Жылжымайтын мүліктің жалпы сипаттамасы

Дәріс 1

№1 тақырып: Жылжымайтын мүліктің жалпы сипаттамасы.

1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және оның негізгі үлгілері.
2. Жылжымайтын мүліктің топтастырылуы.

1.Жылжымайтын  мүлік ұғымы, мәні, және негізгі  сипаттамалары.

« Жылжымайтын мүлік деп  жерді және жердегі кез келген ғимараттар мен құрылыстарды айтады»

   Экономикалық реформаларды енгізу барысында мүлікті жылжымалы және жылжымайтын деп бөлу қалыптасқан. «Жылжымайтын заттарға(жылжымайтын мүлікке) жер телімі, жер қойнауының телімі, оқшауланған сулы нысандар және де орын ауыстырғанда оның қолданылу мақсатына шығын әкелетін  жермен тығыз байланысты нысандар, соның ішінде ормандар, көпжылдық екпелер, құрылыстар, ғимараттар. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеуден өтетін әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыштық нысандар жатады.

1. Кесте

Жылжымайтын мүліктің түрлері.

   Құрамында келесі  мүліктер бар жылжымайтын мүліктің  анықтамасы: жер телімдері және  онымен тығыз байланысты тұрғын  және тұрғын емес бөлмелері  бар тұрғын үйлер, үй жанындағы  шаруашылыққа арналған үйлер,  көпжылдық даму жүйесі бар екпелер, тұрғын үйлер, пәтерлер және тұрғын үйдегі, басқа құрылыстағы тұрақты және уақытша тұруға жарамды басқа да тұрғын ғимараттар.

   Жылжымайтын мүлікке  жатпайтын ақша, бағалы қағаздар  сияқты заттарды жылыжмалы мүлік  мүлік деп атайды.

   Жылжымайтын мүлік  бөлінетін және бөлінбейтін болып  болады.

   Бөлінетін жылжымайтын мүлік деп, бөлінгеннен кейін өзінің толық қасиетін сақтайтын бөліктерден тұратын жылжымайтын мүлікті айтамыз. Бірақ заң бойынша бұл бөлінетін жылжымалы мүлік бөлінбейтін болып саналуы мүмкін (кейбір елдердегі фермерлік қожалықтар).

   Жылжымайтын мүліктің  маңызды деп аталатын ажырамайтын  бөлігі болуы мүмкін (жылжымайтын мүліктен белгілі бір шығынсыз бөлінуі мүмкін емес).

   Жылжыматйын мүліктің  түрлі ауыртпалықтары болады-шарттар,  құқық иеленушінің жекешелендіру  құқығы жүзеге асырудағы немесе  жылжымайтын мүліктің нақты нысанына  құқық иеленудегі тыйымдар (сервитут, ипотека, сенімді басқару, мүлікті  тәркілеу, жалға беру және т.б.).

    Сервитут – қатынас жолын өткізу, қолдану үшін басқа біреудің жылжымайтын мүлігінің кейбір нысанасын шектеулі қолдану құқығы.

Кадастрлық нөмір -  Ресей Федерациясының заңнамасымен белгіленген нысананың тіркелген нысана ретінде өмір сүру кезіндегі, кадастрлық және техникалық тіркеу нәтижесіндегі нысана нөмірі.  Ол Ресей Федерациясы аумағында еш уақытта қайталанбайды. Құрылыстың немесе ғимараттың кадастрлық нөмірі құрылыстың немесе ғимараттың бұйымдық нөмірінен және ол орналасқан жер телімінің кадастрлық нөмірінен тұрады.

   Жылжыматйын  мүлікті кадастрлық және техникалық (мүлік тізімдеу) есептеу – жылжымайтын мүліктің нысанасын сипаттаужәне жекешелендіру нәтижесінде оны басқа жылжымайтын мүліктен айыруға болатын сипаттама алатын есептеу.

   Жылжымайтын мүліктің  негізгі сипаттамасы ретінде  оның қолданылу мақсаты мен  мүмкіндігі жатады.кез келген  нысана, әр қайсысы жағдайға сай негізгі сипаттаушы ерекшілік  ретінде анықтауға мүмкіндік беретін экономикалық ,физикалық, әлеуметтік, құқықтық ерекшеліктер жүйесінен тұрады. 

