Договор купли-продажи и его роль в гражданском обороте

                                            ОГЛАВЛЕНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Рыночный  обмен в гражданском обороте  есть обмен товарами, осуществляемый их собственниками, в связи с этим он и не может строиться иначе как в виде актов отчуждения имущества, отражающих взаимные интересы равноправных товаровладельцев. Именно поэтому, договор купли-продажи недвижимости представляет собой основную, важнейшую правовую форму экономических отношений обмена.

     В рыночном хозяйстве договор купли-продажи  недвижимости становится одним из основных способов правового регулирования экономических взаимосвязей, что является актуальным на данном этапе развития рыночных отношений.

     Цель  работы - показать приоритет использования  договора купли-продажи недвижимости как наиболее эффективный способ организации хозяйственной деятельности в гражданском обороте по  сравнению с другими актами отчуждения. Для достижения поставленной цели необходимо произвести последовательное решение практических и исследовательских задач:

• осуществить обзор и анализ научной литературы, изучающей данный вид договора;
• провести анализ законодательства, регламентирующего договор купли-продажи недвижимости
• рассмотреть круг вопросов, касающихся поставленной цели;
• описать основные  положения договора;
• изучить возникающие проблемы в сфере законодательства по данной теме;
• исследовать значимость договора купли-продажи в практическом применении;
• проанализировать примеры судебной и арбитражной практики по реализации конкретных нормативных актов;
• провести теоретические обобщения и сделать практические выводы.Предмет исследования в данной работе- договор купли- продажи недвижимости, как  наиболее полно разработанный вид обязательства. Именно в соответствии со своей главной целью - перенесение права собственности – он является классическим,  поэтому не случайно выбран как предмет исследования.

     Объектом  исследования выпускной квалификационной работе являются гражданско-правовые отношения в сфере купли-продажи недвижимости.

     Договорное  саморегулирование всегда опирается  на силу допустившего его закона, т. е. на силу публичной власти (государства). Это предопределяет рамки необходимого государственного вмешательства в хозяйственную жизнь общества. С этой точки зрения договор купли-продажи предстает как экономико-правовая категория, в которой экономическое содержание получает объективно необходимое ему юридическое оформление и закрепление. В связи с этим, отсутствие регламентации либо неурегулированность в законодательстве  Российской Федерации многих вопросов, возникающих при осуществлении сделок по договорам купли-продажи, а также неправильное толкование норм этого законодательства, имеющего большое значение в практическом правоприменении, обуславливает исследование этой проблемы в данной работе.

     Предполагается  проведение обстоятельного аналитического обзора предшествующих исследований, обобщающих теоретический и практический опыт решения данной проблемы с охватом большого числа различных научных источников, а также приведения конкретных примеров возникновения проблемы в гражданском обороте и предложений по применению методов ее решения. Основными источниками сведений, необходимых для выполнения данной работы являлись: Гражданский Кодекс Российской Федерации, основной нормативный акт, регулирующий положения договора купли-продажи в гражданском праве, Земельный кодекс Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, федеральные законы, работы и статьи известных ученых – юристов, монографии по отдельным проблемам, исследуемым в работе, также приведены примеры и произведен обзор судебной практики, являющейся показательным фактором применения договора купли-продажи в гражданском обороте. К проблемам отсутствия регламентации некоторых норм договорного права, пробелам в регулировании фактически существующих отношений купли-продажи технологий, ноу-хау, вопросам упрощения системы регистрации собственности при сделках купли-продажи и многим другим аспектам, имеющим место в гражданском обороте, обращались многие правоведы. Данная тема  является достаточно обширной и емкой, поэтому в данной работе представлен материал только по основным аспектам договора купли-продажи и охвачены проблемы в законодательстве при заключении данного договора и по отдельным видам  договора купли – продажи, наиболее встречающиеся в гражданском обороте. В работе использована литература, рассматривающая как общие вопросы по проблемам роли договора купли-продажи в гражданском обороте, так и более узкие.

       Доктор юридических наук К.  Скловский в своей монографии  «О действительности продажи чужого имущества» рассматривает вопрос перехода имущества при заключении договора купли-продажи и о действительности продажи, совершенной лицом, не имеющим права на отчуждение вещи (неуправомоченным отчуждателем). Данный вопрос  не только весьма актуальный практически, но и затрагивает важнейшую сферу оборота и занимает одно из центральных мест в системе гражданского права¹.

