Жилищно-коммунальная реформа

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Сибирский государственный аэрокосмический  университет

имени академика  М.Ф. Решетнева 
 
 

Кафедра ОУНП 

Реферат

По  дисциплине «Экономика недвижимости»

на  тему

Жилищно-коммунальная реформа 
 
 
 
 

Красноярск 2012 

Содержание 

Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . …….. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . …. . . . . 3

1.Сущность, состав и структура жилищной сферы . . . . …….. . . . . . . . .. . . . . . .6

2.Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях . ……… . 13

3.Содержание и ход реализации жилищно-коммунальной реформы. . .…….. .19

Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . ….…. . . . . . . . 27

Список  литературы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ………. . . . . . . . . . .28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Среди важнейших направлений преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей  необходимые условия для жизнедеятельности  человека.

     Ведущими  отраслями в составе данной сферы  являются жилищное строительство и  жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного  фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей.

     В России уровень развития жилищной сферы  не соответствует предъявляемым  требованиям: возложенные на неё  задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени  влияет на снижении качества жизни  населения. В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых  острых социальных проблем в стране.

     Жилищная  сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом  финансов, слабой материально-технической  базой, недостаточной квалификацией  кадров, отсутствием продуманной  жилищной политики и недостаточной  проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций  в части их взаимоотношений с  органами власти и потребителями.

     Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых  услуг и неэффективное управление к тому же и определяет необходимость  реформирования жилищной сферы путем  ее демонополизации, перевода в режим  безубыточности и ориентации на повышение  качества работы и предоставляемых  услуг потребителям.

     Первостепенное  значение имеет проведение жилищной реформы в городах, так как  в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть  населения страны и находятся  основные мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жилищной сферы: ведомственный  монополизм; недостаточная квалификация кадров; техническая и технологическая  отсталость и как результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям.

     В первую очередь это касается жилищного  хозяйства, которое непосредственно  связано с населением и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищно-коммунального обслуживания населения. Поэтому первоочередный этап реформы направлен на повышение эффективности реструктуризацию жилищной системы. Не менее важной является задача создания необходимых экономико-правовых основ для стимулирования жилищного строительства, которое служит важнейшим рычагом решения жилищной проблемы и может стать ключевым звено для вывода экономики страны из кризиса.

     Обострение  жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере  большинства крупных городов  страны определяют необходимость коренного  реформирования и глубоких преобразований жилищной системы. Достижение этих целей  требует тщательной проработки основных направлений и мероприятий реформы, обоснование экономико-организационного и нормативно-правового механизмов ее практической реализации.

     Актуальность  выбранной темы состоит в рассмотрении важнейших экономических вопросов функционирования и развития жилищной сферы. Более того, комплексный анализ жилищной проблемы в научной и учебной литературе в последнее десятилетие вообще не поднимается. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Сущность, состав и структура  жилищной сферы

     Одним из важнейших направлений социально-экономических  преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей  необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. В  соответствии с Законом РФ «Об  основах федеральной жилищной политики»  жилищная сфера – отрасль народного  хозяйства, включающая строительство  и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

     Основу  жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов  и т.д.), жилые служебные помещения  в других строениях, пригодные для  проживания.

     Жилищный  фонд подразделяется на следующие виды:

     -частный – фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

     -государственный – фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

     - муниципальный – фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

     -общественный – фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

     - коллективный – фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

     В течение длительного времени  жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора  экономики, получив в советский  период значительное развитие. В то же время качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке  очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.

     Бурный  процесс развития городов и жилищного  сектора на рубеже ХIХ – ХХ вв. был резко прерван в период революции и разразившийся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок.

     Практически все системы городского хозяйства  оказались разрушенными, а население  бежало за границу, на юг или влачило  жалкое существование и просто вымирало. Именно в это время происходило  массовое заселение бедноты в  квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающем стало коммунальное заселение.

     Квартплата  была отменена, так как деньги полностью  обесценились, а никаких услуг  жителям городов не предоставлялось. Жилой фонд фактически был брошен на произвол судьбы.

