Формирование землеустроительного дела для постановки на кадастровый учет земельного участка в соответствии с новым законодательством

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему:

ФОРМИРОВАНИЕ  ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОГО ДЕЛА ДЛЯ ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  В СООТВЕТСТВИИ С НОВЫМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ 

СОДЕРЖАНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.

Актуальность  темы исследования.

Природные ресурсы, основополагающим и, пожалуй, наиболее исчерпаемым из которых является земля, – это  национальное богатство народов России. Являясь основой устойчивого социально-экономического развития, земля приобретает особую важность и требует разработки специализированной системы пользования, учета и распределения.

В Советском Союзе  существовала государственная монополия  на распоряжение землей.

Так, согласно ст. 3 Земельного кодекса РСФСР 1970 года земля состоит  в исключительной собственности  государства и предоставляется только в пользование. Действия, в прямой или скрытой форме, нарушающие право государственной собственности на землю, запрещаются [¹].

В отличие от этого  Конституция Российской Федерации  определяет следующие виды права  собственности на землю:

- частная (индивидуальная, общая совместная и общая долевая);

- публичная (федеральная,  региональная и муниципальная).

При этом земля по отношению  к другим объектам права собственности  обладает рядом особенностей поскольку  выступает в гражданском обороте  как:

- природный объект, охраняемый  в качестве важнейшей составной части природы;

- природный ресурс, используемый  в качестве средства производства  в сельском и лесном хозяйстве,  горном производстве и территориальной  основой для ведения любой  хозяйственной и иной деятельности;

- недвижимое имущество как объект права собственности и иных прав.

По этой причине право собственности на землю, а, следовательно, и земельные отношения, формирующиеся на базе этого права, в том числе и землеустроительные отношения, являются не только новым правовым институтом, но и характерной чертой российской правовой системы, выгодно отличающей ее от советской.

Именно поэтому земельные  отношения, формирующиеся на принципах  рыночной экономики, требуют выработки  новой специализированной правовой базы не только в области оборота, но также контроля и учета за распоряжением земельными ресурсами.

В целом, земельные отношения  – это совокупность отношений, возникающих  между субъектами земельного права  по поводу владения, пользования и  распоряжения землей как ограниченным природным ресурсом, как всеобщим условием труда и средством производства.

Сами по себе земельные  отношения немыслимы без государственного их регулирования, без разработки и  реализации мероприятий, способствующих развитию эффективных форм земельной  собственности и хозяйствования на земле. Такие отношения всегда являлись сложной многоаспектной проблемой, в том числе по причине особого порядка разграничения федеральных, региональных и муниципальных земель.

Особенность реализации прав на землю  предполагает возможность использования правовых институтов, обеспечивающих их применение. При этом даже в том случае, если имущественные права четко определены законом, установлен порядок и условия их реализации, юридические понятия должны быть преобразованы в нечто такое, что на местности может быть физически идентифицировано, что можно использовать для геодезической или иной привязки и что может быть передано другому лицу.

В связи с этим возникает необходимость  в установлении и съемке границ, создании системы регистрации прав и ведении учета земель, проведении мероприятий по первичному установлению прав и разрешению конфликтов.

В любой конкретной ситуации возможность обеспечения применения прав зависит от того, насколько  легким является доступ держателей прав к соответствующим институтам, а также от возможности получения этими держателями имеющих юридическую силу решений.

Ключевым в данном процессе является понятие «землеустроительное дело», под которым понимают некую совокупность документов на определенный земельный участок и другие касающиеся такого объекта материалы. Вместе с тем, несмотря на кажущуюся простоту – это центральный, можно даже сказать – фундаментальный элемент земельных правоотношений, поскольку посредством землеустроительного дела юридические права на тот или иной земельный участок материализуются и приобретают фактические границы.

Само землеустроительное дело формируется и хранится в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом стремление совершенствования этой системы и упростить доступ к кадастровым данным выражается в постоянной законодательной корректировке порядка формирования землеустроительного дела.

По этой причине теоретическое  исследование совершенствования землеустроительных отношений, а также особенности  практического применения законодательства о кадастровом учете,  являются актуальными вопросами, как для науки земельного права, так и для правоприменительной практики.