     Проблемы, возникающие при  продаже предприятий, освещает в своей работе  Ф. Н. Шмаков « Проблемы купли-продажи предприятий». Одним из самых важных вопросов, затронутых автором, является вопрос передачи предприятий при операциях купли-продажи, потому что«…как бы ни составлялся договор или передаточный акт, на покупателя все равно перейдут все долги предприятия»².При формировании рынка купли-продажи, продажа предприятий является наиболее актуальной в сфере экономики. В связи с этим в выпускной квалификационной работе затронуты вопросы юридического обеспечения нюансов такого рода сделок, обсуждаемые в работе Ф. Н. Шмакова « Проблемы купли-продажи предприятий».

     В структуру работы включена основная часть, состоящая из трех глав. Первая глава содержит краткий исторический обзор и анализ появления и  развития договора купли-продажи недвижимости.  Вторая глава посвящена раскрытию  понятия, содержания и условий данного вида договора, его предмету и объекту и формам его заключения. В главе третьей рассматриваются вопросы, связанные с исполнением договора.

     Приложения  выпускной квалификационной работы содержат практическую  информацию по теоретическому исследованию: статистические данные в виде графика, таблицы, диаграммы и пр. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.ОСНОВНЫЕ  ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ 

     1.1 Понятие и значение  договора купли-продажи 

     Механизм  купли-продажи составляет основу гражданского оборота как  наиболее эффективное средство для достижения цели сделать покупателя собственником необходимых вещей. Большинство случаев наделения субъекта правом собственности происходит именно в рамках договора купли-продажи.

       В п.1 ст.454 Гражданского кодекса  Российской Федерации(ГК РФ) говориться, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В этом определении договора купли-продажи воспроизведена формулировка, столетиями применявшаяся в гражданском праве. Договор купли-продажи направлен на переход (перенесение) права собственности на вещь (или вещного права – права хозяйственного ведения, оперативного управления) от продавца к покупателю.

     Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

     Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих  обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

     Договор купли-продажи является двусторонним ,поскольку каждая из сторон этого  договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma – взаимоотношение)³.

     Синаллагматический  характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст. 328 ГК РФ).

     Основным  источником правового регулирования  отношений, связанных с куплей-продажей, является Гражданский кодекс РФ и прежде всего глава 30. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть определены ими самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно они предусмотрены в ГК РФ на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи. В структуре и в расположении норм в главе 30 ГК РФ, посвященной договору купли-продажи товаров, следует отметить, что вслед за общими, помещены положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Нормы, регламентирующие каждое из условий договора, подчиняются определенной системе. Сначала дается определение соответствующего условия договора (например, количество или качество товаров), затем приводятся правила, позволяющие характеризовать данное условие применительно к конкретным договорным отношениям сторон при отсутствии данного условия в тексте договора, далее предусматриваются последствия нарушения сторонами договора обусловленных обязанностей.

       В определенном порядке в главе  30 ГК РФ последовательно излагаются такие правила, регулирующие следующие основные условия договора купли-продажи как: обязанность продавца передать товар покупателю, количество товаров, срок исполнения договора, ассортимент, качество, комплектность товара и комплект товаров, тара и упаковка и т.д.

     Общие положения ГК РФ, посвященные купле-продаже, должны применяться также к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. ГК РФ учитывает тенденцию расширения сферы действия института купли-продажи, который уже в настоящее время охватывает отношения, связанные с поставками товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, со снабжением энергетическими и иными ресурсами. К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК РФ общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках. Например: правила о заключении, изменении и расторжении договора, об обеспечении исполнения обязательств, об ответственности за исполнение и ненадлежащее исполнение обязательств, об основаниях и последствиях недействительности сделок.

     Нормы, содержащиеся в ГК РФ, подлежат применению к правоотношениям, связанным с куплей-продажей, в определенной последовательности: сначала должны применяться специальные правила(ст.492-566ГК РФ), регулирующие конкретные договоры (виды купли-продажи, например куплю-продажу недвижимости), а при отсутствии таковых, применяются общие положения о купле -продаже .Если же соответствующие правоотношения не регламентируются ни специальными правилами о конкретном договоре, ни общими положениями о купле-продаже, применяются нормы о сделках, обязательстве и договоре.

     Наряду  с ГК РФ источниками правового  регулирования отношений по купле-продаже  являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК РФ сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п.3 ст.492 ГК РФ). Прежде всего имеется в виду Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от7.02.1992г.№2300-1⁴. К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Федеральный закон РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» от 13.12.1994 г.№60-ФЗ⁵При регистрации недвижимости по договору купли-продажи применяются нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от21.07.1997г.№122-ФЗ⁶.

     В некоторых случаях, предусмотренных  ГК РФ, допускается регулирование отношений по купле-продаже указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации (правовыми актами). 

