Договор купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилых  помещений

Договор купли-продажи жилых  помещений регулируется  § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ. По договору купли-продажи  недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической  природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным. Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой продажи  необходима предварительная государственная  регистрация права собственности  на объект незавершенного строительства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может  быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Нормы, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости", являются общими. Помимо них имеются  специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого  имущества. Так, например, к договорам  продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы  законодательства о приватизации. Общие  нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности  на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено  иное (ст. 217 ГК)

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого  имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

По общему правилу в  качестве продавца должен выступать  собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в  силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого  имущества, являющегося объектом федеральной  государственной собственности, могут  выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его  имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные  учреждения (п. 1 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества). При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества).

Каких-либо общих ограничений  по поводу возможных покупателей  недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать  специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости (например, ст. 5 Закона о приватизации государственного имущества).

В законодательстве имеются  также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 2 ст. 35 Семейного кодекса при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним  из супругов по распоряжению общим  имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам  отсутствия согласия другого супруга  только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или  заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи  жилых помещений, считается заключенным  с момента подписания сторонами  единого документа, в котором  сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход  права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому  право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1) заключенного договора (сделки) продажи  недвижимости и 2) акта государственной  регистрации перехода права собственности. Согласно п. 2 статьи 558 ГК при продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (в соответствии с изменениями, введенными в ГК Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, этот пункт утрачивает силу и к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. применяться не будет). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения. Государственным органом осуществляющим регистрацию договоров и прав при сделках с недвижимостью является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Поскольку договор продажи  недвижимости является консенсуальным, если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный  и исполненный договор продажи  недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным  объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав  это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом.

До государственной регистрации  перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В  содержание этого обязательства  входит право требовать регистрации  перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей  санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации  перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Норма ст. 550 ГК о том, что  договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма п. 2 ст. 558 ГК, согласно которой договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации.

К числу существенных условий  договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете продажи и  цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в  договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие  о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких  помещений, а также соответствующие  справки, выданные бюро технической  инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликация и  т.д.).

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно  установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и законодательством о техническом учете недвижимости. Статья 33 закона «О государственной регистрации…» уточняет, что после 1 января 2013 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам для регистрации прав только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и  выданы в установленном законодательством  Российской Федерации порядке до 1 марта 2008, согласно этому закону, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а  права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор продажи недвижимости также должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК).

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В  тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади  или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации  договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права  собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо  на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность  покупателя. Возложение на продавца бремени  расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в  котором проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования этим помещением после  его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень могут  быть включены следующие субъекты:

а) наниматель жилого помещения  и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие  быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать  в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК;

б) наниматель жилого помещения  по договору коммерческого найма  жилого помещения и постоянно  проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как  социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. ст. 77 и 79 ЖК);

г) временные жильцы, которым  нанимателем и гражданами, постоянно  с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;

Все вышеперечисленные граждане сохраняют право пользования  жилым помещением после его приобретения новым собственником в силу правил ст. 675 ГК и ст. 64 ЖК, согласно которым  переход права собственности  на занимаемое по договору найма жилое  помещение не влечет расторжения  или изменения данного договора: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);

е) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК);

ж) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым  помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).

Приведенный перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем, носит  примерный характер. Законодательством  могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК будет считаться незаключенным.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия  для совершения сделок купли-продажи  жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах  продажа жилого помещения допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. Во-первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом  жилье проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства). Во-вторых, речь идет о случаях, когда  такой продажей затрагиваются права  или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты  в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее  остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).

Своеобразием обладает покупка  квартиры или комнаты в многоквартирном  жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК при  приобретении в собственность помещения  в многоквартирном доме к приобретателю  переходит доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК). Условия договора, согласно которым  переход права собственности  на помещение в многоквартирном  доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме, являются ничтожными.

При покупке комнаты в  коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей  долевой собственности на общее  имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК).

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем  по передаточному акту или иному  документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма  устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Уклонение  одной из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче наряду с  фактической передачей недвижимого  имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с  тем в случаях, предусмотренных  законом или договором, это обязательство  по передаче недвижимого имущества  будет считаться исполненным  при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в  инженерно-техническом отношении  зданий (сооружений), квартир стороны  могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства  по передаче является проведение продавцом  за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных  мероприятий на предмет определения  качественного состояния объекта  недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих  данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок  и способ оплаты определяются сторонами  договора самостоятельно. Законом допускается  оплата купленной недвижимости в  рассрочку и в кредит, а также  предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем  обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая  на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдельного заявления  одновременно с государственной  регистрацией права собственности  лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи  недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что  и стороны договора продажи движимого  имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом  покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который  должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права  собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд  может вынести такое решение  только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили  возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Решение суда о расторжении  договора продажи недвижимости не означает признания недействительным предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

§ 2. Особенности продажи  отдельных объектов недвижимости

1. Особенности продажи  земельных участков

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных  участков приоритет имеют нормы  земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет.

При заключении договора купли-продажи  продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений земельного участка  и ограничений его использования; разрешений на застройку данного  земельного участка; использования  соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в  него условие, устанавливающее право  продавца выкупить земельный участок  обратно по собственному желанию. Такое  условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен  и соответствует принципам новейшего  земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Согласно ст. 38 ЗК покупка  земельного участка из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, может иметь место  только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает  публично-правовое образование в  лице исполнительного органа государственной  власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает  собственник или действующая  на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную  цену предмета торгов и сумму задатка.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения <1>" (ст. ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018 (с послед. изм.).

Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические  лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц  без гражданства составляет более  чем 50 процентов, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения.

Во-вторых, не допускается  совершение сделок купли-продажи земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения, если в результате таких  сделок образуются новые земельные  участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и  о максимальных размерах новых земельных  участков, образуемых в результате их купли-продажи. Минимальные размеры  образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с  требованиями законодательства РФ о  землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже  земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют  преимущественное право покупки  такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением  случаев продажи с публичных  торгов. При продаже земельного участка  с нарушением этого права покупки  субъект РФ или муниципальное  образование имеют право в  течение года с момента государственной  регистрации перехода права собственности  требовать в судебном порядке  перевода на них прав и обязанностей покупателя.