   Географиялық  концепция жылжымайтын мүліктің құрылымының материалдық құрылымы, мөлшері, орналасуы, жер телімнің қасиеттері, қоршаған ортанңы және т.б. физикалық (техникалық) қасиеттерін көрсетеді. Барлық жылжымайтын мүлік нысанына хиялық, биологиялық, физикалық, техногендік процестер әрекет етеді. Соның нәтижесінде оның қолдану қызметі, ұстаным қасиеті өзгеріп отырады, ал бұл қасиеттер мүлікті қолдану, сату, сатып алу кезінде ескеріледі.

Экономикалық  концепция мүлікті инвестиция нысаны нысаны және ақша табу мүмкіндігі ретінде қарастырады. Жылжымайтын мүліктің негізгі құрамдас бөлігі ,оның құны мен бағасы, адамның қызығушылығын, қажеттілігінқанағаттандырудан пайда болады. Мүліктің иесіне салық салу нәтижесінде муниципалдық бюджет пен әлеуметтік бағдарлама іске асады.

   Мемлекеттің жергілікті  ерекшеліктері мен халықаралық  жағдайды ескере отырып, мүліктің  жеке және жариялы құқықтарын  белгілеуі оның заңды негізі болып табылады. Жерді, жердегі құрылысты, жер асты ресурстарды, әуе кеңістігін тік және көлденең бөлуді ескере отырып жеке құқықтар бөлінбейтін, жартылай бөлінетін және бөлінетін болып бөлінеді.

   Жылжымайтын мүліктің әлеуметтік қызметі адамның физикалық, психикалық, интелектуалдық және тағы басқа қажеттілігін қанағаттандырудан көрінеді. Меншікке ие болу қоғам түсінігінде құрметті және орташа әлеуметтік қауымды қалыптастыруға қажет.

   Бұл топтардың әрқайсысы жеке дамиды және өзінің құқықтық, нормативтік негізіне ие (1.1 сурет)

1. сурет. Мүліктің негізгі түрлері

тұрғын үй қоры – меншік түрінен тәуелсіз тұруға жарамды үйлер жиынтығы, соның ішінде тұрғын үйлер, жатақханалар, маманданған үйлер, пәтерлер.

   Жылжымайтын мүлікті тауар ретінде басқа тауралардан ажырататын келесі ерекшеліктері бар:

2. сурет жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі ерекшеліктері.

  Тұрғын үйге жатпайтын  қорға белгілі бір жер телімінде орналасқан, белгіленген тәртіппен тіркелген ғимараттар, құрылыстар және басқа да нысаналар мен олардың бөліктері жатады. Тұрғын үйге жатпайтын үйлер қызмет аясы бойынша кеңселік, саудаға арналған, қоймалық және өндірістік болып бөлінеді.

   Жылжымайтын мүліктің негізгі нысанасына барлық адам өмір сүретін,  бизнестің кез келген саласының незігі факторы болып табылатын, барлық тауар өндіруге тікелей немесе жанама қатысатын жер болып табылады.

   Жылжымайтын мүлікті зерттеуде, басқаруда, оны бағалау тәсілдерін табу мен қолдануды жеңілдету үшін жылжыматйтын мүліктің түрлерімен қоса оны жіктеу жүйесі де қалыптасқан.

   Қолдану аясы бойынша:

• тұрғын үйлер: үйлер, коттедждер, пәтерлер;
• коммерциялық мүлік: қонақ үйлер, кеңселік үйлер, дүкендер, мейрамханалар, сервиз пунктері;
• Өндірістік мүлік: фабрикалар, зауыттар, қоймалар;
• Ауылшаруашылық мүлігі: фермалар, бау-бақшалар;
• Маманданған мүліктер: мектептер, мешіттер, ауруханалар, бала-бақшалар, қарттар үйлері,  үкіметтік және әкімшілік мекемелер;

Ие болу мазмұнына қарай:

• Бизнес жүргізу үшін;
• Иегердің тұруы үшін;
• Инвестиция ретінде;
• Тауар қоры ретінде;
• Игеру және дамыту үшін;
• Сарқылатын ресурстарды қолдану үшін.

