Ипотечное кредитование. 18

1. Понятие и механизмы жилищного ипотечного кредитования в рыночной экономике

1. Понятие и принципы ипотечного кредитования

Ипотека (Hypotheca) – залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.¹

В современных экономических  отношениях ипотека – это залог  недвижимого имущества при получении  ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного  удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства  по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Разновидность залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается  не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чаще всего  объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается  конкретная цель, на достижение которой  представляется ссуда, а первый –  это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства  заемщика).

Закладная – долговое свидетельство  о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

При кредитовании под залог  происходит временное отчуждение права  собственности, которое означает, что  до погашения ссуды заемщиком  не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать  кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку  такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать  свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.²

На первый взгляд кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:

1. Покупатель после оплаты  первоначального взноса и оформления  договора сразу приобретает право  проживания, а не копит долгие  годы необходимую сумму денег  для приобретения жилья.

2. Часть средств, которыми  обладает покупатель, превышающую  первоначальный взнос, он может  использовать для получения дополнительной  прибыли, пустив эти деньги  в оборот.

В дополнение к известным  принципам кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:

- конкретности залога, который  предполагает выделение строю  определенного, конкретного имущества,  являющегося объектом залогового  права. Именно конкретность позволяет  выделить заложенное имущество  из всей имущественной базы;

- гласности залога, что  предусматривает требование, чтобы  обремененность данного имущества  залогом было легко распозноваема для третьих лиц;

-  неприменимости погасительной  задолженности к зарегистрированным  правам;

- старшинства, определяющего  порядок удовлетворения претензий  различных кредиторов к данному  имуществу.³

Объектами ипотечного кредита  могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального  жилого дома, приобретение квартиры или  дома. При этом существуют различные  варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда  на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство  жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка  под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена  другая (запасная) жилая площадь  заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в  частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения  его долга, и потому на практике такая  жилая площадь кредиторами в  залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты  подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.⁴

Основными субъектами –  участниками ипотечного кредита  являются:

- заемщики – физические  лица, граждане Российской Федерации,  заключившие кредитные договора  с банками (кредитными организациями)  или договора займа с юридическими  лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка.  К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

- продавцы жилья - физические  и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся  в их собственности или принадлежащие  другим физическим и юридическим  лицам, по их поручению;

- операторы вторичного  рынка ипотечных кредитов (агентства  по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации,  осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты населению.  В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу  жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной  практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

- органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  – государственные органы, обеспечивающих  государственную регистрацию прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним. Их функциями  являются: регистрация сделок купли  продажи жилых помещений, оформление  перехода прав собственности  к новому собственнику; регистрация  договоров об ипотеки и права  ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

- страховые компании –  компании имеющие лицензии и  осуществляющие имущественное страхование  (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков  и страхование гражданско правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

- оценщики – юридические  и физические лица, имеющие право  на осуществление профессиональной  оценки жилых помещений, являющихся  предметом залога при ипотечном  кредитовании;

- риэлтерские фирмы –  юридические лица, выступающие как  профессиональные посредники на  рынке купли – продажи жилья.  К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

- инфраструктурные звенья  системы ипотечного кредитования  – нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие  необходимое юридическое сопровождение  сделок с жилыми помещениями,  регистрацию граждан по месту  жительства (в том числе в заложенных  квартирах и домах), защиту прав  несовершеннолетних при заключении  сделок с недвижимостью.⁵

Практическое применение ипотечных кредитов как методов  финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение прибыльности  и возвратности средств;

- сохранение денежных  средств кредитора от инфляции;

- защита от рисков;

- доступность условий  предоставления кредита заемщику.⁶

Можно выделить следующие  функции ипотечного кредитования:

1. Обеспечение заемщикам  дешевых кредитов на длительный  срок с целью покупки жилья.  Дешевизна кредитов обеспечивается  постоянным возобновлением кредитных  ресурсов за счет вторичного  рынка.

2. Перераспределение денежных  ресурсов (инвестиций) от субъектов  – инвесторов к субъектам –  потребителям инвестиций.

3. Вовлечение в оборот  временно неиспользуемых денежных  средств.

