Земельно-кадастровые работы по переводу земель сельскохозяйственного назначения под земли специального назначения в Нижнеомском районе

РЕФЕРАТ

Дипломная квалификационная работа по теме «Земельно-кадастровые работы по переводу земель сельскохозяйственного назначения под земли специального назначения в Нижнеомском районе Омской области» включает в себя текстовую и графическую части.

Текстовая часть изложена на 88 страницах, содержит 5 разделов, 5 таблиц и сопровождается 11 рисунками. Графическая часть дипломной квалификационной работы представлена 2 схемами: схемой расположения земельного участка и схемой кадастрового деления Нижнеомского района Омской области.

В дипломной работе дана характеристика объекта исследования - Нижнеомского района Омской области; представлена его характеристика природно-климатических и социально-экономических условий. Изложены теоретические основы земельно-кадастровых работ в общей системе ведения Государственного кадастра недвижимости и порядок перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли специального назначения в Нижнеомском районе Омской области. Раскрыты вопросы экологической безопасности проекта и безопасности жизнедеятельности.

ВВЕДЕНИЕ

Проводимые в России социально-экономические преобразования в значительной степени затронули проблему распределения и использования земельных ресурсов страны. Земельные ресурсы, являясь основным национальным богатством страны, в силу своих природных и экономических качеств, представляют собой объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость создания принципиально иной системы управления ими, отличающейся от управления другими видами материальных ресурсов.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации все земли по целевому назначению подразделяются на различные категории. Для каждой категории земель предусмотрен свой правовой режим. В некоторых случаях может возникнуть необходимость изменить категорию земли, то есть перевести земельный участок из одной категории в другую. С 5 января 2005 года действует новый Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». До момента принятия этого Закона правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществлялось посредством ограниченного и недостаточного количества нормативных правовых актов. Среди этих законов особо следует выделить Земельный кодекс Российской Федерации, статья 8 которого определяет органы власти, полномочные осуществлять отнесение и перевод земель из одной категории в другую [10].

Федеральный закон от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» усиливает охрану земель и ведет к недопущению использования их не по назначению, которое может привести к потере земельным участкам своих первоначальных свойств, к их безвозмездной утере. Ещё одним принципом земельного законодательства является приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Так же в федеральном законе определены порядок инициирования перевода земель, содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятия решений, а также для отказа в переводе, порядок обоснования решений [23].

Непосредственно перед переводом земель или земельных участков из одной категории в другую осуществляются земельно-кадастровые работы, которые имеют  особое место в регулировании земельных отношений. Земельно-кадастровые работы являются одним из видов кадастровых работ, которые обеспечивают ведение кадастра, формирование земельной (недвижимой) собственности и создания инфраструктуры рынка и других операций с недвижимостью.

С учетом результатов кадастровых работ создается единая многоаспектная информационная база недвижимой собственности, используемая для принятия и реализации решений органов государственного и муниципального управления недвижимым имуществом различных форм собственности, осуществление жесткого государственного контроля над использованием земель, ведение мониторинга. Кадастровые работы включают в себя кадастровые съемки, инвентаризацию земли и прочно связанных с ней объектов недвижимости, закрепление границ земельных участков на местности, физическую и правовую регистрацию недвижимой собственности.

Земельно-кадастровые работы обеспечивают единое информационное описание земельной собственности, включая земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости. В результате выполнения земельно-кадастровых работ различного содержания, каждый земельный участок и объект недвижимости должны быть определены на местности, задокументированы, учтены и зарегистрированы. Такие работы весьма трудоемки, и поэтому для выполнения их используются новейшие средства автоматизации и автоматизированные кадастровые системы, обеспечивающие сбор, обработку натуральных измерений, описание, учет и регистрацию земельных участков в едином техническом цикле.

Целью дипломной квалификационной работы является анализ информации земельно-кадастровых работ по переводу земель или земельных участков из категории в категорию, существующего порядка перевода земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель и обоснование осуществления данного порядка для повышения эффективности использования земель. При разработке дипломной квалификационной работы требуется решить следующие задачи:

1. Сбор и анализ информации, характеризующей социально-экономическое развитие района.
2. Анализ особенностей порядка перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли специального назначения в Нижнеомском районе Омской области.
3. Расчет кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения.
4. Рассмотрение вопросов экологической безопасности проекта и безопасности жизнедеятельности.

