Аренда земель

Содержание:

1. Задание 1………………………………………………………………………………3
2. Задание 2………………………………………………………………………………4
3. Задание 3……………………………………………………………………………...10
4. Список используемой литературы…………………………………………………14

Задание 1. Зарегистрировать земельный участок по ул. Смоленской, 4, принадлежащий на праве аренды ООО «Вика», на котором находятся производственные здания и гараж (5 боксов). Правовое регулирование данных земельно-правовых отношений. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ответ: Грамотное оформление земельного участка включает подготовку целого ряда документов и соблюдение массы формальностей. Регистрация земельного участка подразумевает не только оформление в нотариальной конторе, а еще и внесение в общий государственный реестр. Недостаточно просто оформить у нотариуса земельного участка, так как для законной регистрации земельного участка необходимо его внесение в государственный реестр. Составляя договор регистрации земельного участка, требуется заверить его у нотариуса и только потом подавать на государственную регистрацию.

Перечень документов необходимых  для регистрации права собственности  на земельный участок:

-Заявление

-Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

-Документы о субъекте права (кто подает)

-Документы об объекте права (что регистрируем)

-Документы, подтверждающие полномочия представителя.

Указанный перечень документов является неполным, все зависит от самой сделки и специфики ситуации. Полный комплект документов по государственной  регистрации права собственности  на земельный участок, будет определен  по результатам правовой экспертизы

Объектом аренды могут  быть земельные участки, относящиеся  к любой категории земель, за исключением  земель, названных в ч.4 ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Осуществление регистрации  осуществляется в ЕГРП. Руководствуясь ст.12 фз. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1. Права на недвижимое  имущество и сделки с ним  подлежат государственной регистрации  в Едином государственном реестре  прав.

2. Единый государственный  реестр прав содержит информацию  о существующих и прекращенных  правах на объекты недвижимого  имущества, данные об указанных  объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого  государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для  регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о:

принятых на регистрацию  документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Идентификация земельного участка  в Едином государственном реестре  прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему  органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

1. Государственная регистрация  прав проводится в следующем  порядке:

прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких  документов с обязательным приложением  документа об уплате государственной  пошлины;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

внесение записей в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений  о произведенной государственной  регистрации прав.

Статья 14. Удостоверение  государственной регистрации прав

1. Проведенная государственная  регистрация возникновения и  перехода прав на недвижимое  имущество удостоверяется свидетельством  о государственной регистрации  прав.

Проведенная государственная  регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством  совершения специальной регистрационной  надписи на документе, выражающем содержание сделки.

2. Форма свидетельств  и специальной надписи устанавливается  Правилами ведения Единого государственного  реестра прав.

3. Государственная регистрация  прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня  подачи заявления и документов, необходимых для государственной  регистрации.

Задание 2. Земельно-правовые отношения. Основания возникновения, изменения, прекращения земельно-правовых отношений. Содержание земельно-правовых отношений. Правомочия субъектов земельно-правовых отношений. Земельный кодекс РФ.

Ответ: Раскрывая понятие земельного правоотношения, необходимо исходить из того, что термин «земельные правоотношения» имеет двоякое значение:

а) под ним может пониматься институт земельного права, имеющий  ключевое значение и находящийся  в силу этого в Общей части  земельного права, поскольку правовые нормы всех институтов данной отрасли  права реализуются через механизм земельных правоотношений;

б) под ним может подразумеваться  теоретико-прикладное понятие, раскрывающее механизм действия правовой нормы по конкретному случаю регулирования  земельных отношений. Так, в правоотношении предоставления земельного участка  гражданину выявляется объект правоотношения, выражающийся в конкретном земельном  участке определенного размера  и местоположения; субъекты — будущий  землепользователь и органы, обладающие правом предоставления земельного участка; комплекс прав и обязанностей субъектов, предусмотренный законом для  этого случая.

