Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Договор купли-продажи. 2

Мордовский государственный педагогический институт им. М.Е.Евсевьева

Контрольная работа по гражданскому праву

Выполнила:

Студентка III курса

Группа 109-ИЗП

Курина Ю.А..

Проверила:

к.ю.н. Паулова Ю.Е

2012 год

1.Договор купли-продажи

1.2 Понятие договора

Договор - это юридический факт, являющийся основанием для возникновения, изменения или прекращения обязательственного правоотношения, являющийся, документом, в котором закреплен факт установления, изменения или прекращения обязательства.

Договор согласно ст. 420 ГК — соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор — универсальное правовое средство для удовлетворения взаимных интересов участников экономического оборота, выражающегося в заключении соглашения о взаимовыгодных действиях и его реализации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество¹.

1.2 Юридическая характеристика договора

Купля-продажа является консенсуальным договором. Для достижения такого договора достаточно достижения согласия по всем условиям договора (цена, предмет договора и т. д.).

Договор считают заключенным с момента его государственной регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным подтверждением существования права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия-наступившими , со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав.

Момент передачи продавцом покупателю товара считается моментом исполнения заключенного договора купли-продажи продажи. Договор исполняется в момент заключения если совпадают момент фактической передачи вещи и момент вступления договора в силу.

Договор купли продажи всегда возмездный и двусторонний. При купли-продаже товар должен передаваться покупателю всегда за определенную плату. Субъекты должны иметь равный объем гражданской дееспособности.

Целью данного договора является передача права собственности на вещь, выступающую в роли товара, покупателю. Право собственности на вещь появляется у покупателя, как правило, с момента передачи товара, если иные условия не установлены в договоре либо законе. Если для заключения сделки необходима регистрация, то право собственности возникает с момента такой регистрации. Регистрация недвижимости требует письменной формы и её несоблюдение ведёт к недействительности сделки.

Имеющийся у продавца на момент заключения сделки товар или вещь, которая будет создана продавцом в будущем выступают предметом договора купли-продажи. Статья 465² закона предусматривает, что товар должен быть передан в количестве, установленном в договоре между сторонами. Передаваемый товар должен быть качественным и соответствовать требованиям статьи 469 ГК РФ. Предметом договора может выступать и имущественное право продавца, а также право требования (если оно не имеет личного характера). При заключении договора купли-продажи права требования следует помнить, что на него распространяются общие нормы уступки права требования.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой письменной форме (ППФ) в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Если договор купли-продажи недвижимости содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями. Также по согласованию сторон, договор купли-продажи квартиры можно составить у нотариуса. В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина, она устанавливается в зависимости от стоимости объекта и суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости.

до 1 млн. рублей- 1% от суммы договора купли-продажи, но не менее 300 руб.;
до 10 млн. рублей включительно- 10 тыс. рублей плюс 0,75% от суммы договора купли-продажи;
свыше 10 млн. рублей-77,5 тыс. рублей плюс 0,5% суммы договора купли-продажи, превышающей 10 млн. рублей.

1.3 Характеристика элементов договора

Договор

купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами

Совершено в Г. Саранск 22 января 2012 г. в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации ( далее – Стороны ): Закиров Ахмет Денисович _, пол мужской , (далее – Продавец)

Паспортные данные:

паспорт № 8905 654857, выдан ОВД г. Саранска, дата выдачи 28 сентября 2012 года, код подразделения 130 -118;
дата рождения 22 августа 1975 года;
место рождения РМ, г. Саранск, ул. Московская, д. 15;
место жительства РМ, г. Саранск, ул. Московская, д. 15

Курина Юлия Алексеевна, пол женский , (далее – Покупатель)

Паспортные данные:

паспорт № 8908 225041, выдан ОВД г. Саранска, дата выдачи 22 марта 2006 года, код подразделения 118 - 225.;
дата рождения 13 февраля 1991 года;
место рождения РМ, г. Саранск, ул. Марии Рассковой, д. 23, кв. 17 ;
место жительства РМ, г. Саранск, ул. Марии Рассковой, д. 23, кв. 17 заключаем настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Предметом настоящего договора является купля-продажа квартиры, принадлежащей Продавцу на праве собственности.

1.2. Данные о квартире:

1) расположена в девяти -этажном панельном доме постройки 1965 г.,

2) этаж второй;

3) подъезд имеет два лифта: грузовой и пассажирский;

4) адрес: РМ, г. Саранск, ул. Московская, д. 15, кв. 85;

5) общая площадь 42 кв.м. (сорок два) квадратных метров.

6) количество комнат - три комнаты;

7) кухня - 15 кв. м; холл и коридор - 5 кв. м; ванная и

санузел раздельные;

8) имеется балкон и лоджия.

В квартире имеется телефон (подлежит перерегистрации на нового абонента), капитальный ремонт квартиры не требуется, состояние систем жизнеобеспечения нормальное.

