Аренда зданий и сооружений

Введение 

     Реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики. Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений, поскольку аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения. Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга). Так, исходя из специфики объекта, можно особо выделить аренду зданий и сооружений. В условиях реформирования экономики России договор аренды зданий и сооружений получил широкое распространение. Как отмечают исследователи, появление института аренды зданий, сооружений свидетельствует о структурном изменении экономики России, изменении ранее господствующей государственной собственности на разнообразие форм собственности, все растущем предложении и спросе на недвижимое имущество как объект аренды, тем более в настоящее время, когда у многих организаций распространен вид предпринимательской деятельности − аренда недвижимого имущества. Распространение данного договора отражает потребности, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь даже размещение управленческого персонала, производственных, торговых, обслуживающих подразделений юридического лица требует, в первую очередь, пространственной базы, которой являются здания и сооружения. Подавляющее большинство предпринимателей занимает их в соответствии с условиями заключаемого договора аренды зданий и сооружений. Как показывает анализ судебной и арбитражной практики, а также текстов заключаемых субъектами предпринимательской деятельности договоров, значительная часть из них представляет собой договор аренды зданий и сооружений. Таким образом, договор аренды зданий и сооружений является наиболее востребованным в данной сфере гражданско-правовым договором, заключаемым субъектом предпринимательской деятельности. В связи с вышеизложенным, особый интерес приобретают вопросы исследования договора аренды зданий и сооружений. Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды зданий и сооружений и его практическим применением. В соответствии с указанной целью, в работе были поставлены и решались следующие задачи: − рассмотреть понятие договора аренды зданий и сооружений в современном гражданском законодательстве; − дать правовую характеристику зданиям и сооружениям как объектам аренды; − исследовать вопросы правового регулирования договора аренды зданий и сооружений; − охарактеризовать права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды зданий и сооружений; − рассмотреть вопросы, связанные с государственной регистрацией перехода прав на здания и сооружения в РФ; − исследовать ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды зданий и сооружений, урегулированные нормами гражданского права. Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие аренду зданий и сооружений, а также практика их применения. Методологическая основа исследования. В работе применялись методы научного познания гражданско-правовых явлений и процессов, в том числе системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, логический, а также юридико-технические способы толкования правовых норм. Нормативная и теоретическая база исследования. В процессе работы исследовано отечественное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды зданий и сооружений, изучены материалы судебной практики по данному вопросу. Использована общенаучная, теоретико-правовая, специально-юридическая и, прежде всего, гражданско-правовая литература, имеющая как прямое, так и косвенное отношение к избранной теме. Теоретическую основу исследования составили труды следующих авторов: М.И. Брагинского, П.Г. Буга, В.В. Витрянского, А.В. Волынцевой, С.П. Гришаева, А.В. Ерш, О.Б. Кругловой, И.Д. Кузьминой, В.М. Ланда, В.П. Мозолина, С.В. Сарбаш, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова, Ю.К. Толстого, О.В. Чумаковой, Г.Ф. Шершеневича и др. Структура работы определяется целями и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, подразделенных на параграфы, заключения, списка использованной литературы и нормативных актов, а также приложения. 
 
 
 
 
 

Аренда  зданий и сооружений 

    Статья 650. Договор аренды здания или сооружения 

    Комментарий к статье 650 

    1. Договор аренды здания или сооружения - самостоятельный вид договора аренды. Основной его признак - специфика предмета: здания и сооружения как отдельно стоящие объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

    Договор аренды здания и сооружения возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный.

    2. Как объекты аренды здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории (к примеру, г. N, промышленная зона, нефтеперерабатывающий завод, корпус 2)); наименования (когда оно существует - например, спортивный комплекс "Динамо", Дом журналиста, Дом актера и др.); инвентарного номера, функционального назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.

    Гражданский кодекс не поясняет различий между  зданиями и сооружениями. В каждом случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации).

    Гражданский кодекс не придает также юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные  правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений.