Объектом исследования является земельный участок, расположенный в кадастровом квартале 55:16:170403 Нижнеомского муниципального района Омской области. Актуальность темы дипломной квалификационной работы подтверждается необходимостью создания эффективной системы управления природными ресурсами на уровне муниципального района.

Дипломный проект включает пять разделов, введение, аналитический обзор литературы, заключение, список использованной литературы, приложения.

В первом разделе «Характеристика объекта исследования» были рассмотрены общие сведения о Нижнеомском муниципальном районе, его местонахождение, природно-климатические, социально-экономические и производственные условия.

Второй раздел  «Земельно-кадастровые работы в общей системе ведения Государственного кадастра недвижимости» посвящен рассмотрению видов государственного кадастра недвижимости, а именно, межевание земель с целью перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель.

В третьем разделе «Перевод земель или земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель» рассмотрен порядок перевода земельных участков в Нижнеомском районе Омской области из категории сельскохозяйственного назначения в земли категорий специального назначения.

В четвертом разделе «Экологическая безопасность проекта» оценивается степень риска воздействия различных вредных факторов и степень контроля администрации поселка за соблюдением различных мероприятий, уменьшающих это воздействие.

В пятом разделе «Безопасность жизнедеятельности» приведены основные положения рационального режима труда и отдыха, требования к безопасности при выполнении камеральных работ, которые способствуют сохранению здоровья и повышению работоспособности.

В основу разработки дипломного проекта положены следующие материалы: нормативно-правовые акты, документы, межевой план, кадастровый паспорт, планово-картографический материал, инструктивные и справочные материалы, технико-экономическое обоснование, научная и справочная литература.

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

Проводимые в России социально-экономические преобразования в значительной степени затронули проблему распределения и использования земельных ресурсов страны. Разнообразие видов использования земель затрудняет рациональное использование и управление городскими ресурсами. Земельные ресурсы, являясь основным национальным богатством страны, в силу своих природных и экономических качеств, представляют собой объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость создания принципиально иной системы управления этими, отличающейся от управления другими видами материальных ресурсов.

Одним из принципов земельного законодательства является приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды. В этой связи действующим законодательством определены два очень важных понятия, характеризующих земельные ресурсы. Это категория земель и их разрешённое использование.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен один из важнейших принципов земельного законодательства: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.

Деление земель по целевому назначению должно служить определению специфического деления земель Российской Федерации, для установления их правового режима использования и охраны. В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории [10]:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

 Законодательством Российской Федерации все  земли разделены на соответствующие категории. Однако, в Земельном кодексе отсутствует чёткое определение понятия «категория земель». В законе приводится только определение самих категорий земель, закрепляющих уже ранее возникших понятие и способов их хозяйственного оборота, и перечень земель, входящих в данную категорию. Например, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Основным следствием отнесения к этой или иной категории земель является использование их в строгом соответствии с их целевым назначением. Это является ограничением права собственности на земельные участки. Соответственно собственник имеет право использовать свой земельный участок только в соответствии с законом. Действия по распоряжению своим имуществом, которые не соответствует закону, рассматриваются как нарушение земельного законодательства.

Разрешённое использование земельного участка заключается в определении правового использования земельных участков исходя из отнесения их к соответствующему зонированию территории. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования земель в Российской Федерации устанавливаются федеральными законами. Это положение является очень важным, так как устанавливает единый порядок зонирования для всей территории Российской Федерации.

Порядок перевода земель из одной категории в другую является более сложным, чем изменение разрешённого использования земель. Так, в соответствии со статьей 8 Земельного кодекса отнесение земель к категориям, и их перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1. Земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
2. Земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3. Земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

Земель, находящихся в частной собственности:

• земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным. В случае, если категория земель указана не в документах государственного кадастра недвижимости, а в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, внесение изменений в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельные участки или документов, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

В статье 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года  № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» указано, что перевод земель или земельных участков в составе таких земель осуществляется на основании ходатайства, подаваемого заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном земельным кодексом и законодательством об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию определены в статье 7 Федерального закона. Однако необходимо помнить, что сельскохозяйственные угодья – это хотя и основной, но лишь один из видов (классов, групп) земель, составляющих категорию земель сельскохозяйственного назначения [23]. Согласно статье 79 Земельного кодекса к сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, имеющие приоритет в использовании и подлежащие особой охране. К иным землям, входящим в состав земель сельскохозяйственного назначения, относятся земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К таким землям применяется общий порядок перевода в земли других категорий [10].