     Одним из источников правового регулирования  отношений по купле-продаже являются обычаи делового оборота. Нередко ссылки на обычаи делового оборота встречаются непосредственно в нормах ГК РФ, регулирующих как общие положения о купле-продаже, так и отдельные ее виды. Однако и при отсутствии таких ссылок стороны договора купли-продажи могут руководствоваться обычаями делового оборота в общем порядке, а именно – в тех случаях, когда соответствующее условие договора не определено императивной нормой, соглашением сторон или диспозитивной нормой (п.5 ст.421 ГК РФ).

     Перемещение материальных благ в товарной форме  составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, что является значимым при сделках в гражданском обороте. Ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества  не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также  и проявляется в развитии таких традиционных институтов гражданского права как купля-продажа. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов - все эти действия облекаются в форму купли-продажи.

     Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений, в сфере внешней торговли.

     Значимость  договора купли-продажи для гражданского оборота очевидна. Ряд норм, регулирующих отношения по купле-продаже, применяются для регулирования отношений по другим договорам.  Например, правила о купле-продаже применяются к договору мены, если это не противоречит правилам об этом договоре и существу мены (п.2ст.567ГК РФ).

     Договор купли-продажи позволяет участникам экономического оборота отчуждать излишние или ненужные им материальные ценности, получая взамен их соответствующий денежный эквивалент или необходимые им материальные блага в натуральной форме. С помощью договора купли-продажи граждане по своему усмотрению расходуют полученные в виде заработной платы доходы, прибыли от предпринимательской деятельности и иные денежные средства, приобретая на них те ценности, которые способны удовлетворять их индивидуальные материальные и культурные потребности.

     С помощью договора купли-продажи  у граждан и юридических лиц  формируется уверенность в том, что их предпринимательская деятельность будет обеспечена всеми необходимыми материальными предпосылками, а результаты предпринимательской деятельности найдут признание у потребителей и будут реализованы. Такая уверенность, в свою очередь, способствует развитию производственной сферы. С помощью договора совершенствуется и процесс распределения произведенных в обществе материальных благ, поскольку договор позволяет доставить произведенный продукт тому, кто в нем нуждается.

     Договор купли продажи дает своим участникам возможность свободно согласовать  свои интересы и цели и определить необходимые действия по их достижению. Вместе с тем он придает результатам такого согласования общеобязательную для сторон юридическую силу, при необходимости обеспечивающую его принудительную реализацию. 
 

     1.2  Заключение договора  купли-продажи и его форма 

     Порядок заключения договора купли-продажи  регулируется общими нормами гл.25ГК РФ. При достижении сторонами согласия по всем существенным условиям договора договор считается заключенным(п.1 ст.432ГК РФ). Сторонами договора купли-продажи  - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи может быть ограничено, как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

     Предложение, адресованное одному или нескольким конкретным лицам о намерении заключить договор купли-продажи, является офертой, а ответ лица, которому адресована оферта - акцептом. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Местом заключения договора, по обычаям делового оборота, является место нахождения продавца или непосредственное место заключения сделки купли-продажи. Если в течение 30 дней  будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то другая сторона обязана либо принять в редакции, либо сообщить об отклонении протокола разногласий (п.2ст.445ГК РФ). При заключении сделок в сфере купли-продажи на практике возникает множество проблем, т.к. многие сегменты рынка подверглись воздействию научно-технического прогресса, и договоренность о заключении купли-продажи происходит по электронной почте. Фактически передача оферты и акцепта, заключение договора по сети Интернет в электронном виде, является наиболее распространенным способом, юридически  регламентируется отчасти только ст.160ГК РФ. Проблемами при электронных переговорах и заключении договора купли-продажи является : идентификация сторон, соответствие лиц заключающих договор тем, кто являются компетентными лицами фирмы, представителем гражданина, изъявивших желание заключить сделку, а также подтверждение наличия договорных отношений между сторонами в случаях возникновения спора.

     В нашем законодательстве не содержится специальных актов, регламентирующих такую форму. Но во всем мире существует решение - электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Она удостоверяет подлинность любой сделки и не может быть оспорена стороной, если имеется на документе. В России пока существует только ст. 160 ГК РФ, в соответствии с которой для использования ЭЦП необходимо прямое указание в законе или ином нормативном акте или соглашение сторон. Относительно последнего необходимо отметить, что фактически исключает всякую возможность использования ЭЦП при подписании договоров, т.к. прежде чем ее использовать, необходимо подписать об этом письменный договор на бумаге. А весь смысл электронного документооборота - в том, чтобы уйти от бумажных носителей, требующих обязательного присутствия сторон при подписании⁷.  

