ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

ЧИТИНСКИЙ ТЕХНИКУМ ОТРАСЛЕВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ 
И БИЗНЕСА 

ЗАОЧНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ 
 
 

Контрольная  работа 

По  дисциплине 

              " Гражданское право "       

ВАРИАНТ № 7 
 
 

Оценка___________                            "____"________2009г        

Подпись преподавателя_____________                                                         

Оглавление  

1. Введение………………………………………………………………………...3

2. Договор купли-продажи недвижимости. Понятие, содержание …………....4

3. Условие заключения договора………………………………………………...5

4. Государственная регистрация…………………………………………………8

5. Задача……......…………………………………………………………………10 6. Список используемой литературы……………………………………….......11 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.                                                                                                           Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является ГК РФ и прежде всего гл. 30 (ст. 454 - 566)¹. В ГК РФ сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Договор купли-продажи - самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри страны, так и во внешнеторговом обороте. Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи как двустороннего, обязывающего - права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему продаваемой вещи. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

_______________________                                                                                                             ¹ Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.175

Договор купли-продажи недвижимости.

Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма. Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и  цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые  позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным. Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров¹.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение  договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ) ².

В договоре купле-продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления _______________________                                                                                                             ¹ Купля-продажа : –М., «Хозяйство и право», 2006г.- с.24

² Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.180 

специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Условия заключения договора. При заключении договора продажи недвижимости дополнительными существенными условиями являются:               1. Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору:

а) данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

б) данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого  имущества.

2. Цена  продаваемого имущества.

При отсутствии в договоре этих данных, определяющих предмет договора, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ) ¹.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости. Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования².

Если  земельный участок не принадлежит  продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка  не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может  быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой _______________________                                                                                                             ¹Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты: - М., АО"Экономика и жизнь", 2006г.-с.64

² Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.183

недвижимости, которая расположена на этом земельном  участке и находится в собственности  продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если  в договоре продажи земельного участка  такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет  право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача  недвижимого имущества продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе  с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое  несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существенным  условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого  имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются¹.

Существенным  условием договора продажи жилых  помещений (жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.     Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в

_______________________                                                                                                             ¹Комментарий к  Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., Фирма "СПАРК", 2007г.-с.96

случае  продажи жилого помещения, обремененного  правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц,

сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены:

члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);

наниматели  жилого помещения и члены их семей ( ст. 675 ГК РФ);

арендаторы (ст. 617 ГК РФ), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

Еще одной  отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

Договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом.

Всякий  гражданско - правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто  соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ) ¹. 
Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два  рода объектов: 

во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;     

во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости².

По  сравнению  с общими положениями о купле - продаже товаров,     законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи _______________________                                                                                                             ¹ Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.172

² Купля-продажа:-М., «Хозяйство и право»,2006г.-с.36

недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Передача  недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи устанавливается для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), своих от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может  служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

 Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Государственная регистрация.

Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена  Гражданским  кодексом      Российской Федерации. П.1 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность)¹. 
_________________

¹Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.74 

В силу п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной     регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.

Применительно   к  договору  продажи      недвижимости в ГК РФ имеются

специальные правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке. Положение  о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!)¹. Именно с момента заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий   порядок  государственной  регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи  недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом  (во  всяком случае,  с точки зрения третьих  лиц).

 В ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрации перехода права собственно на недвижимость. Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственно на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязан зарегистрировать договор. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ). Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) ². 

_______________________                                                                                                             ¹Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты: - М., АО"Экономика и жизнь", 2006г.-с.121

² Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., Фирма "СПАРК", 2007г.-с.169 

Задача.

Синицына продала своей соседке по квартире Кречетовой свою меховую шубу в рассрочку на шесть месяцев. Первые три месяца Кречетова исправно выплачивала свой долг, а затем платежи прекратились из-за несостоятельности Кречетовой. Потеряв надежду на получение остальных денег, Синицына объявила Кречетовой о прощении ею долга. 

1.Прекратилось  ли обязательство с момента  прощения долга Синицыной? 

2.Какие  условия необходимо соблюсти, чтобы прощение долга могло прекратить обязательство?

1.Гл.26 ГК РФ. Прекращение обязательств. Статья 415. Прощение долга.

Обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц  в отношении имущества кредитора.

2. ГК  РФ не определяет конкретную  форму соглашения прекращения  долга. Следовательно она определена общим правилом установленным в п.1 ст.434 ГК РФ. В случае когда происходит прощения долга, прекращается договор. Форма соглашения долга должна соответствовать форме, в которой заключен подлежащий прекращению договор п.1 ст.452 ГК РФ¹. Кроме того, прекращения договора - это односторонняя сделка и к ней применяется ст.154 ГК РФ (односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны) ².

_______________________                                                                                                             ¹ Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.155

² Там же с.-53

Список  используемой литературы.

1. Гражданский  кодекс Российской Федерации: - М., Юрист, 2008г.

2. Комментарий  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. - М., Фирма "СПАРК", 2007г.

3.Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты: - М., АО"Экономика и жизнь", 2006г.

4.Купля-продажа : –М., «Хозяйство и право», 2006г.