Договор социального найма. 3

Содержание

1. Письменные сообщения по вопросам                                                                        3

1.1. Основания и порядок  прекращения права на жилое  помещение                        3         

1.2. Правовые особенности  договора социального найма                                           9

2. Тесты                                                                                                                        13

Список использованных источников и литературы                                                   16 

1. Письменные сообщения по вопросам

1.1. Основания и порядок  прекращения права на жилое  помещение

Прекращение пользования  жилым помещением, принадлежащим  на праве собственности

Прекращение права собственности  на жилое помещение может происходить  как по воле собственника в связи  с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования  по инициативе собственника жилого помещения  в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход  права собственности не всегда влечет прекращение права пользования  жилым помещением, в отношении  которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым  помещением. Совершение иных сделок с  жилыми помещениями (заключение договоров  купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права  собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования  отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных  договоров может быть согласовано  условие о сохранении за продавцом  или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может  прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его  семьи).

ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

· обращение взыскания  на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

· отчуждение недвижимого  имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

· выкуп доли в общей  собственности (ст. 252 ГК РФ);

· изъятие бесхозяйственно  содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

· конфискация (ст. 243 ГК РФ);

· изъятие жилого помещения  у лица, которому оно не может  принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь  в виду принципиальное положение  ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие  имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом  в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. П. 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий  по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности  и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему  в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные  торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными  организациями, с которыми заключается  соответствующий договор. Эти организации  проводят торги по заявке судебного  пристава-исполнителя с указанием  минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

Прекращение пользования  занимаемыми жилыми помещениями

Обмен жилых помещений. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Отказ в обмене жилых помещений может быть обжалован в суд.

Сторонами обмена являются участники договора найма жилого помещения. Поэтому для обмена необходимо волеизъявление нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, в том числе  временно отсутствующих. Воля всех указанных  лиц должна быть выражена письменно. При этом договор обмена оформляется  так, что в качестве его стороны  выступает наниматель. 
При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении, т.е. наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (расположение квартиры в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, отсутствие телефона и др.).

ЖК РФ (ст. 72) предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (или бывшими членами), занимающими жилое помещение по единому договору, не достигнуто соглашение об обмене помещения в разных домах (квартирах), т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора найма жилого помещения может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. В этом случае такой обмен в целях расселения может быть совершен принудительно. 
После раздела жилой площади между бывшими членами семьи и заключения каждым из них отдельного договора найма жилого помещения принудительный обмен в форме расселения невозможен.

Принудительный обмен  приватизированной жилой площади  невозможен в случае отказа противоположной стороны, т.к. гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Нельзя также и обратиться в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение.

Для обращения в суд  по вопросу принудительного обмена жилого помещения необходимо подготовить  следующие документы:

- исковое заявление с  приложением варианта (либо нескольких  вариантов) обмена жилого помещения;

- копию финансового лицевого  счета и выписку из домовой  книги по спорному помещению  и по жилым помещениям, предлагаемым  к обмену;

- поэтажные планы с  экспликацией (расшифровкой) на все  жилые помещения, участвующие  в обмене;

- другие документы, касающиеся  состояния жилого помещения либо  подтверждающие необходимость обмена  жилого помещения (справки о  состоянии здоровья либо о  неправомерном поведении ответчиков, ответы на жалобы или заявления  из милиции, прокуратуры и т.д.).

Если иск о принудительном обмене заявлен бывшим супругом, в  суд следует представить копию  свидетельства о расторжении  брака. 
Свое согласие на обмен должны подтвердить третьи лица - проживающие в жилых помещениях, предлагаемых к обмену.

Обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК РФ), если:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора социального  найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое  помещение признано в установленном  порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о  сносе соответствующего дома  или его переоборудовании для  использования в других целях;

5) принято решение о  капитальном ремонте соответствующего  дома с переустройством и (или)  перепланировкой жилых помещений  в этом доме;

6) в результате обмена  в коммунальную квартиру вселяется  гражданин, страдающий одной из  тяжелых форм хронических заболеваний.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Правила и порядок оформления документов при обмене в настоящее  время установлены Инструкцией  о порядке обмена жилых помещений, которая действует в части, не противоречащей новому жилищному законодательству.