Перевод земель сельскохозяйственного назначения регулируется так же Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года. В законе установлены минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и максимальные размеры общих площадей сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина или одного юридического лица [41].

Компетенция субъектов управления земельными ресурсами определена Земельным кодексом и целым рядом специальных нормативных актов (Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 «О Правительстве Российской Федерации», Федеральный Закон от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»). Правительство Российской Федерации в соответствии с федеральным законом от 17.12.1997 «О Правительстве Российской Федерации» управляет объектами федеральной собственности, утверждает и реализует федеральные целевые программы обеспечения рационального использования и мелиорации земель, распределяет и перераспределяет земли федеральной собственности, изымает земли для федеральных нужд. Администрации субъектов Российской Федерации определяют основные направления земельной политики в пределах своей территории, использования и охраны земель, изъятие земельных участков для государственных нужд, нормируют использование земель для различных категорий землепользователей, определяют вместе с законодательными органами ставки налогов на землю, осуществляют контроль за использованием и охраной земель. Органы местного самоуправления осуществляют владение, пользование и распоряжение муниципальной земельной собственностью, регулирует планировку и застройку территорий муниципальных образований, устанавливают нормативы земельных участков, предоставляемых гражданам, определяют порядок использования и охраны муниципальных земель, организуют разработку и занимаются реализацией генеральных планов, проектов застройки и планировки городов и других населенных пунктов, контролируют использование земель.

Вопросы распределения и перераспределения земель отражены в учебном пособии А.Г. Нецветаева «Земельное право». Автор рассматривает необходимость изменения целевого назначения земель, перевод земельных участков из состава одной категории в другую для целей строительства различных объектов и сооружений. Отнесение земель к категориям является одним из направлений государственной деятельности, в результате которой устанавливается категория земельных участков, определяющая правовой режим их использования. Соблюдение такого режима является одной из главных обязанностей землепользователей, а его несоблюдение может стать основанием для привлечения таких лиц к юридической ответственности и прекращения их прав на земельный участок.

Сегодня земельное законодательство регулирует основания и порядок перевода земель из одной категории в другую, устанавливает круг субъектов, правомочных осуществлять перевод, сроки перевода, однако остаются нерешенными многочисленные проблемы, мешающие землевладельцам, землепользователям, собственникам земли использовать землю как общественное достояние и извлекать из нее необходимые и дозволенные законом общественно полезные блага. Проблемы, связанные с переводом земель или земельных участков из одной категории в другую, отражены в работе Т.А.Филипповой [35].

На территории региона действует областной закон от 8 февраля 2006 года № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области». Закон определяет Полномочия Законодательного Собрания Омской области, Полномочия Правительства Омской области, а так же  Полномочия органов местного самоуправления; регулирует управление и распоряжение земельными участками на территории региона . Кроме того, Постановление Правительства Омской области от 12 июля 2006 года  № 90-п определяет требования к ходатайству о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации.

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Общие сведения о Нижнеомском районе Омской области

Нижнеомский район расположен в восточной части территории Омской области. Административным центром района является село Нижняя Омка (Рисунок 1). На северо-западе район граничит с Большереченским, на северо-востоке – Муромцевским, на западе - Горьковским, на юге – Калачинским районами, на востоке – с Новосибирской областью. Площадь Нижнеомского муниципального района составляет 3400 м2. Население района на 2012 год составило 15,6 тысяч человек.

Рисунок 1 – Схема расположения села Нижняя Омка в Нижнеомском муниципальном районе Омской области

Территория района представляет собой однообразную, почти горизонтальную равнинную поверхность, ограниченную на севере долиной реки Иртыш, на юге – долиной реки Омь. Абсолютные отметки на равнине колеблются от 105 до 146 м. наиболее повышенные отметки (120-146 м) располагаются в пределах Прииртышского увала, вытянутого в северо-восточном напылении вдоль долины реки Иртыш; пониженные (105-110 м) – в пределах долины реки Омь, что обусловливает не значительный уклон поверхности с северо-запада на юго-восток. Чередование плавных увалов и широких, часто вытянутых понижений создает некоторую волнистость рельефа, но почти не нарушает однообразия равнины.