1.3. Указанную квартиру Продавец обязуется передать в собственность

Покупателя, а последний обязуется принять ее и оплатить в порядке и срок, установленные сторонами договора.

1.4. Квартира передается Продавцом после того, как органом государственной регистрации будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру к Покупателю и последний передаст Продавцу согласованную сторонами сумму стоимости (цены) квартиры. После этого сторонами договора подписывается акт передачи квартиры.

1.5. На момент заключения договора квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложена или арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием недействительности настоящего договора.

1.6. На момент передачи Покупателю квартиры Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по квартире: коммунальные платежи, электроэнергия, газ, телефон и др.

1.7. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право пользования вышеназванной квартирой после перехода ее в собственность Покупателя, не имеется.

1.8. Продавцом предъявлен документ о согласии местного органа опеки и попечительства на отчуждение (продажу) квартиры, являющейся предметом настоящего договора (прилагается к экземпляру договора, подлежащего передаче органу государственной регистрации).

2. Цена по договору и порядок расчетов

2.1. Квартира, поименованная в п. 1 договора, сторонами его оценена

в сумму 2 000 000 (два миллиона) руб.

2.2. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке:

Вариант 1. После регистрации в установленном порядке перехода права собственности на Покупателя последний передает наличные деньги в сумме, предусмотренной в п. 2.1 договора, Продавцу; передает Продавцу сберегательную книжку на предъявителя с внесенной на вклад той же суммой; в течение 2 рабочих дней переводит указанную сумму на счет Продавца в указанном последним филиале Сбербанка России и т.п.).

Вариант 2. Сумма платежа (п. 2.1 договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на квартиру и записи об этом в регистрационный реестр.

Вариант 3. Иные способы передачи денег: в присутствии вооруженной охраны, через арендованную для этих целей ячейку (сейф) в одном из коммерческих банков, один на один, через общих друзей и знакомых и т.д.

2.3. Продавец, сполна получивший от Покупателя причитающуюся по договору сумму стоимости проданной им квартиры, обязуется выдать об этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

2.4. Расходы по оформлению настоящего договора и расходы по регистрации, как договорились стороны, несут обе стороны в равной степени.

3. Иные положения

3.1. С момента перехода права собственности на упомянутую выше

квартиру к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, долевой общей собственности - жилого дома и придомовой территории.

3.2. Продавец вправе оставить в квартире некоторые предметы быта и

обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.

3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию

приобретаемой квартиры не имеет.

4. Ответственность сторон по договору

4.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы

которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.

При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

6. Правовая защита интересов сторон

По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Возможность и порядок расторжения договора

7.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

7.3. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на квартиру) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ.

9. Действие договора во времени

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственно

регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.

10. Регистрационному органу должно быть передан 1 экземпляр настоящего договора.

11 Подписи Сторон:

Продавец

____________________________________________________ /Закиров А.Д./

Покупатель

_____________________________________________________ /Курина Ю.А./

Приложение к договору от 22 января 2011 г.

Акт передачи жилого помещения (квартиры)

г. Саранск 22 января 2012

Во исполнение условий договора купли-продажи квартиры от « 22» января 2012 г., руководствуясь требованиями ст. 556 ГК РФ, мы,

Продавец - Закиров Ахмет Денисович

и Покупатель – Курина Юлия Алексеевна, составили настоящий акт в том, что его числа Продавец сдал, а Покупатель принял квартиру N85

расположенную по адресу: РМ, г. Саранск, ул. Московская, д. 15, кв. 85

Указанная квартира является предметом купли-продажи по договору

между Продавцом и Покупателем от « 22» января 2012 г.

Квартира зарегистрирована « 22» января 2012 Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 января 2012 года, № 12/2366489.

Покупатель к качеству передаваемой квартиры претензий не имеет.

Ключи от квартиры Покупателем получены. О чем и составлен настоящий акт.

Продавец

____________________________________________________ /Закиров А.Д./

Покупатель

_____________________________________________________ /Курина Ю.А./

Сторонами в купли-продажди являются: продавец имущества: Закиров Ахмет Денисович ( собственник недвижимости)чьи правомочия подтверждены свидетельством о праве собственности ,и покупатель Куриной Юлии Алексеевне.

Предметом договора является недвижимое имущество. В со с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, т.е объекты, перемещение которых без нанесения не соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения. Здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны, в соответствии со статьей 554. Данные позволяющее определенно установить недвижимое имущество. Подлежащее покупателю по договору, в том числе данные определяющие положение недвижимости.

Обязательным условие является государственная регистрация договора купли продажи недвижимости( ст. 558 ГК и ст.560 ГК)

Продавец и покупатель после получения зарегистрированных документов должны встретиться на объекте и подписать акт приема-передачи объекта. Продавец должен передать все оплаченные квитанции за телефон, электричество и т. д. новому собственнику. Акт приема-передачи может быть составлен сторонами в произвольной форме. Данный документ является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на объект.Процедуру передачи объекта недвижимости необходимо прописать в основном договоре купли-продажи недвижимости.

Обязательным условием договора купли продажи является его цена правила определения цены предусмотрены п.3 ст. 424. ГК.

Отдельным пунктом в договоре купли-продажи недвижимости прописывается цена отчуждаемого объекта недвижимости. В договоре купли-продажи указывается только одна валюта: рубли. Но расчеты стороны могут производить в любой валюте.

Продавец и покупатель после получения зарегистрированных документов должны встретиться на объекте и подписать акт приема-передачи объекта. Продавец должен передать все оплаченные квитанции за телефон, электричество и т. д. новому собственнику. Акт приема-передачи может быть составлен сторонами в произвольной форме. Данный документ является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на объект. Процедуру передачи объекта недвижимости необходимо прописать в основном договоре купли-продажи недвижимости.

Обязанности сторон: основная обязанность продавца передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи, с момента передачи имущества у покупателя как правило возникает право собственности ( п.1 ст.223).

Обязанность передать подразумевает под собой свободу передаваемого имуществ от от ареста, любых притязаий третьих лиц, за исключением случае когда покупатель согласен принять имущество с ограничениями( обременениями).

Основной обязанностью покупателя является обязанность принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со статьей 551 ГК.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости производится по основаниям и правилам предусмотренным в гражданском законодательстве. Одна из сторон вправе требовать расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, например, в случае, неисполнения или ненадлежащего исполнения недобросовестной стороной своих обязательств согласно условий договора. Покупатель может требовать расторжения договора , например, если он не был предупрежден продавцом о скрытых недостатках объекта.

2. Задача

Барабанов заключил с ООО «Посмелкин и сыновья» договор подряда на строительство дачи. Стороны согласовали в установленном порядке проект, и подрядчик приступил к строительству. В ходе работ из-за грубых отступлений от проекта и дефектов строительства недостроенный подрядчиком второй этаж накренился, угрожая обвалом всему строению. По заключению технической экспертизы строительство второго этажа невозможно, однако построенный из сруба первый этаж может использоваться для устройства сарая или бани. Барабанов предложил подрядчику изменить предмет договора, а также согласовать новую смету. ООО «Посмелкин и сыновья» отвергло это предложение, в свою очередь потребовало от заказчика оплаты проделанной части работ.

Каковы основания одностороннего изменения и расторжения договора? Как можно разрешить спор?

В одностороннем порядке Баранов может расторгнуть договор на основании ст.450:

1) при существенном нарушении договора другой стороной, что выражается в том, что в ходе работ из-за грубых отступлений от проекта и дефектов строительства недостроенный подрядчиком второй этаж накренился, угрожая обвалом всему строению;

2) в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что выражается в том, что барабанов заказал дачу, а не сарай;

3) в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450, 451 ГК).

признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Задача по факультативу

В 1996 году Лопыгина передала в собственность своему 60-летнему сыну Шмелёву дом по договору дарения. После этого она продолжала жить в этом доме вместе с семьёй сына, состоящей из его супруги Шмелёвой Н. 60-ти лет и их дочери Виктории. Получив в собственность дом, Шмелёв составил завещание, согласно которому и сам дом, и всё находящееся в нём имущество в случае его смерти переходило в собственность Н. Шмелёвой. В завещание было включено особое завещательное рапоряжение - завещательный отказ. В соответствии с ним на супругу Шмелёва возлагалось обязательство предоставить Лопыгиной, которой к моменту составления завещания исполнилось 82 года, пожизненное пользование определённой комнатой, кухней и общим коридором. Летом 1999 г. Шмелёв утонул, купаясь в озере. После его похорон супругу подала нотариусу заявление о принятии наследства, но сама не смогла перенести постигшего её несчатья. У Н. Шмелёвой случился инсульт, она была парализована и через 2 недели скончалась.

Вопросы:

1. Как иначе называются завещательный отказ, включённый в завещание Шмелёва и отказополучатель - Лопыгина?

2. Кто унаследует дом и всё находящееся в нём имущество после смерти Н.Шмелёвой?

3. Возникло ли между Лопыгиной и Викторией Шмелёвой гражданско-правовое обязательство? Кто из них является кредитором, а кто должником?

4. Относится ли данный завещательный отказ к сервитутам?

Завещательный отказ иначе называется право требовать исполнения этой обязанности, а отказополучатель - кредитор.
В соответствии с очередностью дом унаследует Виктория Шмелева. Так же она унаследует завещательный отказ в соответсвии со статьей 1140 ГК.
В соответствии с тем, завещательный отказ перешел к Виктории Шмелевой, гражданско-правовое обязательство возникло, следовательно Виктория должник, а Лопыгина кредитор.

¹ ГК РФ. Стр.155, ст. 549

² ГК РФ. Стр.131, ст. 465