     В начале 20-х годов в советском  государстве был осуществлен  переход к новой экономической  политике (нэпу), суть которого заключалась  в частичном возврате к рыночным механизмам, допущении различных  хозяйственных укладов в городе и на селе, а также в проведении успешной финансовой реформы и восстановлении твердой российской валюты (червонца).

     В 1926 – 1928 гг. были приняты важные решения  по введению обоснованной системы оплаты, а жилье и коммунальные услуги, которая являлась сравнительно прогрессивной  для того времени, так как учитывала  не только количество жилья и потребляемых услуг, но и качественный параметры  жилых помещений, а также уровень  дохода жителей.

     Развивались децентрализованные системы коммунального  управления и жилищные товарищества, что было вполне целесообразным в  рамках существующего государственного строя. Но уже в конце 20-х годов началось административное сворачивание новой экономической политики по всем направлениям, включая и жилищную сферу.

     На  данном этапе наиболее характерным  было становление жесткой командно-административной системы, в рамках которой не допускались  альтернативные формы собственности  и хозяйственные уклады. Формальное существование колхозно-кооперативной  формы собственности на селе ничего не решало, так как служило лишь пропагандистским прикрытием тоталитарной сути государства. Административные методы управления стали преобладать и  в жилищной сфере.

     Система управления в жилищном хозяйстве  строилась на принципе двойного подчинения: центральным органам власти и  местным Советам в лице соответствующих  исполкомов городов и районов. Важнейшие  ресурсы и реальные рычаги власти находились у государства, которое  распоряжалось ими через систему  ведомств под контролем и руководством Коммунистической партии.

     Дееспособность  данной системы основывалась на праве  директивного централизованного распределения  ресурсов и неэкономического принуждения. Все сколько-нибудь значимые вопросы  развития и содержания систем жилищной сферы решались в Москве или столицах союзных республик.

     Это касалось как вопросов выделения  средств на строительство зданий или системы очистных вооружений, так и вопросов проведения капитального ремонта жилого дома или асфальтирования  участка городской улицы. Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг  имели чисто символическое значение и не отражали сути экономических процессов в данной сфере. Финансирование организаций жилищного хозяйства осуществлялось преимущественно в виде бюджетных дотаций.

     В то же время советская система  остро нуждалась в крупных  промышленных центрах городского типа, и потому уже в 30-е годы города получают определенное развитие и тенденция  урбанизации, ослабевшая в послереволюционный период, опять стала набирать силу. К 1940 г. удельный вес городского населения составил уже 33% от общей численности населения страны. Получило определенное развитие и жилищно-коммунальное хозяйство, но это развитие касалось прежде всего крупных столичных городов.

     Период 40-х годов характеризовался громадными разрушениями во время Отечественной  войны 1941-1945 гг. и восстановлением  разрушенного хозяйства, в том числе  жилищного фонда и коммунальных объектов, в 1946-1950 гг.

     Уровень жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения оставался  низким, а обеспеченность жильем составила  в 1950 г. всего лишь 7 кв.м. общей площади  на душу населения, что соответствовало  уровню жилищной обеспеченности в 1917г. и явно не отвечало потребностям горожан.

     В 50-е годы начался самый длительный и достаточно последовательный этап развития жилищной сферы и коммунальных систем в советское время, который  по неумолимой логике истории оказался завершающим этапом функционирования советского государства.

     Наиболее  характерной чертой в данной области  была тенденция урбанизации, которая  с некоторыми естественными колебаниями  сохранилась вплоть до начала 90-х  годов, когда бурные процессы перестройки  затормозили урбанистические процессы. Так, если в 1859 г. удельный вес численности  городского населения в общей  численности страны составил 5,7%, в 1897 г. – 13, в 1940 г. – 33, то в 1990 г. – 66%, т.е. две  трети населения страны стало  проживать в городах, а городской  образ жизни стал преобладающим. Уже в первой половине 50-х годов  было начато строительство добротных  зданий, которые возводились в  первую очередь в Москве, Ленинграде и столищах союзных республик.

     Но  в целом по стране объемы вводимого  жилья были незначительны и не решали жилищную проблему, которая  заметно обострилась в середине 50-х годов, когда жители сельской местности, получив право выбирать себе место жительства, ринулись в крупные города.