4. Стабилизация кредитно  – финансовой системы.

5. Обеспечение денежными  средствами строительного комплекса,  создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

6. Решение важнейшей социальной  задачи по обеспечению жильем

нуждающихся.

2. История развития ипотечного жилищного кредитования в России и стан Запада.

Понятие о кредитовании под  залог недвижимости и само название "ипотека", возникли еще в древней Греции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.

Суть одноуровневой системы  ипотечного кредитования состоит в  том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует  ипотечные кредиты за счет выпуска  ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение  закладных листов регулируются специальным  законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который  определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского  надзора.

Такая модель уже долгое время действует  в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно  в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии  были приняты законы, направленные на организацию в этих странах  одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная  дешевизна ее организации по отношению  к двухуровневой модели, что существенно  снижает стоимость кредита для  заемщика. Кроме того, одноуровневая  модель более проста в законодательном  регулировании.

Закладной лист является европейским  финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку  и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития — это  нидерландские колониальные сертификаты  и закладные листы Силезского ландшафта (1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению во Франции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов.

1767 г. Пруссия. «Ландшафты в  Силезии».

Зарождение идеи организации  одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии Фридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный  голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского хозяйства. Собственники земли были не в состоянии  накопить капитал, необходимый для  восстановления разрушенных и полуразрушенных  имений, закупки семян и скота. Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков. Инвесторы  уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В воздухе витала идея создать  специальную систему кредитования, способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую  они не могли оценить. Земля явилась  надежнейшим залогом. За предоставленный  капитал выдавались ценные ипотечные  бумаги, в которых был точно  обозначен заложенный земельный  участок. Это и были предшественники  современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.

После определённой подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Это обязательное членство давало право на получение кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком, обременённым ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа располагал:

обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат  кредита и процентов по нему;

1852 г. Франция. Credit Fonder de France.

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумаг был связан с учреждением во Франции в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции,  декретом от 10 декабря 1852 года он был объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент — закладной лист, как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время содержала в себе все основные принципы современной системы.

Создание банка Credit Fonder de France  стало важным импульсом для становления системы закладных листов в Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. Однако CFF по-прежнему пользовался привилегиями и оставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусских ландшафтов CFF был создан в форме общества частного права с привлечённым капиталом. Членство определенных социальных групп населения не было обязательным, и заёмщики не становились автоматически его членами. CFF имел право эмитировать долговые обязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдавать кредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желал надёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связь между активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладном листе не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносились обременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещной ответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможность предъявлять свои требования только ипотечному банку.

1862 г. Франкфурт. Первый  ипотечный банк.

Ценные ипотечные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идея создания частных  земельно-кредитных учреждений во Франции  была воспринята в Германии и привела  к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно  ипотечным кредитованием, был Франкфуртский  ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем  последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и  поныне.

С закладкой экономических  основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы  гарантий и государственного регулирования. Так для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании ипотечные банки имеют право осуществлять только один вид деятельности предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были "чистыми" ипотечными банками и 11 - "гибридами", осуществлявшими наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.

Важным показателем надежности ипотечного банка является наличие  ограничений по объему эмитируемых  ценных бумаг. Только зная соотношение  эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных  листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся  в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы  должны получить преимущественное право  по требованиям из закладных листов.

По сравнению с другими  европейскими законодательствами Германия дает две дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладных  листов:

1. в каждом ипотечном  банке имеется управляющий, назначаемый  органом надзора за банками;

2. существует система  банковского надзора, обеспечивающая  периодические выборочные проверки.

На рубеже XIX-XX столетий немецкие ипотечные банки, совокупная балансовая стоимость которых достигла 6,5 млрд DEM, занимали значительное место на рынке. Они представляли собой третью по значимости группу кредитных учреждений после сберегательных банков (8,8 млрд DEM) и частных коммерческих банков (6,9 млрд DEM). Примерно такая же картина складывалась в Европе в целом. 

1900 г. Германия. Закон об  ипотечных банках.