    Согласно  требованиям кадастрового и технического учета понятия "здание" и "сооружение" технически характеризуются как  архитектурно-строительные объекты  капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) - самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

    Здания  предназначаются для постоянного  нахождения в них людей с целью проживания или работы и по функциональному назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилое здание в целом или в значительной части предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям (ст. 15 ЖК). Жилое здание на основе договора аренды может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК).

    Юридическое же лицо, в свою очередь, может использовать жилое здание только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

    К нежилым относятся здания, предназначенные  для постоянного нахождения в  них людей без цели проживания и используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.

    Под сооружением понимается любой иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект. Сооружения имеют техногенную  природу, служат техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям органов кадастрового и технического учета, обычно относят: гидротехнические сооружения (плотины, каналы, водохранилища и проч.), объекты транспортной инфраструктуры (путепроводы, мосты, тоннели и проч.), портовые сооружения, атомные станции, тепло- и электростанции, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения.

    Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав и именуемые помещениями. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, являющиеся частью целого, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.).

    Сдача внаем жилых помещений для  проживания в них регулируется гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". В  отношении же правового регулирования  договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, прежде всего те из них, которые относятся к аренде недвижимости, и нормы § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" не вытесняют их. Подтверждением подобного подхода служит и различие в правовом регулировании аренды и купли-продажи помещений, расположенных в здании и сооружении. Если бы законодатель, как при купле-продаже, стремился унифицировать отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений) и расположенных в них помещений, то ничто не препятствовало бы ему в этом. Достаточно было бы по аналогии с § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости" расширить круг объектов аренды и назвать соответствующий параграф "Аренда недвижимости".

    Вместе  с тем в правоприменительной  практике на аренду нежилого помещения  в составе здания или сооружения зачастую в силу аналогии закона распространяют некоторые нормы об аренде здания или сооружения. Подобного подхода не избежал и Высший Арбитражный Суд РФ, признавая подлежащими государственной регистрации не все договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений, а лишь те из них, которые заключены на срок не менее одного года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7)). (Подробнее об этом см. комментарий к п. 2 ст. 651 ГК.)

    3. Комментируемая статья, как и  последующие нормы § 4 гл. 34, не  содержит каких-либо предписаний  о субъектах договора аренды  здания или сооружения. Согласно  же общим положениям об аренде  арендодатель по данному договору - любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней). Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

    Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в пределах и в порядке, которые определены федеральным законодательством, осуществляет полномочия собственника в отношении  имущества, составляющего казну РФ, выступая арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264). См. также Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492)).

    При сдаче в аренду государственных  зданий и сооружений нередко в  договоре наряду с арендодателем  называется и балансодержатель, который  не является стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности  лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель состоит в правоотношениях лишь с арендодателем, осуществляя техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта.

    К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления в отношении зданий и сооружений, приобретенных в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК, ст. 18, 19 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного (как правило, это территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом), но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, определенную его уставом. С этой целью для получения согласия на совершение сделок предприятие представляет уполномоченному государственному органу информацию о прогнозе влияния результатов сделки на повышение эффективности деятельности предприятия в разрезе производственных и финансовых показателей (см. распоряжение Минимущества России от 5 ноября 2003 г. N 6155-р "О согласовании сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за ним в хозяйственном ведении федерального недвижимого имущества" (Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. 2004. N 10)).

    Арендатор - гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендатор жилого здания - только юридическое лицо (см. п. 2 ст. 671 ГК).

    4. Как следует из п. 1, здание или сооружение передается "во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору". Значит, возможна аренда, при которой арендодатель сохраняет за собой правомочие владения, предоставляя здание или сооружение только во временное пользование. Так, здание общеобразовательной школы, в котором в дневное время обучаются ее учащиеся, может быть передано другому образовательному учреждению в пользование на условиях аренды, к примеру, для проведения в вечернее время учебных занятий.

    5. В п. 2 закреплено соотношение специальных норм, посвященных двум видам договора аренды, предмет которых - недвижимость: договору аренды здания или сооружения и договору аренды предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входят земельные участки, здания и сооружения.