Мамандану саласы бойынша:

• Маманданған (мамандану саласы бойынша жалға берілмейтін, берілген жағдайда да қолдануды жалғастыру үшін ғана беріледі): мұнай өндіруші және хииялық зауыттар, электрстанциялар, мұражайлар, кітапханалар және де басқа қоғамдық қауымға жататын құрылыстар.
• Маманданбаған: ашық нарықта қолдану, инвестиция үшін сұранысы бар басқа жылжымайтын мүліктің бәрі.

Қолданысқа дайындық дәрежесі бойынша:

• Қолданысқа берілген;
• Ұйымдастыруды және күрделі жөндеуді қажет ететін құрылыс;
• Баяқталмаған құрылыс.

Табиғи қалпына келу дәрежесі бойынша: 

• Қалпына келтірілмейтін: жер телімдері, кен шығатын жерлер;
• Қалпына келітірілетіндер: ғимараттар, құрылыстар мен көпжылдық екпелер.

  Жылжымайтын мүлік потенциалды табыс көзіжәне инвестиция бағыты  болып табылады. Жылжымайтын мүліктен түсетін табыс түрлері:

1. Болашақтағы дүркін-дүркін түсіп түратын ақша ағыны;
2. Нарық жағдайының өзгеруіне, жаңа нысаналарды сатып, ескілердің дамуына байланысты мүліктің бағасының өсуі;
3. Иеліктің аяқталуына байланысты сатудан түсетін табыс.
3. Жылжымайтын мүліктің нысаналарын жіктеудің түрі.

   Көбінесе жылжымайтын мүліктің нысаналары белгілі бір кәсіпорынның немесе ұжымның бөлігі болады да оның бағасына елеулі әсер тигізеді. Жылжымайтын мүліктің нысаны деп жермен тығыз байланыстыжәне одан бөлуге келмитін кез келген тауар.

  Келесі нысаналарды топтастырудың мақсаты нарықта сату-сатып алу кезінде тауардың ерекшеліктерін ескеруді дифференциалданған түрде ұйымдастыру.

  Мүлікті бағалауға көптеген шарттар мен олардың байланысы әсер етеді, сол себептен топтастыру үшін пәтерлер мен бөлмелерді «бұтақтандыру»түрі қолданылады:

• Дүкенге немесе кеңсеге арналған бөлмелер;
• Жақын арада құрылысқа немесе басқа мақсатта қолданылатын бос жер телімдері;
• Қоймалық және өндірістік нысандар.

  Жіктеудің басқа да түрлері болады. Біздің мақсатымыз үшін мүлікпен жүргізілетін операциялар мен  оның бағасын жіктеу маңызды. Бұл тұрғыдан алғанда Ресейдің бағалаушылар қоғамының нұсқасына мән берген жөн.

Жердің, құрылыстығ , ғимаратты бағалануы  үшін оларды екі классқа бөледі:

• Маманданған;
• Маманданбаған;

  Маманданған жылжымайтын мүлік – мамандану саласына байланысты қолданатын бизнестің бір бөлшегі болып табылатын жағдайдан басқа кезде, бір иегер болу үшін, ашық нарықта сирек, тіпті сатылмайтын мүлік түрі.

  Мүліктіңа арнайы сипаттамасыәдетте  оның құрылымдық ерекшеліктеріне,  мамандануына, мөлшеріне, орналасуына  және осы факторлардың жиынтығына  байланыста болады.

Маманданбаған жылжымайтын мүлік - ашық нарықта қолдану,игеру, инвестиция үшін сұранысы бар басқа жылжымайтын мүлік.

   Жылжымайтын мүлік нысаналарының  қысқаша жіктелуі:

Қоныстану аумағынан тыс жер  телімдері:

• Саяжайға және бау-бақшаға арнлаған аумақ;
• Тұрғын үйге арналған;
• Өндірістік, өндірістің, көліктің, отынның, қорғаныстың  маманданған  салаларына арналған;
• Ауыл шаруашылығына арналған;
• Табиғи қорықтар, сауықтану нысандары, мәдени-тарихи ескерткіштер;
• Орман қоры, су қоры;
• Жер қойнаулары;
• Қолданылуы белгісіз жер қорлары.