Земельные правоотношения можно подразделить на:

-правоотношения по реализации права собственности на земельные участки, главным содержанием которых является реализация правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своей землей;

-правоотношения по использованию земли их пользователями;

-правоотношения по регулированию земельных отношений, которые в свою очередь подразделяются на отдельные группы: по предоставлению и изъятию земель, по ведению земельного кадастра, по осуществлению землеустройства, контроля и т.п.;

-правоотношения, возникающие в связи с использованием отдельных категорий земель, входящих в состав земельного фонда России: земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель промышленности, транспорта и другого специального назначения; земель особо охраняемых территорий; земель лесного и водного фонда, а также земель запаса. Внутри каждого из указанных подвидов можно также выделить иные разновидности правоотношений в зависимости от правового режима земельных участков и видов, составляющих ту или иную категорию земель: например, различаются правоотношения пользования различными сельскохозяйственными угодьями — пашней, лугами, пастбищами и т.п.

Основания, возникновения, изменения, прекращения земельно-правовых отношений.

Земельные отношения необходимо воспринимать не только в статике, но и в динамике.

Они могут возникать, изменяться и прекращаться. Это их развитие, постоянная подвижность предусматривается правовой нормой. Именно правовая норма служит основанием для возникновения, изменения и прекращения прав на землю. Никто не вправе самовольно изменить характер и содержание конкретных земельных отношений их участников.

Правовая норма указывает  на юридический факт (действие, бездействие, событие и т. п.), который порождает  определенные права и обязанности  для участников земельных отношений (например, право на приватизацию земельного участка, его отвод в натуре, изменение его границ, полное его изъятие или частичное уменьшение и т. д.). При этом она исходит из подвижности земельных отношений.

Юридическим фактом, служащим основанием для начальной стадии возникновения отношений по поводу предоставления земли, является заявление (ходатайство) об этом заинтересованного  лица, которое оформляется в соответствии с порядком о возбуждении названных  ходатайств перед государственным  органом (или хозяйственной организацией), правомочным рассматривать и  решать эти вопросы. На этой первоначальной стадии земельных отношений могут  производиться обследования затребованного участка, необходимые согласования и другие действия. Юридическим фактом, служащим основанием для следующей  стадии земельных отношений - отвода земли в натуре, выступает решение компетентного органа о предоставлении(продаже) заявителю данного конкретного участка. Юридическим фактом, создающим право на отвод заявителю участка, может служить также договор, например, при предоставлении земли в аренду.

При купле-продаже земельного участка юридическим фактом, порождающим  отношения продавца и покупателя, служит договор о совершении этой сделки, а при приватизации земли  необходимо предварительное решение  об этом компетентного государственного органа.

Выдача (получение) основного  земельного документа (свидетельства) о праве собственности, пользования, владения, аренды данным земельным участком и других документов (плана участка),а также государственная регистрация права служат в совокупности юридическим фактом, удостоверяющим соответствующее право на земельный участок. Без названных земельных документов и их регистрации право на земельный участок не считается возникшим, хотя его и можно оспаривать в судебном порядке.

После выполнения земельного отвода в натуре и получения необходимых  земельных документов данным лицом  наступает стадия непосредственного  использования им земли, что связано  с рядом юридических действий (фактов). При этом возникают отношения  по внутрихозяйственной организации  землепользования (землеустройству), выполнению договорных обязательств и т. д. В  процессе внутрихозяйственного использования  земли возникают также земельно-рентные  отношения, т. е. отношения, связанные  с присвоением доходов от эксплуатации угодий. Могут возникать и правоохранительные отношения, если есть угроза нарушения  тех или иных прав или эти права  уже нарушены. Таким образом, в  возникновении и развитии земельных  правоотношений проявляется реальная жизнь земельного законодательства, т. е. применение норм земельного права. При этом завершение одних правоотношений служит основанием для возникновения  других. Например, земельные отношения, возникнув, могут породить основания  для частичного их изменения, когда, например, собственник наделяет кого-либо сервитутным правом, правом аренды и т. п. Возможны и другие ситуации в процессе хозяйственного использования  земли (раздел земельного участка, обмен  на другой участок и т. д.).

