Оглавление 

Введение

Глава 1. Общие положения  о договоре купли  – продажи земельных  участков.

1.1 Понятие земельного участка

1.2 Нормативно – правовое регулирование договора купли–продажи земельных участков

1.3 Особенности купли-продажи земельных участков

Глава 2. Содержание договоров  купли-продажи земельных  участков

2.1 Предмет, цена и государственная регистрация договора купли – продажи земельных участков

2.2 Права, обязанности и ответсвенность сторон договора купли - продажи земельного участка

2.3 Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Заключение

Библиографический список 

      Введение 

     Актуальность  выбранной темы дипломной работы обусловлена тем, что земля представляет особую ценность для человеческого  общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного  места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного  базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит  земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению  с иными природными ресурсами  земля выполняет наиболее широкие  и значимые функции в системе  общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний  день одними из наиболее актуальных.

     Кроме того, земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике  любой страны, Российская Федерация  не исключение. Земельный рынок занимает не менее важное место на рынке  недвижимости. Но количество сложных  моментов и нюансов связанных  с определением самого земельного участка  как такого, определением субъектов  сделки купли – продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности  осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли  продажи земельного участка. Основной проблемой здесь является не до конца  проработанная законодательная  база. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже  земли, не завершен, перманентно принимаются  новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся  взглядам о системе права, часто  формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою  противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

     Задачи  законодателя и правоприменительных  органов значительно усложняются  и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние  на всю сферу жизнедеятельности  населения, с одной стороны, и  уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для  других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать  структурированность земельного участка  как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

     Существенно, также, что интенсивная хозяйственная  политика, меры по обеспечению населения  полноценным жилищным фондом, необходимость  размещения новых производств и  объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы  в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных  площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

     Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования.

     Объект  и предмет исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие при купле-продаже  земельных участков. Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика о купле-продаже  земельных участков.

     Цель  исследования - раскрыть особенности  применения правового института  купли-продажи в отношении земельных  участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

     Для достижения цели в работе определены следующие задачи:

     - анализ развития правового регулирования  отношений по купле-продаже земли  и выявление особенностей содержания  договора купли-продажи земельных  участков;

     - определение характеристики земельного  участка как объекта гражданских  правоотношений и объекта купли-продажи; 

     - установление специфики порядка  заключения договоров купли-продажи  земель сельскохозяйственного назначения.

     В заключение работы подвести итоги проделанному исследованию, наметить проблематику, а также возможные пути ее разрешения.

     В работе будет проанализирован весь пласт законодательства.

     Нормативно-правовая база выпускной квалификационной работы включает Гражданский кодекс РФ, Земельный  кодекс РФ, Федеральный закон «О землеустройстве», Федеральный закон  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие нормативно-правовые акты.

     Эмпирическую  базу дипломного исследования составили  материалы судебной практики по спорам, связанным с оборотом земельных  участков.

     Содержание  дипломной работы включает введение, две главы, заключение и список использованных источников.

     Научная значимость работы состоит в том, что в ней обобщены теоретические  позиции известных авторов по проблемам определения предмета договора купли продажи земельного участка, его исполнения связанным  с особенностями самого предмета договора как такового. Практическая значимость данной дипломной работы состоит в том, что ее выводы и  рекомендации могут быть использованы законодателем при рассмотрении вопроса изменения законодательства.

      Глава 1. Общие положения о договоре купли – продажи земельных участков

     договор право купля продажа земельный

     1.1 Понятие земельного участка

     Земельные отношения - это отношения по использованию  и охране земель в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции  РФ)¹.

     Статья 6 Земельного кодекса РФ (далее - Кодекс) выделяет три вида объектов земельных  отношений. Такими объектами являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные  участки; 3) части земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ)².

     Земля как природный объект (часть природной  среды, естественная экологическая  система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается  земельным законодательством с  точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях  удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ)³. Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит охране от деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности независимо от того в каком виде она существует (земля, земельный участок или его часть).

     Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в  соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК РФ). Земля и земельный участок, несмотря на наличие между этими категориями диалектической взаимосвязи, являются отображением разных объектов правоотношений. Земля как природный объект выступает предметом экологических правоотношений; земля как природный ресурс - земельно-управленческих (например, при установлении или смене категорий земель); и лишь земельный участок как индивидуализированное на местности недвижимое имущество может являться объектом гражданских правоотношений и находиться в частной, муниципальной или государственной собственности.⁴

     Объектом  земельных отношений может быть часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях, когда в  соответствии с законодательством  земельный участок приобретает  качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий  земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком  случае приобретает статус самостоятельного земельного участка. Часть земельного участка может быть объектом земельных  отношений, если размер такой части  позволяет использовать участок  в соответствии с разрешенным  использованием без перевода в состав земель иной категории⁵.

     В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции  РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории. В  подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается  как природный объект (составная  часть природы) и одновременно как  природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека⁶.