Тұрғын үйлер:

• көп пәтерлі тұрғын үйлер, қонақ үйлер, мектептер, ауруханалардағы бөлмелер.
• Жеке, екі-төрт отбасыға арналған аз қабатты үйлер, салт дәстүрге сай үйлер, жаңа сәнге сай үйлер.

Коммерциялық мүіктер:

• Кеңселік ғимараттар мен әкімшілік-кеңселік құрылыстар;
• Мейманханалар, қонақ үйлер, демалыс үйлері;
• Дүкендер  мен сауда кешендері;
• Мейрамханалар мен тамақтану бөлімшелері.
• Тұрмыс қажеттілігін өтеу бөлімшелері.

Өндірістік мүліктер:

• Зауыт-фабрикалық құрылыстар, өндіріске арналған құрылыстар;
• Көпірлер, құбырлар, жолдар және басқа инженерлік құрылғылар;
• Паркингтар мен гараждар:
• Қоймалар мен қоймалық құрылыстар.

Мәдени-әлеуметтік мақсаттағы құрылыстар:

• Үкіметтік-әкімшілік басқару ғимараттары;
• Мәдени-сауықтыру, білім беру, дене шынықтыру нысандары.
• Діни нысандар.

Шығу тегі бойынша:

• табиғи нысандар;
• жасанды нысандар;

Тағайындалуы бойынша:

• бос жер телімдері (құрылысқа арналған);
• пайдалануға арналған табиғи кешендер (кен орны);

Үйлер:

• тұруға арналған;
• кеңсеге арналған;

Масштабы бойынша:

• жер алаптары;
• жеке жер телімдері;
• құрылыстар мен ғимараттар кешені(саяжай ауылы, шағын аудан, қонақ үй кешені);
• көп пәтерлі тұрғын үй;
• бір пәтерлі тұрғын үй(коттедж);
• секция (кіреберіс);
• пәтер;
• бөлме және тағы басқа.

Қолдануға дайындық дәрежесі бойынша:

• дайын;
• жөндеуді қажет ететін;
• аяқтауды қажет ететін аяқталмаған құрылыс.

2. кесте. «мүлік нысанын қысқаша топтастыру»

                     Дәріс №2

№2 тақырып. Мүлікті бағалаудың құнының түрі, принциптері эәне технологиясы.

1. Мүліктің нысанының өмірлік жүйесі.
2. Мүліктің сандық және сапалық сипаттамасы.
3. Жылжымайтын мүлікке меншік құқығы.

3.Меншік құқығы.

Мүлікке меншіктік және басқа құқықтарды шектеу, олардың пайда болуы, ауысуы және тоқтауын реттеу үшін, мүлік мемлекеттік  тіркеуден өтуі тиіс. Заңда қарастырылған  жағдайда мүліктің кейбір түрлеріне  мемлекеттік тіркеуден өткізумен  қатар арнайы тіркеуден өткізу қажет  болады.

Меншік құқығы – белгілі бір  субъектіге жататын материалдық игіліктерді бекітетін және қорғайтын  заңдық ережелер жиынтығы.

Меншік құқығы 3 құқықтан тұрады:

Иелену – иегерге тікелей  ықпал етуге мүмкіндік беретін  затқа іс жүзінде ие болу.

Қолдану – заттың мақсатына қарай  қолдану, сол зат арқылы табыс  алу құқығы.

Өкім ету – заттың мүліктік қатынастарын реттеу арқылы, оның тағдырын заң бойынша  шешу.

Жеке меншік субъектісі ретінде келесі тұлғалар саналады:

• Жеке тұлғалар;
• Мемлекет;
• Жергілікті басқару.

Дәріс № 3.

№ 3 тақырып. Жылжымайтын мүлік нарығы: негізгі түсініктері және ерекшеліктері.

1. Жылжымайтын мүлік нарығы түсінігі және оны саралау.
2. Жылжымайтын мүлік нарығының қызметтері.
3. Жылжымайтын мүлік нарығында жасалатын келісімдер.