Изменение земельных правоотношений в процессе использования земли  всегда связано с последующей  эволюцией тех или иных действий и событий, а также развитием  законодательства. Так, арендатор при ухудшении условий пользования землей, вызванных стихийным явлением, вправе требовать изменения ранее указанных в договоре обязательств(например, если он понес значительные убытки от засухи, пыльной бури, наводнения и т. п.). Изменения в земельных правоотношениях могут происходить при разработке нового проекта внутрихозяйственного землеустройства, после проведения обследований угодий с целью уточнения их кадастровых оценок и т. п. В частности, это может приводить к легальной трансформации угодий (бывшая пашня, например, исключается из обработки и переводится в пастбище, и наоборот). Следовательно, изменяются права и обязанности владеющего землей лица.

Подвижность в земельных  правоотношениях особенно характерна для динамичного сельскохозяйственного  производства, где объект этих отношений - земля (ее качество, плодородие) - не остается постоянным. Здесь важно, однако, чтобы изменения в земельных отношениях происходили не произвольно, а на основании конкретной правовой нормы, т. е. в соответствии с требованиями закона.

Прекращение земельных правоотношений обычно происходит одновременно с прекращением пользования конкретным земельным  участком. Основаниями для такого прекращения могут служить:

а) договор о продаже  земельного участка,

б) решение компетентного  государственного органа об изъятии  земли для государственных или  муниципальных нужд;

в) решение суда.

Основанием прекращения  земельных правоотношений могут  быть также такие события или  действия (юридические факты), как смерть гражданина - собственника земли или землепользователя, истечение срока аренды земли (если срок договора об аренде не возобновляется), добровольный отказ от земельного участка.

Прекращение земельных правоотношений бывает полным или частичным. Так, при  уменьшении размера земельного участка  происходит прекращение пользования  им лишь в определенной части, соответствующей  уменьшению его размеров. При других обстоятельствах, указанных в законе, пользование прекращается полностью.

Правоохранительные земельные  отношения прекращаются после совершения участником или участниками этих отношений таких действий, когда  устраняется само правонарушение. Так, если нарушитель земельного закона привлечен  к юридической ответственности, то акт применения взыскания (наказания) означает прекращение охранительных  земельных правоотношений. Подобные правоотношения прекращаются и в  случаях добровольного восстановления нарушенного права. (Подробнее основания  прекращения прав на землю изложены в главе о правах и обязанностях собственников и пользователей  земли).

Содержание земельных правоотношений - совокупность корреспондирующих прав и обязанностей их участников, реализуемых ими путем совершения определенных действий или воздержания от их совершения.

Субъективное  право участника земельных правоотношений - это мера его возможного поведения, т.е. поведения, допустимого и гарантированного законом.

Обязанность участника земельных правоотношений - это мера его должного поведения.

Конкретные права и  обязанности участников земельных  правоотношений зависят от их правового  статуса, особенностей объекта, вида и подвида отношений. Права и обязанности юридического лица - субъекта земельных правоотношений - определяются в соответствии с его уставом и являются специальными, а граждан как участников земельных правоотношений во многом определяются гражданством.

Конституция РФ устанавливает  равенство прав и обязанностей российских граждан и иностранцев, за некоторыми исключениями. Например, гражданин России вправе приобретать участок в собственность путем совершения гражданско-правовых сделок, а иностранным гражданам предоставлено право покупать земельный участок при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Объем правомочий субъектов земельных правоотношений зависит от следующих обстоятельств:

- вида субъекта. Государство обладает универсальными правомочиями, юридические лица - специальными правомочиями, закрепленными в уставе, граждане - в зависимости от вида гражданства (российские граждане обладают общими правомочиями, а иностранные граждане - теми же правомочиями, но за установленными законом изъятиями);

- поведения субъекта, имеющего юридическое значение. Например, использование земельного участка не по целевому назначению влечет за собой прекращение земельных правомочий субъекта;

- особенностей объекта данного земельного правоотношения, имеющих юридическое значение;

- обстановки, в которой осуществляет свои функции субъект правоотношений, если она предусмотрена в законе.