Долина реки Иртыш в пределах района имеет асимметричное строение. Левый берег пологий, правый – очень крутой. К руслу Иртыша равнина обрывается почти вертикальным уступом высотой 38-43 м над резом воды. Абсолютная отметка уреза воды в реке 61,4-61,8 м. Здесь, в прибрежной зоне, довольно широко развита овражно-балочная сеть. Глубина вреза оврагов и балок 15-25 м, протяженность до 6-7 км. Склоны оврагов обрывисты слабо-задернованы и местами посели березовым лесом.

В южной части района протекает река Омь, долина которой имеет трапециевидную форму с абсолютными отметками уреза воды в реке 85,2-87,8 м. Она врезана в равнинную поверхность на 15-20 см. В долине реки Омь выделяются пойма и вторая надпойменная терраса. В реку Омь слева впадает речка Ачаирка, долина которой незначительно врезана в окружающую равнину на глубину до 5 м. Протяженность ее около 25 км.

На территории района имеется значительное количество западин всевозможных очертаний, которые имеют характер пологих понижений протяженностью 4-5 км, и врезанных в равнину на 1-2 м. Западины увлажнены и слабо заболочены.

Центр района находится в селе Нижняя Омка, расстояние от него до областного центра города Омска составляет – 120 км. Ближайшая железнодорожная станция расположена в городе Калачинск – 70 км. Ближайшие аэропорт и речной порт в городе Омске.

В административно-территориальном отношении район состоит из 11 сельских поселений (Таблица 1).

Таблица 1 -  Центры сельских поселений

В данной таблице представлены все административные центры сельских поселений, которые находятся в Нижнеомском муниципальном районе. В Нижнеомском муниципальном районе Омской области расположено 52 населенных пункта (Рисунок 2).

Рисунок 2 – Состав населенных пунктов в Нижнеомском районе

В Нижнеомском районе осуществляют свою деятельность: маслодельный завод, типография, строительные организации, автопредприятие, 11 акционерных обществ, фермерские хозяйства. Сегодня в районе 12 (полных) средних школ, 5 неполных средних, 25 начальных школ, 16 домов культуры, 25 библиотек, музыкальная и спортивная школы, дом детского и юношеского творчества, кинотеатр. Транспортная связь райцентра с Омском осуществляется по асфальтированному шоссе. Внутри района между населенными пунктами имеются только грунтовые дороги.

2. Природно-климатические условия Нижнеомского района

Омской области

Климат района континентальный. Годовая амплитуда колебаний температуры достигает 80-90 градусов С. Среднемесячная многолетняя температура января, самого холодного месяца, колеблется от -14,5 до -19,5 градусов С, июля, самого теплого месяца, - от +17 до +18,8 градусов С. Среднегодовая - -0,5 до -0,8 градусов С.

В течение года преобладают юго-западные ветры со среднегодовой скоростью не более 3-5 м/с. Наиболее сильные ветры и наибольшее число дней с сильным ветром отмечается в мае. Среднегодовое количество осадков колеблется от 260 до 540 мм. Наибольшее количество их выпадает в летний период. Устойчивый снежный покров образуется в конце октября – начале ноября и исчезает в конце апреля – начале мая. Высота его к концу зимы достигает 35-45 см. В связи с неравномерным залеганием снежного покрова промерзание почвы тоже неравномерное. Средняя глубина промерзания почвы 120 см, а в отдельные годы достигает 170-180 см.

Территория района принадлежит к водосборному району бассейна реки Иртыш и ее правому притоку реки Омь. Река Иртыш в пределах района имеет ширину от 320 до 420 м, глубину 4-5 м, скорость течения и межень 0,5-0,7 м/с, в половодье 0,8-1,3 м/с. Вода в реке пресная, мутноватая, гидрокарбонатная кальциевая с плотным осадком 75-168 мг/л и общей жесткостью 1.1.65 мг.экв/л. Река Омь имеет сильно извилистое русло, большое количество меандр и стариц. Ширина русла колеблется от 40 до 100 м, глубина реки – от 0,5 до 2-4 м. Скорость течения воды изменяется от 0,2 до 0,4 м/с. Речка Ачаирка, берущая свое начало на заболоченном участке, постоянного водотока не имеет, живет короткой жизнью в период весеннего таяния снегов. В летний период она почти полностью пересыхает, и вода сохраняется в отдельных озерках и мочажинах.