Договор купли-продажи недвижимости

Содержание

С.

Введение…………………………………………………………………………3

1. Договор ренты…………………………………………………………….4
1. Постоянная рента…………………………………………………………5
2. Пожизненная рента……………………………………………………….7
2. Договор купли-продажи недвижимости. Государственная

регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним………………9

Заключение………………………………………………………………………13

Список использованных источников и литературы…………………………14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Любая предпринимательская  деятельность связана с использованием договора. Договор так же находит широкое применение в отношениях между гражданами, поэтому рассмотрим выделенные в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) положения о договоре.

Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц, согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений (ст.420 ГК РФ).

Под договором  понимают совокупность условий, определяющих действие сторон и подписанный его  сторонами.

Договор является правомерной сделкой, порождающей  обязательства. Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договора им заключать, а так же согласовывать их условия. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения другой стороной) (ст. 432 ГК РФ).

Договор вступает в законную силу и становиться  обязательным для сторон с момента  его заключения, срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст.425 ГК РФ).

Изменение и  расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  ГК РФ. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами, договор, может быть расторгнут или изменён судом по требованию заинтересованной стороны

При расторжении  договора обязательства сторон прекращаются (ст.450-453 ГК РФ).

В данной контрольной  работе мы рассмотрим два вида договора – это договор ренты и договор купли-продажи недвижимости.

1. Договор ренты

 

Договор ренты – такая сделка, согласно которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество с целью получения определенного денежного дохода или иных средств содержания периодически в течение длительного времени (ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты  должен быть нотариально заверен, а в случае отчуждения по нему недвижимого имущества – подлежит также государственной регистрации. В противном случае договор будет считаться недействительным (ст. 584 ГК РФ).

Имущество по договору ренты может отчуждаться как  за деньги, так и бесплатно. В первом случае помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю определенную договором сумму. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи, а передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Если же имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется и применяются правила о договоре дарения (ст. 585 ГК РФ).

В случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного  под выплату ренты (обремененного рентой), его обязательства переходят на нового собственника этого имущества. В этом случае плательщик ренты и указанный новый собственник несут солидарную ответственность по требованиям получателя ренты, то есть в случае невозможности исполнения новым собственником этих требований по договору получатель ренты вправе потребовать исполнения обязательств от прежнего владельца (ст. 586 ГК РФ).

При передаче по договору ренты  недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты.

Если под выплату ренты  было передано движимое имущество (или денежная сумма), плательщик обязан в договоре ренты указать условия обеспечения исполнения своих обязательств перед получателем или свою обязанность по страхованию риска невыплаты ренты. Данное условие является обязательным для договора ренты (ст. 587 ГК РФ).

За просрочку выплаты  ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (в размере учетной ставки банковского процента по месту нахождения кредитора на день исполнения денежного обязательства), если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Договор ренты  может быть расторгнут в случае нарушения условий договора (невыплата в срок рентных платежей, утрата или ухудшение обеспечения в случае пожизненной ренты).

Различают следующие  виды ренты: постоянная и пожизненная рента.

 

1. Постоянная рента

 

Постоянная  рента выплачивается получателю ренты бессрочно. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации. Это право может передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства (ст. 589 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, то постоянная рента:

выплачивается по окончании каждого календарного квартала;

может выплачиваться  как в деньгах, так и в натуральном выражении (предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг), соответствующем по стоимости сумме, установленной договором ренты. Размер таких выплат увеличивается пропорционально увеличению прожиточного минимума на душу населения (ст. 590 ГК РФ). При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты:

- бесплатно – риски несет плательщик ренты;

- за плату – плательщик вправе потребовать прекращения обязательств по выплате ренты либо изменения условий выплаты соответственно (ст. 595 ГК РФ).

Постоянная  рента может быть выкуплена плательщиком. Отказ от дальнейшей выплаты ренты должен быть оформлен письменно не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. При этом обязательство по выплате ренты сохраняется за плательщиком до тех пор, пока вся сумма выкупа не будет получена получателем (если иное не предусмотрено договором). В договоре может присутствовать условие о невозможности выкупа ренты плательщиком в течение жизни получателя или иного срока, но не более 30 лет со дня заключения договора. Условие договора об отказе плательщика воспользоваться правом выкупа не имеет силы (ст. 592 ГК РФ).

С другой стороны  получатель постоянной ренты сам вправе потребовать выкупа ее плательщиком (ст. 593 ГК РФ). Это возможно в случаях, кроме предусмотренных договором, когда плательщик ренты:

просрочил выплату более чем на 1 год;

нарушил свои обязательства  по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);

признан неплатежеспособным либо возникли обстоятельства, свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в установленные договором размерах и сроках;

если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Цена, по которой может быть выкуплена рента, определяется договором (ст. 594 ГК РФ). Если условие о цене выкупа в договоре постоянной ренты отсутствует, то, если имущество передано под выплату ренты:

- за плату – оно выкупается по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате;

- бесплатно – по цене, соответствующей годовой сумме ренты, включая цену переданного имущества, определяемую исходя из условий рынка.

 

2. Пожизненная рента

 

Пожизненная рента  определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Сроком выплаты пожизненной ренты является окончание каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК РФ).

Пожизненная рента может  выплачиваться до конца жизни  получателя ренты либо указанного им лица (ст. 596 ГК РФ).

Пожизненная рента может устанавливаться в пользу нескольких людей на равных долях. Тогда в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к остальным получателям, а в случае смерти последнего получателя обязательство по выплате ренты прекращается.

Договор пожизненной ренты  признается недействительным, если к моменту его заключения получатель ренты умер.

В отличие от условий договора постоянной ренты в случае гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщик не освобождается от обязанности выплачивать ренту (ст. 600 ГК РФ).

Договор пожизненной  ренты может быть расторгнут по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения условий договора. Получатель также вправе требовать выкупа ренты, либо, если имущество отчуждалось бесплатно, потребовать его возврата с зачетом стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Договор купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Как известно, договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого  имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор купли-продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

Основными регулирующими  законодательными актами в данном вопросе  являются ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным. Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.¹

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – регистрация прав на недвижимость) – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие (п. 1 ст. 2).

Основными целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются:

• защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;
• обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;
• обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимость;
• создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;
• реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;
• обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере.

Основанием  для государственной регистрации  прав на объекты недвижимости являются обращения правообладателей, поданные в письменной форме с приложением необходимых документов, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

К компетенции  учреждений юстиций по государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации…» (п. 3 ст. 2) моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

Таким образом, регистрация прав на недвижимость в  узком смысле – это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В заключении хотелось бы сделать несколько выводов, что  же является общим для всех видов  договора.

Наиболее важной чертой договора в современных условиях следует считать свободное волеизъявление сторон.

К договорам применяются правила по двусторонним сделкам, так как он сам представляет собой такую сделку.

Права сторон договора могут быть ограничены как законом, так и самими сторонами, если это не противоречит закону.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Для заключения договора и признания его действительным необходима дееспособность сторон и соответствие договора требованиям права.

Договор может быть изменен или расторгнут лишь по соглашению, кроме иных случаев, указанных в законе для данного конкретного вида договоров, либо случаев указанных в самом договоре.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников и литературы

 

1. Нормативно-правовые акты

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 14 июля 2012 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. 29 января. Ст.410.
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2012 г.) (с изм. и доп., вступившими в силу с 01 января 2013 г.) // Российская газета. 1997. 30 июля.

 

2. Литература

 

3. Гражданское право России. Общая часть: курс лекций / под ред. О.Н. Садикова.  М.: Юристъ, 2001. 776 с.

4. Гражданское право: учебник. Часть 1 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. 632 с.

5.  Зенин И.А. Гражданское право: Учебник для вузов. М.: Высшее образование, 2007. 567с.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации / под. ред. доктора юр. наук. О. Н.. Садикова, части первая и вторая. – М.: ИНФРА - М. 1997.

¹ Садиков О.Н. Комментарий к ГК РФ. М: 1997. С. 127.