Правомочия субъектов  земельных правоотношений можно  подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем видам субъектов или лишь отдельным их категориям.

Субъектами земельных  правоотношений являются:

- Российская Федерация, ее субъекты;

- муниципальные образования;

- физические лица;

- юридические лица.

Российская Федерация  и ее субъекты являются участниками  правоотношений государственной собственности  на землю.

Административно-территориальные  единицы выступают субъектами правоотношений муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ или черты соответствующих поселений. Все остальные субъекты земельных правоотношений — органы государственной власти и местного самоуправления, физические и юридические лица — выступают участниками таких видов отношений, как управление и пользование землями, охрана земельных прав, а граждане и юридические лица, кроме того, участниками отношений частной и общей собственности на землю.

Для того чтобы юридические  и физические лица могли выступать  в качестве субъектов земельных  правоотношений, они должны обладать земельной правосубъектностью. Она состоит из земельной правоспособности и дееспособности.

Земельная правоспособность - возможность лица иметь земельные права и обязанности, а земельная дееспособность - способность лица своими действиями приобретать и осуществлять права и нести обязанности в сфере земельного права.

Важной характеристикой  участников земельных правоотношений является их правовой статус как совокупность земельных прав и обязанностей. Возникновение правового статуса происходит одновременно с возникновением самих субъектов земельных правоотношений с учетом особенностей для физических и юридических лиц.

У физических лиц земельная  правоспособность возникает с момента рождения, а земельная дееспособность, как правило, по достижении совершеннолетия. Земельную правоспособность граждане могут осуществлять индивидуально, когда отдельный гражданин выступает субъектом права на земельный участок, а также в составе групп, объединений граждан, не имеющих организационного единства, например при общем пользовании земельным участком собственниками жилого строения. Земельную правоспособность граждане могут осуществлять в составе коллектива - садоводческого товарищества, сельскохозяйственного кооператива, акционерного общества и т.д. Правовой статус субъектов земельных правоотношений у этих коллективов граждан возникает только после их юридического оформления. Те группы граждан, которые не имеют организационного единства, закрепленного в уставе, вовсе не являются субъектами земельных правоотношений.

Правовой статус юридических  лиц как субъектов земельных правоотношений возникает с момента государственной регистрации их уставов и внесения их в единый государственный реестр юридических лиц.

Правосубъектность юридических  лиц является специальной, так как ее объем и содержание определяются законом и целями деятельности юридических лиц, сформулированных в их учредительных документах.

Основные положения дееспособности субъектов земельных правоотношений установлены в ЗК РФ, определившем возможность приобретения субъектами прав и обязанностей собственников, арендаторов земли, землепользователей и землевладельцев самими лично.

Наряду с правомочиями субъектов земельных правоотношений предусмотрены определенные свободы в использовании земель.

Совокупность правоспособности, дееспособности и свобод субъектов правоотношений образует их правовой статус по действующему земельному законодательству, т.е. их правовое положение.

Особенности правового статуса  субъектов земельных правоотношений:

1. Его возникновение, как правило, совпадает с моментом возникновения самих субъектов земельных правоотношений. Юридическое лицо приобретает права с момента государственной регистрации в местной администрации.

У граждан правовой статус окончательно появляется только при  достижении совершеннолетнего возраста (18 лет), если законом не предусмотрено  иное.

2. Моментом изменения правового статуса субъектов земельных правоотношений являются определенные законом обстоятельства.

3. Прекращение правового  статуса субъектов земельных  правоотношений связывается законом:

- с поведением субъектов, которое может быть как правомерным, так и неправомерным. Например, добровольный отказ от земельного участка (правомерное действие) и нарушение градостроительных условий (неправомерное действие);

- с прекращением деятельности субъектов. В частности, право пользования земельным участком прекращается в случаях прекращения деятельности предприятия и прекращения трудовых отношений, в связи с которыми работнику был предоставлен служебный земельный надел.