Дәріс № 4.

№ 4 тақырып. Қазақстан мүлік нарығындағы құрастырылатын келісімдер.

1. Жылжымайтын мүлікті жалдау нарығы.
2. Іскерлік саласындағы жылжымайтын мүлікті жалға беру.
3. Жалға берудің мазмұны мен қызметі.

Дәріс № 5.

№ 5 тақырып. Тұрғын дүние-мүлік саласындағы жылжымайтын мүлікпен жасайтын операциялар.

1. Тұрғын үй сатып алудың ерекшеліктері.
2. Тұрғын үйді айырбастау және ауыстыру.
3. Тұрғын үйді сыйға беру және өсиетке қалдыру.

 Дәріс № 6.

№ 6 тақырып. Мемлекеттік мүлікті аукцион арқылы сату. Жылжымайтын мүлік анықтамасы.

1. Жылжымайтын мүліктің жеке және экономикалық сипаттамасы.
2. Жылжымайтын мүліктен түсетін табыстың ерекшеліктері.

Дәріс № 7.

№ 7 тақырып. Жылжымайтын мүлік экономикасының қаржы жағдайы.

1. Нарық жүйесіндегі жылжымайтын мүлікнарығы. Қаржы нарығы.
2. Жылжымайтын мүлікті инвестициялау. Жылжымайтын мүлікті қаржыландуры процесіне қатысушылар.
3. Жылжымайтын мүлікті қаржыландыру көзі.

Дәріс № 8.

№ 8 тақырып. Жылжымайтын мүлікті бағалау.

1. Мүлік құнының түрі.
2. Мүлікті бағаландырудың принциптері.
3. Мүліктің бағасына әсер ететін факторлар.
4. Мүлікті бағалау технологиясы.

Дәріс № 9.

№ 9 тақырып. Жылжымайтын мүлікті жалға берудің құқықтық жағдайы.

1. Жылжымайтын мүлік нарығына  әсер етуші факторлар.
2. Жылжымайтын мүлік нарығына экономикалық-әлеуметтік факторлардың әсері.
3. Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктері мен заңдылықтары.

Дәріс № 10.

№ 10 тақырып. Жылжымайтн мүліктің оқшауланған түрлерін жалға берудің ерешеліктері.

1. Жылжымайтын мүлік нарығының субъектілік құрылымы.
2. Жылжымайтын мүлік саласындағы ісерлік әрекеттер.

Дәріс № 11.

№ 11 тақырып. Жер телімін сату және сатып алудың жағдайлары мен ережелері.

1. Жер табиғи ресурс ретінде.
2. Жер экономикалық категория ретінде.
3. Жерге орналастыру экономикалық дәйекті қолдануды қалыптастырудың құралы ретінде.

Дәріс № 12.

№ 12 тақырып. Жылжымайтн мүлікке және жылжымайтын мүліктік келісімдерге салық салу.

1. Жылжымайтын мүлікке салық салу түсінігі және жалпы жағдайы.
2. Жылжымайтын мүлік саласындағы салық салу және жинау жүйесі.

Дәріс № 13.

№ 13 тақырып. Жылжымайтынмүліктің экономикалық және құқықтық кепілі.

1. Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері: нысананың құраушыларын шағылыстыратын тұтынушылардыңкөзқарасына негізделген, нарықтық ортамен байланысқан, ең жақсы және ең тиімді қолдану.
2. Бағалау принципіне негізделген жылжымайтын мүліктің бағасына әсер ететін факторларды ескеру.

 Дәріс № 14.

№ 14 тақырып. Ипотекалық кредит беру.

1. Қ.Р-ғы ипотеканың дамуы.
2. Ипотека міндеттемені орындату тәсілі ретінде.
3. Ипотекалық кредит берудің ерекшеліктері.
4. Ипотекалық капитал нарығының ерекшеліктері.

Дәріс № 15.

№ 15 тақырып. Жылжымайтын мүлік саласындағы құқықтарды және келісімдерді мемлекеттік тіркеуге алу.

1. Жылжымайтын  мүлікке меншік құқығы.
2. Жылжымайтын мүлік нысандарымен жасалатын келісімдер.