Жилищное право. 11
Министерство образования Республики Башкортостан
Башкирский экономико-
Контрольная работа
По дисциплине: «Жилищное право»
Вариант 6
Выполнил студент
заочной формы обучения
набора ЮЗС-10: Проверил: Афанасьева О.В.
Уфа, 2012
Содержание
1. Реализация гражданами права собственности на свои
квартиры и жилые дома: пользование, сдача в наем, последствия
сноса дома в связи с изъятием земельного участка для
государственных и муниципальных нужд. 3
2. Предоставление гражданам жилого помещения
по договору социального найма. Соотношение договора найма
и ордера на жилое помещение. 7
3. Задача. 13
Список литературы 14
1. Реализация гражданами права собственности на свои квартиры и жилые дома: пользование, сдача в наем, последствия сноса дома в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
В результате приватизации,
проведенной с соблюдением всех
установленных
В соответствии с ГК РФ и ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В связи с тем, что собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением с учетом ограничений, предусмотренных ЖК РФ, ему принадлежит право предоставлять во владение и (или) в пользование указанное жилое помещение.
Собственник имеет право предоставить принадлежащее ему жилое помещение:
1) гражданину. В этом
случае основанием для
2) юридическому лицу (например, по договору аренды). При этом необходимо обратить внимание на требования, установленные гражданским законодательством и ЖК РФ.
В соответствии со статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему помещения, т. е. он несет расходы и соответствующие обязанности (бремя), связанные с содержанием жилого помещения и поддержанием его в надлежащем состоянии.
Можно выделить следующие случаи, касающиеся содержания принадлежащего собственнику имущества:
1) если объектом собственности
является квартира в
2) если объектом собственности
является комната в
Собственники жилых помещений обязаны:
1) поддерживать данное
помещение в надлежащем
2) соблюдать права и законные интересы соседей;
3) выполнять правила пользования жилыми помещениями;
4) соблюдать правила
содержания общего имущества
собственников помещений в
При неисполнении данных обязанностей органом местного самоуправления выносится предупреждение собственнику, в котором содержится предписание об устранении выявленных нарушений.
Если предписание органа местного самоуправления не будет исполнено, то к собственнику жилого помещения могут быть применены санкции, содержащиеся в статье 293 ГК РФ.
Согласно Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Статья 235 ГК РФ содержит основания прекращения права собственности.
Оно прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания
на имущество по обязательствам
- изъятие имущества путем
2) отчуждение имущества,
которое в силу закона не
может принадлежать данному
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке. Указанное имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов (ст.239 ГК РФ);
4) выкуп бесхозяйственно
содержимых культурных
5) реквизиция - изъятие имущества у собственника с выплатой ему стоимости имущества в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (ст.242 ГК РФ);
6) конфискация - это
безвозмездное изъятие у собств
7) отчуждение имущества в ряде конкретных случаев, предусмотренных гражданским законодательством и т.д.
Кроме того, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Хотя по общим нормам отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом, ст.9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает порядок деприватизации приватизированного жилого помещения.
2. Предоставление
гражданам жилого помещения по
договору социального найма.
Жилые помещения предоставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности, исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих жилых помещений. Лишь трем категориям граждан в соответствии с ч.2 ст.57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в качестве нуждающихся):
1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции (например, в результате стихийного бедствия);
2) детям-сиротам и оставшимся
без попечения родителей, а
также взрослым лицам из их
числа по окончании их
3) гражданам, страдающим
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для заключения в установленный им срок договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ), в силу которого у наймодателя возникает обязанность передать гражданину-нанимателю соответствующее жилье. В этом качестве больше не выступает «ордер на занятие жилого помещения» - административно-правовой документ, ранее оформлявшийся на основании решения о предоставлении государственного или муниципального жилья и традиционно считавшийся единственным основанием для его занятия (вселения) и заключения договора жилищного найма.
Вместе с упразднением ордера отпали и особые жилищные права на получение ордера и на вселение гражданина-ордеродержателя в указанное в ордере жилое помещение, составлявшие важнейшие элементы соответствующих видов жилищных правоотношений, что существенно упростило структуру последних. Соответственно, и место судебных споров о признании ордера недействительным заняли споры о недействительности заключенного договора жилищного (социального) найма, рассматриваемые по общим нормам гражданского права о недействительности сделок.
Установив в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 года по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, и обосновав это тем, что с введением в действие ЖК РФ договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях, законодатель фактически поставил таких граждан в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.
Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 г. является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 г. оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 г. правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.
Конституционный Суд Российской Федерации, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу, что ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность.