    Нормы об аренде здания или сооружения применяются  и к договору аренды предприятия, но только при отсутствии специальных  норм в § 4 гл. 34 об аренде предприятия. Это правило призвано обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования названных видов договора аренды. Так, к аренде предприятия применяются положения ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения; ст. 654 ГК об арендной плате; ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время к договору аренды предприятия неприменимы положения о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

    Установление  названной выше иерархии означает также, что § 1 гл. 34 "Общие положения  об аренде" применяется к аренде предприятия только при отсутствии специальных норм в § 5 об аренде предприятия и § 4 об аренде недвижимости. 

    Статья 651. Форма и государственная регистрация  договора аренды здания или сооружения 

    Комментарий к статье 651 

    1. Согласно п. 1 комментируемой статьи ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу этого заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты (см. п. 2, 3 ст. 434 ГК) недопустимо.

    Несоблюдение  письменной формы данного договора влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников (см. п. 2 ст. 162 ГК).

    2. В п. 2 комментируемой статьи отражено  правило п. 1 ст. 609 ГК в части  положений о государственной  регистрации сделок с недвижимостью  и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте  заключения договора, подлежащего  государственной регистрации, но  лишь применительно к аренде здания или сооружения на срок не менее года (т.е. на срок, равный году и более).

    По  этой причине заключение договора аренды здания или сооружения на срок менее  года подчиняется общим правилам о заключении письменных договоров  путем составления единого документа. Такой договор не требует регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ГК).

    Поскольку договор аренды здания или сооружения на срок не менее года считается  заключенным лишь с момента его государственной регистрации, то при отсутствии таковой его следует считать незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Установление данного специального последствия правонарушения, на наш взгляд, вполне правомерно как основанное на правилах ст. 168 ГК о последствиях совершения сделки, противоречащей правовым актам. Как известно, согласно указанной статье возможно установление в законе иных, кроме недействительности сделки, последствий нарушения.

    3. В коммерческой практике зачастую  для того, чтобы избежать требования  о государственной регистрации  договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продляют действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года либо на неопределенный срок. В результате же в целом договорные отношения длятся более одного года.

    В настоящее время практика арбитражных  судов по вопросу государственной  регистрации подобных договоров  определяется позицией, выраженной Президиумом  ВАС РФ в ряде судебных дел. Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими  государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума ВАС РФ, представляющемуся вполне обоснованным, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям первоначального, срок действия которого истек (п. 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Обзор Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19)).

    Из  приведенного утверждения следует  также и другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года.

    Практически важным является вопрос о порядке  исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В практике арбитражных судов заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

    Представляется, что вывод Президиума ВАС РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами.

    Требования  гражданского законодательства о государственной  регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также  на договоры субаренды (п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

    4. В п. 2 комментируемой статьи предусматривается государственная регистрация только договора аренды здания или сооружения. В нем не упоминается договор аренды нежилого помещения в составе здания (сооружения). Как отмечалось ранее (см. комментарий к п. 1 ст. 650 ГК), исходя из ст. 625 ГК к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде недвижимости, и нормы § 4 "Аренда зданий и сооружений" не вытесняют их. Этот же подход должен быть применен, и к случаям государственной регистрации названного договора.

    Однако  в практике ВАС РФ правило п. 2 комментируемой статьи толкуется расширительно. Согласно позиции суда, в изъятие  из общего правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации  договора аренды недвижимости независимо от его срока договор аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений подлежит государственной регистрации лишь при заключении его на срок не менее одного года. И напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С. 70)).

    Вывод Президиума ВАС РФ основан на том, что в силу отсутствия в ГК специальных  норм о государственной регистрации  договора аренды нежилого помещения к подобному договору должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

    Представляется, что подобный вывод не вполне точен. Как известно, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом (см. также п. 1 ст. 164 ГК). Таким установленным в законе случаем является, на наш взгляд, правило п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Специальные же правила о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, по признанию самого Президиума ВАС РФ, отсутствуют. Следовательно, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, указанный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока сделки. Иной подход противоречил бы буквальному толкованию п. 2 ст. 609 и п. 1 ст. 650 ГК, а также свидетельствовал бы о том, что к договору аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений должны применяться и другие положения § 4 гл. 34 "Аренда зданий и сооружений". Между тем в ГК отсутствуют основания для подобного вывода. 