     После принятия в 1957 г. известного Постановления  ЦК КПСС о переходе к типовому проектированию и строительству в стране начался  строительный бум. Возникали новые города, расширялись действующие, активно сооружались объекты городского хозяйства. Именно на этом этапе возникла новая технология индустриального домостроения, предусматривающая производство строительных деталей и конструкций в заводских условиях и достаточно быстрый монтаж зданий на строительной площадке.

     Указанная технология и громадный объем  привлеченных ресурсов позволили существенно  нарастить объемы строительного  производства и довести среднюю  обеспеченность жильем в городах  страны до 10 кв.м. в 1966г. и до 15,5 кв.м. в 1980 г.

     Постоянный  дефицит ресурсов и их крайне неэффективное  использование, отсутствие реальных экономических  взаимоотношений между системой управления, производителями и потребителями  в жилищной сфере, низкая квалификация кадров, крайне неэффективное управление, бесхозяйственность, неоправданные  потери ресурсов и другие аспекты  свидетельствовали о неблагополучном  положении в жилищной сфере.  

     Осознавая такую ситуацию, руководство страны предпринимало попытки улучшить положение дел в строительстве  и эксплуатации жилья и коммунальных систем. Но все они оказались неудачными, так как затрагивали лишь отдельные  элементы хозяйственного механизма  в данной сфере, не меняя его по существу.

     В самом начале 90-х годов наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные черты:

     -    разрушение государственной системы  распределения жилья, которая  существовала в СССР в течение  многих десятилетий;

     -    существенное повышение тарифов  на жилищно-коммунальные услуги  для предприятий, организаций  и населения;

     - частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появления рынка жилья;

     - усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;

     -   изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

     Но  проводимые преобразования носили в  основном внешний характер и практически  не затронули существа хозяйственных  отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате жилищные условия  значительной части населения, и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.

     Таким образом, положение к концу ХХ в. в жилищной сфере можно оценить  как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства.

     Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в  затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалось недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу  и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватает по причине их неэффективного использования.

     Даже  неполный перечень рассмотренных проблем  свидетельствует о наличии глубинных  причин неудовлетворительного положения  в жилищной сфере, а также о  необходимости поиска путей решения  жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко  в анализ их появления и обострения в последние годы, отметим, что  целесообразно все причины разбить  на две группы: объективные и субъективные.

       К первой группе можно отнести  остаточное ресурсообеспечение и недостаточное развитие жилищной сферы в советский период от командно-административной системы к рыночному хозяйству. Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы. 

2. Жилищная  проблема и пути ее решения в современных  условиях

     С внедрением рыночных отношений произошли  существенный изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

     Жилищная  проблема имеет несколько важных аспектов:

     -    дефицит жилья – количественный  аспект;

     - несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;

     - несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;

     -  несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.

     Средняя жилищная обеспеченность в городах  страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в  коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного  решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

     Состав  квартирного фонда во многих городах  страны не соответствует демографической  структуре населения, что существенно  ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения  жилищной проблемы свидетельствует  невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

     Важным  аспектом данной проблемы является несоответствие существующего жилищного фонда  функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений.

     Отсутствие  современных видов благоустройства  и конструктивные недостатки жилых  зданий приводят к завышенному потреблению  энергоресурсов и воды. Так, с точки  зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно).  В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.

     Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту жилищного  фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта».

     Следует также отметить, что качество жилой  среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется  целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное  проведение капитальных и текущих  ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

     Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а  также бесхозяйственное отношение  к жилью.

     Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения  жилищной проблемы:

     -поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья;

     -повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

     -совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

     -совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

     -повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

     Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в  первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита  на длительный срок под залог недвижимости.

     Исходя  из опыта развитых стран, в которых  жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные  черты функционирования жилищной сферы:

     -  большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);

     -    заметная доля горожан является  собственниками жилья, в котором  они проживают, а остальные  нанимают квартиры в частном  или муниципальном фонде;

     -   собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

     -   оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);

     -   ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;

     -   субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

     -   работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

     -    приобретение жилья в большинстве  случаев осуществляется в кредит  на длительный срок (10-25 лет); используются  разные формы кредитования, в  том числе ипотечные кредиты  под залог недвижимости;

     - уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

     -  строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.