Из приведенной правовой позиции следует, что запрет на приватизацию тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов. Жилые помещения, полученные гражданами по договорам социального найма как до, так и после 1 марта 2005 года, были предоставлены из государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. в период общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Правовой режим этих помещений является одинаковым, что не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами.
Таким образом, установление в ч.1 ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» запрета на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда, не имеет конституционного обоснования и противоречит ст.19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.
Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, должно быть, во-первых, изолированным и, во-вторых, пригодным для постоянного проживания (ч.2 ст.15, ч.1 ст.62 ЖК РФ, п.1 ст.673 ГК РФ).
Это, прежде всего, означает, что предмет данного договора составляют лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход. В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная комната) (ч.2 ст.62 ЖК РФ). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предметом одного договора найма.
Более того, даже отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах («части квартир») могут быть самостоятельным предметом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотренных законом случаях:
а) при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (ч.6 ст.57, ч.4 ст.59 ЖК РФ);
б) при превышении установленной нормы предоставления жилья по данному договору (ч.2 ст.58 ЖК РФ).
В первом случае освободившиеся в коммунальных квартирах комнаты предоставляются по договору социального найма, прежде всего другим жильцам этих же квартир. Сначала они предоставляются тем жильцам (нанимателям или даже собственникам своих комнат), которые, исходя из названных выше критериев, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии таких граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по данному договору тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека. При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жильцам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст.59 ЖК РФ).
Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражданину с превышением нормы предоставления (например, жилье предоставляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (ч.2 ст.58 ЖК РФ), ему может быть предоставлена не отдельная квартира, а лишь изолированная комната.
Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (ч.1 ст.58 ЖК РФ). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая малолетнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнатной квартиры независимо от размера, возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.
Норма предоставления жилья по договору социального найма представляет собой минимальный размер общей площади жилого помещения, установленный органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (ч.1 и ч.2 ст.50 ЖК РФ). Во всех случаях предоставления жилья по договору социального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гражданско-правовое) значение. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемости при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на основании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве малоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нормы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (ч.3 ст.50 ЖК РФ).
При этом жилье предоставляется гражданам по месту их жительства (согласно ч.5 ст.57 ЖК РФ - в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется жилищным законодательством (абз.2 п.1 ст.673 ГК РФ, ч.2 ст.15 ЖК РФ), которое исходит из соответствия жилья установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства, в том числе относящимся к его благоустройству. Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его параметров: капитальный характер постройки, предназначенной для проживания граждан во все сезоны года; наличие централизованного отопления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к условиям соответствующего населенного пункта» (ч.1 ст.89 ЖК РФ), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную характеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к категории непригодных для проживания, во всяком случае, относятся помещения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; помещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.
3. Задача.
Собственник помещения в многоквартирном доме Смирнов, решил продать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, т. е. продать погреб находящийся в подвале своего дома.
Имеет ли Смирнов такое право?
Может ли собственник помещения в многоквартирном доме осуществить выдел в натуре своей доли в праве общей собственности?
Совершаются ли действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение?
Согласно ст.37.4.2 ЖК РФ гр. Смирнов не имеет право продать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, т. е. продать погреб находящийся в подвале своего дома.
Согласно ст.37.4.1 ЖК РФ гр. Смирнов, как собственник помещения в многоквартирном доме, не вправе осуществить выдел в натуре своей доли в праве общей собственности.
Совершаются действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение, чем нарушается ст.38 ЖК РФ, согласно которой:
«1. При приобретении в
собственность помещения в мног
2. Условия договора, которыми
переход права собственности
на помещение в
Список литературы
- Конституция Российской Федерации Гимн Российской Федерации. Герб Российской Федерации. Флаг Российской Федерации. - М.: Издательство «Омега-Л», 2010. – 63 с.
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011)
http://www.consultant.ru/
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) http://www.consultant.ru/
popular/gkrf2/#info - Жилищный кодекс Российской Федерации. – Москва: Проспект, КноРус, 2012. – 96 с. (по состоянию на 25 марта 2012 г.).
- Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
http://www.consultant.ru/
- Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 04.06.2011) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
http://base.consultant.ru/
- Постановление Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой»
http://base.consultant.ru/
- Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. http://www.studylaw.narod.ru/
suhanov3/suhanov3_46_3_2.htm - Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву : учеб. пособие / Г. С. Антосевич. - 2-е изд., стер. - М. : Издательство «Окей - книга», 2009. - 144 с. - (Скорая помощь студенту. Краткий курс).
- Афонина А.В. Жилищное право: курс лекций / А.В. Афонина. – М. Эксмо, 2009. – 240 с. – (Учебный курс: кратко и доступно).
- Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. – 413 с.
- Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации : учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – 452 с. – (Основы наук).