    Статья 652. Права на земельный участок  при аренде находящегося на нем здания или сооружения 

    Комментарий к статье 652 

    1. Поскольку земельный участок,  в пределах которого расположено здание или сооружение, предназначен для его обслуживания, связан с ним общим назначением, то он является принадлежностью здания или сооружения как главной вещи (см. ст. 135 ГК). В силу этого в комментируемой статье закреплен принцип единства судьбы земельного участка и арендуемых зданий и сооружений как прочно связанных с ним объектов. Из самого названия статьи уже видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому владельцу здания или сооружения права на земельный участок, на котором находится указанная недвижимость.

    Исходя  из этого, в п. 1 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на указанную недвижимость передаются и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Тем самым в ГК закреплено важное положение, означающее, что право арендатора здания, сооружения на занимаемый этой недвижимостью земельный участок бесспорно. Оно не зависит от характера прав арендодателя здания, сооружения на такой земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.).

    Данное  правило следует толковать и  как запрет на сдачу в аренду здания или сооружения при отсутствии у  арендодателя права на одновременную  передачу прав на соответствующий земельный  участок, к примеру, при наличии в законе ограничений на переход к другому лицу прав землепользования (см. п. 3 ст. 271 ГК).

    Основанием  перехода к арендатору здания или  сооружения права на соответствующий  земельный участок является соглашение об этом сторон или непосредственно  закон.

    Отношения по землепользованию регулируются нормами  как гражданского, так и земельного законодательства (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК).

    2. В комментируемой статье (см. п. 1 и 2) установлены и предельные  минимальные размеры земельного  участка, право на который принадлежит арендатору здания или сооружения. Это площадь земельного участка, которая, во-первых, занята недвижимостью, и во-вторых, необходима для использования в соответствии с ее назначением.

    Площадь, необходимая для использования  здания и сооружения в соответствии с его назначением, определяется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. Так, согласно п. 3 ст. 33 ЗК предельные минимальные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

    Стороны вправе договориться о передаче земельного участка большего размера, чем это необходимо для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением, если это не противоречит условиям пользования таким участком.

    3. Признавая право арендатора здания  или сооружения на соответствующий  земельный участок, ГК оставляет открытым вопрос о форме его землепользования. В то же время в п. 2 и 3 комментируемой статьи четко прослеживается дифференцированный подход к ее определению. В соответствии с ним при установлении для арендатора недвижимости формы землепользования должен учитываться характер прав арендодателя здания или сооружения на занимаемый недвижимостью земельный участок.

    В п. 2 предусматривается сдача в  аренду здания и сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем  арендодателю на праве собственности. В п. 3 - сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на чужом для арендодателя (не принадлежащем ему на праве собственности) земельном участке. При этом лишь в п. 2 разрешен вопрос о виде права арендатора здания или сооружения на занимаемый недвижимостью участок и порядке его определения.

    Согласно  п. 2, если арендодатель является собственником  земельного участка, на котором расположено  сдаваемое в аренду здание или  сооружение, конкретная форма землепользования для его арендатора определяется законом, либо договором аренды здания или сооружения.

    При решении вопроса о форме землепользования соглашением сторон арендатору здания, сооружения может быть предоставлено  право аренды или иное предусмотренное  законом право на соответствующую  часть земельного участка (право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Выбор формы землепользования осуществляется согласно нормам гражданского и земельного законодательства о характере прав на землю участников земельных отношений (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК).

    Так, законом могут быть ограничены права  иностранных граждан, лиц без  гражданства на аренду земельного участка (п. 1 ст. 22 ЗК). На титулах постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, используются только лицами, указанными в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 ЗК (государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями и др.). Граждане и юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться земельным участком (п. 4 ст. 20 ЗК). Распоряжение земельным участком, находящимся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК).

    Если  же договор аренды здания или сооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматически переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка (при условии, что в законе отсутствуют ограничения на переход прав землепользования). Основанием перехода к арендатору права пользования на землю является закон: ч. 2 п. 2 комментируемой статьи и договор аренды здания или сооружения как правоустанавливающий документ (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 4)).