     Для того чтобы земельный  участок стал объектом гражданских  отношений, он должен появиться в натуре. Земельное законодательство предусматривает порядок такого образования. Согласно п.1 ст. 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.11.2. ЗК РФ).

     Образованный в  порядке, установленном Земельным  кодексом, участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (см. ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая  другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом  аренды, купли-продажи и других сделок.

     Из  определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что  такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что  его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке». Это  касается и способности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю⁷.

     Установление  фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия  по изучению состояния земель, планированию и организации рационального  использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства  и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство)⁸.

     Правовое  регулирование отношений при  проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Земельного кодекса, осуществляется Федеральным законом «О землеустройстве»⁹, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

     Для того чтобы земельный участок  мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских  прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый  учет по правилам ст. 70 Земельного кодекса.

     Если  земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более  частей, то каждая такая его часть  будет рассматриваться как самостоятельный  земельный участок, представляющий собой объект земельных и гражданско-правовых отношений, объект гражданских прав, который должен пройти государственный  кадастровый учет по установленным  правилам.

     Информация  о возможности или невозможности  разделения земельного участка на несколько  земельных участков, согласно ч. 4 ст. 44 ГрК РФ, может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.

     В случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных  участков, объединение земельных  участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных  участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При  этом размеры образованных земельных  участков не должны превышать предусмотренные  градостроительным регламентом  максимальные размеры земельных  участков и не должны быть меньше предусмотренных  градостроительным регламентом  минимальных размеров земельных  участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько  земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны ( ч. 4 ст. 41 ГрК РФ)¹⁰.

     В заключение обратим внимание на то, что значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских  правоотношениях не идентичны. Понятие  «земля» в отличие от «земельного  участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.

     Правовая  конструкция земельного участка  как особого рода вещи (недвижимости) достаточно сложна, отлична от конструкции  вещи вообще и подчинена необходимости  присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в  отношениях, регулируемых иными отраслями  права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью  недвижимости в вещных и обязательственных  правоотношениях, ярко выраженным целевым  назначением, особенностями включения  и участия в обороте.¹¹

     Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку  не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка  с другими природными объектами  на самом земельном участке. В  этой связи предлагается сформулировать определение земельного участка  следующим образом: «Земельный участок - это часть поверхности земли (объект недвижимого имущества), границы  которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могут являться почвенный слой, водные объекты, расположенные  на земельном участке растения, общераспространенные полезные ископаемые».

     1.2 Нормативно – правовое регулирование договора купли – продажи земельных участков

     Совершение  сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное  законодательство не допускало возможности  совершения сделок с землей¹². Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком.¹³ К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

     Возможность совершения сделок с земельными участками  появилась в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием права  частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности  на землю.

     С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей  унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

     Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические  лица, но также государство и муниципальные  образования в лице соответствующим  образом уполномоченных государственных  органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной  собственностью. Иначе говоря, сторонами  сделки выступают участники земельных  отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5.¹⁴

     Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может  быть ограничено в публичном интересе.¹⁵ Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».¹⁶

     Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что  владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также  закрепил положение о том, что  перечисленные правомочия собственник  земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой  их оборот допускается законом (ч.3 ст. 129 ГК РФ).¹⁷ Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

     Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение  в обороте отдельных земельных  участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены  особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит  их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное  положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).¹⁸

     Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

     Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности  купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных  участков¹⁹. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

     Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в  первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу  относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении  которого должен быть проведен кадастровый  учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи  земельного участка; к информации, предоставляемой  продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

     К договорам купли-продажи земельных  участков в равной степени применяются  положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным²⁰. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.²¹

     Одной из особенностей аренды и купли-продажи  земель, находящихся в государственной  собственности, стало широкое использование  торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях  тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого  института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

     В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к  приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а  также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.²²

     Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может  быть сформированный земельный участок  с установленными границами или  право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или  права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах своей  компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные  органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный  размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия  в торгах определяется в размере  не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

     Извещение о проведении торгов публикуется  не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

     Победитель  торгов заключает договор купли-продажи  земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола  о результатах торгов.

     ЗК  РФ не предусмотрел особенностей регулирования  совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета  положений о делимом и неделимом  земельном участке, об установленных  минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с  земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного  назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Толкование положений  указанной статьи позволяет сделать  вывод о том, что иностранные  граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный  участок в собственность или  на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические  лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены  ограничения на деление участка  между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

     Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных  участков различных категорий и  целей использования. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости. Поэтому нормы об обороте земли в тексте ГК РФ требуется свести воедино, что - в целях минимизации законодательных перемен можно было бы сделать путем развития ряда положений главы 17 ГК РФ (раскрывая полномочия собственника по распоряжению земельным участком).

     По  мнению Е.М. Тужиловой - Орданской «речь должна идти не о приоритетности тех или иных правовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и земельного права. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство являются предметом регулирования земельного права. Все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего, права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданским правом».²³ С этим тезисом нельзя не согласиться.