Целью дипломного исследования явилось – исследование изменений законодательства, регулирующего землеустроительные отношения и установление особенностей действующей процедуры формирования землеустроительного дела.

Для достижения цели были выдвинуты следующие задачи:

• исследовать сущность кадастрового учета земли;
• изучить теоретические основы земельного кадастра;
• рассмотреть земельные отношения в условиях становления рыночных отношений и показать роль земельного кадастра в этих условиях;
• изучить развитие землеустроительных отношений в России;
• выявить и изложить особенности действующего порядка формирования землеустроительного дела.

Методологической  основой исследования являются различные общенаучные и частнонаучные методы познания.

Так, в работе использовался  исторический метод для исследования закономерностей развития земельных  отношений в России. Использование сравнительно-правового метода позволило выявить особенности и новеллы действующего законодательства о государственном кадастре недвижимости и его отличия от кадастрового законодательства СССР. Системный метод исследования использовался при изложении исследованного материала. Аналитический метод позволил выявить наиболее существенные результаты совершенствования законодательства о кадастровом учете, цели реформирования такой системы и другие основные выводы дипломного исследования. Метод прогнозирования позволил сформулировать направления дальнейшего развития законодательства о государственном кадастре недвижимости. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались при изучении нормативно-правового регулирования ведения государственного кадастра недвижимости Российской Федерации на современном этапе.

Теоретическую основу исследования составили результаты научных исследований в области теории права, а также ряда отраслевых дисциплин, таких как земельное, экологическое, гражданское, налоговое, административное и уголовное право.

В процессе дипломного исследования широко использовались периодические  издания общеправовой и узкоспециализированной направленности, авторефераты и диссертации, ресурсы сети Интернет.

Нормативными  источниками исследования являются законодательство Российской Федерации и ее субъектов в области земельного, экологического, гражданского, административного, уголовного и других отраслей права, материалы административной практики органов государственного управления, а также судебные прецеденты, выработанные по отдельным проблемным вопросам.

ГЛАВА 1.

СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Земельное законодательство Российской Федерации в настоящее  время находится в стадии реформирования, которое осуществляется по нескольким основным направлениям.

В их число входят как  юридическое закрепление прав граждан  на землю, установление гарантий их реализации, так и создание эффективных правовых норм, обеспечивающих осуществление  функций государственного управления земельными ресурсами. При этом правовое регулирование ведения государственного кадастра недвижимости, как одной из функций государственного управления, приобретает особое значение в связи с развитием частноправовых земельных отношений и реализацией государством экономических мер в процессе использования и охраны земель.

Все это влечет необходимость  учета и охраны прав на землю, развития фискальных инструментов (налогов, арендной платы), основанных на физических, экономических, правовых характеристиках земель, а также правовых и экономических механизмов охраны и рационального использования земель [²].

Одним из важнейших условий  успешного функционирования земли  в гражданском обороте является возможность получения субъектами земельных правоотношений соответствующей информации о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации.

Государственный кадастр  недвижимости, как особая информационная система, призван отражать качественное состояние земли как природного объекта, служить информационным источником при осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель.

На сегодняшний день процесс формирования отвечающей современным  требованиям земельно-кадастровой  системы, и соответственно, законодательства, регулирующего общественные отношения по созданию, ведению и применению сведений государственного земельного кадастра, находится в стадии реформирования, которое заключается в объединении данных по всем объектам недвижимости в единую информационную систему.

Как отмечает М.В. Мишустин, начало реформированию существующей системы  кадастрового учета земли положено в 2002 году, когда Правительство РФ, понимая важность и необходимость  «инвентаризации всей страны», приняло  Федеральную целевую программу  создания автоматизированной системы Государственного земельного кадастра. При этом следующим этапом явилось одобрение в сентябре 2005 года подпрограммы создания Единого кадастра недвижимости [³].

Сторонником единого  кадастра недвижимости является и С.И. Сай, который еще в 2003 году, возглавляя Федеральную службу земельного кадастра России положительно отнесся к инициативе Президента РФ В.В. Путина о создании единого кадастра недвижимого имущества [⁴].

До недавнего времени кадастровые отношения регулировались специальным Федеральным законом от 02 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», который утратил силу в связи с принятием нового федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии со ст. 1 закона «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

Указанная формулировка позволяет вывести основные цели создания и ведения государственного кадастра недвижимости,  к которым относятся:

1. Присвоение объекту  недвижимости  учетного номера;

2. Ведение реестра  объектов недвижимости;

3. Кадастровое деление территории  РФ на составные единицы;

4. Создание и обновление геодезической и картографической основы;

5. Ведение кадастровых дел;

6. Информационное взаимодействие с органами исполнительной власти Субъекта РФ, органами местного взаимодействия, органами федеральной регистрационной службы;

7. Обозначение Государственной границы РФ, границ между субъектами РФ, муниципальными образованиями, населенными пунктами РФ;

8. Создание единой федеральной информационной системы.

Кроме того, вся кадастровая деятельность подчиняется ряду принципов, среди которых: 

1. Единство системы и технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории  РФ;

2. Непрерывность актуализации сведений в государственном кадастре недвижимости;

3. Открытость и общедоступность сведений государственного кадастра недвижимости;

4. Сопоставимость и совместимость сведений государственного кадастра недвижимости со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах;

Фактически государственный кадастр недвижимости, как впрочем и ранее существовавший земельный кадастр, предназначен для обеспечения государственных органов, органов местного самоуправления, заинтересованных физических и юридических лиц информацией о земле. При этом из смысла закона, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа направленные на описание недвижимого имущества и его индивидуализацию характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии со ст. 13 закона «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастр недвижимости состоит из трех разделов:

1) реестр объектов недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

Первый является документом, содержащим записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Второй представляет собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости, причем все документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.

Третий выражается в  виде составленных на единой картографической основе тематических карт, на которых  в графической и текстовой  формах воспроизводятся кадастровые  сведения о недвижимых объектах, а  также кадастровом делении территории РФ с указанием местоположения пунктов опорных межевых сетей.

Что касается самой информации отражаемой в государственном кадастре недвижимости, то в соответствии с  положениями закона «О государственном  кадастре недвижимости» перечень таких  сведений различен и варьируется в зависимости от назначения земельного участка и его правового статуса.

Так, при внесении записи в государственный кадастр недвижимости об объекте недвижимости обязательно  должны быть указаны следующие сведения.

1. Вид объекта недвижимости. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

2. Кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости. Это является основой кадастрового учета, поскольку каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет идентификационный номер, который никогда и нигде более не повторяется. Такие данные позволяют избежать путаницы в объектах недвижимости и идентифицировать искомый объект недвижимости не только в фактических, но и временных границах. 

3. Описание местоположения границ объекта недвижимости (если объектом недвижимости является земельный участок). Здесь следует отметить, что под земельным участком закон понимает часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ). В соответствии с положениями закона «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета должен занести в государственный кадастр имеющиеся сведения о границах земельного участка.

4. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (в том случае если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства). Это обусловлено тем, что строения и иные сооружения неразрывно связаны с землей и должны соотноситься с земельным участком, на котором они расположены. В некотором роде это является новеллой действующего законодательства, поскольку ранее земельный участок и строительные объекты, находящиеся на его территории регистрировались в различных кадастрах.

5. Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение, - если в государственный кадастр вносятся сведения о помещении, расположенном в многоэтажном здании или сооружении, то кроме кадастрового номера самого помещения подлежит указать кадастровый номер здания или сооружения, частью которого является помещение, и этаж, на котором он расположен.

6. Площадь (если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение). При этом площадью земельного участка, в силу закона является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость (п. 8 ст. 38 закона «О государственном кадастре недвижимости»). Площадь измеряется в общепринятых на территории России единицах измерения, что позволяет избежать путаницы и обеспечить единство действующей метрической системы.

Кроме перечисленных  данных в государственный кадастр  недвижимости могут вноситься и дополнительные сведения.  В законе содержится значительный перечень таких данных, однако все эти данные, на мой взгляд, можно сгруппировать по нескольким основаниям.

1. Сведения так или  иначе связанные с кадастровой  историей объекта недвижимости  или его кадастровой составляющей:

- ранее присвоенный государственный учетный номер;

- кадастровый номер  объекта недвижимости, в результате  раздела которого, выдела из которого  был образован другой объект  недвижимости;

- кадастровый номер  земельного участка, в пределах которого расположено здание или сооружение;

- и другие.