К числу специальных правомочий субъектов земельных правоотношений относятся правомочия, складывающиеся в сфере использования различных категорий земель и земельных угодий. Например:

- при использовании сельхозугодий правомочиями субъектов является выращивание сельхозпродукции;

- при использовании земель населенных пунктов - соблюдение нормативов размещения объектов;

- при использовании земель лесного фонда - обеспечение лесоохранных правил и т.п.

Если общие правомочия субъектов земельных правоотношений поддаются классификации, то специальные правомочия характеризуются многообразием, трудностями в их классификации.

Правовой статус (права и обязанности) субъектов зависит от вида субъекта, его поведения, от особенностей объекта и обстановки, в которой действуют субъекты.

В теории земельного права  принято делить права и обязанности  участников правоотношений на:

- общие, которые присущи всем субъектам земельных правоотношений

- специальные, которыми закон наделяет лишь отдельные категории субъектов.

К общим относятся права субъектов по своему выбору получать в собственность, пользование, аренду земельные участки для ведения крестьянского(фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, жилищного и гаражного строительства, садоводства, огородничества, животноводства, иных целей,связанных с сельскохозяйственным производством, для предпринимательской деятельности, не запрещенных законом.

Специальные правомочия складываются в сфере использования различных категорий земель и земельных угодий. Если речь идет о сельскохозяйственных угодьях, то здесь специальным правомочием субъектов является выращивание сельхозпродукции, в случае с землями поселений — соблюдение установленных нормативов размещения объектов, при использовании земель лесного фонда — обеспечение лесоохранных правил и т.п. Именно этим обусловлено многообразие специальных правомочий субъектов земельных правоотношений, а также то, что они трудно поддаются классификации

Задание 3. Регистрация земельно-правовых сделок. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цели, задачи, значение, сфера применения.

Ответ: Общее определение сделки дано в Гражданском кодексе РФ. Статья 153 ГК относит к сделкам «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». ГК не приводит перечня видов сделок, что дает возможность довольно широко трактовать понятие сделки. В этом широком смысле к сделкам могут быть отнесены любые действия граждан и юридических лиц, в результате которых все гражданские права и обязанности по поводу того или иного объекта или их часть передаются другому лицу, либо права и обязанности данного лица по отношению к данному объекту изменяются или прекращаются.

Наряду с общим определением ГК устанавливает дополнительные признаки сделки, которые позволяют очертить круг действий, подпадающих под понятие сделки.

Прежде всего, сделки - только те действия, субъектами которых являются граждане и юридические лица. Субъектами сделок могут быть органы государственной власти, которые в соответствии со ст. 125 ГК имеют право от имени РФ и субъектов РФ своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности. Подобное право предусмотрено и для органов местного самоуправления. Вместе с тем для квалификации действия организации как сделки важно признание организации юридическим лицом. Государственные организации и учреждения, не обладающие статусом юридического лица, либо общественные организации, создаваемые без права юридического лица, не имеют права совершать земельно-правовые сделки до тех пор, пока права по их совершению не будут им доверены либо не указаны в законе, ином акте уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления.

Для признания действия сделкой  необходимо соблюдение и других условий. Сделкой может быть признано действие, которое совершается при наличии  равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон (ст. 2 ГК). Соответственно установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в принудительном порядке либо в порядке административного или властного подчинения не относятся к сделкам. Принудительный порядок прекращения гражданских прав и обязанностей по отношению к земельным участкам следует отличать от обязательного. В последнем случае речь идет об обязательном отчуждении земельного участка как особой разновидности сделки купли-продажи, установленном Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обязательное отчуждение применяется в случаях, когда размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования, находящийся в собственности гражданина, его близких родственников и юридических лиц, где такие граждане обладают более 50% капитала, превышает установленные максимальные размеры. Также обязаны продать свою земельную собственность иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, где 50% капитала уставного фонда принадлежит иностранным гражданам или иностранным юридическим лицам, учитывая, что такие субъекты могут обладать земельными участками этой категории только на праве аренды. Обязательное отчуждение должно быть произведено собственником любому лицу в течение года с момента возникновения права собственности. При невозможности заключения сделки в течение этого периода земельный участок или земельная доля должны быть приобретены субъектом РФ либо органом местного самоуправления.