Обмен допускается между  двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в  одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных пунктах.

Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя.

Обмен жилых помещений  оформляется отделом учета и  распределения жилой площади, управлениями жилищного хозяйства, отделами коммунального  хозяйства, бюро по обмену после предварительного рассмотрения заявления об обмене комиссией по жилищным вопросам.

Ст. 74 ЖК РФ порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма. Обменные ордера не оформляются.

Обмен жилыми помещениями  между нанимателями данных помещений  по договорам социального найма  осуществляется с согласия соответствующих  наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор  об обмене жилыми помещениями заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому  из наймодателей, с которыми у них  заключены договоры социального  найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление  соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся  за согласием нанимателю или представителю  нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями  допускается только в случаях, предусмотренных  ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями  и соответствующее согласие каждого  наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения  ранее заключенных договоров  социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями  в соответствии с указанным договором  об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального  найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое  помещение в связи с обменом  в соответствии с указанным договором  об обмене жилыми помещениями. Расторжение  и заключение указанных договоров  социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных выше документов.

Добровольное  прекращение пользования жилыми помещениями. В соответствии со ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Расторжение договора найма  жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных  для него правовых последствий. В  то же время наниматель обязан при  освобождении помещения сдать его  в надлежащем состоянии. Другие обязанности  нанимателя прекращаются с момента  расторжения договора найма. Договор  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. 
При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства всей семьи наниматель жилого помещения обязан освободить и сдать домоуправлению по акту занимаемое им помещение и оборудование в исправном состоянии. 
Произведенные нанимателем жилого помещения или членами его семьи повреждения помещений, а также не выполненные в установленные сроки работы по текущему ремонту помещений, лежащие на обязанности нанимателя жилого помещения, фиксируются в акте сдачи помещения. В этом случае стоимость необходимого ремонта и расходы домоуправления по исправлению причиненных повреждений в помещении подлежат оплате за счет нанимателя жилого помещения в установленном порядке.

Акт сдачи жилого помещения  составляется и подписывается представителем домоуправления и убывающим нанимателем жилого помещения.

Выселение из жилых  помещений. Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Выселение является исключительной мерой расторжения договора найма жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда по инициативе наймодателя.

Законодательство устанавливает  три возможности выселения граждан  из занимаемых ими по договору найма  жилых помещений. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других  благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма;

2) с предоставлением других  жилых помещений по договорам  социального найма; 
3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение с предоставлением  другого благоустроенного жилого помещения. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится  жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит  переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано  непригодным для проживания;

4) в результате проведения  капитального ремонта или реконструкции  дома жилое помещение не может  быть сохранено или его общая  площадь уменьшится, в результате  чего проживающие в нем наниматель  и члены его семьи могут  быть признаны нуждающимися в  жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь  занимаемого жилого помещения  на одного члена семьи существенно  превысит норму предоставления.

Выселение с предоставлением  другого жилого помещения. ЖК РФ в некоторых случаях предусматривает судебное выселение с предоставлением другого (необязательно благоустроенного применительно к условиям данного населенного пункта) жилого помещения.

Ст. 90 ЖК РФ устанавливает такой порядок. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. 6 квадратных метров на 1 человека). Достаточно, чтобы указанное помещение отвечало установленным санитарным и техническим требованиям и находилось в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселковой, сельской администрации либо в пределах границ иного хозяйства, расположенного на территории нескольких поселковых, сельских администраций.

Следовательно, при выселении  с предоставлением другого жилого помещения гражданин не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено  жилое помещение не менее занимаемого, а также чтобы ему была предоставлена  отдельная квартира или столько  комнат, сколько он занимал; не действует  правило о недопустимости заселения  одной комнаты лицами разного  пола, кроме супругов, не действуют  и другие положения, предусмотренные  для случаев выселения с предоставлением  благоустроенного жилого помещения.

Выселение с предоставлением  другого жилого помещения предусмотрено  для случаев, когда у гражданина имеется неполное, зависимое право  на жилую площадь либо он совершил какие-то неправомерные действия в  целях получения данного жилого помещения.

Неполное, зависимое право  на жилую площадь имеют граждане, проживающие в жилых помещениях специального назначения (служебные  жилые помещения, общежития). В случае утраты трудовых отношений такие  граждане по общему правилу подлежат выселению без предоставления другого  жилого помещения, но закон предусматривает  исключения, когда отдельным категориям граждан все же предоставляется  другое жилое помещение (ст. 103 ЖК РФ).

Выселение без  предоставления другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.

1.2. Правовые особенности  договора социального найма

Договор социального найма  жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или  управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем.

Особенности договора социального  найма состоят в следующем:

1. Объектом договора является  изолированное жилое помещение,  что не является обязательным  для договора коммерческого найма.

2. Объект договора социального  найма находится в жилищном  фонде социального использования  (государственном или муниципальном  фонде).

3. В качестве наймодателя  выступает орган государственной  власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления.

4. В качестве нанимателя  выступает физическое лицо - гражданин  РФ, состоявший на жилищном учете  по правилам, установленным ЖК РФ.

5. По требованию нанимателя  и членов его семьи договор  может быть заключен с одним  из членов семьи. В случае  смерти нанимателя и его выбытия  из жилого помещения заключается  с одним из членов семьи,  проживающих в жилом помещении.

6. Проживающие по договору  социального найма жилого помещения  совместно с нанимателем пользуются  всеми правами, и несут все  обязанности по договору найма  жилого помещения наравне с  нанимателем.

7. Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для  нанимателя жилого помещения  определяется в соответствии  с едиными тарифами.

8. Договор социального  найма заключается без установления  срока его действия.

Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения такого договора. Это имеет большое значение в связи с тем, что в ЖК РФ изменены основания для получения жилого помещения. Названная выше статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Такое изменение может быть связано, например, с изменением размера оплаты.

Договор социального найма  жилого помещения заключается без  установления срока его действия. Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального  найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения  не могут быть неизолированное жилое  помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее  имущество в многоквартирном  доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Договор социального найма  жилого помещения заключается в  письменной форме на основании решения  о предоставлении жилого помещения  жилищного фонда социального  использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой  договор утверждается Правительством России.

Переход права собственности  на занимаемое по договору социального  найма жилое помещение, права  хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или  изменения условий договора социального  найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Права, обязанности  и ответственность наймодателя

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма имеет  право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю  свободное от прав иных лиц  жилое помещение;

2) принимать участие в  надлежащем содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

3) проводить капитальный  ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных  услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма выполняет  и иные обязанности, предусмотренные  жилищным законодательством и договором  социального найма жилого помещения. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения  по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном  доме и устройств, находящихся в  жилом помещении и предназначенных  для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать  уменьшения платы за пользование  занимаемым жилым помещением, общим  имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения  или общего имущества в многоквартирном  доме, либо возмещения убытков, причиненных  ненадлежащим исполнением или неисполнением  обязанностей наймодателя.

Если наймодатель не обеспечивает нанимателю надлежащее качество необходимых  коммунальных услуг, то наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещения убытков. Если же эта обязанность не выполнена из-за исполнителей услуг, то наниматель вправе предъявить свои требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей". Ответственность исполнителя определяется Гражданским кодексом, Законом РФ "О защите прав потребителей", постановлением Правительства России от 26 сентября 1994 г. № 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов".

Исполнитель несет ответственность  за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в  полном объеме, а также за моральный  вред в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством  РФ. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы.

Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не исчерпывающий. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения.