Оценка бизнеса

    Введение

      Переход нашей страны к рыночной  экономике потребовал углубленного  развития ряда новых областей  науки и практики, в частности,  оценки стоимости недвижимости.

      Рынок недвижимости – сектор  национальной рыночной экономики,  представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

      Сейчас на рынке недвижимости  представлены жилые квартиры  и комнаты, офисные здания и  помещения, здания производственного  и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

      В производственно-экономической  практике экономических субъектов  появляется множество случаев,  когда возникает необходимость  оценить рыночную стоимость имущества  предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

      Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет  собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

    Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости бизнеса, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

    Основная  цель дипломной работы заключается: обосновать рыночную стоимость ООО «Айболит» и разработать рекомендации по росту его стоимости.

    Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

• Изучить теоретические основы оценки рыночной стоимости предприятия;
• Дать характеристику объекту оценки и его окружению;
• Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;
• Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки;

    Объект  исследования – процедура определения  рыночной стоимости имущества.

      Предмет исследования – обоснование  рыночной стоимости объекта недвижимости  и разработка рекомендаций по  ее увеличению.

      Структурно работа состоит из  введения, трех глав, заключения  и списка литературы. В первой  главе рассматриваются теоретические  основы оценки недвижимости, во  второй главе рассчитывается  рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

      Теоретической и методологической  основой исследования является  диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая  литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения. 

    Глава 1. Описание и характеристики обьекта оценки ООО «Айболит»

1. Описание, параметры и характеристики объекта оценки

    Жилое кирпичное 5-этажное здание на бутовом  ленточном фундаменте, из силикатного  кирпича, с железобетонными перекрытиями.

    Оцениваемые встроенные помещения расположены  на первом этаже 5-этажного жилого здания. Здание имеет в плане прямоугольную форму. Год постройки – 1966.

    Прилегающая территория: вдоль фасада - пешеходный тротуар, газон с деревьями, за ним  параллельно – асфальтированная дорога. С противоположной стороны - вдоль здания - асфальтированный дворовый проезд, за ним - благоустроенная дворовая территория. Имеются стихийные парковочные места для а/м. Благоустройство – озеленение по периметру (лиственные деревья), благоустроенная дворовая территория.

    Состояние здания по внешнему осмотру:

    Наружные  стены – состояние хорошее. Имеется местами выветривание кирпичной кладки глубиной до 0,5см. Прифундаментная часть – окрашена фасадной краской - местами небольшое осыпание краски. Планируемый снос (реконструкция): не числится на учёте

    Данные  фотофиксации представлены в Приложении к диплому.

    Оцениваемые встроенные нежилые помещения расположены  на первом этаже 5-ми этажного жилого здания.

    Текущее использование – используются в  качестве торгово-складских.

    Подробный состав, параметры и взаиморасположение комнат оцениваемого помещения указаны в Приложении к диплому: – Экспликация, Поэтажный план. (см. также Рис.1)

    Высота  потолка – 3,65м.

    Входы в оцениваемые помещения:  1-ый вход со стороны улицы Гурьянова.

    2-й  вход - находится с торца  здания (со стороны двора).

    Состояние оцениваемых помещений:

    Все помещения находятся в удовлетворительном состоянии.

    В т.ч.:

    Отделка:  Пол – линолиум (истертость в  некоторых местах). Стены – штукатурка, покраска, плитка. Потолок – побелка. Двери – дерево. Окна – двойные  створчатые с окраской, наблюдаются трещины в местах сопряжения с коробкой.

    Инженерные  системы: водопровод, канализация, горячая  вода, отопление от котельной, электроснабжение, телефонная линия– функционирует  исправно.

    Выводы  по состоянию оцениваемых помещений:  Помещения находятся в удовлетворительном  состоянии для текущего их вида использования в рамках своего класса. Данные фотофиксации представлены в Приложении к диплому.

Описание  и анализ локального местоположения

    Адрес местоположения Объекта: г. Белоусово, ул. Гурьянова, д. 6 Объект оценки расположен  на территории МО ГП г. Белоусово, в юго-западной части.

    Здание, в котором находятся оцениваемые  помещения, расположено на первой линии  домов по улице Гурьянова, в 200 м  от пересечения с улицей Жуковской  и 500м от пересечения с Калужским шоссе (А101). Транспортная доступность – отличная.

    Общественный  транспорт:

    В 200 м, 3 мин. пешком по улице Гурьянова  – остановка общественноготранспорта.

