ООО «Астра» (арендодатель) и ООО «Прополис» (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Арендатор в

ООО «Астра» (арендодатель) и ООО «Прополис» (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Арендатор в течение длительного времени не вносил арендную плату. Арендодатель направил требование погасить задолженность и предложение расторгнуть договор, на что арендатор не ответил. Спустя длительный промежуток времени арендодатель обратился в суд с требованиями о взыскании арендной платы и расторжении договора. С какого момента должен исчисляться срок исковой давности по требованию о расторжении договора?

Исковая давность исчисляется либо с момента получения арендодателем отказа арендатора исполнить обязательства в разумный срок; либо по истечении срока, указанного в письменном предупреждении арендодателя, если ответ от арендатора не поступил; либо по истечении 30-дневного срока с момента направления предупреждения, если в самом предупреждении соответствующий срок не указан и ответ от арендатора не поступил.
Требование о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, возможность предъявления которого предусмотрена ст. 619 ГК РФ, представляет собой один из способов защиты прав арендодателя.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Однако Гражданский кодекс РФ и иные законы могут устанавливать изъятия из этого правила.
В п. 2 ст. 452 ГК РФ указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.
В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из вопроса, арендодатель направлял арендатору предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а также предложение о расторжении договора.
Так как ч

. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в таких отношениях действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Это положение подтверждает п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»:
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Данное требование было заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
Определением арбитражного суда иск оставлен без рассмотрения со ссылкой на пункт 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом суд указал, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды