение земель - механическое разрушение верхнего слоя земли, в результате чего земля утрачивает свою хозяйственную ценность и является источником отрицательного воздействия на окружающую сре¬ду.
К другим негативным воздействиям на землю можно отнести их засоление и заболачивание, иссушение и уплотнение и др.
Мероприятии по охране земель выполняются 2 группами субъектов:
1.соб-ки, влад-цы, пользов-ли и арендаторы ЗУ
2. соответствующ. орг.гос.вл. и ОМС.
Содержание охраны земель – ст.13
В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:
1) сохранению почв и их плодородия;
2) защите земель от водной
и ветровой эрозии, селей, подтопления,
заболачивания, вторичного засоления,
иссушения, уплотнения, загрязнения
радиоактивными и химическими
веществами, захламления отходами
производства и потребления, загрязнения,
в том числе биогенного
3) защите сельскохозяйственных
угодий от зарастания