    Ближайшие крупные транспортные магистрали:

    В 500 м – (А101) Калужское шоссе, в 2,5км – Киевское шоссе (М3)

    Подъезд к зданию на а/м может осуществляться со стороны ул. Жуковская и со стороны Калужского шоссе

            Ближайшая окружающая застройка:  преимущественно жилая: жилые  многоэтажные дома Рядом расположены(на  первом этаже по соседству) – магазин продуктов, почта, магазин обуви.

    Преобладающая застройка района в целом –  смешанная, преимущественно жилая. Имеются административные здания, учреждения культуры, образовательные и детские  дошкольные учреждения.

    Инфраструктура  района

    В зоне шаговой доступности (до 300м – 5 мин. пешком): множество торговых учреждений; предприятия общественного питания (кафе); учреждения культуры, больница.

    Экологическая обстановка прилегающей территории - хорошая для города Белоусово. Обусловлена  хорошим озеленением.

    Наличие объектов, снижающих или повышающих привлекательность местоположения: Развитая инфраструктура (см. выше), транспортная доступность, отсутствие рядом крупных  торговых (аптечных) пунктов.

    Таким образом, местоположение Объекта характеризуется  отличной транспортной доступностью, выгодным, в разрезе текущего использования, расположением. Местоположение Объекта показано на рис. 2

        Общая характеристика района: социально-экономическое развитие Жуковского района определяется главным образом стратегией, направленной на развитие приоритетных отраслей и сфер деятельности.

    Учитывая, что исторически район являлся  сельскохозяйственным и дотационным, в 2000 году администрацией района была поставлена стратегическая цель –  развитие промышленности и выход  района на бездотационный уровень.

    Основными задачами по реализации поставленной цели являются: обеспечение устойчивого  социально-экономического развития района, создание условий для привлечения  инвестиций, обеспечение улучшения  качества жизни всех слоев населения.

    В результате, с 2004г., благодаря более  быстрому развитию промышленности, Жуковский  район вошел в категорию районов Калужской области со смешанной экономикой. 

    1.2 Анализ рынка 

    С 01.01.2006 г. в составе района находятся 3 городских поселения: МО «город Жуков», МО «город Кременки», МО «город Белоусово» и 12 сельских поселений.

    Общий объем ВВП района в 2010 г. оценивается  на уровне 11,2 млрд.руб.( в 2009г.-9,4 млрд.руб.)

    Основной  промышленный потенциал сосредоточен в трех муниципальных образованиях:  МО «город Жуков» – 29 %, СП «Истье» - 25,9 %, СП «Верховье» - 11,6 %.

    В МО «город Жуков» активно развивается  научный комплекс, который составляет 27% ВВП района. 

    Основной  задачей, которую администрация  района ставит перед собой – это  добиться бездотационного бюджета за счет развития:

    - Промышленности

    - Туризма

    - Сохранения и дальнейшего развития  сельского хозяйства.

    На  основе этого улучшить качество жизни  населения. 

    В связи с введением в действие на территории Жуковского района с 01.01.2006г. закона 131-ФЗ «Об основных принципах местного самоуправления» и образованием в составе района самостоятельных муниципальных образований, программы социально-экономического развития разработаны во всех 15-ти поселениях на период 2007-2011 гг. 

    Основными бюджетообразующими отраслями экономики в Жуковском районе являются промышленность и наука.

    В районе 45 промышленных предприятий. Ежегодно наблюдается рост промышленного производства. По оценке 2009 г. удельный вес промышленности в общем объеме ВВП района составил 30%. До конца 2009 г. объем промышленного производства ожидается на уровне 3,1 млрд.руб. В настоящее время на территории района реализуется ряд крупных инвестиционных проектов, связанных с производством пластмассовых труб, полиэтиленовой пленки.

    Высокими  темпами в районе развивается наука. ФГУП КНИРТИ ведет работы по выполнению экспортных заказов. Среднемесячный уровень оплаты труда на предприятии составляет в настоящее время 23 тыс.руб. – один из самых высоких в районе. Стабильность и социальная защищенность – это факторы, привлекающие на работу в институт молодежь. Специалистам предоставляется жилье.

    Наряду  с развитием промышленности, науки, перспективным направлением деятельности администрации района, является развитие туризма.

    Жуковский район, с его уникальными памятниками природы и архитектуры давно стал излюбленным местом отдыха для приезжающих туристов.

    Активное  развитие туристического бизнеса может  дать существенные налоговые поступления  в бюджет.

    На  территории района уже созданы две  базы для отдыха и приема туристов – «Вятичи» и «Сосновый бор».

    Наряду  с традиционным отдыхом Жуковский  район развивает агротуризм.

    На  территории района, в сельском поселении  «совхоз Победа» расположен уникальный единственный в России Парк Птиц «Воробьи» , где находятся 240 типов птиц общим количеством 1500 шт. и страусиная ферма.  Действуют 7 коттеджей для приема семей и гостиница.

    На  территории сельского поселения  «Высокиничи» проектируется самый  крупный в Европе агротуристический  комплекс, который сможет принять  одновременно несколько тысяч человек, и который обеспечит значительную занятость местного населения. Мэрией г.Москвы проект признан пилотным, как образец для организации туристических зон вокруг Москвы в прилегающих областях.

    НП  «Парк Птиц «Воробьи» - деятельность по организации отдыха и развлечений.

    К сожалению, в районе, по объективным  причинам, начиная с 2005 г., в результате ликвидации предприятия СМУ «Спецрадиострой», отсутствуют крупные строительные организации. Тем не менее, в районе данный сектор экономики активно освоили частные строительные компании.

    Объем подрядных работ строительных организаций района по оценке до конца 2009 г. – составит не менее 248,7 млн.руб.

    ООО «Жуковский дорожник» - производство общестроительных работ по строительству автомобильных дорог

    ООО «Стройинвест АМВ» - производство общестроительных работ

    ООО «Ринк» - производство строительных работ

    ООО «Респект» - строительство

    Филиал  «Белоусовская производственная база ООО «Геотехсервис» - геолого-разведочные, геофизические и геохимическиеработы

    ООО «Монтажстройсервис» - производство общестроительных работ

    ЗАО «СТОР-К» - производство отделочных работ

    ООО «Гарантия» -производство общестроительных работ

    ООО «Ремонтно-отделочная строительная компания» - монтаж инженерного

    оборудования  зданий и сооружений

    ООО «Принт-М» - производство общестроительных работ

    ООО «Сервиспромстрой» - производство отделочных работ

    ООО «Росстрой» - производство общестроительных работ           

      Район активно включился в  реализацию приоритетного национального  проекта «Доступное и комфортное жилье». Поставлена задача строить в 2010г. – не менее 1 кв.м. на жителя.  
В районе активно ведется жилищное строительство. За 9 мес.2009 г. введено в эксплуатацию жилья предприятиями и индивидуальными застройщиками - 41 тыс.кв.м. или 100% к годовому плану. До конца текущего года ввод в эксплуатацию жилья ожидается не менее 48 тыс.кв.м.

    Кроме того, в районе действует целевая  программа обеспечения жильем молодых  семей.

    Большой объем работ ведется в части  жилищно-коммунального хозяйства.

    С привлечением средств областного бюджета  в текущем году произведен ремонт автодороги п. Орион, проведен капитальный ремонт ДК с. Тарутино, реконструкция водоснабжения в с. Высокиничи.

    Также в 2009 году в Жуковском районе завершается 1-й этап крупнейшего инвестиционного проекта с участием средств федерального и областного бюджета – реконструкция автодороги Белоусово – Высокиничи – Серпухов, которая отвечает всем современным требованиям.

    Жуковский район активно участвует в  областной программе газификации. В целом по району объем СМР по газификации населенных пунктов в 2009 г. увеличен в 6 раз. В настоящее время в стадии строительства на территории района находятся 33,9 км газопроводов высокого и низкого давления, объем финансирования – 48,2 млн.руб.

    Основной  объем работ размещается на территории СП «с.Истье» - 18,2 км, СП «Верховье» - 11,73 км.

    К концу года уровень газификации  в районе увеличится на 3,6 % и составит по району – 85,1 %, в т.ч. в сельской местности – 69,3 %.

    В 2009 году район вошел в федеральную программу по реформированию ЖКХ. В г. Жукове начато строительство жилого дома для переселения граждан из аварийного жилья.  

    Жуковский район обладает достаточно развитой телекоммуникационной инфраструктурой, что является важнейшим фактором в оценке инвестиционной привлекательности района. 
Ведущим оператором связи является Калужский филиал ОАО «ЦентрТелеком». Средняя телефонная плотность по району составляет 77 телефонов на 100 семей. Растет число пользователей сети «Интернет».                                     

    На  рынке услуг современной мобильной  связи работают в районе 3 оператора  сотовой связи – МТС, БиЛайн, Мегафон. Особенно актуально это для жителей  сельской местности.

    Почтовую  связь осуществляет Жуковский почтамт, в 2005 г. реорганизованный путем присоединения Тарусского подразделения. 
Обособленное структурное подразделение Жуковский почтамт управления федеральной почтовой связи Калужской области  - филиал ФГУ» «Почта России» - деятельность по приему, обработке, перевозке и доставке почтовых отправлений. 
249190, Калужская область г. Жуков ул Ленина д.1, тел..55-700      
    Особую заботу администрация района проявляет по обеспечению транспортного обслуживания населения.  Учитывая, что утвержденных в области маршрутов, осуществляемых МУП «Жуковское ПАТП» для населения района явно недостаточно, с 2007 года за счет средств местного бюджета осуществляется финансирование дополнительных внутрирайонных маршрутов. 

    В целом, что касается малого бизнеса, позиция администрации района заключается  в создании благоприятных условий для развития этого наиболее мобильного сектора экономики. Администрацией района разработана и в 2007 году утверждена  Программа поддержки и развития малого предпринимательства на период до 2010 г. , которая предусматривает ряд организационных мероприятий и меры финансовой поддержки предпринимательства. В рамках реализации Программы в настоящее время создан Центр поддержки предпринимательства и туризма в г.Кременки.

    На  сегодняшний день в малом бизнесе  действуют 377 предприятий, на которых  занято 30% от общего числа занятых в экономике района – 3,9 тыс.чел. Оборот малых предприятий по оценке до конца 2010 г. составит 2,9 млрд.руб 

    Потребительский рынок района характеризуется значительным ростом деловой активности субъектов предпринимательской деятельности. 

    В структуре потребительского рынка  района 77% занимает сектор розничной  торговли, 21 % - рынок платных услуг  и 2 % - сфера общественного питания.   

    За 9 мес. 2010 г. введено в эксплуатацию 5 новых магазинов.   
В целом в торговле занято 25 % от занятых в малом бизнесе.

       В рамках Постановления Губернатора Калужской области №395 «О дополнительных мерах по стабилизации цен на основные продукты питания» от 18.10.2007 г., в администрации района еженедельно ведется мониторинг цен на социально значимые виды продуктов. 
Учитывая современную ситуацию, Администрация района принимает все необходимые меры для оказания помощи населению, находящемуся в трудной жизненной ситуации. Заключено Соглашение с Обнинским хлебокомбинатом об обеспечении бесплатными хлебобулочными изделиями  176 малоимущих жителей – 2 раза в неделю. Администрация района находит взаимопонимание и поддержку со стороны предпринимателей, которые осуществляют бесплатную реализацию этого хлеба в своих магазинах по специальным талонам и ведут соответствующий учет.

    С пониманием относятся предприниматели  и к мерам, принимаемым на областном  уровне по сдерживанию роста цен  – применение 10% надбавки на отдельные  социально-значимые продукты питания. Ряд предпринимателей проводит собственные  мероприятия по оказанию помощи малоимущим – реализуют хлеб и молоко без торговой надбавки, оказывают посильную адресную помощь нуждающимся детям, малообеспеченным пенсионерам и инвалидам.

    В целом в районе создан благоприятный  климат для развития предпринимательства, потребительского рынка. Предприниматели активно взаимодействуют с районной властью и находят взаимопонимание по всем вопросам. 

    1.3.Анализ  экономической среды объекта  оценки и его окружения 

    Несмотря  на то, что самое худшее в финансовом кризисе позади, мировая экономика все еще остается неустойчивой. Наблюдаемое в настоящее время восстановление замедлится во втором полугодии 2011 года по причине сворачивания стимулирующих программ. Об этом предупреждает Всемирный банк. Если внутренний спрос не оживится, то в 2012 году мир может погрузиться в глубокую рецессию.  
В июне 2010 года Всемирный банк смотрел с оптимизмом на будущее, которое ждет мировую экономику в наступившем году. Тогда он повысил прогноз относительно роста мирового ВВП в 2011 году с 2,0% до 2,7%.  
Прогноз мирового ВВП на 2012 год остался по-прежнему на уровне 3,2%. Но в опубликованном в январе 2011 года докладе Всемирный банк предостерегает от углубления рецессии, которая станет неизбежной, если инвестиции и потребительский спрос не смогут заменить государственные стимулы. "Если частный сектор будет продолжать сберегать, чтобы поправить свои финансы, вторая волна рецессии, которая будет характеризоваться резким снижением темпов роста в 2012 г., более чем возможна, особенно когда начнет сказываться влияние измывающихся стимулов". 
Экономики развивающихся стран в 2011-2012 годах ждет более уверенное восстановление по сравнению с развитыми, - считают экономисты Всемирного банка. В 2010 году ВВП развивающихся стран уменьшился на 1,2%. В текущем году, согласно наиболее вероятному сценарию, их экономика вырастет на 5,2%, а в следующем - на 5,9%. Локомотивом экономического роста по-прежнему станет Китай. Его ВВП в 2011 году вырастет на 9% и на столько же процентов в 2012 году. ВВП России, по мнению аналитиков банка, составит 3,2%, а в следующем – 3,0%.

    В развитых странах, ВВП которых в 2010 году просел на 3,3%, ожидаются гораздо  меньшие темпы восстановления - всего 1,8% в 2011 году и 2,3% в 2012 году. Причина - ограниченный потенциал развития традиционных отраслей промышленности, значительные расходы на "зеленые" технологии, "анемичный" потребительский спрос, который мешает созданию рабочих мест и инвестициям.  
Таков базовый сценарий Всемирного банка. Существует вероятность того, что мировой ВВП в 2012 году вырастет всего на 2,5%, хотя он может увеличиться и на 3,4%. Эксперты банка обращают внимание на неопределенности, которые несколько омрачают общую картину.  
Ускорить выход из кризиса может политика, направленная на более эффективное использование труда и капитала и увеличение продуктивности за счет устранения помех и создания новых точек роста.

    Экономика России

    Росстат опубликовал первые предварительные итоги подсчета российского ВВП за прошлый год. Он составил в текущих ценах 39,016 трлн. рублей, что на 7,9% меньше, чем в 2008 г. Напомним, что по итогам 2008 года российская экономика выросла на 5,6%. Соответственно, за два года «очищенная» от сезонного влияния цифра ВВП снизилась на 2,3%.

    Но  такой результат все равно  оказался значительно лучше ожидаемого. Ранее Минэкономразвития прогнозировало, что падение ВВП России в 2009 году составит 8,5%. Инфляция упала до 8,8% в 2009 году, и ожидается, что к середине года она упадет до 5% в годовом исчислении с тем, чтобы немного ускориться и превысить 6% к концу 2010 года», - предсказывают аналитики GoldmanSachs.  
Объем промышленного производства в России в 2009 году по сравнению с 2008 годом снизился на 10,8%, о чем сообщила Федеральная служба государственной статистики (Росстат). При этом промышленное производство в декабре 2009 года по сравнению с декабрем 2008 года выросло на 2,7%, по сравнению с ноябрем 2009 года - на 5,0%. Ранее Росстат сообщал, что по итогам 11 месяцев 2009 года объем промышленного производства в России по сравнению с январем-ноябрем 2008 года снизился на 12%. При этом промышленное производство в ноябре 2009 года по сравнению с ноябрем 2008 года выросло на 1,5%, по сравнению с октябрем 2009 года - на 2,0%.

    Объем добычи полезных ископаемых за 2009 года сократился на 1,2%, объем производства в обрабатывающих отраслях промышленности - на 16%; объем производства и распределения электроэнергии, газа и воды - на 4,8% по сравнению с 2008 годом. Объем добычи нефти и газового конденсата в 2009 года увеличился на 1,2% и составил 494 млн. т. Объем добычи газа сократился на 12,1% - до 584 млрд. куб м. Объем добычи угля снизился на 9,2% - до 298 млн. т. Объем производства железной руды упал на 8,1% - до 92 млн. т. Объем добычи золота возрос за год на 5,4%. Объем производства электроэнергии сократился за 2009 года на 4,6% - до 992 млрд. кВт ч.

    Российские  специалисты все эти цифры  уже называют консервативными. По словам Осина, он считает возможным рост ВВП на уровне 4% из-за влияния госрасходов  и за счет ожидаемого улучшения показателей  российского нетто-экспорта. «При этом сегмент частного кредитования и инвестиций вряд ли продемонстрирует в этой перспективе значимое повышение активности, - считает Осин. - Размер «плохих» долгов в данном секторе по-прежнему велик, более того, рост просрочки по кредитам пока продолжается. Это не только российская, но и общемировая

    Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

    Понятие наиболее эффективного использования  определяется как вероятное и  разрешенное законом использование  оцениваемого объекта с наилучшей  отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.