1 января 1900 г. вступил  в силу Закон об ипотечных  банках. В дискуссии, предшествовавшей  его принятию, центральное место  занимали вопросы, связанные с  конкурсным правом, так как во  время кризиса, разразившегося  после периода грюндерства, были  ликвидированы не только многие  предприятия, но и 61 банк. Поэтому  всё больше внимания уделялось  выработке единых в масштабах  государства подходов к вопросам, связанным с защитой интересов  вкладчиков.

Целями принятого закона Германской империи об ипотечных  банках были провозглашены:

• создание правовых условий для функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала и осознание того, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями сбережений широкими слоями населения»;
• особые условия лицензирования ипотечных банков;
• принцип специализации ипотечных банков с ограничением круга разрешённых видов операций;
• предельный объём обязательств по закладным листам;
• залоговая стоимость как самостоятельный показатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости в долгосрочной перспективе;
• защита интересов заёмщиков;
• задачи доверенного лица;
• особые правила публикации баланса и другой отчётности.

Жизнестойкость и развитие системы закладных листов.

Первая и Вторая мировые  войны, инфляция и мировой экономический  кризис 30-х гг. нанесли серьезный  урон ипотечному кредитованию. Вклад  ипотечного кредитования в восстановление экономики в послевоенный период был значителен. Характерной чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х гг. закладные  листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответственно, предлагалась ипотека с фиксированной  процентной ставкой на срок, превышающий 30 лет.

Несмотря ни на какие испытания, закладные листы зарекомендовали  себя, как надежное средство привлечения  капиталов на рынок недвижимости. Согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных  листов насчитывал к концу 1995 г. в  Европе 537 млрд ЭКЮ. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкий рынок закладных листов является не только самым большим сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим рынком облигаций в Европе и шестым по величине рынком облигаций в мире.

Система закладных листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим условиям разных стран. Совсем недавно, после распада  социалистической системы в континентальной  Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала перед бывшими  социалистическими странами. Некоторые  из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для себя одноуровневую  модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 г.г. - в этих странах были созданы правовые основы для выпуска и обращения закладных листов, а также организации и деятельности ипотечных банков.

При выборе модели ипотечного кредитования и при выработке  норм, регулирующих отношения в этой области, законодатели этих стран руководствовались не только историческим опытом своих стран, но и новейшими изменениями в Европе. Поскольку роль закладных листов в экономике велика, европейское законодательство выработало минимальные требования к ним. Целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и единообразное улучшение национального регулирования в области закладных листов. Это еще одна мера, оказывающая значительное влияние на привлекательность европейских финансовых инструментов.

Несмотря на то, что все  рассматриваемые бывшие социалистические страны соблюдают требования ЕС к  закладным листам, законодательство этих стран, принятое для регулирования  процессом ипотечного кредитования, различно. Так, например, в Венгрии  и Польше действуют специализированные ипотечные банки, а в Чехии  и Словакии не стали вводить строгую  специализацию ипотечных банков и ограничили выдачу специальных  лицензий на право выпуска закладных  листов коммерческим банкам.

В то время как словацкие, венгерские и польские законы, подобно  немецкому, предписывают оценивать стоимость предмета залога, ориентируясь на перспективу, Чехия берет курс на рыночную стоимость недвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии законодатель ограничил выпуск закладных листов 60% стоимости обеспечения по выданным ипотечным кредитам, то чешский законодатель установил этот лимит 70%.

Законодательства всех четырех  перечисленных стран едины во мнении, что обеспечительная ценность по закладным листам должна учитываться  в специальном реестре. Название "закладной лист" юридически защищается во всех рассматриваемых законодательствах. Во всех упомянутых странах устанавливается  особый, выходящий за пределы общего банковского надзора, публичный  надзор за ипотечными банками.

Чехия, Словакия, Венгрия  и Польша в сравнительно короткий период законодательно закрепили инструмент рефинансирования - закладной лист. При этом они учитывали тенденции развития в других европейских странах современного законодательства, а также европейского права. С введением закладного листа для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в этих странах был заложен фундамент для постоянного привлечения капитала на ипотечный рынок, а следовательно, и для осуществления крупных инвестиций в недвижимость.

Анализируя историю становления  ипотечного жилищного кредитования в России, можно выделить пять этапов.

Первый этап - кредитование до 1917 года.

Второй этап - кредитование при советской системе.