     Проблема введения в гражданский оборот ЭЦП активно дискутировалась среди юристов и практиков. В настоящее время прохождение двух законопроектов в Государственной Думе – «Об электронном документе» и «Об электронно-цифровой подписи» явится скачком в правовом регулировании договоров купли-продажи. После принятия этих важных нормативных актов появятся новые возможности. Во-первых, для подписания таких договоров будет необязательно вызывать клиента в офис - достаточно связаться с ним через Интернет. Во-вторых, выставление на сайт предложения о продаже объекта недвижимости ,движимости и т.д. сопровожденное ЭЦП, будет считаться офертой со всеми вытекающими последствиями. В-третьих, общение с клиентом, имеющим ЭЦП, будет носить правовой характер, что важно в случае возникновения споров по окончании сделки. Но есть и более революционное нововведение. Исходя из ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается путем составления сторонами одного документа.

       Под документом в соответствии Федеральным законом РФ «Об информации, информатизации и защите информации» от 20.02.1995 N 24-ФЗ понимается любой способ воспроизведения информации на бумажном или машиночитаемом (электронном) носителе⁸ Таким образом, законодательство дозволяет сторонам подписывать договор купли-продажи недвижимости в виде электронного документа. До принятия упомянутых законов такая практика затруднительна, но после вступления их в силу договоры купли-продажи ,например квартир, можно будет подписывать прямо в агентстве, а затем на дискете или по электронной почте пересылать в орган регистрации прав на недвижимое имущество.

     С принятием таких законопроектов сразу решиться множество проблем: сократятся очереди в соответствующие органы , а также упростится процедура регистрации договора с регистрирующим органом, который предусматривает предоплату госпошлины на депозит, откуда она списывается автоматически при подаче документов на регистрацию. Контрагентам достаточно будет выйти на сервер определенного агентства, фирмы, чтобы удостоверить договор своей ЭЦП.

     Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъективным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости ,в том числе  предприятий, должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550, 560 ГК РФ), и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также и для договоров  внешнеторговой купли-продажи (п.3 ст. 162 ГК РФ).

     В отношении формы договоров купли-продажи  движимых вещей применяются общие правила  ст. 159-161 ГК РФ: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).Дополнительные требования предъявляются к форме договоров купли-продажи имущественных прав, в том числе воплощенных в ценных бумагах .

     Порядок заключения договора купли-продажи  регулируется общими нормами главы 28 ГК РФ. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи закон устанавливает общие правила: нормы о публичной оферте и моменте заключения договора розничной купли-продажи (ст.493,494 ГК РФ), об обязательном урегулировании разногласий при заключении договора поставки (ст.507 ГК РФ), об основаниях и порядке заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст.527-529 ГК РФ), об особенностях заключения договора энергоснабжения (ст.540 ГК РФ) и некоторые другие.

     Для заключения договора необходимо согласовать  все его существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поскольку договор купли-продажи является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок. В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор купли-продажи  может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему установленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

     Если  согласно законодательству или соглашению сторон  договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Допускается  обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Если же такие дополнительные требования не установлены, стороны при заключении договоров вправе произвольно определять его реквизиты и их расположение в письменном документе. Поэтому порядок расположения отдельных пунктов договора в письменном документе никак не влияет на его действительность.

     Для договора купли-продажи распространенной и применяемой на практике является письменная форма договора. При заключении договора купли-продажи недвижимости, предприятий, некоторых видов движимых вещей предусмотрено нотариальное удостоверение и государственная регистрация таких договоров. На практике возникает много спорных ситуаций по поводу времени, порядка регистрации, что может являться поводом к судебному разбирательству. В таких случаях юристы пользуются документами судебной практики. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки⁹.

     В гражданском обороте есть много особенностей, возникающих при регистрации. Например, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости, он не вправе совершать сделки по его отчуждению¹⁰.

     Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

     Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации¹¹.

     В отношениях между гражданами и юридическими лицами нередко применяются типовые бланки, на которых оформляется письменный договор. Такие типовые бланки позволяют более оперативно и правильно оформить письменный договор. Отступления от установленной типовыми бланками последовательности расположения внутренних реквизитов договора не влияют на действительность заключенного договора, если в этом письменном документе согласованы все его существенные условия. Если  сторонами одна из граф типового бланка не заполнена, то это не ведет к признанию договора незаключенным или недействительным (ничтожным). При условии, что  эта графа не касается существенного условия договора или внесения в него каких-либо дополнений.

     Заключение  договора является значительным этапом в процессе совершения сделки купли-продажи. От того как будет заключен договор, какие пункты и в какой редакции будут внесены в договор зависит дальнейшая судьба правоотношений, созданных контрагентами. При разногласиях, разрешаемых в судебном порядке, форма, соблюдение юридических норм в договоре, будут являться решающими для исхода дела в пользу одной из сторон.