2. Информация о собственнике (владельце) и ответственном должностном  лице:

- почтовый адрес и  (или) адрес электронной почты,  по которым осуществляется связь  с собственником или владельцем объекта недвижимости;

- сведения о кадастровом  инженере, выполнявшем кадастровые  работы в отношении объекта  недвижимости.

3. Сведения о праве  на объект недвижимости:

- о вещных правах;

- об ограничениях вещных  прав на объект недвижимости;

- лицах, в пользу которых установлены такие ограничения;

- другие.

4. Данные физической  и экономической идентификации  объекта недвижимости:

- адрес объекта недвижимости  или описание его местоположения;

- сведения о кадастровой  стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Кроме того, если объектом недвижимости является земельный участок, то обязательно должны содержаться  сведения о лесах, водных объектах и  иных природных объектах, расположенных  в пределах земельного участка, категория земель, к которой отнесен земельный участок и его разрешенное использование.

Если объект – строение, то назначение здания или помещения, вид жилого помещения, этажность, материал наружных стен, год ввода в эксплуатацию здания или сооружения.

Как единый свод информации обо всех недвижимых объектах России государственный кадастр недвижимости, безусловно, не ограничивается перечисленной  информацией и поэтому он содержит и ряд других сведений представляющих собой максимально полный реестр знаний о земельных ресурсах России, их границах и статусе.

Впервые на законодательном  уровне закреплена обязанность внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации.

Так, в соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» в упомянутом кадастре обязательно должно содержаться описание прохождения границы. Помимо этой информации для полноты сведений о границе РФ должны содержаться реквизиты международных договоров РФ, федеральных законов и иных нормативных актов, в соответствии с которыми установлено или изменено прохождение границы РФ.

Действующим законом  предусмотрена необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов. При этом в ст. 9 закона «О государственном кадастре недвижимости» конкретизировано, какая именно информация подлежит учету и внесению в кадастр в отношении указанных объектов. По аналогии с требованиями, предъявляемыми для сведений о государственной границе, в государственный кадастр недвижимости подлежат внесению:

- описание местоположения  границ между субъектами РФ;

- реквизиты правовых  актов о согласовании и об  утверждении изменения границ между субъектами РФ;

- описание местоположения  границ муниципальных образований; 

- реквизиты правовых  актов об установлении или  изменении границ муниципальных  образований; описание местоположения  границ населенных пунктов; 

- реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ населенных пунктов.

При внесении в государственный  кадастр недвижимости сведений о территориальной зоне, под которой понимается часть территории муниципального образования, характеризующаяся особым правовым режимом использования земельных участков, границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, лесным, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ [⁵] и зон с особыми условиями использования территорий (охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов, иных зон, устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ) в нем должны быть учтены и отражены:

- индивидуальные обозначения  таких зон; 

- описание местоположения  границ таких зон; 

- наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

- реквизиты решений  таких органов об установлении  или изменении таких зон и  источники официального опубликования  этих решений; 

- содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий.

Следует обратить особое внимание на принятую систему идентификации  земельных участков в России без  которой немыслим кадастровый учет.

Так, Постановлением Правительства  РФ от 06.09.2000 г. № 660 утверждены Правила  кадастрового деления территории РФ согласно которым вся территория РФ, включая внутренние воды и территориальное  море, делится на кадастровые округа, районы и кварталы. Следует оговориться, что данный правовой акт, хотя и принят задолго до закона «О государственном кадастре недвижимости» он остается действующим, поскольку фактически не противоречит положениям указанного закона.

Приведенным Постановлением Правительства РФ под кадастровыми округами понимается часть территории РФ, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Они включают в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории.

Территория кадастрового округа в свою очередь делится  на кадастровые районы, которыми признаются часть территории округа, в пределах которой осуществляются государственный  кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Они включают в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

Кадастровый район делится  на кадастровые кварталы, которые  являются наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района. Он включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам  присваиваются кадастровые номера, которые состоят из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в  кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Для упорядочивания всей этой системы, в законе закреплена обязанность  вносить в государственный кадастр  недвижимости сведения, содержащие номера единиц кадастрового деления; наименования кадастровых округов, кадастровых районов; описания местоположения границ единиц кадастрового деления; реквизиты правовых актов об установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации.